第4章-城市地租与土地区位

第四章城市地租与土地区位第一节城市地租一、地租和地租理论（一）地租的含义(掌握)地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式.

地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。第一节城市地租（二）地租理论的产生和发展过程第一节城市地租（三）马克思主义的地租理论（掌握）马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉。马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。为什么农业部门中，农业工人人所创造的剩余价值，在农业资本家获取平均利润以后，还有一个余额作为地租缴给土地所有者呢？第一节城市地租1、级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租土地等级差异原因以及马克思对级差地租的分类：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性——级差地租I；二是不同地块的地理位置即区位存在差异性——级差地租I；三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性——级差地租II。级差地租Ⅰ的形成–土地肥力差异土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租I（元）

全部产品单位产品全部产品单位产品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000优100002000600120002018000306000注：个别生产价格=总投入资本+平均利润级差地租Ⅰ的形成–土地位置差异地块距市场距离（公里）资本投入（元）运输费用（元）

资本总支出（元）平均利润（平均利润率为20％）个别生产价格（元）

社会生产价格（元）

级差地租I（元）

甲1010000500105002100126132600乙1510000750107502150129132300丙201000010001100022001321320注：设甲乙丙各为1亩，每亩土地产量为100；其它条件相同。级差地租Ⅱ的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租（元）

全部产品单位产品全部产品单位产品劣100002000400120003012000300优100002000600120002018000306000(Ⅰ)优等地上追加投资

100002000500120002415000303000(Ⅱ)级差地租Ⅰ和Ⅱ的关系（1）共同点二者都是产品个别生产价格低于社会生产价格的差额形成的超额利润的转化形式。级差地租Ⅱ只是Ⅰ的不同表现，其实质一致。不管资本投资在同一块土地上，还是不同土地上，实质都是等量资本具有不同生产率的结果。级差地租Ⅰ和Ⅱ的关系（2）二者的区别1）投资方式不同。级差地租Ⅰ是等量资本投资在等面积不同土地上，形成生产率不同而产生超额利润；标志着对土地的粗放经营。级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续追加投资带来生产率的差别形成超额利润的转化形式。标志着对土地的集约化经营。2）转化为地租的时期不同。级差地租Ⅰ，在订租约时，归土地所有者所有；级差地租Ⅱ，在租约期内，归土地使用者所有；级差地租Ⅱ，在租约期满，归土地所用者所有；级差地租产生的条件：——土地等级不同，优等土地获得级差地租级差地租产生的原因：——优等土地有限，导致经营垄断。第一节城市地租2、绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。（1）几个概念：

资本有机构成=不变资本/可变资本；可变资本——购买劳动力的那部分资本。劳动力在生产过程中，不仅再生产劳动力那部分价值，补偿了劳动力预付的劳动力价值，还创造了剩余价值，故叫可变资本；不变资本——按马克思定义应包括生产部门的固定存量加上中间消耗占用资本金两大类，由于两类在价值增值过程中不改变自己的价值量，故叫不变资本。

资本有机构成高，不变资本所占比例越大。剩余价值率=剩余价值/可变资本=剩余劳动时间/必要劳动时间；（总劳动=必要劳动+剩余劳动；）2、绝对地租（2）绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。

三、绝对地租理论——绝对地租的形成与计量201404060C+40V农业0130120110302010食品：70+30纺织：80+20机械：90+10工业（元）（元）(剩余价值率m=100%)机构成绝对地租产品价值

剩余价值资本有生产部门利润率（%）平均利润率（%）3020102020204020

在工业生产中，由于不同部门存在以资本转移为特征的自由竞争，因而能引起剩余价值在不同部门之间的重新分配，形成平均利润率；而农业中，由于存在土地所有权垄断，资本自由流动受到限制（即不交地租便不能把资本投放到农业），从而导致农业部门的剩余价值不参与平均利润率的形成过程，使得农产品就能按照高于生产价格的生产价值出售，这样农业部门因为有机构成低而获得的剩余价值就留在农业部门，构成超额利润，即绝对地租的实体。第一节城市地租3、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定第一节城市地租二、城市地租及其形态（一）城市地租的含义所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租第一节城市地租（二）城市级差地租(包括Ⅰ和Ⅱ）（熟悉）城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低。城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小。商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的。第一节城市地租

城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为

城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II第一节城市地租（三）城市绝对地租和垄断地租1、城市绝对地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个

由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租是由农业地租调节的，确切地说其最低量应为城市边缘地区的农业用地的全部地租（农业绝对地租+级差地租）。

