2025年中国代建细分市场分析：政府代建与商业代建

2025年中国代建细分市场分析：政府代建与商业代

建

市场分析报告｜房地产/建筑｜中国

2026年8月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

2.市场界定与细分

2.1代建行业定义与统计口径

2.2细分维度与产品结构

2.3代建与委托开发、EPC的区别

3.市场规模与增长

3.1总体市场规模

3.2政府代建市场规模

3.3商业代建市场规模

3.4其他代建细分市场

3.5区域市场结构

4.市场需求分析

4.1政府代建需求来源与规模

4.2商业代建需求来源与规模

4.3需求影响因素

4.4需求特征与分层

5.供给与竞争分析

5.1主要供给主体及分类

5.2市场集中度与进入壁垒

5.3竞争格局与运营模式对比

5.4竞争特点分析

5.5竞争对比矩阵

6.项目获取与运营机制分析

6.1项目获取渠道与拓展模式

6.2代建合同结构与收费模式

6.3项目运营管理与风险分担

6.4数字化与标准化趋势

7.价格与收费分析

7.1代建费率水平及变动趋势

7.2影响代建费率的关键因素

7.3代建企业盈利能力比较

7.4收费模式创新与风险

8.客户分析

8.1委托方画像

8.2委托方决策流程与关键考量因素

8.3委托方痛点与未满足需求

9.趋势与机会

9.1政策趋势

9.2市场扩容机会

9.3竞争格局演变趋势

9.4潜在进入者的机会窗口

10.结论与建议

10.1市场吸引力评级

10.2对代建企业的建议

10.3对委托方/投资者的建议

10.4风险提示

11.数据来源与参考

1.执行摘要

2025年中国代建行业在房地产深度调整周期中逆势增长，全年新签约代建面积约1.86亿平方米，同比增长12.4%，对

应代建合同额约398亿元，同比增长9.8%[来源：克而瑞《2025年中国代建行业发展白皮书》，2026年；中指研究院

《2025年中国房地产代建市场报告》，2026年]。代建行业已成为房地产开发领域最具确定性的赛道之一，核心驱动力

来自三端：地方政府在保障房、城市更新和纾困项目上的大量代建需求，中小房企与金融机构在项目盘活上的专业能

力缺口，以及头部代建企业轻资产模式的规模化输出。

政府代建与商业代建两大细分市场呈现显著分化。政府代建2025年新签约面积约1.02亿平方米，同比增长15.2%，占

行业总面积的54.8%，是行业增量的绝对主力。其需求集中于保障性住房（保租房、共有产权房）、城中村改造安置

房、城市公共配套设施及“保交楼”纾困项目，委托方以地方政府、城投平台和国有资本为主，代建费率稳定在

2%-4%，回款确定性高但利润空间有限[来源：住建部、各城市公共资源交易平台公开数据汇总，2026年]。

商业代建2025年新签约面积约0.68亿平方米，同比增长7.8%，占比36.6%。委托方以中小民营房企、金融机构

（AMC、信托、银行）及城投平台为主，核心诉求是资产盘活、去化变现和品牌溢价，代建费率通常在3%-6%，部分

纾困类项目可达8%-10%，利润弹性显著高于政府代建，但回款和项目复杂度风险更高[来源：克而瑞，2026年]。

竞争格局方面，行业已形成“一超多强”的格局。绿城管理以约21%的市场份额（按新签约面积计）稳居行业首位，

2025年新签约面积约3900万平方米，合约项目总建筑面积突破1.3亿平方米[来源：绿城管理控股2025年年报，2026

年]。紧随其后的是中原建业、蓝城集团、旭辉建管、金地管理和万科代建，TOP5企业合计份额约52%，行业集中度

处于中等水平。政府代建领域参与者以地方国企和城投系代建平台为主，竞争壁垒在于属地资源和政企信任；商业代

建领域品牌化竞争加剧，产品力、成本管控和营销去化能力成为核心分水岭。

展望2026年，预计代建行业新签约面积将突破2亿平方米，增速保持在10%-13%。政府代建仍将贡献主要增量，城中

村改造扩围和保障房“以需定建”带来结构性机会；商业代建在纾困项目逐步出清后，将向城投存量土地代建和AMC资

产盘活方向延展[预测依据：基于2025年实际新签约数据及政策趋势]。代建费率整体趋于承压，但头部企业通过标准

化和品牌溢价有望维持利润率稳定。

2.市场界定与细分

2.1代建行业定义与统计口径

代建，即委托建设管理，指拥有土地或项目资源的主体（委托方）将项目的开发建设全过程或部分环节，以合同形式

委托给具备专业开发能力的机构（代建方），由代建方提供从前期策划、规划设计、工程管理、成本控制到营销交付

的全链条管理服务，并按约定收取管理服务费的商业模式。代建方不持有项目产权，不承担项目投资本金风险，属于

典型的轻资产专业服务。

代建行业的法定基础源于2004年国务院《关于投资体制改革的决定》提出的“代建制”，最初主要应用于政府投资项

目。经过二十余年发展，代建已从政府投资项目管理工具演变为覆盖政府、国企、民企及金融机构的多元化商业服务

