2025年某物业公司月度经营分析报告（模板）

2025年某物业公司月度经营分析报告（模板）

经营分析报告｜物业管理｜中国

2026年1月

本报告基于某物业服务企业（以下简称“A物业”或“公司”）2025年12月实际经营数据编制，数据为示例性数据，

用于展示月度经营分析报告的标准结构、分析深度与表达方式。实际使用时应将示例数据替换为公司真实数据，

并根据实际情况调整分析重点。本报告仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，如

有误差以公司财务及运营部门正式发布为准。

目录

1.执行摘要

2.经营环境分析

2.1宏观经济与行业动态

2.2政策变化

2.3竞争对手动态

3.经营业绩分析

3.1收入分析

3.1.1总体收入表现

3.1.2收入结构分析

3.1.3收入增长驱动因素

3.2成本分析

3.2.1总体成本表现

3.2.2成本结构分析

3.2.3成本变动原因

3.3利润分析

3.3.1利润指标完成情况

3.3.2利润变动归因

4.运营指标分析

4.1关键运营指标完成情况

4.2与预算及上期对比分析

4.3差异原因深度剖析

4.4重点项目运营分析

5.重点工作进展

5.1本月重点事项完成情况

5.2未完成事项及原因

6.存在问题与原因分析

6.1主要问题

6.2根本原因分析

6.2.1老旧项目成本超支原因

6.2.2收缴率未达标原因

6.2.3增值服务转化率低原因

6.2.4员工流失率上升原因

7.改进措施与下期计划

7.1针对问题的改进措施

7.2下期工作重点与目标

8.风险提示

9.附录

9.1详细经营数据表

9.2重点项目清单

9.3模板使用说明与指标口径

1.执行摘要

2025年12月，A物业实现营业收入4520万元，环比增长3.2%，同比增长8.5%，完成月度预算的102.3%。基础物业管理

收入保持稳定增长，社区增值服务收入同比增速达18.7%，成为收入增长的主要驱动力。本月综合毛利率为22.4%，环

比提升0.8个百分点，同比提升1.0个百分点，主要得益于增值服务占比提升及成本管控措施持续见效。净利润620万

元，同比增长15.8%，净利率13.7%，盈利质量稳步改善。

运营指标方面，本月在管项目128个，在管面积1820万平方米，新签约项目2个，新增在管面积28万平方米，全年累计

新增在管面积320万平方米，完成年度目标的107%。综合收缴率为91.2%，环比提升1.5个百分点，同比提升2.7个百分

点，但仍低于预算0.8个百分点。客户满意度评分86.5分，同比提升1.5分，投诉处理及时率97.2%，服务品质稳中有

升。增值服务转化率6.8%，同比提升1.6个百分点，但低于预算1.2个百分点，仍有改进空间。员工月度流失率2.1%，

环比上升0.3个百分点，需关注基层岗位稳定性。

本月重点工作总体推进顺利。年度预算执行总结和2026年预算编制按期完成，新签约产业园项目合同额980万元/年，

老旧项目提质改造工程通过验收，社区增值服务小程序2.0版本上线，年度客户满意度调查和员工绩效考核均已完成。

未完成事项为某小区物业费调价表决未通过和增值服务转化率未达预算，公司已制定专项补救计划。

存在的主要问题包括：老旧项目成本超支约65万元，西南区域收缴率持续偏低（85.3%），增值服务转化率低于预

期，基层员工流失率上升。经根本原因分析，上述问题涉及流程、人员、系统和外部环境等多方面因素。公司已针对

每个问题制定具体改进措施，明确责任部门、责任人和完成时间，计划在2026年第一季度集中推进落实。

综合来看，公司12月经营状况良好，全年主要经营目标基本达成，收入结构持续优化，盈利能力稳步提升。但需在成

本管控、收缴率提升、增值服务运营和人员稳定性方面持续发力，为2026年实现“开门红”和全年高质量发展奠定坚实

基础。

2.经营环境分析

2.1宏观经济与行业动态

2025年12月，宏观经济保持平稳运行态势。全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.6%，环比持平，其中服务价格

