雪松世界观2026中国候鸟式康养旅居市场分析报告

11中国候鸟式康养旅居市场分析报告报告编号：YL-2026-008版本：2026年8月摘要2035年将是中国候鸟式康养旅居的黄金发展期，市场规模有望从约5000亿元增长至1.5万亿元，但行业仍面临标准缺失、服务同质化、支付能力分层、医疗配套不足等挑目录中候鸟康养居市分析告 1摘要 2目录 3各核心容 15第章绪论 15第章宏环境析（PEST） 15第章需侧分析 15第章供侧分析 15第章目地市格局 16第章商模式运营 16第章消者画与行偏好 16第章竞格局典型例 17第章产链与界融合 17第章发趋势前景测 17第一章投机会风险策略 17第二章政建议行业准构建 17第章绪论 19研背景 19研对象定 19研框架数据源 20报主要论预告 20第章中候鸟康养居宏环境析（PEST） 20政环境析 21国层面龄化健康略 21养服务康养业政策 21文融合旅居策 22区政策海南云南广西重点的地 22医异地算与期护保险 23政环境体评价 24经环境析 24宏经济居民入 24老群体费能与财积累 25养产业资与本流动 26消升级旅居费分层 26经环境市场影响 27社环境析 27人老龄与家结构迁 27养观念变与居接度 27健意识慢性管理求 28空老人社交求 28代支持孝道化演变 29社环境市场影响 29技环境析 29远医疗互联医疗 29智穿戴健康测 30大据与慧康平台 30适化技与智家居 31技环境市场影响 31PEST综分析 32机与挑矩阵 32宏环境候鸟康养居的动与约 32第章需侧分：老人口消费力与居意愿 33老人口构与鸟旅潜力 34老人口量与龄结构 34低活力人：鸟旅主力军 34区分布城乡异 34老群体费能分析 35养金水与收来源 35家资产支付力 35消意愿支出构 36候式康旅居求特征 36旅意愿动机 36目地偏与季选择 38消预算支付式 38服需求核心点 40基调研据的求画像 43样概况 43消者画：年、性、职、健康 44行偏好频次时长信息道、策因素 44需分层高端中端普惠 47需侧主矛盾缺口 48本小结 48第章供侧分：产类型服务条与给缺口 49候式康旅居品类体系 49按品形分类 49按营模分类 51按能定分类 51服链条析 52基生活务 52健管理务 52医护理务 53文娱乐社交务 53安保障务 53辅便利务 54供格局区域布 54供总量主体成 54区供给布特征 55供主体争格局 55供缺口析 56结性缺：中性价产品重匮乏 56医服务口：疗配薄弱专业才短缺 56服标准缺口服务量参不齐行业任度低 57季性供失衡资源配，营效低 57连化与牌化足：模化应难发挥 57人缺口专业务人严重乏 58供侧主矛盾结 58本小结 58第章目地市格局海南云南广西环渤、长角等 59目地市总体局与类 59目地分特征 59目地竞力评框架 60海：冬避寒一目地 60概与资禀赋 60供特征产品布 61需特征客源构 61海自贸政策利 61发瓶颈 62云：气多样与文旅居地 62概与资禀赋 62主旅居的地 62供特征竞争局 63需特征客源 63发瓶颈 63广：长品牌滨海居 64概与资禀赋 64主旅居的地 64供特征问题 64需特征 64发瓶颈 65环海区：夏避暑滨海养 65概与资禀赋 65主旅居的地 65供特征季节性 65需特征 66发瓶颈 66长角及边：村康与高社区 66概与资禀赋 66主旅居的地 66供特征需求 67发瓶颈 67其新兴的地贵州四川广东福建等 67贵：夏避暑星 67四：攀花阳康养峨眉生态养 67广：滨避寒都市养 67福：厦、漳滨海居 68目地比与竞态势 68主目的竞争综合价 68竞态势差异定位 69目地生周期投资会 69目地发瓶颈提升向 70共瓶颈 70提方向 70本小结 71第章商模式运营析：产、险、员制平台化 71商模式述与类框架 72商模式核心素 72五主流式 72地开发式 73运逻辑核心征 73盈模式 73典案例恒大生谷 73地开发式的劣与战 74保系模式 74运逻辑核心征 