城市绝对地租的实体仍然来源于企业提供的总剩余价值的一部分，即超过平均利润的那部分超额利润。

第一节城市地租2、城市垄断地租城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。第一节城市地租三、竞租（bidrent）（熟悉）

1、竞租地租是一种市场价格，但是竞租只是一个“支付意愿”，即某个土地使用者为了竞争得到某块城市土地所愿意支付的最高租金。2、竞租函数同一土地使用者对于城市空间上不同区位的土地所愿支付的租金，则形成“竞租函数”。

家庭的竞租函数主要由区位对效用水平的影响方式确定，企业的竞租函数主要由区位对利润水平的影响方式决定。2.企业竞租函数假设：（1）企业的产品需要运到市中心的港口，出口到外地销售；（2）企业占地1亩，产量为Q*,且产量与区位无关。（3）企业同时投入资本和劳动进行生产，劳动和资本的平均成本为c元/单位。（4）产品以p元/单位的价格在市中心港口处销售，但是产品必须运到市中心，运输成本为t元/公里.单位。产地距港口的距离为X。（5）企业为1亩地支付的地租为R。根据上述假设：企业利润（π）可以表示为：

Π=pQ*-cQ*-txQ*-R（1）由（1）得竞租函数

R（x)=pQ*-cQ*-Π-（tQ*）x

（2）竞租函数R（x）=pQ*-cQ*-Π-（tQ*）x

X00（p-c）Q*-Π

（p-c）Q*-Π’

R(X)R’(X)R

若利润由π增加到π’，则竞租曲线发生向内平移。X00（p-c）Q*

R(X)的斜率为tQ*

完全竞争市场上，经济利润为0，则竞租在纵坐标上的值为（p-c）Q*

。R利润改善方向影响竞租函数位置的因素完全竞争R（x）=

（p-c）Q*-（tQ*）x；竞租曲线的平移：p增加，导致竞租曲线平行上移；

c增加，导致竞租曲线平行下移；

竞租曲线旋转：

Q*增加，导致竞租曲线更加陡峭，同时，在纵轴上的截距上移。

t减少，导致竞租曲线斜率更加平缓，但纵坐标上的截距不变。X00

R（p-c）Q*

t变小R(X)R’(X)X00R（p-c）Q*

Q*变大

R(X)R’(X)第一节城市地租四、地租与城市房地产（一）地租与房地产价格(掌握)1、地租与土地价格土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。2、地租和房地产价格地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。第一节城市地租（二）地租与城市房地产开发地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标。第二节城市土地区位一、土地区位和区位理论（一）区位概念及区位理论的发展（了解）1、关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法。狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。经济空间位置：对不同经济活动的适宜程度及其与相邻地块的相互关系。第二节城市土地区位2、区位的特征（了解）（1）区位概念的双重性：地理学概念、经济学概念；（2）区位的等级性：区位质量和效益；（3）区位的相对性：区位质量和效益是相对特定经济活动；（4）区位的动态性：区位质量和效益可变；（5）区位的稀缺性：相对于需求而言；（6）区位的层次性：宏观和微观区位；（7）区位的设计性：对改变区位质量和效益的主观能动性；第二节城市土地区位3、区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。屠能——农业区位理论；韦伯——工业区为理论；克里斯塔勒——中心地理论；奥古斯特·勒施——市场区位理论；第二节城市土地区位（二）农业区位理论（熟悉）农业区位理论的创始人是德国经济学家冯•杜能（J.H.V.Thunen），他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。杜能农业区位理论：

揭示了即使在同样的自然条件下，也会出现农业布局的空间分异，这种空间分异源于生产区位与消费区位之间的距离，致使各种农业生产方式在空间上呈现出同心圆的结构——杜能环。