同比上涨0.8%[来源：国家统计局，2026年1月]。物业管理行业相关的人工成本、物料成本保持温和上涨，但整体通胀

压力可控。全国社会消费品零售总额同比增长4.8%，消费市场持续恢复，居民服务消费意愿增强，为社区增值服务业

务提供了有利的需求环境。

物业管理行业整体保持平稳增长。2025年全国物业管理行业营业收入预计突破1.6万亿元，同比增长约8%，行业增速

与GDP增速基本同步，呈现稳健发展态势[来源：中国物业管理协会《2025年物业管理行业发展报告》，2026年1月]。

行业集中度持续提升，百强企业市场份额从2024年的42%提升至2025年的45%，头部企业通过收并购和市场化拓展加

速扩张，中小物企面临更大竞争压力。本月行业内有数起重要收并购事件，如B物业以2.3亿元收购某区域物业公司，

新增在管面积500万平方米，进一步巩固其在华南市场的地位。

从业务结构看，增值服务成为行业增长共识。2025年百强物企增值服务收入占比从2024年的18.5%提升至2025年的

21.2%，头部企业增值服务增速普遍超过20%[来源：中指研究院《2025中国物业服务百强企业研究报告》，2026年1

月]。社区零售、家政服务、美居服务、养老服务等细分赛道持续升温。住建部推进“物业+养老”试点扩面，鼓励物业企

业利用社区资源开展养老服务，为本公司拓展社区养老增值服务提供了政策窗口。

2.2政策变化

本月与物业管理相关的主要政策动态包括：

1.住建部发布《关于进一步规范物业服务收费管理的通知》（2025年12月8日）。通知明确要求物业企业严格执

行政府指导价和市场调节价规定，规范收费行为，完善物业费调价程序，强化公共收益公示和审计。通知强

调，未经业主大会同意，物业企业不得擅自提高收费标准，不得捆绑收费、强制收费。对公司影响：一方面要

求公司在收费合规上更加审慎，短期内可能增加合规成本；另一方面，规范的调价机制有利于行业长期健康发

展，减少因收费争议导致的收缴率下降。

2.项目所在城市修订《城市更新条例》（2025年12月15日通过）。修订后的条例鼓励物业企业参与老旧小区改造

后的长效管理，明确对承接老旧小区管理的物业企业给予前三年物业费补贴和税收优惠。这为公司拓展存量市

场提供了政策依据和成本支持，公司已梳理符合条件的老旧小区清单，计划2026年争取3-5个老旧小区接管项

目。

3.消防安全专项检查。12月全国开展物业小区消防安全大检查，重点排查消防通道占用、消防设施失效、电动自

行车违规充电等问题。公司在管的多个项目接受了检查，整体情况良好，但个别项目存在消防通道被杂物占

用、灭火器过期等问题，已责令限期整改并完成复查。短期增加了运维成本约15万元（更换灭火器、清理通

道、补充标识），但有助于提升服务品质和降低事故风险。

4.地方劳动保障政策。项目所在城市人社局发布通知，自2026年1月1日起最低工资标准上调8%，从每月2100元

调整至2270元。这对公司基层岗位薪酬产生直接影响，预计2026年人工成本增加约350万元（按公司基层员工

约1200人、平均工资接近最低工资标准估算）。公司需通过优化排班、提升人效和申请稳岗补贴等方式对冲成

本压力。

2.3竞争对手动态

本月主要竞争对手动态如下：

B物业：12月宣布以2.3亿元收购某区域物业公司，新增在管面积500万平方米，进一步巩固其在华南市场的地

位。该收购短期内不会对公司核心区域构成直接竞争，但需关注其后续整合和降价竞争策略。B物业在部分项

目上推行“基础物业费零增长+增值服务分成”模式，可能对公司部分项目的续约造成压力。

C物业：推出“物业+社区团购”新模式，将增值服务与电商结合，在部分小区试点效果良好，12月其增值服务收

入占比提升至25%。公司需评估是否跟进类似模式或差异化推出自有增值服务。C物业通过与本地生鲜供应商合

