REITs行业定量研究系列：定量解码REITs走势由什么驱动

内容目录研究目的 3研究方法 3因子选择：宏观、微观、政策三大维度 3检验过程：滞后效应处理、单位根、协整与格兰杰因果检验 4多因子交替驱动REITs走势 5上市以来：宏观基本面与微观情绪共同驱动 53.22021/6/21—2022/9/27检验：固收属性驱动上市初期行情 73.32022/9/28—2024/2/1检验：宏微观多指标共同主导 83.42024/2/2—2025/6/23检验：政策呵护+利率下行引导资金回流 103.52025/6/24—2026/8/13检验：政策及资金动量成为重要变量 结论：宏观决定趋势，微观主导波动，政策在节点催化 13风险提示 14图表目录图表1：上市以来指数走势情况 3图表2：量化因子选取情况汇总 4图表3：上市以来各因子检验结果 5图表4：上市以来各细分板块因子检验结果 6图表5：2021/6/21—2022/9/27以来各因子检验结果 7图表6：2021/6/21—2022/9/27各细分板块因子检验结果 8图表7：2022/9/28—2024/2/1以来各因子检验结果 9图表8：2022/9/28—2024/2/1各细分板块因子检验结果 9图表9：2024/2/2—2025/6/23以来各因子检验结果 10图表10：2024/2/2—2025/6/23各细分板块因子检验结果 图表2025/6/24—2026/8/13以来各因子检验结果 12图表12：2025/6/24—2026/8/13各细分板块因子检验结果 12图表13：上市以来各阶段因子显著性标准化得分 14研究目的REITs定量分析REITs期为市场参与者提供一定参考。我们认为，宏观因素决定资产走势的大方向，政策节奏影响中期行情，微观因子反映板块情绪。图表1：上市以来REITs指数走势情况2021/6/21—2022/9/272022/9/28—2024/2/12021/6/21—2022/9/272022/9/28—2024/2/12024/2/2—2025/6/232025/6/24—2026/8/13研究方法本研究通过因果检验选择显著因子，首先报告选取宏观、微观、政策三方面20ADFREITs因子选择：宏观、微观、政策三大维度（1）（PPI）（CPI）（PMI）（IVA）（1（3A）、广义货币供应量（M2）、M2M1（M2-M1）。（2）微观因子：加权换手率（HSL）、相对强弱指数（RSI）、债市收益率、股市收益率、加权周波动率（WVOL-W）、折溢价率、五日涨跌幅、总市值、（PC（NB。（3）政策因子：REITsREITs行业重要政策公告、法规变动和监管措施等进行量化处理。图表2：量化因子选取情况汇总指标分类指标指标解释宏观经济生产者物价指数（PPI）衡量工业企业产品出厂价格的变动趋势，反映生产环节的通胀压力或通缩风险。消费者物价指数（CPI）衡量居民消费品和服务价格水平的变动，是观测终端消费领域通胀水平的核心宏观指标。采购经理人指数（PMI）基于对企业采购经理生产经营活动预期的调查编制而成，是反映制造业及非制造业经济活动景气程度的先行指标。工业增加值（IVA）衡量工业企业在一定时期内工业生产活动的最终成果，直观反映实体工业经济的增长动能与运行态势。一年期贷款市场报价利率（1LPR）作为金融机构贷款利率定价的主要参考基准，反映实体经济中短期融资的成本水平。AAA级公司债收益率（3A级公司债）代表较高信用等级主体的债券融资成本，反映市场对优质信用资产的风险定价及配置需求。广义货币供应量（M2）涵盖流通中现金及各类存款，是衡量全社会流动性充裕程度与潜在购买力的核心指标。M2与M1货币供应量差值（M2-M1）反映企业资金的活化程度；当该差值扩大时，通常意味着资金呈现定期化趋势，或经济主体的扩张意愿有所减弱。微观市场股市收益率衡量股票市场在一定时期内的整体投资回报水平，综合反映权益市场的景气程度与投资者风险偏好。债市收益率衡量债券市场整体的利率水平与投资回报，反映固定收益市场的资金供需状况及宏观层面的避险情绪。折溢价率衡量REITs市场价格与其内在价值的偏离程度，为投资者研判价格偏离度提供一定依据。加权周波动率（WVOL-W）衡量资产价格在短期内波动幅度的综合指标，反映市场的短期风险水平与不确定性。加权换手率（HSL）反映REITs产品的市场关注度与流动性水平。五日涨跌幅对投资者情绪转变及资金流向变化具有预示作用，进而对整体市场走势产生影响。每单位交易额对价格的冲击（PIC）衡量流动性冲击的重要指标，用于评估相同规模交易对价格的冲击程度，即价格对资金进出的敏感程度。