市场。本报告统计口径涵盖中国境内（不含港澳台）的代建项目新签约面积、合同金额、管理费收入及在管项目规

模，数据截至2025年12月31日，均为实际数据。

2.2细分维度与产品结构

按委托方性质和项目资金来源，代建市场首先分为政府代建与商业代建两大基础板块，另有资本代建作为新兴补充。

政府代建指委托方为政府机关、事业单位、城投平台或国有资本，项目资金全部或部分来源于财政资金、专项债或国

企自有资金，代建方根据政府投资项目管理规定提供服务。典型项目类型包括：

保障性住房代建：公租房、保租房、共有产权房、棚改安置房等，2025年政府代建新签约面积中占比约48%[来

源：克而瑞，2026年]。此类项目标准明确、体量大、回款有财政背书，是代建企业最稳定的业务来源。

城市更新与城中村改造代建：2025年占比约25%，受益于城中村改造扩围政策，成为增长最快的政府代建子

类。

公共建筑代建：学校、医院、市政配套设施等，占比约18%，利润率较低但社会效益显著。

政府纾困/保交楼代建：占比约9%，2025年仍有一定存量，预计2026年后逐步退出。

商业代建指委托方为民营房企、城投平台（以市场化项目为主）、金融机构或产业资本，项目为市场化开发属性，代

建方承担品牌输出、开发管理和销售去化职能。典型场景包括：

民营房企委托代建：中小房企因资金、品牌或管理能力不足，将土地委托给头部代建企业开发。2025年占商业

代建的42%，较2023年下降9个百分点，主因民营房企拿地减少[来源：中指研究院，2026年]。

城投市场化项目代建：城投平台2021-2023年拿地但尚未开发的地块，通过代建盘活。2025年占商业代建的

38%，较2023年大幅提升15个百分点，是商业代建最大的增量来源[来源：克而瑞，2026年]。

AMC/金融机构纾困项目代建：不良资产处置中引入代建方进行续建、盘活和去化。2025年占比约12%，项目

复杂度高但费率弹性大。

产业资本/跨界企业委托代建：如实业企业将自有土地委托开发，占比约8%。

资本代建指以金融机构或基金为委托方，代建方参与项目全周期管理并为资本方提供开发决策支持的类资产管理模

式。2025年新签约面积约0.16亿平方米，占比8.6%，处于萌芽期，但被认为是未来代建行业向“轻资产化+资本化”演进

的关键方向[来源：中指研究院，2026年]。

2.3代建与委托开发、EPC的区别

代建模式在法律责任和风险承担上与委托开发、工程总承包（EPC）存在本质区别，理解这一区别对于准确界定市场

规模和竞争格局至关重要：

维度代建委托开发EPC

代建方/承包方角名义开发主体，可代持产设计采购施工总承包

管理服务商，不持有产权

色权商

资金投入不投入本金可能部分出资或融资不投入开发本金

全过程管理，不承担投资损

责任范围对开发结果负责按合同完成工程建设

益

管理服务费（费率制或包

收费模式利润分成或固定收益工程合同价款

干）

工期、质量、安全风

风险承担管理风险、品牌风险投资风险、市场风险

险

需特别指出，部分城投平台委托代建项目存在“名为代建、实为融资”的历史模式，即代建方垫资并承诺固定收益。随

着2023年以来地方债务监管趋严，此类模式已基本退出，当前代建市场回归真实的管理服务本质。

3.市场规模与增长

3.1总体市场规模

2025年中国代建行业新签约面积1.86亿平方米，同比增长12.4%；新签约合同额398亿元，同比增长9.8%；全年确认代

建服务收入约285亿元，同比增长18.2%[来源：克而瑞《2025年中国代建行业发展白皮书》，2026年]。收入增速高于

合同额增速，反映在管项目进入服务收入确认高峰，以及头部企业收入结构中的品牌使用费和超额收益分成占比提

升。

近五年行业规模数据如下：

年份新签约面积（亿平方米）同比增长率新签约合同额（亿元）行业服务收入（亿元）

20210.9221.3%218132

20221.2131.5%276158

20231.4822.3%331196

20241.6511.5%362241

20251.8612.4%398285

数据来源：克而瑞《中国代建行业发展白皮书》（2022-2026年）；中指研究院《中国房地产代建市场报告》（2022-

2026年）。2025年数据为实际数据。

2021-2023年行业增速保持在20%以上，是代建市场的爆发期，与民营房企大规模出险后委托代建需求激增、城投托底

拿地后开发能力缺失直接相关。2024-2025年增速回落至11%-13%，进入稳健增长阶段。行业规模在四年间翻倍，但

增速中枢下移趋势明确。

从合约项目总储备看，截至2025年底，行业头部20家代建企业合约项目总建筑面积约5.2亿平方米，其中在管项目面积

约2.8亿平方米，储备/在管比约1.86，为未来2-3年的收入确认提供了较高可见度[来源：各上市代建公司年报及克而瑞

统计，2026年]。

3.2政府代建市场规模

2025年政府代建新签约面积约1.02亿平方米，同比增长15.2%，占行业总面积的54.8%。政府代建合同额约176亿元，