作，提供社区自提点服务，转化率达到9.5%，高于公司目前的6.8%，值得关注。

D物业：因服务品质问题被业主委员会解聘，涉及3个住宅项目，合计约40万平方米。这为公司提供了潜在的市

场拓展机会，市场部已跟进并提交了接管方案。若成功接管，可新增在管面积40万平方米，年合同额约1600万

元，但需投入前期整改费用约200万元。

E物业：在智慧物业领域加大投入，推出AI巡逻机器人和智能工单系统，试点项目人力成本下降15%。公司信息

化部门已与E物业进行技术交流，评估其系统的适用性，计划2026年在小范围试点智慧巡更和智能报修。

3.经营业绩分析

3.1收入分析

3.1.1总体收入表现

2025年12月，公司实现营业收入4520万元，环比增长3.2%，同比增长8.5%，完成月度预算4420万元的102.3%。全年

累计营业收入5.12亿元，同比增长9.8%，完成年度预算5.04亿元的101.6%。收入增长的主要驱动力来自社区增值服务

的快速增长以及非住宅物业项目的拓展。

3.1.2收入结构分析

本月收入结构如下：

收入类别本月金额（万元）环比同比全年累计（万元）全年占比

基础物业管理收入3280+2.1%+5.2%3780073.8%

其中：住宅物业2450+1.8%+4.5%2850055.7%

非住宅物业（商写、公建等）830+3.2%+7.0%930018.1%

社区增值服务收入890+6.5%+18.7%980019.1%

非业主增值服务收入350+5.0%+12.0%36007.1%

合计4520+3.2%+8.5%51200100%

数据来源：A物业财务部，2026年1月。

从结构看，基础物业管理收入仍是收入主体，占比73.8%，但占比较2024年下降1.5个百分点。社区增值服务收入占比

19.1%，较2024年提升2.6个百分点，成为收入结构优化的重要标志。非业主增值服务占比7.1%，同比提升0.8个百分

点，主要来自新拓展的案场服务和顾问咨询业务。

3.1.3收入增长驱动因素

（1）基础物业管理收入增长驱动。本月基础物业管理收入3280万元，同比增长5.2%。增长来源包括：①全年新拓展

项目带来的增量收入，2025年累计新增在管面积320万平方米，其中12月新签约产业园项目（15万平方米）和住宅小

区（13万平方米）将于2026年进场，本月尚未贡献收入；②存量项目物业费调价，全年共有6个项目完成调价，平均

调价幅度8%，涉及面积约120万平方米，本月贡献增量收入约35万元；③非住宅物业收入增速7.0%高于住宅的4.5%，

主要因新接管的写字楼和产业园项目收费水平较高。

（2）社区增值服务收入增长驱动。本月社区增值服务收入890万元，同比增长18.7%，是公司收入增长最快的板块。

分项看：

增值服务子项本月金额（万元）同比主要驱动

家政服务230+29.2%年底大扫除需求旺盛，与专业家政公司合作推出套餐

社区零售280+14.3%年货节预热，团购订单增加

美居服务180+16.1%新交付项目装修需求释放

其他增值服务200+16.3%社区养老、宠物服务等新业务贡献

数据来源：A物业增值服务部，2026年1月。

家政服务增速最高，主要因12月临近春节，业主集中进行家庭清洁，公司通过与2家家政公司签订合作协议，提供标准

化服务并抽取佣金，既满足了业主需求，又提升了收入。

（3）非业主增值服务收入增长驱动。本月非业主增值服务收入350万元，同比增长12.0%，主要来自为开发商提供的

案场服务、前介咨询和交付服务。2025年公司新签约3个案场服务项目，合同额合计约400万元/年，本月确认收入约

50万元。

3.2成本分析

3.2.1总体成本表现

2025年12月，公司营业总成本为3508万元，环比增长2.5%，同比增长7.2%。成本增速低于收入增速（8.5%），成本