资金净买入量占比（NBP）可为投资者的交易决策与市场情绪研判提供有效参考。相对强弱指数（RSI）通常对应短期反转特征，为投资者捕捉买入机会提供信号参考。REITs总市值用于衡量该类资产市场的总体规模。REITs流通市值衡量该类资产在二级市场中可实际交易的规模。政策政策因子对行业内重要政策公告、法规变动及监管措施等。中泰证券研究所检验过程：滞后效应处理、单位根、协整与格兰杰因果检验REITsREITs110（个交易日）不同滞后期下的相关系数。其次确定使ADFADF协整检验用于判断上述因子之间是否存在长E-G第一步：对时间序列进行回归分析，建立一个因变量和多个自变量之间的线性回归模型，通过该回归模型，得到残差序列。ADF格兰杰因果检验主要用于研（即过去的信息REITs多因子交替驱动REITs上市以来：宏观基本面与微观情绪共同驱动REITs。、总市值”、以及五日涨跌幅”等指标（通过了格兰杰检验）构成图表3：上市以来各因子检验结果指标类型具体因子指标指标最大滞后期ADF检验协整检验格兰杰检验宏观经济PPI9√--CPI2√--PMI5√--IVA4√-√1年期LPR2√--3A级公司债1√--M210√--M2-M110√--微观市场加权换手率1√-√相对债市收益率1√--相对股市收益率1√√-加权周波动率7√-√折溢价率1√--五日涨跌幅10√-√总市值10√-√流通市值10√--PIC10√--NBP10√-√RSI10√-√政策政策因子10√--附注1：表格中“√”表述通过当前检验，“－”表述未能通过当前检验。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。对细分板块来说，量价技术指标是影响各板块的核心因子。从上述各因子对细分板块维度看，量价技术指标对板块影响较为明显。其中“加权换手率、RSI、PICREITs（3REITsRSIPIC、五日涨跌幅”等为代表的动量等指标成为驱动板块走势的核心要素。图表4：上市以来各细分板块因子检验结果指标具体因子高速公路REITs指数市政环保REITs指数清洁能源REITs指数产业园区REITs指数仓储物流REITs指数保障房REITs指数消费REITs指数数据中心REITs宏观经济PPI-----√--CPI--------PMI--------IVA√√√√√√√√√√----1年期LPR-√√------3A级公司债----√---M2--√√√-----M2-M1--√-√√√-√微观经济加权换手率√√√√√√√√√√√√√√√√√√√RSI√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√相对债市收益率√√√--√√√--相对股市收益率√√-√√√√√√√-加权周波动率---√√√---√折溢价率---√√√√√√-√√√√√√五日涨跌幅√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√总市值----√√√√√√-√√√流通市值-----√√√√√√PIC√√√√√√√√√--√√√√√√√√NBP---√√√√--√√政策政策因子--------1：该检验中“√√√p0.01，显著性极强；“√√p0.010.05之间，显著性强；“√p0.05至0.1之间，属于边缘显著因子。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。3.22021/6/21—2022/9/27检验：固收属性驱动上市初期行情固收属性驱动上市初期行情。LPR”与“债市收益1LPR1年期AAA10年3.1%2.8%上下，短端收益率同步下行。在此普遍可提供较高分红率。不断走阔的利差吸引市场。图表5：2021/6/21—2022/9/27以来各因子检验结果指标类型具体因子指标指标最大滞后期ADF检验协整检验格兰杰检验宏观经济PPI3√--CPI10√--PMI10√--IVA5√√-1年期LPR3√√√3A级公司债8√--M28√--M2-M18√--微观市场加权换手率1√--RSI8√--相对债市收益率1√√√相对股市收益率1√√-加权周波动率10√--折溢价率1√√-五日涨跌幅6√-√总市值1√--流通市值1√--PIC10√--NBP6√--政策指标政策因子1√--附注1：表格中“√”表述通过当前检验，“－”表述未能通过当前检验，标红部分代表因子在最大绝对值滞后期均通过了上述检验。