同比增长13.5%，占行业合同额的44.2%。政府代建因费率和付款条件差异，合同额占比低于面积占比。

近三年政府代建细分数据：

年份新签约面积（万平方米）增长率合同额（亿元）服务收入（亿元）

20237,42018.6%12882

20248,85019.3%15598

202510,20015.2%176112

数据来源：克而瑞《2025年中国代建行业发展白皮书》；住建部及地方公共资源交易平台代建项目中标公示汇总，

2026年。

政府代建增长的核心引擎是保障性住房和城中村改造。2025年全国保障性住房新开工（筹集）230万套中，约35%采

用代建模式实施，对应代建面积约4800万平方米；城中村改造项目中，安置房代建面积约2600万平方米，两者合计贡

献了政府代建新签约面积的72%[来源：住建部，2026年；各城市城改公告汇总，2026年]。

从项目类型结构看，2025年政府代建中新签约面积的48%为保障房，25%为城中村改造安置房，18%为公共建筑，9%

为纾困项目。与2023年相比，保障房占比下降8个百分点，城中村改造占比上升11个百分点，纾困项目占比下降6个百

分点，结构变化明显[来源：克而瑞，2026年]。

3.3商业代建市场规模

2025年商业代建新签约面积约0.68亿平方米，同比增长7.8%，占行业总面积的36.6%。商业代建合同额约185亿元，同

比增长6.9%，占行业合同额的46.5%。商业代建以38.4%的面积占比创造了更高份额的合同额，体现其费率溢价能力。

近三年商业代建细分数据：

年份新签约面积（万平方米）增长率合同额（亿元）服务收入（亿元）

20235,98028.3%15896

20246,3055.4%173112

20256,8007.8%185126

数据来源：克而瑞《2025年中国代建行业发展白皮书》；中指研究院《2025年中国房地产代建市场报告》，2026年。

商业代建的增速在2024年明显放缓后，2025年温和回升至7.8%。关键结构性变化是委托方结构从民营房企主导切换为

城投平台主导。2023年民营房企委托占商业代建的51%，城投平台占23%；2025年两者分别为42%和38%。金融机构

（AMC/信托）委托占比从2023年的8%提升至12%[来源：中指研究院，2026年]。

城投平台存量土地是商业代建最大的可开发资源池。据克而瑞统计，2021-2023年全国城投平台拿地中，未开发面积约

4.2亿平方米，其中具备近期开发条件的约1.5亿-2亿平方米。2025年城投委托代建的新签约面积约2600万平方米，占

潜在可开发资源的约15%，剩余空间广阔，但受限于城投资金到位率和规划条件，释放节奏存在不确定性。

3.4其他代建细分市场

资本代建2025年新签约面积约1600万平方米，同比增长23.1%，合同额约37亿元。资本代建的服务收入模式不仅包含

管理费，还包含基于项目收益的超额分成，单项目费率跨度大，部分项目实际综合收益可达项目销售额的5%-10%[来

源：中指研究院，2026年]。目前资本代建的参与主体以头部代建企业为主，绿城管理、蓝城集团在该领域份额合计超

过50%。

资本代建的核心场景是AMC收购的出险房企资产包和信托公司的房地产存量资产。2025年四大AMC（中国信达、中国

东方、中国长城、中国华融）房地产相关资产处置规模约3800亿元，其中引入代建方进行续建和盘活的项目金额约

620亿元，同比增长约35%[来源：各AMC年度报告及公开处置公告汇总，2026年]。预计随着不良资产处置进入高峰

期，资本代建将保持25%以上的增速。

3.5区域市场结构

代建市场区域集中度高，东部沿海和中部核心城市群是主战场。按2025年新签约面积计算：

区域占比核心驱动代表城市

长三角32%城投存量土地代建、保障房、城中村改造杭州、南京、苏州、上海

粤港澳大湾区18%城中村改造、城市更新、保障房广州、深圳、佛山、东莞

中部地区16%保交楼纾困、城投代建、保障房武汉、郑州、长沙、合肥

成渝地区13%保障房、城投代建成都、重庆

京津冀9%公共建筑代建、保障房、纾困北京、天津、雄安

其他12%保障房、公共建筑西安、昆明、南宁等

数据来源：克而瑞《2025年中国代建行业发展白皮书》。

政府代建在长三角和成渝占比更高，与这些区域保障房建设规模和城中村改造推进力度相关。商业代建在粤港澳和中

部地区占比更高，前者因城市更新和城投土地资源丰富，后者因出险房企项目纾困需求集中。

4.市场需求分析

4.1政府代建需求来源与规模

政府代建需求本质上是政府投资项目“专业化管理能力不足”与“项目管理要求提高”之间矛盾的产物。2025年政府代建

需求的主要来源可拆解如下：

第一，保障性住房建设。2025年全国保障性住房新开工（筹集）230万套，其中约80万套采用代建模式，按套均建筑

面积65平方米计算，对应代建面积约5200万平方米。保租房和共有产权房是代建应用最广泛的品类，因户型标准化程

度高、成本管控要求明确，非常适合代建模式。这一需求在未来三年内保持稳定，预计2026-2028年年均产生代建面积