率（成本/收入）为77.6%，较上年同期下降0.9个百分点，成本管控取得一定成效。全年累计营业成本3.97亿元，同比

增长8.1%，低于收入增速9.8%，全年成本率77.5%，较2024年下降1.2个百分点。

3.2.2成本结构分析

本月成本构成如下：

本月金额（万占收入全年累计（万全年占

成本项目环比同比

元）比元）比

人工成本1560+2.0%+6.8%34.5%1720033.6%

外包服务成本980+3.2%+8.5%21.7%1100021.5%

物料及能耗成

420+2.8%+5.0%9.3%48009.4%

本

维修维护成本280+1.5%+6.5%6.2%32006.3%

折旧摊销1500%+3.0%3.3%18003.5%

其他成本118+4.0%+10.0%2.6%13002.5%

合计3508+2.5%+7.2%77.6%3970077.5%

数据来源：A物业财务部，2026年1月。

（1）人工成本。本月人工成本1560万元，占总成本44.5%，是最大成本项。同比增速6.8%低于收入增速，主要因公司

推行智能化管理，优化了部分基层岗位。但需要注意的是，2026年最低工资标准上调8%，预计2026年1月起人工成本

将显著增加，公司需提前制定应对方案。

（2）外包服务成本。本月外包成本980万元，同比增长8.5%，略高于收入增速，主要因新增项目的保洁、秩序维护外

包。外包成本占比21.7%，较上年同期上升0.3个百分点。公司正在评估部分项目的外包转为自管，以降低长期成本。

（3）物料及能耗成本。本月物料及能耗成本420万元，同比增长5.0%，低于收入增速。公司推行节能改造（LED照

明、智能水电表）和集中采购，有效控制了能耗和物料消耗。全年物料及能耗成本4800万元，同比仅增长3.5%，成本

管控效果显著。

（4）维修维护成本。本月维修维护成本280万元，同比增长6.5%。老旧项目的维修费用增长较快，是成本超支的主要

来源（详见运营分析部分）。

3.2.3成本变动原因

本月成本同比增长7.2%，主要驱动因素：①新增项目带来的刚性成本增加，包括人工、外包和物料；②老旧项目设施

老化导致维修费用上升；③最低工资标准上调的滞后影响（部分项目已在12月预提）。环比增长2.5%，主要受年底集

中结算和外包费用确认影响。

3.3利润分析

3.3.1利润指标完成情况

本月实本月预上年同全年累

指标完成率上月环比同比

际算期计

毛利润（万

1012980103.3%964+5.0%892+13.5%11500

元）

毛利率22.4%22.2%+0.2pct22.0%+0.4pct21.4%+1.0pct22.5%

净利润（万

620580106.9%584+6.2%535+15.9%7100

元）

净利率13.7%13.1%+0.6pct13.3%+0.4pct12.8%+0.9pct13.9%

数据来源：A物业财务部，2026年1月。

本月毛利润和净利润均超额完成预算，毛利率和净利率环比、同比均有提升，盈利质量持续改善。

3.3.2利润变动归因

对本月净利润同比增长85万元（620-535）进行归因分析：

收入增长贡献：收入同比增长337万元（4520-4183），按边际毛利率约35%估算，贡献利润约118万元；

毛利率提升贡献：毛利率提升1.0个百分点，按本月收入4520万元计算，增利约45万元；

期间费用节约：销售及管理费用同比减少约10万元，贡献利润10万元；

其他收支影响：其他收入增加约5万元，所得税费用增加约13万元（因利润增加），净影响约-8万元。

主要利润增长来自收入规模扩大和毛利率提升，体现公司“增收+提效”双轮驱动的策略成效。

4.运营指标分析

4.1关键运营指标完成情况

指标本月实月度预去年同

指标名称完成率上月环比同比

类别际算期

规模在管项目数

128128100%126+2118+10