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。对该阶段细分板块来说，各板块走势受“加权换手率”与“五日涨跌幅”等REITsREITsREITs图表6：2021/6/21—2022/9/27各细分板块因子检验结果指标具体因子高速公路REITs指数生态环保REITs指数清洁能源REITs指数产业园区REITs指数仓储物流REITs指数宏观经济PPI√√√---CPI√√√----PMI-----IVA√√√----1年期LPR--√√√√√√3A级公司债-----M2-----M2-M1√√√----微观市场加权换手率√√√√√√-√√√-RSI√√√--√相对债市收益率---√√-相对股市收益率--√--加权周波动率-√√√-√√-折溢价率-----五日涨跌幅√√√√√√√√√√√√√总市值-----流通市值-----PIC-√√---NBP----√政策政策因子-----附注1：该检验中“√√√”该因子p值小于0.01，显著性极强；“√√”代表该因子p值在0.01至0.05之间，显著性强；“√”代表该因子p值在0.05至0.1之间，属于边缘显著因子。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。3.32022/9/28—2024/2/1检验：宏微观多指标共同主导宏微观多指标共同主导根据第二周期全市场检验结果，该阶段市场走势由宏观基本面与短线交易情绪共同主导总市值/流通市值资金净买入量占比CPI净买入量占比）直观决定行情上行动力强弱；总市值与流通市值规模（首REITs影响该阶段炒作风格；叠加五日涨跌幅带来的短期动量交易惯性共同作用。图表7：2022/9/28—2024/2/1以来各因子检验结果指标类型具体因子指标指标最大滞后期ADF检验协整检验格兰杰检验宏观经济PPI2√--CPI1√-√PMI6√--IVA5√√-1年期LPR3√--3A级公司债10√--M22√--M2-M12√--微观市场加权换手率10√--RSI6√--相对债市收益率1√√-相对股市收益率1√√-加权周波动率10√--折溢价率1√√-五日涨跌幅4√-√总市值10√-√流通市值10√-√PIC1√--NBP10√-√政策政策因子10√--附注1：表格中“√”表述通过当前检验，“－”表述未能通过当前检验，标红部分代表因子在最大绝对值滞后期均通过了上述检验。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。REITs图表8：2022/9/28—2024/2/1各细分板块因子检验结果指标具体因子高速公路REITs指数生态环保REITs指数清洁能源REITs指数产业园区REITs指数仓储物流REITs指数保障房REITs指数宏观经济PPI-----√CPI√√√√√√√-PMI------IVA√-√√√---1年期LPR------3A级公司债-----√√M2--√√√√-√√M2-M1------微观市场加权换手率-√√√--√-RSI-√√√-√√√√√相对债市收益率------相对股市收益率------加权周波动率√√√√√√√√√√√√√√√折溢价率------五日涨跌幅√√√√√√-√√√√√√√√√总市值√√√--√√√-√流通市值√√--√-√PIC√√√√√√√√-√√√NBP-√-√√√√-政策政策因子√√√√√---√√附注1：该检验中“√√√”该因子p值小于0.01，显著性极强；“√√”代表该因子p值在0.01至0.05之间，显著性强；“√”代表该因子p值在0.1之间，属于边缘显著因子。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。3.42024/2/2—2025/6/23检验：政策呵护+利率下行引导资金回流进入第三周期，20242OCIREITsCPINBP”为这REITs图表9：2024/2/2—2025/6/23以来各因子检验结果指标类型具体因子指标指标最大滞后期ADF检验协整检验格兰杰检验宏观经济PPI5√--CPI10√√√PMI8√--IVA9√-√1年期LPR1√--3A级公司债1√--M28√√-M2-M11√-√微观市场加权换手率1√--RSI4√-√相对债市收益率1√√√相对股市收益率1√√-加权周波动率2√--折溢价率1√√√五日涨跌幅8√-√总市值5√-√流通市值1√√-PIC1√-√NBP1√√√政策政策因子2√--附注1：表格中“√”表述通过当前检验，“－”表述未能通过当前检验，标红部分代表因子在最大绝对值滞后期均通过了上述检验。