第二节城市土地区位

——农业区位理论

（一）杜能“孤立国”理论的前提条件

1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。

2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。

3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。

4.农产品的运费与产地到消费市场的距离和产品重量成正比关系。

5.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。（3）形成机制——农业活动的竞租函数

根据运费与距离和重量成正比，运费率因作物不同而不同，农产品的生产活动是以追求最大的地租为其合理活动。得出一般地租收入公式：

R：单位土地地租收入；

P：单位农产品的市场价格；

C：单位农产品的生产费用；

K：距离城市中心的距离；

t：农产品的运费率；

Q:单位土地的产量；

R=PQ-CQ-KtQ=（P-C-Kt）Q,(P-C)/tKR(P-C)Q

地租函数图——一种农作物区位选择0KR

两种农作物区位选择0地租收入距离自由式农业林业轮作式农业谷草式农业三圃式农业畜牧业abcde杜能农业圈——多种农作物区位选择（三）工业区位理论（熟悉）

韦伯(A.Weber)的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。

1、韦伯工业区位理论假设条件

（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。（3）已知工业产品的消费地点及市场规模，且市场由许多分散的地点组成。（隐含的假设是完全竞争的市场结构、需求条件在空间上相同）。（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。（5）运费是重量和距离的函数（隐含假设是运费率相同）。（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。（1）区位因子概念和分类：◆概念：区位因子(locationalfactors)是影响区位质量的各种因素，具体指费用的节约。◆区位因子分类：

1）一般因子和特殊因子。前者与所有工业有关，例如运费、劳动力、地租等；而特殊因子与特定工业有关，例如空气湿度等。

2）地域因子和集聚（分散）因子。地域因子：是使工业指向特定地点的区位因子，如运费指向。集聚因子：因一定量的生产集中在特定场所带来的生产或销售成本降低。分散因子：分散因子是集聚的反作用力，随着消除集中而使生产成本降低。

2、韦伯工业区位理论的基本概念（2）一般区位因子的确定

◆概念一般区位因子的确定，即在区位因子中寻求与所有工业均相关的区域性因子。

◆识别步骤

第一步：工业产品的生产和分配过程主要成本：

A.布局场所的土地和固定资产（不动产与设备）费；

B.获取加工原料和动力燃料费；

C.制造过程中的加工费；

D.物品的运费。

第二步：一般成本因素有：布局场所的土地费；固定资产的折旧率；固定资产费；获取加工原料和动力燃料费；劳动成本；物品的运费；资本的利率。

第三步：固定资产的折旧率以及利率没有区位意义；土地费（地租）在考虑集聚、分散因素之前认为是一样的，因此不宜作为区域性区位因子；固定资产费主要反映在购入价格上，一般不与区位发生直接关系。因此可以排除上述成本因素中的四种，只剩下以下三种：原料、燃料费；劳动成本；运费。第四步：原料燃料费、劳动成本、运费是三个影响所有工业的一般区位因子。

第五步：出于理论研究和便于处理，可将原料、燃料价格的地区差异用运费差异来替代，影响工业区位的一般区位因子分别为运费和劳动费。韦伯三阶段工业区位理论第二节城市土地区位3、运费指向论。

在其它因素相同时，韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点。根据韦伯论假设（5），运费是重量和距离的函数（隐含假设是运费率相同）。实际上，不同货物（原料性质）、不同运输方式等导致运输费率不一样。即使同一种货物，采用同一种运输方式，运费率也会随运输的区段距离不同而不同。一般地，运费率是运输区段距离的减函数。因此，运费率是货物类型、运输方式、运输的区段距离三个要素的函数，是一个变量。这样，总运费就应该是运输重量、运输距离、运费率的函数。但运费率因素都被忽略了。3.1工业原料的性质和重量a、按原料的空间分布状况分：遍在原料：任何地方都存在的原料。砂石、水、空气等局地原料(稀有性原料)：在特定场所才存在的原料。如铁矿、煤炭、石油等；b、按局地原料生产时重量转换状况分：

纯原料：工业产品中几乎包含局地原料的所有重量，很少失重。

失重原料：只有部分重量容纳到最终产品中。如铁矿、煤炭。第二节城市土地区位3.2原料指数＝稀有性原料总重量/制成品总重量；当原料指数﹤1时，即采用稀有性原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区（如啤酒、饮料、酱油厂等）；当原料指数﹥1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近。（如金属冶炼、水泥、面粉、造纸厂等）；当原料指数=1时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点（如石油精制、机械器材组装、医疗器械制造工业等）；4、劳动费指向——寻找劳动费用最低点转移的条件：企业所节约的劳动费＞增加的运费；5、聚集指向——聚集效应对工业布局的修正聚集的原则：聚集收到的利益大于其由于偏离运费最低点和劳动费最低点所增加的运费和劳动费之和，聚集则为合理的。韦伯分三个阶段逐步构建其工业区位理论：劳动费指向可以使在运费指向所决定的基本工业区位格局发生第一次偏移。由运费指向形成地理空间中的基本工业区位格局。StepThreeStepTwoStepOne集聚指向可以使运费指向与劳动费指向所决定的基本工业区位格局再次偏移。返回（四）城市区位理论/商业区为理论—中心地理论(熟悉）1、产生的背景与目的◆背景进入20世纪，资本主义经济的高度发展，加速了经济活动集聚的进程。城市在整个社会经济中逐渐占据了主导地位。◆目的探索决定城市的职能、数量、规模以及分布的规律是否存在，如果存在，它是什么?著作：《德国南部的中心地》