4500万-5500万平方米[预测基于住建部“十五五”保障房规划方向及2025年实际代建渗透率]。

第二，城中村改造与城市更新。2025年全国城中村改造项目新开工约1800个，其中安置房建设采用代建模式的比例约

62%，对应代建面积约2600万平方米。与保障房相比，城中村改造项目更具复杂性——涉及拆迁协调、规划调整、村

民沟通和工期控制，对代建方的综合管理能力要求更高，因此委托方更倾向于选择有属地经验的大型代建企业。2025

年住房城乡建设部将城中村改造扩围至300个城市，预计2026-2027年安置房代建面积将增长至年均3000万-3500万平

方米。

第三，公共建筑与市政配套。学校、医院、文体场馆、市政设施等政府投资项目的代建需求稳定但分散。2025年此类

项目代建面积约1800万平方米，单个项目体量小、利润率低，主要被地方国企代建平台和中小代建企业承接。长期

看，随着政府投资项目“代建制”覆盖率提高（2025年约45%），该细分领域有稳步增长空间。

第四，纾困与保交楼项目。2025年存量纾困项目代建面积约900万平方米，较2023年高峰（约2200万平方米）大幅回

落，显示保交楼任务进入收尾阶段。预计2026年此类需求将进一步萎缩至500万平方米以下[预测依据：2025年实际纾

困项目减少趋势]。

综上，2025年政府代建需求总量约为1.02亿平方米，与供给端新签约面积基本匹配。需求来源结构：保障房51%、城

中村改造25%、公共建筑18%、纾困6%。

4.2商业代建需求来源与规模

商业代建需求源于土地持有方“有地无能力开发”或“有资产无运营能力”的困境。2025年主要需求来源：

第一，城投平台存量土地。这是当前商业代建最大的需求池。截至2025年底，全国城投平台待开发土地中具备短期开

发条件的约1.5亿-2亿平方米。2025年城投平台委托代建的新签约面积约2600万平方米，同比增长22%，已连续三年保

持20%以上增长[来源：克而瑞，2026年]。城投平台委托代建的动因从早期的“规避开发能力短板”逐步深化为“盘活资

产、降低负债、实现现金流回正”——越来越多城投平台认识到，通过代建模式引入专业开发商，比自行组建开发团队

或直接转让土地更具经济性。

第二，民营房企存量土地。2025年民营房企委托代建新签约面积约2850万平方米，同比下降3.2%，连续第二年萎

缩。这与民营房企拿地减少、存量土地因债务问题被司法处置或转让有关。但存续需求的结构性特征强化：委托方从

“缺品牌”转向“缺资金、缺团队”，代建方需承担更多的融资对接和供应链组织职能。

第三，金融机构不良资产。AMC和信托持有的房地产项目是商业代建中增速最快的需求来源。2025年金融机构委托代

建面积约820万平方米，同比增长28.1%。典型模式是AMC收购出险项目后，引入代建方进行续建、优化产品、重新推

向市场。此类项目通常区位较好但存在复杂的债权关系，代建方需具备与债权人谈判、工程续建和营销重塑的综合能

力。

第四，产业资本和跨界委托。拥有存量工业用地或商办用地、但无开发经验的实业企业，以及部分有土地资源但无开

发能力的基金，构成了约530万平方米的长尾需求。

4.3需求影响因素

政策因素是政府代建需求的核心变量。城中村改造扩围、保障房“以需定建”政策的调整、专项债对保障房和城改项目

的资金支持力度，直接决定了政府代建项目的释放节奏和规模。2025年新增专项债中投向保障性安居工程和城中村改

造的额度约1.2万亿元，为代建项目提供了较充足的建设资金[来源：财政部《2025年地方政府专项债券发行情况》，

2026年]。

土地市场景气度影响城投代建需求释放。城投平台委托代建的意愿与其自身财务状况和土地去化预期密切相关。2025

年全国城投拿地金额约1.1万亿元，同比下降18%，新获取土地减少，意味着未来2-3年新增城投代建需求增速可能放

缓。但存量土地的释放仍在加速，综合判断城投代建需求在2026-2027年仍将保持15%-20%增长。

市场化销售去化速度影响商业代建经济性。商业代建项目的收入通常与销售额挂钩（品牌使用费+管理费+超额分

成），项目去化速度直接决定代建方收益和委托方满意度。2025年全国商品住宅销售面积同比下降约2%，但一二线核

心城市去化周期维持在12-15个月，代建项目集中于这些区域，去化压力总体可控[来源：国家统计局、克而瑞，2026

年]。

代建费率的可负担性。委托方在决定是否采用代建时，会评估代建费率与自建成本、收益损失的对比。对于城投项

目，代建费率通常在项目销售额的3%-5%，低于自建团队的综合管理成本（通常占销售额的6%-8%），经济性明显。

对于纾困项目，代建方带来的去化速度提升和品牌溢价往往可覆盖费率成本，委托方接受度较高。

4.4需求特征与分层

政府代建与商业代建的需求特征存在系统性差异：

维度政府代建商业代建

需求刚性高，与政府投资计划挂钩中高，与土地盘活意愿挂钩

委托方价格敏感度中等，合规性优先于费率较高，关注费效比和去化效果

需求复杂度标准化、程序化高，项目特异性强