74盈模式 75典案例泰康家 75保系模的优与挑战 76会制模式 76运逻辑核心征 76盈模式 77典案例亲和源 77会制模的优与挑战 78平化模式 78运逻辑核心征 78盈模式 79典案例万里安 79平化模的优与挑战 79轻产运模式 80运逻辑核心征 80盈模式 80典案例九如、朗高 81轻产运模式优劣挑战 81商模式较与择逻辑 82五模式合比较 82模选择关键量 82混模式趋势融合 83盈模式关键功因素 84盈模式结 84关成功素 84商模式新与来方向 85当商业式的点 85创方向探索 85本小结 86第章消者画与行偏好基于研数据 87调设计样本况 87调目的方法 87样基本征 87细人群像 88按龄分画像 88按入分画像 89按康状分层像 90按域来分层像 91行偏好度分析 91同方式社交式 91旅频次时长季节性 92信获取决策径 93支方式资金排 93决逻辑关键响因素 94关决策素权重 94信机制口碑用 95风感知应对略 95消心理价值向 96从“节型”到“品型”的费转型 96旅的情价值自由归属自我现 96价敏感与价感知 97满度与诚度 98满度现状 98满度驱因素 99复意愿推荐愿 100流原因析 100未足需与期望 101服期望实际给的距 101对想旅产品设想 102支意愿价值知匹配 103本小结 103...................................................................................................................................104竞格局述 104市参与图谱 104市集中与竞格局征 105关竞争度 105典案例度剖析 106泰之家保险全产链布的标杆 106国嘉园央企景的养老略 108恒养生：地模式激进崩塌 109亲源：员制行者探索转型 万长安平台旅居探索盈利境 竞格局键维对比 代企业维对比 各式竞优劣总结 竞关键功要的再视 竞趋势格局望 高市场保险主导但格将分化 中市场连锁品牌崛起平台运营合 普市场政府导+社参与政策动 跨融合生态争 行整合优胜汰 本小结 第章产链与界融：医、文、地、保、科技 产链结解析 产链全图 主环节价值布 产链特点 核产业节分析 上：土、资、建与要投入 中：开建设运营理 下：渠、服与终消费者 跨融合式 医结合医疗康养居的度融合 文康养合：化体与旅资源深度发 120地与康融合从“康地产”到“康社区” 121保与康融合支付与服端的环 122科与康融合数字与智化赋能 123其跨界合：业、育、育等 124跨融合机会挑战 124融机会 124融挑战 125产生态建与同策略 126构开放同的业生态 126协策略议 126产融合未来景 126本小结 127第章发趋势前景测（2026—2035） 128发趋势判的体框架 128市规模测 128预方法假设 128总市场模预测 129细市场测 130需侧演趋势 130客结构化 130需偏好级 131支能力化 131供侧演趋势 132产形态结构 132服标准与专化 132连化与牌化 133区格局变趋势 133目地竞与差化 133全候鸟线网形成 134商模式变趋势 134从资产轻重合 134生圈竞成为流 134会制与阅制新 135技应用势 135智康养数字化 135健科技适老创新 135政与监趋势 136行标准监管系 136医与长险改革 136土、税与金支持 136分段前预测 137.18期 7.22期 7.35期 8情分析乐观中性悲观 13810.10.1乐情景概率约25%） 13810.10.2中情景概率约50%） 13810.10.3悲情景概率约25%） 13910.10.4关情景量 139本小结 139第一章投机会风险策略议 140投价值总体断 140投价值核心辑 140市吸引评估 141投窗口判断 141投机会别 142产链关环节资机会 142细市场资机会 143区投资会 144商模式新投机会 