指标（个）

规模在管面积（万

指标㎡）

指标本月实月度预去年同

指标名称完成率上月环比同比

类别际算期

收费

综合收缴率91.2%92.0%99.1%89.7%+1.5pct88.5%+2.7pct

指标

收费

住宅收缴率90.5%91.5%98.9%89.0%+1.5pct87.8%+2.7pct

指标

收费

非住宅收缴率93.8%94.0%99.8%92.5%+1.3pct91.2%+2.6pct

指标

服务客户满意度评

86.587.099.4%86.5085.0+1.5

指标分

服务投诉处理及时

97.2%95.0%102.3%96.5%+0.7pct94.8%+2.4pct

指标率

增值增值服务转化

6.8%8.0%85.0%6.5%+0.3pct5.2%+1.6pct

指标率

人力员工流失率

2.1%≤2.0%未达标1.8%+0.3pct2.5%-0.4pct

指标（月度）

数据来源：A物业运营管理部，2026年1月。

4.2与预算及上期对比分析

预算完成情况：本月多数指标完成或超额完成预算。综合收缴率完成预算的99.1%，差0.8个百分点；增值服务转化率

完成85.0%，差1.2个百分点；员工流失率超出预算上限0.1个百分点。其余指标均达标或超标。

环比变化：环比改善明显的指标包括综合收缴率（+1.5pct）和在管面积（+28万㎡）。收缴率提升得益于年底集中催

收和部分项目推出预缴优惠活动。在管面积增加主要因新签约产业园项目。员工流失率环比上升0.3个百分点，是唯一

环比恶化的指标，需关注年底离职潮风险。

同比变化：所有核心指标同比均有改善，其中综合收缴率提升2.7个百分点，客户满意度提升1.5分，增值服务转化率提

升1.6个百分点，反映公司整体服务品质和管理效率在持续提升。

4.3差异原因深度剖析

4.3.1收缴率未达预算的原因

本月综合收缴率91.2%，低于预算0.8个百分点。分区域看，华东、华南、华中区域均达标或超标，西南区域严重拖累

整体水平（85.3%，低于公司平均5.9个百分点）。未达预算的主要原因：

1.西南区域老旧项目集中：西南区域18个项目中，有12个为2005年前交付的老旧小区，业主以老年人和租户为

主，缴费习惯差，历史欠费累积较多。

2.个别项目因公共设施维修争议：XX小区因电梯故障频发，业主委员会要求公司先行垫付大修费用，公司认为应

动用维修资金，双方僵持，导致部分业主集体暂缓缴费。

3.非住宅项目企业客户年底关账：部分写字楼和产业园客户因年底财务关账，付款流程延迟，影响非住宅收缴率

约0.5个百分点。

4.3.2增值服务转化率未达预算的原因

本月增值服务转化率6.8%，低于预算8.0%的目标。主要原因：

1.推广力度不足：新推出的家政服务和社区零售在部分项目推广力度不足，业主认知度低。公司仅在自有小程序

和公告栏宣传，缺乏社群裂变和线下活动配合。

2.缺乏专职运营人员：目前增值服务推广主要由各项目客服人员兼职负责，缺乏专业销售技巧和时间投入，执行

不到位。

3.产品竞争力有待提升：社区零售品类不够丰富，价格与电商平台相比无明显优势；家政服务价格略高于市场均

价，且服务标准化程度有待提高。

4.季节性因素：12月虽有家政大扫除需求，但社区团购受电商年货节分流影响，部分业主选择线上平台采购。

4.3.3员工流失率上升的原因

本月员工流失率2.1%，环比上升0.3个百分点，主要因：

1.年底返乡潮：部分基层员工（秩序维护员、保洁员）来自外地，提前返乡过年，导致主动离职增加。

2.薪酬竞争力不足：与同区域竞争对手相比，公司基层岗位薪酬处于中下水平，尤其是最低工资标准即将上调，

部分员工选择跳槽至薪酬更高的企业。

3.职业发展受限：基层岗位晋升通道不够清晰，员工看不到发展前景，归属感不强。

4.4重点项目运营分析