决策周期3-6个月（招标流程）2-4个月（商务谈判）

合同周期2-4年2-5年，纾困项目可能更长

对代建方能力诉求合规性、成本控制、工期管理品牌力、营销力、产品力、资源整合

政府代建的需求更偏向“管理外包”，核心是合规和成本；商业代建的需求更偏向“价值创造”，核心是去化和溢价。这一

差异决定了代建企业在两个细分市场的竞争策略和能力建设方向应有明显区分。

5.供给与竞争分析

5.1主要供给主体及分类

中国代建市场的供给主体可分为四类：

第一类：上市专业代建公司。以绿城管理控股、中原建业为代表，是行业内以代建为主营业务的上市企业。绿城管理

2025年代建服务收入约52亿元，合约项目总建筑面积约1.3亿平方米，在管项目面积约6500万平方米，新签约面积约

3900万平方米[来源：绿城管理控股2025年年度报告，2026年]。中原建业2025年新签约面积约1100万平方米，主要集

中于河南及周边省份的商业代建领域，服务收入约14亿元[来源：中原建业2025年年度报告，2026年]。上市代建企业

的优势在于品牌成熟、管理体系标准化、资本市场信用支持强。

第二类：品牌房企旗下代建平台。旭辉建管、金地管理、万科代建、龙湖龙智造、华润置地建设事业部等，依托母公

司品牌和全产业链能力参与市场竞争。2025年旭辉建管新签约面积约2200万平方米，金地管理约1800万平方米，万科

代建约1500万平方米[来源：各企业2025年度业绩公告，2026年]。此类平台的优势是产品研发能力、供应链资源和营

销体系完善，在商业代建中竞争力突出。

第三类：地方国企/城投系代建平台。如上海建工代建、北京建工代建、广州越秀建设、深圳人才安居集团（自有项目

为主）等，深耕属地市场，政府代建领域份额领先。此类企业数量众多，单体规模不一，2025年全国代建相关业务收

入超过10亿元的地方国企平台约15家[根据公开财务数据汇总，2026年]。优势在于属地关系、政府项目投标经验和国

资信用，短板是市场化产品能力和跨区域拓展能力。

第四类：专业细分领域代建商。包括蓝城集团（聚焦小镇和低密度产品代建）、华润代建（聚焦公共建筑和大型场

馆）、绿城建筑科技（产业园区代建）等，在特定品类或区域形成差异化壁垒。

5.2市场集中度与进入壁垒

按2025年新签约面积计算，代建行业CR5约52%，CR10约72%[来源：克而瑞《2025年中国代建行业发展白皮书》，

2026年]。与房地产开发行业（CR10约22%）相比，代建行业集中度显著更高，体现了轻资产服务业的头部集聚效

应。

排名企业2025年新签约面积（万平方米）市场份额

1绿城管理控股3,90021.0%

2旭辉建管2,20011.8%

3蓝城集团1,6008.6%

4金地管理1,8009.7%

5万科代建1,5008.1%

6中原建业1,1005.9%

7龙湖龙智造9004.8%

8华润置地建设7504.0%

9各地城投系代建合计2,00010.8%

10其他2,85015.3%

数据来源：克而瑞《2025年中国代建行业发展白皮书》；各企业公开披露信息。城投系代建企业数量众多且数据零

散，此处为估算。

进入壁垒分析：

品牌与信任壁垒（高）：代建本质是“信任品”，委托方将土地和资金托付给代建方管理，对品牌信誉和历史业

绩高度敏感。头部企业的品牌认知度和成功案例库构成后来者的高门槛。

产品与标准化壁垒（中高）：绿城、万科、龙湖等头部企业的产品系和标准化管理体系经过数十年迭代，新进

入者难以短期内复制。

人才与组织壁垒（中高）：代建需要兼具项目管理、成本控制、营销操盘和政企协调能力的复合型团队。2025

年头部代建企业的核心管理团队平均从业年限超过15年。

资金与信用壁垒（中）：代建虽为轻资产模式，但需要一定的履约保证金投入和前期人员派驻成本，金融机构

委托的资本代建项目对代建方的信用资质有要求。

政策与准入壁垒（低）：代建行业无强制资质要求，进入门槛较低，这也是大量房企转型代建的原因之一。但

政府代建项目的招投标通常要求企业具有房地产开发一级资质或同等经验，构成事实上的准入门槛。

5.3竞争格局与运营模式对比

政府代建与商业代建的竞争格局存在显著差异：

政府代建领域：参与者以地方国企代建平台和具有国资背景的头部代建企业为主。2025年政府代建新签约面积中，地

方国企代建平台份额约42%，头部上市代建企业份额约25%，品牌房企代建平台约18%，其他约15%[来源：克而瑞，

2026年]。竞争核心是属地关系、合规能力和项目管控的精细化程度。大型跨区域代建企业在政府代建中的优势集中在

城中村改造和大型保障房项目，因其复杂项目管理经验更丰富。

商业代建领域：品牌房企系代建平台和上市代建公司主导。2025年商业代建新签约面积中，绿城管理、旭辉建管、金

地管理、万科代建和中原建业五家合计份额约58%。竞争核心是品牌溢价能力、营销去化能力和成本管控能力。项目

层面，委托方通常通过邀请招标或比选方式选择代建方，比选权重中“团队配置”占25%、“成功案例”占22%、“品牌影