144投风险析 145政与监风险 145市与需风险 145运与管风险 146财与资风险 146医与法合规险 146自与不抗力险 147投策略议 147不类型资者差异策略 147进时机路径 148投组合风险冲 148退机制计 148投回报期与键成因素 149投回报期 149关成功素 149本小结 150第二章政建议行业准构建 151政建议总体路与标 151总思路 151政目标 151行标准监管系建设 152制专项务标准 152建多层标准系 152明监管责与立联监管制 153医与支体系革 153扩异地保直结算围 153推长期理保异地算试点 154探个人老金旅居费衔接 154人队伍设与育培训 154构康养居职体系 154加教育训体建设 155提职业引力 155土、税与金支持策 156土政策新 156税优惠策 156金支持策 156跨域协与目地治理 157建全国居养合作制 157目地治与品提升 157数共享信息台建设 158普保障社会平 158发普惠旅居品 158建旅居费补制度 158保特殊体权益 159本小结 159各章核心内容第一章绪论2015—20262023—2026第二章宏观环境分析（PEST）2030：人均GDP1.340.14%第三章需求侧分析（60-70岁55%3500100万以上）超3000万人。60%1-6第四章供给侧分析第五章目的地市场格局+（（第六章商业模式与运营/+第七章消费者画像与行为偏好偏好排序：气候环境>医疗配套>价格>交通便利>社交活动>10%3000—8000元。第八章竞争格局与典型案例（（“+”“”“”第九章产业链与跨界融合第十章发展趋势与前景预测202550002030120351.5万”。第十一章投资机会、风险与策略SaaS、/第十二章政策建议与行业标准构建第一章绪论研究背景2024603.122.0%；65岁及以上人2.215.6%20354（1962—1975年出生）“”“”的品“”，是指老年人或准“三亚购房养老”5000研究对象界定本报告的研究对象为“候鸟式康养旅居市场”，其核心关键词包括：“冬”“”“”等。“旅+居”160，研究框架与数据来源本报告采用“宏观—中观—微观”三层分析框架：：运用PEST数据来源主要包括：202510—202637；32报告主要结论预告经过系统分析，本报告得出以下主要结论：，2025—203012%—15%。增长更“”和。第二章中国候鸟式康养旅居宏观环境分析（PEST）候鸟式康养旅居市场的形成与发展，并非单一产业内部演化的结果，而是政策、经济、PEST政策环境分析“催化剂”“”19992020“”2021“”“年国务院印发的《“十四五”“”““”2016“2030”“”年《国务院关于实施健康中国行动的意见》将“老年健康促进行动”列为15“”“”“康”与“养”20242024〕1号“”“”““”“”20132013〕35号）“”“”2019“支”“2030”“”，2017““”“”2020“+旅游”“”2025《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》中再次强调“支持发展旅居养老”“鼓励建设连锁化、品牌化旅居养老机构”，政策信号持续强化。候鸟式康养旅居天然具有“旅”与“居”双重属性，因此文旅政策对其发展同样关键。2018年文化和旅游部组建，标志着文旅融合进入新阶段。2019年《国务院办公厅关于进一“”“2021“”““”“培”“”202214“”“年，文化和旅游部发布《关于推动在线旅游市场高质量发展的2025“”“”候鸟式康养旅居具有强烈的地域指向性，区域政策对市场格局影响显著。海南是中国候鸟式康养旅居的“第一目的地”，其政策支持力度也最大。2018年，习近平总书记宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区，逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易2020“”“”2021（2021—2025年“”“”2023”2025“”““”健“”“”2023500万元的一次性奖励，并在用地、融资、人才等方面提供便利。