本月选取三个代表性项目进行简要分析：

（1）XX产业园（新签约项目）。该项目为12月新签约，面积15万平方米，合同额980万元/年，计划2026年1月进

场。前期介入已完成，服务团队已到位。该项目定位高端产业园，对服务品质要求高，公司已制定专项服务方案，预

计2026年可贡献收入约850万元。

（2）XX老旧小区（提质改造项目）。该项目12月完成提质改造工程验收，改造金额320万元，业主满意度92分。改

造后物业费收缴率从改造前的82%提升至本月的90%，预计2026年可实现物业费收入增加约60万元/年。

（3）XX写字楼（成本超支项目）。该项目本月成本超支12万元，主要因中央空调系统老化，维修费用较高。公司已

制定设备更新计划，拟投入80万元更换节能型空调机组，预计每年可节约能耗成本15万元，投资回收期约5.3年。

5.重点工作进展

5.1本月重点事项完成情况

序责任部计划完成实际完成

重点事项备注

号门时间情况

完成2025年度预算执行情况总结12月2012月18日提交董事会审议

1财务部已完成

及2026年预算编制日通过

12月25合同面积15万㎡，年合同

2新签约“XX产业园”物业服务合同市场部已完成

日额980万元

完成“XX小区”老旧项目提质改造12月30改造金额320万元，业主

3工程部已完成

工程验收日满意度92分

序责任部计划完成实际完成

重点事项备注

号门时间情况

增值服12月20新增家政预约、团购、报

4上线社区增值服务小程序2.0版本已完成

务部日修等功能

12月15回收问卷8200份，总体满

5开展年度客户满意度调查品质部已完成

日意度86.5分

人力资12月25考核覆盖率100%，结果

6完成年度员工绩效考核已完成

源部日公示中

12月31整改问题12项，全部复查

7完成消防安全专项检查整改安全部已完成

日合格

启动西南区域收缴率专项提升行12月10已制定方案，进入实施阶

8运营部已启动

动日段

5.2未完成事项及原因

序

事项未完成原因影响计划补救时间

号

部分业主对调价幅度有异该项目预计每年2026年3月前重新启

“XX小区”物业费调价业主

1议，沟通不足；业主大会组少收物业费约80动沟通，调整调价

表决通过率未达三分之二

织效率低万元方案

增值服务年度转化率目标全年增值服务收2026年Q1专项提

推广资源不足、执行偏差、

28.0%未达成（实际入少完成约300升，目标Q1转化率

产品竞争力待提升

6.8%）万元7.5%

6.存在问题与原因分析

6.1主要问题

问题一：老旧项目成本持续超支。本月共有5个老旧项目实际成本超出预算10%以上，合计超支约65万元。这些项目普

遍存在设施设备老化、维修频次高、能耗高、人员配置冗余等问题。全年老旧项目成本超支累计约480万元，侵蚀公司

整体利润。超支项目集中在2000-2010年交付的小区，电梯、水泵、消防系统等关键设备已到使用寿命中后期，维修费

用逐年递增。

问题二：部分区域收缴率未达标。西南区域本月综合收缴率仅85.3%，低于公司平均水平5.9个百分点，且连续3个月未

达预算（9月86.2%、10月85.8%、11月85.0%、12月85.3%）。涉及项目以老旧住宅为主，业主缴费意愿低，物业费历

史欠账多。该区域欠费超过1年的业主占比达8.5%，是公司平均水平的2.5倍。

问题三：增值服务转化率低于预期。本月转化率6.8%，低于预算1.2个百分点，且不同项目间差异大（最高12%，最低

2%）。部分项目缺乏有效的推广策略和执行人员，导致增值服务“有产品无转化”。增值服务收入对全年利润贡献未达

预期，影响公司业务结构优化进程。

问题四：基层员工流失率上升。本月员工流失率2.1%，环比上升0.3个百分点，高于预算上限。主要集中在秩序维护员