响力”占18%、“商务费率”占15%、“服务方案”占20%[来源：中指研究院《2025年商业代建委托方决策调研》，2026

年]。

主要竞争者的运营模式对比如下：

政府代建商业代建2025年新签

企业核心模式核心优势

占比占比约面积

绿城全链标准化代建，品牌势能强、标准化体系完3,900万平方

45%55%

管理品牌输出善、人才密度高米

旭辉聚焦商业代建，产产品力强、响应速度快、机2,200万平方

20%80%

建管品定制化制灵活米

金地商业代建为主，科金地智慧建造系统、成本管1,800万平方

25%75%

管理技赋能控精细米

蓝城小镇和低密度产品小镇运营能力、高端产品基1,600万平方

15%85%

集团代建因米

万科多元化代建，含资1,500万平方

30%70%全产业链资源、物业协同

代建本代建米

中原区域深耕型商业代河南市场占有率超30%、属地1,100万平方

10%90%

建业建网络密米

数据来源：各企业2025年年度业绩公告及克而瑞统计，2026年。

5.4竞争特点分析

2025年代建行业的竞争呈现以下特点：

第一，从规模竞赛转向利润质量竞争。2023-2024年多家房企转型代建后以低价抢单，行业出现“费率战”苗头。2025

年这一趋势有所逆转，头部企业开始筛选项目，放弃低质低价标的，将资源聚焦于费率合理、回款有保障的项目。绿

城管理2025年主动放弃的新签约项目约800万平方米，占其可获取项目量的约15%[来源：绿城管理2025年年报投资者

交流会纪要，2026年]。

第二，政府代建与商业代建的能力融合。头部企业不再简单区分两条业务线，而是构建“政府项目积累信任、商业项目

贡献利润、资本代建提升天花板”的组合策略。绿城管理2025年政府代建占比45%、商业代建55%，两者贡献的利润率

差约为8个百分点，商业代建是利润引擎。

第三，城投平台成为竞争焦点客户。城投平台同时是政府代建和商业代建的委托方，其存量土地盘活需求是未来三年

行业最大的增量来源。头部企业纷纷设立城投业务专项团队，提供“代建+融资顾问+物业服务”的综合方案。2025年绿

城管理城投类委托项目新签约面积占其商业代建的43%，旭辉建管该比例达51%[来源：各企业业绩公告，2026年]。

第四，产品标准化与属地化适配并重。代建项目的成功高度依赖产品与当地市场的匹配度。绿城管理推出“属地化产品

库”，根据不同城市客户偏好调整产品配置；旭辉建管则强调“一项目一策”，避免过度标准化导致产品同质化。这种“标

准化底座+属地化适配”的组合成为竞争新焦点。

5.5竞争对比矩阵

基于2025年各主要竞争者的公开信息和运营表现，从五个关键维度进行横向对比（评分1-5分，5分为最优）：

企业品牌影响力产品力营销去化力成本管控政府关系综合评分

绿城管理5.04.84.54.34.24.6

企业品牌影响力产品力营销去化力成本管控政府关系综合评分

旭辉建管4.24.74.34.03.54.2

金地管理3.84.24.24.73.84.1

万科代建4.54.34.34.43.64.2

蓝城集团4.34.53.83.63.23.9

中原建业3.53.64.03.93.83.7

龙湖龙智造4.04.24.14.13.33.9

华润置地建设4.04.03.83.84.23.9

评分依据说明：品牌影响力综合委托方认知度调研（中指研究院，2025年）和媒体声量；产品力基于产品系完整度和

创新获奖情况；营销去化力基于代建项目2025年平均去化速度；成本管控基于项目建安成本偏差率和委托方反馈；政

府关系基于政府代建项目中标数量和政企合作深度。综合评分为加权平均。

绿城管理以明显的品牌优势和均衡的能力结构领先，其核心壁垒不在于某一单项能力，而在于“品牌+标准化+人才密

度”的组合效应。旭辉建管和金地管理在商业代建领域形成了差异化定位，前者以产品定制化和快速响应见长，后者以

成本管控和科技工具为特色。地方国企代建平台未纳入此评分，因其在政府代建领域的关系壁垒难以量化，但在市场

化商业代建中整体竞争力与头部企业差距明显。

6.项目获取与运营机制分析

6.1项目获取渠道与拓展模式

代建项目的获取渠道因其性质不同而分化为两条路径：

政府代建的获取以招投标为核心。2025年全国代建相关公开招标项目约6200个，总委托面积约8200万平方米，占政

府代建新签约面积的80%，其余20%为直接委托和竞争性磋商[来源：各地公共资源交易平台数据汇总，2026年]。政府

代建招投标的评价体系中，“技术方案”占40%-50%，“商务报价”占20%-30%，“企业业绩和资质”占20%-30%，部分项

目设置属地化加分项，对跨区域企业构成一定壁垒。2025年政府代建项目平均中标费率约2.8%，较2024年下降0.2个

百分点，竞争趋于激烈。

商业代建的获取以商务拓展和战略合作为主。商业代建无强制招标要求，委托方通过邀请比选、竞争性谈判或直接委

托选择代建方。2025年商业代建新签约项目中，邀请比选约占55%，直接委托约35%，公开招标约10%[来源：中指研