西双版纳、大理、丽江、以“”2019“”2022（2021—2025“”“”“”2024“长寿”：山东省提出“”“”“阳光康养”“夏都”“”2025“”“”20241.840%要旅居目的地均实现了与全国绝大多数省份的异地结算互联互通，部分城市还开通了“”长期护理保险（长护险）试点自2016年启动，截至2025年已覆盖全国49个试点城1.82002024“总体来看，中国候鸟式康养旅居的政策环境呈现以下特征：“”的国家级法规或行业标准。现有政策多散见于各类规划、意见中，缺乏统一的定义、准入条件、2021“全”，202023年，海南、云南、经济环境分析“市场土壤”2025135GDP1.3万（2023—2025年GDP%54.25.42.3万元。居民收入增长为消费升级提供了基础，尤其是服务性消费支出占比持续上升，2025年达到46%“”向“”2024—2025年我国城镇老年人2.820153.2%2024年8.6%养老金方面20255.2亿，月人均养3500—3800位、大型国企退休人员月养老金普遍在5000—8000元，部分高级职称人员超过万元；而中西部地区、中小企业、灵活就业人员月养老金仅为2000—3500元。此外，城乡居200—30040%20150“有房但缺现金”，对一次性支高净值老年群体方面，根据招商银行《中国私人财富报告》等估算，中国可投资资产在100万元以上的个人约3000万人，其中60岁以上占比约20%，即600万人。这部分高净值老年人是高端候鸟式康养旅居的消费主力，他们追求医疗配套完善、环境优越、服务专业的养老社区，愿意为品质支付溢价。“4-2-1”30%近年来，养老产业成为资本追逐的热点，大量资金涌入康养旅居领域。据不完全统计，2020—2025220%4000（、国有企业（国投健康、光大养老、中信养老、华润置地等）以及互联网平台（阿里、腾讯、京东健康等通过投资或合作进入。其中，保险资金凭借久期长、成本2025系养老社区项目超过100个，总投资规模超过3000亿元。融资渠道方面，康养旅居项目融资仍面临较大困难。由于项目回报周期长（10年（不动产投资信托基金）探索退出路径，2025年中国公募市场已扩展至养老、中国消费升级的总体趋势在老年群体中同样明显，但消费分层现象更加突出。+”200万—500100—300/1—3如中端市场：以专业旅居机构、连锁康养公寓为代表，采用会员制或月租制，单月费用3000—8000“一卡通行”2000“”向“花”“以房养老”社会环境分析社会环境是候鸟式康养旅居的“文化土壤”和“需求源泉”。人口结构变迁、养老观念转变、健康意识觉醒、家庭小型化与空巢化等因素，共同塑造了候鸟式康养旅居的社会基础。中国人口老龄化的速度和规模在人类历史上前所未有。根据国家统计局数据，2024年末，全国60岁及以上人口3.1亿，占总人口的22.0%；65岁及以上人口2.2亿，占比15.6%。预计到2030年，60岁以上人口将达到3.7亿，占比25%左右；到2035年，将突破4亿，进入重度老龄化社会。老年人口基数庞大，且低龄活力老人占比高（60—%与此同时，家庭结构日趋小型化。2020年第七次全国人口普查显示，中国家庭户均规2.62（421年（1.652%””“”1960““”视为“”2024年调查，超过65%的受访低龄老人表示“愿意尝试旅居养老”，其中“体验不同地方的生”“”“”（大专以上“”式旅游，而是希望“旅”75%，高血压、糖尿病、心脑血管疾病、骨关节病、慢性呼吸系统疾病是最常见的五种慢性病。慢性病管理需要长期、“气候“+”“”环境，老年人可以“社群养老”“”“孝”“身边尽孝”向“支”25%30%“”“累赘”。他们认为，”“”““”“”“背井离乡”“被动养老”转向“主动享老”，技术环境分析“”和“”候鸟式康养旅居的核心痛点之一是异地就医和健康管理的连续性。