和保洁员岗位，年底返乡和薪酬竞争力不足是主要原因。员工流失导致招聘和培训成本增加（本月招聘费用环比增加

15%），也影响服务连续性和业主满意度。

6.2根本原因分析

运用“人-流程-系统-外部环境”框架对上述问题进行根本原因分析。

6.2.1老旧项目成本超支原因

流程原因：老旧项目缺乏预防性维护计划，维修依赖事后响应，小问题拖成大问题。公司设备管理系统（EAM）尚未

覆盖所有老旧项目，部分项目报修仍靠纸质工单，数据无法追溯和分析。

系统原因：老旧项目设备老化严重，更新改造资金不足。部分项目维修资金使用困难（业主表决难），公司垫付后回

收周期长，影响现金流。

人员原因：老旧项目人员配置标准未根据实际情况调整，存在人浮于事和技能不足并存的问题。部分项目管理人员年

龄偏大，缺乏成本控制意识。

外部环境：人工成本和物料价格上涨，但老旧项目物业费标准偏低（多数在1.0-1.5元/㎡·月），且调价困难，导致收支

倒挂。

6.2.2收缴率未达标原因

服务品质差距：部分项目业主对公共设施维护、环境卫生、安全管理不满意，以此为由拒缴物业费。如西南区域XX小

区因电梯故障和绿化维护不到位，业主投诉集中，缴费意愿显著下降。

流程原因：催收流程不完善，缺乏分层分类的催收策略。对长期欠费户缺乏有效的法律手段，对短期欠费户缺乏及时

的提醒和沟通。催收责任未落实到人，考核激励不足。

人员原因：部分项目客服人员催收技巧不足，与业主沟通时缺乏耐心和策略，甚至引发矛盾。

外部环境：经济下行压力下，部分业主收入减少，缴费能力下降；同时，少数“老赖”业主利用法律程序漫长拒不缴

费，形成负面示范。

6.2.3增值服务转化率低原因

人员原因：缺乏专业运营团队。目前增值服务推广主要由项目客服人员兼职负责，这些人员缺乏销售技能和产品知

识，且本职工作繁重，投入精力有限。

产品原因：增值服务产品与业主需求匹配度不高。社区零售品类不够丰富，价格缺乏竞争力；家政服务标准化程度

低，服务人员素质参差不齐；美居服务局限于新交付项目，存量项目拓展不足。

系统原因：线上平台功能虽然升级，但推广和使用培训不足，很多业主不知道或不会使用小程序下单，操作便捷性有

待优化。

外部环境：电商平台和本地生活服务平台持续渗透社区，在价格、品类、配送速度上具有明显优势，对社区零售和家

政服务形成较大竞争压力。

6.2.4员工流失率上升原因

薪酬原因：公司基层岗位薪酬处于市场中下水平，与竞争对手相比缺乏吸引力。最低工资标准上调后，公司若跟进调

整，成本压力增大；若不跟进，流失率将进一步上升。

发展通道原因：基层员工缺乏明确的晋升路径。秩序维护员、保洁员等岗位职业天花板明显，优秀员工看不到上升空

间，选择跳槽或转行。

管理原因：部分项目管理人员对员工关怀不足，工作强度大、排班不合理、休息时间难以保障，导致员工满意度低。

外部环境：服务业劳动力市场竞争激烈，外卖、快递等行业对基层劳动力形成分流，物业管理行业吸引力下降。

7.改进措施与下期计划

7.1针对问题的改进措施

责

完成

问题改进措施责任部门任预期效果

时间

人

1.对5个超支项目开展专项审计，逐项找出超支

老旧运老旧项目月均

点；2.制定老旧项目设备预防性维护计划，纳运营部、2026

项目营成本下降5%，

入EAM系统；3.评估人员编制，优化排班，目财务部、年3月

成本总年节约成本约

标成本下降5%；4.探索“设备更新+节能改造”打工程部31日

超支监240万元

包方案，申请政府补贴

1.西南区域启动“百日催收”专项行动，分层分类西南区区

西南区域收缴

收缴催收；2.对长期欠费户发送律师函，启动法律域、品质域2026

率提升至90%

率未程序；3.提升服务品质，针对业主投诉集中的部、法务总年3月

以上，公司整

达标问题限期整改；4.建立收缴率日报和红黄牌预部、财务经31日

体达到92.5%