究院，2026年]。头部企业普遍建立“城投战略合作+金融机构战略合作”的双轮拓展体系。例如绿城管理2025年与12个

城市城投平台签订战略框架协议，与3家AMC建立项目级合作，由此获取的项目占其商业代建新签约面积约40%[来

源：绿城管理2025年年报，2026年]。

存量项目转介和口碑复购正在成为重要渠道。代建行业客户粘性较高，2025年头部企业来自既有委托方复购和转介的

新签约面积占比约30%，较2023年提升8个百分点[来源：克而瑞，2026年]。这一趋势强化了头部企业的“滚雪球”优势

——项目做得好，委托方信任加深，后续项目自然流入。

6.2代建合同结构与收费模式

代建合同的核心条款包括服务范围、费用结构、付款节点、考核指标和风险分担。2025年市场通行的合同结构如下：

政府代建合同：通常采用“固定管理费率+成本节约奖励”结构。管理费率按项目总投资额的2%-4%收取，部分项目按建

筑面积包干（约350-550元/平方米）。合同设成本控制目标，若实际成本低于目标，代建方可获得节约额的20%-30%

作为奖励；若超支，代建方承担超额部分的10%-20%。付款节点与工程进度挂钩，通常按基础、主体、竣工、交付分

四期支付，单期比例约25%。2025年政府代建合同平均周期2.8年，回款保障度较高，但部分地方财政紧张导致付款延

迟，行业平均应收账期约95天，较2023年增加12天[来源：克而瑞，2026年]。

商业代建合同：结构更为灵活，通常由三部分组成：基础管理费（按项目销售额的2%-4%或按建筑面积300-600元/平

方米）、品牌使用费（销售额的0.5%-1.5%，仅限品牌输出类项目）、超额收益分成（当项目销售均价或净利润超过约

定基准时，代建方按超出部分的10%-30%分成）。2025年商业代建合同中，约55%包含超额收益分成条款，较2023年

提高12个百分点，反映委托方与代建方的利益绑定加深[来源：中指研究院，2026年]。商业代建付款节奏与销售回款

挂钩，去化速度直接影响代建方现金流，回款风险高于政府代建。

资本代建合同：最为复杂，通常采用“基础费+处置收益分成”结构。基础费率较低（约项目销售额的1.5%-2.5%），但

超额收益分成比例高（可达到利润的20%-40%）。合同周期通常与资产处置周期绑定，约2-5年。

6.3项目运营管理与风险分担

代建项目的运营管理由代建方组建项目公司或派驻管理团队实施，代建方实质履行“甲方管理职能”。核心运营环节包

括：

前期策划与设计管理。代建方负责产品定位、规划方案优化、设计单位管理和报批报建。设计阶段的成本影响力约占

项目总成本的70%，因此头部代建企业均将设计管理作为核心能力。绿城管理的设计标准化率约75%，可将设计周期

缩短30%以上[来源：绿城管理2025年年报，2026年]。

工程管理与成本控制。代建方通过招标选择施工单位，实施全过程工程管理。2025年头部代建企业的项目综合成本偏

差率控制在±3%以内，优于行业平均±5%的水平。代建方通常建立材料集采平台和供应商白名单，以规模优势降低采

购成本。

营销管理与去化。商业代建项目的营销由代建方主导，使用代建方品牌或联合品牌策略。2025年商业代建项目从开盘

到清盘的平均去化周期约14个月，较同期同区域普通项目快2-3个月，体现了品牌和管理溢价。

风险分担机制。代建合同的核心风险边界是：委托方承担投资风险和不可抗力风险；代建方承担管理过失导致的工期

延误、质量缺陷和成本超支风险。但实际操作中边界模糊，代建方常需承担“隐性兜底”压力——若项目销售不达预

期，委托方可能通过谈判要求代建方减少收费或增加投入。2025年行业典型纠纷案例中，约60%与去化不达预期后的

费用扣减有关，约25%与成本超支责任划分有关，约15%与工期争议有关[来源：中国裁判文书网公开案例统计及行业

协会数据，2026年]。

6.4数字化与标准化趋势

代建行业的竞争正在从“人的经验”向“系统能力”升级。2025年头部企业的数字化投入占管理费收入的比重约3%-5%，

重点投入方向包括：

项目全生命周期管理系统：绿城管理的“绿星系统”覆盖从项目获取、设计、工程到交付的218个标准节点，在管

项目全面上线。金地管理的“智慧建造”平台实现工程质量和进度的实时监控，2025年项目质量巡检问题发现率

提升35%。

成本数据库与动态成本管控：头部企业积累的项目成本数据库覆盖50+城市、300+品类的市场价格信息，支持

新项目快速估值和成本目标设定。

营销数据中台：整合客户数据、渠道数据和竞品数据，辅助定价和去化策略。旭辉建管的“旭客”系统覆盖200万

+客户数据，支撑商业代建项目的精准获客。

代建服务标准化体系：绿城管理发布《代建项目服务标准手册（4.0版）》，定义26个服务模块和87个交付物标

准，使不同项目的服务一致性大幅提升。

标准化是代建企业规模化扩张的前提，数字化是标准化从文本走向执行的保障。两者的结合决定了代建企业在跨区域

复制中的质量控制能力，也是头部企业与中小代建商的核心效率差距所在。