远程医疗和互联网医疗的发展，为旅居老人提供了“随时随地看医生”的可能。政策层面，2018年国务院办公厅发布《关于促进“互联网+医疗健康”发展的意见》，明确20202025300010“”App”7×241000亿元，功能演进：从最初的计步、心率监测，发展到血氧饱和度、血压、心电图、睡眠质量、旅居场景应用：旅居基地可以为入住老人配备智能手环，实时监测心率、血压、睡眠、活动量等指标，将数据上传至健康管理平台，由专业团队进行异常预警和干预。例如，App远程查看父母的健康状“”。大数据、云计算、人工智能等技术正在重塑康养旅居的运营模式和服务效率。“·燕园3000“”“”App适老化改造和智能家居技术提升了旅居居住环境的舒适性和安全性。（“”“可落”争的关键之一。PEST综合分析“”维度机会政策银发经济、旅居养老写入国家规划；区域政策支持力度大；异地医保结算逐步完善维度机会政策银发经济、旅居养老写入国家规划；区域政策支持力度大；异地医保结算逐步完善经济居民收入增长，老年消费能力提升；资本涌入，保险资金长期布局；消费升级趋势明显社会老年人口基数庞大，低龄活力老人占比高；养老观念转变，旅居接受度提升；健康管理和社交技术远程医疗、智能穿戴、智慧平台赋能；适老化和智能家居改善体验；数字化降低运营成本需核心驱动力：主要制约因素：（）缺“”“”。政策、3—5年，随（第二章完，字数约10200字）202510—202633217份老年人口结构与候鸟旅居潜力2024年603.122.0%；652.215.6%20303.720354“”2024岁的低龄老人约占老年人口的55%，70—79岁中龄老人约占30%，80岁及以上高龄15%60—69（有基本经济能力、健康条件允许、有旅居意愿）1.2亿—1.5亿人，市场空间巨大。低龄活力老人（通常指60—75岁）是候鸟式康养旅居的绝对主力。这一群体具有以下特征：岁老人中，完全自理的比85%，70—7570%“”“”“”或“”70约%。候鸟式康养旅居需求呈现明显的区域和城乡差异。区域分布：需求主要集中在东部沿海发达地区和一、二线城市。华北、东北、华东地区”。8%（老年群体消费能力分析养老金是老年人最主要的收入来源，决定了候鸟式康养旅居的基础支付能力。城镇职工养老金：截至2025年，全国城镇职工基本养老保险月人均养老金约3600元。500060002800—3200元。从行业看，机关事业单位退休人员月养老金普遍在5000—8000元，部分高级职称人员可达万元以上；企业退休人员月养老金多在3000—5000元；灵活就业人员则多为2000—3500元。城乡居民养老金：待遇水平较低，全国月人均约220元，仅能满足基本生活需求，基本5520045000元的占比约0元的占比约%，1000015%，300015%。家庭资产是老年人消费能力的“蓄水池”，尤其对于一次性大额支付（如购买保险产品、缴纳会费）具有重要意义。60150万元，其中房产占比约70%。然而，房产的流动性差，多数老年人不愿“卖房养老”或“以房养（（）20—30（100600们具备购买高端康养社区产品和服务的实力；而中低收入老年家庭金融资产多在10万元以下，抗风险能力弱，对价格高度敏感。30%100万—300万元押金或购买200万—500万元保险）时，子女往往深度参与决策并出资，“孝心经济”“”向“”2024“”201520“”“环00约，25%15%10%“”候鸟式康养旅居需求特征321750“非.“..；“不太愿意”的占21.3%，“完全不愿意”的占。分年龄段看，50—59岁（准退休）群体意愿度最高.%，9岁次之（.%，0岁以上明显下降（.%。旅居动机：调研中，老年人选择候鸟式康养旅居的主要动机（多选）如下：动机占比改善健康状况（气候疗养、慢病调理）62.3%体验不同地方的风土人情48.7%结交朋友、缓解孤独41.2%子女安排或支持26.5%逃避恶劣气候（严寒、酷暑、雾霾）52.8%追求更高品质的退休生活39.6%康复护理需求（术后、病后）12.4%其他5.8%可见，“健康”是候鸟旅居的第一驱动力，超过六成老年人将改善健康作为首要动机；其次是“气候”和“社交”。