警机制部理

1.在重点区域设置专职增值服务运营专员（先增

转化率提升至

增值试点5个项目）；2.优化产品组合，引入高频刚增值服务值

20267.5%以上，月

服务需品类，与本地优质供应商合作；3.开展“增值部、市场服

年2月度增值服务收

转化服务推广月”活动，利用小程序和社群裂变；4.部、人力务

28日入增加100万

率低制定增值服务专项激励方案，将转化率纳入项资源部总

元

目考核监

1.调研区域市场薪酬水平，制定基层岗位薪酬人

员工调整方案，确保不低于市场中位水平；2.建立力月度流失率降

人力资源2026

流失秩序维护员星级评定和晋升通道，打通职业发资至1.5%以下，

部、运营年1月

率上展路径；3.加强员工关怀，春节前开展慰问活源招聘成本下降

部31日

升动，合理安排轮休；4.与职业院校合作，建立总20%

人才储备库监

7.2下期工作重点与目标

2026年1月工作重点：

1.全力实现“开门红”：1月收入目标4600万元，收缴率目标92.0%，新签约面积目标30万㎡。市场部需在1月重点

跟进3个潜在项目（含D物业被解聘的3个小区）。

2.完成薪酬调整方案：人力资源部1月15日前提交基层岗位薪酬调整方案，经审批后于2月1日实施，确保薪酬调

整平稳落地。

3.增值服务专项提升：完成5个试点项目的专职运营人员招聘和培训，1月底前上线社区年货节活动，力争转化率

达到7.5%。

4.老旧项目成本专项整改：完成5个超支项目的专项审计报告，制定整改方案并启动实施，1月底前完成EAM系统

在老旧项目的覆盖。

5.年度工作会议：1月20日召开公司年度经营工作会议，总结2025年，部署2026年目标任务，签订区域和部门目

标责任书。

6.春节前安全检查与员工关怀：1月25日前完成所有在管项目春节前安全检查，重点排查消防、电梯、水电设

施；同时开展员工春节慰问和留守激励。

2026年1月核心经营目标：

指标目标值责任部门

营业收入4600万元财务部、各区域

毛利率22.5%运营部

综合收缴率92.0%运营部、财务部

客户满意度87.0分品质部

新签约面积30万㎡市场部

增值服务转化率7.5%增值服务部

员工流失率≤1.8%人力资源部

8.风险提示

1.收缴率波动风险：1月受春节假期影响，部分业主可能延迟缴费，尤其是返乡过年的业主和放假的企业客户，收

缴率存在回落压力。需提前做好预缴优惠和催收安排，重点关注西南区域和部分老旧项目。

2.成本上升风险：2026年1月起各地最低工资标准上调，公司基层岗位薪酬需相应调整，预计月度人工成本增加

约30万元。此外，春节前后加班费、节日福利等也会增加成本。需通过优化排班、提升人效和申请稳岗补贴等

方式对冲。

3.增值服务竞争风险：电商平台和本地生活服务平台在春节期间加大促销力度，可能进一步分流社区零售和家政

服务需求。公司需强化社区信任优势和线下服务能力，推出差异化产品，避免正面价格战。

4.员工流失风险：春节前后是基层员工离职高发期，尤其是秩序维护员和保洁员，可能出现集中离职导致服务断

档。需做好人员储备、春节留守激励和节后返岗动员，确保在管项目正常运营。

5.政策合规风险：物业服务收费新规要求更严格的公示和调价程序，部分项目调价难度加大。同时，消防安全、

垃圾分类等监管趋严，公司需持续投入合规成本，避免因违规被处罚。

6.老旧项目运营风险：老旧项目设施设备故障率上升，可能引发安全事故（如电梯困人、水管爆裂）。公司需加

大预防性维护投入，建立应急响应机制，并购买公众责任险以转移部分风险。

9.附录

9.1详细经营数据表

收入明细表（2025年12月）：

本月（万上月（万上年同期（万全年累计（万

项目环比同比

元）元）元）元）

住宅物业基础服

24502408+1.7%2345+4.5%28500

务

本月（万上月（万上年同期（万