附注2：IVA表示为工业增加值，1年期LPR表示为一年期基准利率，3A级公司债表示为AAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。对该阶段细分板块来说PICREITsREITs图表10：2024/2/2—2025/6/23各细分板块因子检验结果指标具体因子高速公路REITs指数生态环保REITs指数清洁能源REITs指数产业园区REITs指数仓储物流REITs指数保障房REITs指数消费REITs指数宏观经济PPI√------CPI√√√√√√√√√√√√√√√√√√PMI-------IVA--√√√√√-√1年期LPR-------3A级公司债-------M2-------M2-M1√√--√√√√√-微观经济加权换手率√√√√√√√√√√√-√√√RSI√√√--√√√√√√-√相对债市收益率---√√√-√√√-相对股市收益率√√√----√√√√√√加权周波动率-√√√√√√√---折溢价率---√√√√√√-√√√五日涨跌幅√√√-√√√√√√√√√-√√√总市值---√√√-√√√√√流通市值---√√√√√√√√√PIC√√√√√√√√√√√√-√√√NBP-------政策政策因子----√√--附注1：该检验中“√√√”该因子p值小于0.01，显著性极强；“√√”代表该因子p值在0.01至0.05之间，显著性强；“√”代表该因子p值在0.1之间，属于边缘显著因子。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。3.52025/6/24—2026/8/13检验：政策及资金动量成为重要变量政策因子成为重要解释变量。REITsADF重检验，成为该周期唯一显著的重要解释变量。常态化发行政策及商业不动产的推出使得该阶段市场整体供需格局较之前有所变化。此外，NBP（短期资金净买入量NBP图表11：2025/6/24—2026/8/13以来各因子检验结果指标类型具体因子指标指标最大滞后期ADF检验协整检验格兰杰检验宏观经济PPI9√√-CPI10√--PMI8√--IVA10√--1年期LPR----3A级公司债9√--M210√--M2-M110√--微观市场加权换手率10√--RSI1√--相对债市收益率1√--相对股市收益率1√√-加权周波动率2√--折溢价率1√--五日涨跌幅1√--总市值7√-√流通市值7√-√PIC10√--NBP7√-√政策政策因子1√-√附注1：表格中“√”表述通过当前检验，“－”表述未能通过当前检验，标红部分代表因子在最大绝对值滞后期均通过了上述检验。2：IVA表示为工业增加值，1LPR表示为一年期基准利率，3AAAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。对该阶段细分板块来说，主要受“总市值”影响。“3AREITs图表12：2025/6/24—2026/8/13各细分板块因子检验结果指标具体因子高速公路REITs指数市政环保REITs指数清洁能源REITs指数产业园区REITs指数仓储物流REITs指数保障房REITs指数消费REITs指数数据中心REITs指数宏观经济PPI√-------CPI--------PMI√√√---√--IVA--------LPR--------3A公司债到期收益率√√√√√√--√√--M2--------M2-M1-------√微观经济RSI√√√---√-√五日涨跌幅-√√√---√√√-√PIC----√√--√√√加权换手率-√--√√√-√√加权周波动率----√--√总市值-√√√√√√√√-√√√√√√√折溢价率-√√-----√√√流通市值√√√---√√-√相对债市收益率-√√-√√----相对股市收益率-√√-√√----NBP--√√√----√√政策政策因子-----√√√-附注1：该检验中“√√√”该因子p值小于0.01，显著性极强；“√√”代表该因子p值在0.01至0.05之间，显著性强；“√”代表该因子p值在0.05至0.1之间，属于边缘显著因子。附注2：IVA表示为工业增加值，1年期LPR表示为一年期基准利率，3A级公司债表示为AAA级公司债收益率，HSL表示为加权换手率，WVOL-W表示为加权周波动率，PIC表示为每单位交易额对价格的冲击，NBP表示为资金净买入量占比。REITs20216REITs容背