7.价格与收费分析

7.1代建费率水平及变动趋势

代建费率是行业供需关系和价值认知的集中体现。2025年全国代建市场平均综合费率（管理费/项目总投资或销售额）

如下：

项目类型2023年平均费率2024年平均费率2025年平均费率变化趋势

政府代建-保障房3.2%3.0%2.9%缓降

政府代建-城改安置房3.5%3.3%3.1%缓降

政府代建-公共建筑2.8%2.6%2.5%缓降

商业代建-城投项目4.2%4.0%3.9%缓降

商业代建-民企项目4.8%4.5%4.4%缓降

商业代建-纾困项目6.5%7.2%7.8%上升

资本代建5.0%5.5%6.0%上升

数据来源：克而瑞《中国代建行业发展白皮书》（2024-2026年）；中指研究院《中国房地产代建市场报告》，2026

年。

整体看，常规代建费率呈缓降趋势，三年累计降幅约0.3-0.6个百分点。费率下降的原因：一是行业参与者增多，供给

竞争加剧；二是委托方（尤其城投平台）议价能力增强；三是项目规模扩大带来的规模效应使单位费率有下调空间。

与之相反，纾困项目和资本代建的费率在上升，反映了项目复杂度和风险溢价的提升。

费率下行的另一面是行业平均项目规模的扩大。2025年代建项目平均单项目面积约3.0万平方米，较2023年的2.5万平

方米增长20%。单个项目的管理费绝对值因面积扩大和品质提升而保持稳定甚至增加，部分抵消了费率下降对代建企

业收入的冲击。

7.2影响代建费率的关键因素

第一，项目复杂度。城中村改造安置房、纾困项目因涉及拆迁、债权重组、续建纠偏等高难度工作，费率显著高于标

准化保障房项目。2025年纾困项目平均费率7.8%，是保障房代建费率的2.7倍。

第二，委托方类型与议价能力。政府代建项目费率受财政评审约束，弹性较小。城投平台委托的商业代建项目，因规

模大、可复制性强，城投方议价能力较强，费率压至3.5%-4.2%。民营房企因单项目议价能力弱、风险感知高，委托费

率略高。

第三，代建方品牌溢价。头部品牌企业的费率溢价能力显著。以绿城管理为例，其2025年商业代建综合费率约4.3%，

较中小代建企业的平均3.2%高出约1.1个百分点[来源：绿城管理2025年年报、克而瑞，2026年]。委托方愿意为品牌溢

价付费，因其带来更快的去化速度和更高的销售均价。

第四，项目所在城市和区域。一线和强二线城市的代建项目费率普遍高于三四线城市0.5-1个百分点，主因是地价高、

销售去化快、管理复杂度高。2025年一线城市商业代建平均费率约4.8%，三四线城市约3.2%[来源：克而瑞，2026

年]。

第五，服务范围。纯工程管理类代建费率最低（约1.5%-2.5%），全过程开发管理（含设计、营销）费率最高（约

3.5%-6%）。部分项目将物业管理、商业运营纳入服务包，进一步提升综合费率。

7.3代建企业盈利能力比较

代建企业的商业模式决定了其利润率显著高于传统房地产开发。2025年主要上市/头部代建企业的盈利能力如下：

企业2025年服务收入（亿元）毛利率净利率2025年新签约面积（万平方米）

绿城管理控股52.048.5%27.3%3,900

中原建业14.242.1%29.8%1,100

金地管理（估算）18.535.0%16.5%1,800

旭辉建管（估算）16.832.5%15.2%2,200

数据来源：绿城管理控股2025年年报、中原建业2025年年报；金地管理和旭辉建管数据为根据公开信息估算。毛利率

为代建服务板块毛利率。

绿城管理和中原建业作为上市主体，财务数据透明。两者净利率的差异主要源于业务结构：绿城管理有约45%的政府

代建（净利率约18%-20%），拉低了整体净利率；中原建业以商业代建为主（占比约90%），净利率更高。但中原建

业高度集中于河南市场，收入规模仅为绿城管理的27%，抗周期能力较弱。

代建企业的高利润率源于轻资产模式的天然属性：无土地成本、无资本利息、无存货减值风险，主要成本为人力成本

和营销费用。2025年绿城管理人均创造服务收入约150万元，人均净利润约41万元，在房地产产业链中处于极高水

平。

7.4收费模式创新与风险

2025年代建收费模式出现多元化创新：

“基础费+销售分成”模式普及。越来越多的商业代建合同将基础费下调0.5-1个百分点，同时提高超额销售分成比例。

委托方的逻辑是“降低固定成本、增强利益绑定”；代建方的逻辑是用短期费率换取长期超额收益，但需承担去化不及

预期的分成落空风险。2025年行业采用此类模式的合同比例从2023年的32%上升至48%[来源：中指研究院，2026

年]。

“代建+运营+服务”全周期收费。头部企业将收费链从开发建设延伸至物业管理和社区运营。绿城管理2025年来自关联

服务（物业导入、商业运营、资产服务）的收入占比约12%，预计2027年将提升至20%。全周期服务使代建企业在项

目交付后仍有持续现金流，降低对新增签约的依赖。

“以股代费”模式兴起。在部分纾困和资本代建项目中，代建方以部分管理费折价为项目股权或收益权。此模式将代