图8.15沃尔特•克里斯塔勒

(资料来源：HaggettP.Geography:AModernSynthesis.RevisedThirdEdition.NewYork:Harper&RowPublishers,Inc,1983)2、有关基本概念（1）中心地、中心商品、中心地职能中心地—指为周围居民提供商品和服务的场所。在实际生活中，中心地可以是城市，也可以是城市内的商业中心；

中心商品（含服务）

--在少数的地点（中心地）生产、供给，而在多数的地点消费的商品。

中心地职能--供给中心商品的职能。（2）中心性◆概念：中心性是指就中心地的周围地区而言，中心地的相对重要性。它也可理解为中心地发挥中心职能的程度。◆测度：中心性一般可用下式表示：

C=B1－B2

式中：C——中心地的中心性；

B1——中心地供给中心商品的量；

B2——中心地供给中心地自身的中心商品的数量。

（3）补充区域—市场区域◆概念

补充区域—也称市场区域或中心地区域，以中心地为中心的区域。具体地说，是中心地的周围从中心地接受中心商品供给的区域。◆形成在中心地，中心商品有剩余，而在中心地的周围区域中心商品不足。中心地中心商品的剩余部分便用于补充周围区域的中心商品的不足部分，当两者（供给和需求）均衡时的区域范围也就成为补充区域的范围。（4）商品服务范围◆商品服务范围上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的

空间边界。◆商品服务范围下限是由中心商品的供给角度所规定的边界。中心地为供给某种中心商品而必须达到该商品的最小限度的需要量（

门槛值或最小必要需求量）。

·A

Aa

图市场区边界

•A

下限（门槛）：在此界线内人口规模（面积×人口密度）是维持某种商品或服务项目所要求的最少人口数量。上限（范围）：由于交通费用过高，在此之外的居民不再需要到这个中心来购买某种商品或服务项目，而附近也许有另一个中心对这里的居民更方便。UDU-D越大，超额利润越大（5）中心商品和服务的等级

根据中心商品服务范围大小可分为：◆高级中心商品和服务——商品服务范围的上限和下限都大的中心商品。◆低级中心商品和服务——商品服务范围的上限和下限都小的中心商品。中心商品和服务的等级取决于：产品价格、购买率、门槛和上限范围。注：高级商品价格高导致购买率低，进一步导致门槛高。由于价格高，运费相对所占比例就低，因此服务范围就大。低级商品相反。（6）中心地的等级及特征

较高级中心地：那些具有影响较大区域的中心职能，并且其中存有其它次要中心地的地方。较低级和最低级中心地：那些仅对周邻地区具有地方性中心意义的地方。辅助中心地：不具有中心意义，或发挥较少中心地作用的较小地方。（7）经济距离指将地理距离用货币价值换算成运输或具有其它经济意义的交通利益和负担。是决定各级中心地商品和服务供给范围大小的重要因子。3.中心地三原则与中心地系统的空间模型

3.1

市场原则与中心地系统3.2交通原则基础上的中心地系统3.3行政原则基础上的中心地系统

零售业区位与其他产业区位相比较，最大的特点是消费者指向。（1）消费市场状况

消费者数量消费者收入人口构成生活方式零售业区位布局具有明显的消费者指向，在利润追求下考量门槛人口。零售业区位的决策不仅取决于消费者的数量，也于消费者的收入有关。4、零售业区位因素(掌握）——影响零售业区位决策的基本因素（2）与消费者的接近性空间距离交通条件图为：交通与消费者的空间需求关系空间去求曲线购买的数量空间距离空间需求曲线变化很急，表示市场地域是由许多小型商店群组成，零售区位趋于分散。空间需求曲线变化平缓，说明距离费用可以忽略。表示所有购物都在一个非常大的零售中心进行。零售区位具有很强的都心集中性。因此，在重要的交通枢纽中心通常能形成大型的商业中心。图4-1空间需求曲线（3）竞争。

区位间的空间竞争，如果同业种之间的竞争可能有两种趋势：一是相互排斥趋于分散（如产品差异度较小）；一是竞争中趋于联合。即由于外部规模经济而形成的各种专业化的商业中心。如果是不同业种之间的竞争，由于互补，集聚趋势比分散趋势更明显。4、零售业区位因素