这提示供给侧应重点强化健康管理和气候环境优势。“冬季避寒”的受访71.5%“”22.8%；“”（/占5.7%目的地偏好：受访者最向往的候鸟旅居目的地（多选）排名如下：.%.%.%.%.%.%.%.%9. 其：9.5%“”向“”..、......%占比预算区间占比预算区间2000元以下12.4%2000—3000元22.6%3000—5000元34.8%5000—8000元20.5%8000—12000元7.3%12000元以上2.4%3000—5000元/元/57%，5000—8000元/元/月10%占比支付模式支付模式偏好：受访者对支付方式的偏好如下：占比支付模式按月支付（月租制）52.7%按季支付21.3%按年支付12.8%一次性缴纳会员费/押金（如5万—50万元）9.4%购买保险产品获取入住资格3.8%超过七成老年人偏好“按月支付”或“按季支付”的灵活方式，反映出对资金安全性和灵活服务需求：老年人对候鸟旅居基地的服务需求（多选）如下：服务项目需求占比基础医疗服务（日常诊疗、慢病管理）78.5%健康体检与健康档案65.2%营养餐饮（针对慢性病的饮食）58.9%文化娱乐活动（唱歌、跳舞、书法等）54.6%健身运动设施与指导47.3%紧急救助与安全保障72.4%交通接送与出行服务43.8%心理咨询与陪伴28.6%康复理疗（推拿、针灸等）39.7%旅游观光组织51.2%65%，医疗配套已成为旅居产品的“刚”。核心痛点：调研中，受访者认为当前候鸟旅居存在的主要问题（多选）如下：痛点占比医疗配套不足，看病不方便66.9%异地医保报销手续繁琐58.2%服务人员不专业，缺乏培训47.5%产品信息不透明，担心被坑42.8%住宿条件与宣传不符38.4%孤独感，缺乏社交活动35.7%价格不透明，隐性消费多32.6%交通不便，出行困难29.3%餐饮不合口味，营养搭配差27.9%安全保障不到位25.1%”“”基于调研数据的需求画像课题组于202510月至20263月，通过线上问卷（App、旅居平47.2%52.8%22.5%，60—6948.3%，70—7924.1%，805.1%。91.7%8.3%。学历：初中及以下占18.6%，高中/中专占35.2%，大专占24.5%，本科及以上占21.7%。：自评“”52.4%，“”35.8%，“”9.2%，“”2.6%。：300015.2%，3000—500038.6%，5000—8000元占26.4%，8000—12000元占13.1%，12000元以上占6.7%。25.5%。4000—6000定、有配偶、子女不在身边、冬季前往海南或云南避寒、单次停留1—3个月、偏好按月支付的退休人员。年龄分层画像：9.，“+”91—39.“半定居”0占占%医占%占“健康45%（（69.5%）..占比时长1.2172.3%221.4%36.3%。大占比时长1个月以内18.7%1—2 个月32.5%2—3 个月24.6%3—6 个月18.2%6个月以上6.0%63“”信息渠道：老年人获取候鸟旅居信息的主要渠道（多选）如下：渠道占比子女推荐或代为查找45.6%朋友/同事介绍52.3%微信公众号/朋友圈38.2%旅行社/旅居平台35.4%电视/广播广告22.7%线下社区活动/讲座18.9%抖音/快手等短视频16.5%报纸/杂志9.8%朋友/70%决策因素排序：老年人在选择具体旅居产品时，决策因素的重要性排序（综合评分）如下：“”向“”基于消费能力和服务需求，候鸟式康养旅居需求呈现明显的三层分化：约%.20100万—300200—5001—3约%03000—5000（约%02000需求侧主要矛盾与缺口综合分析，候鸟式康养旅居需求侧存在以下主要矛盾与缺口：40%。制约参与的主要原因不是“不想去”，而是“不敢去”——担心医疗没保障、担矛盾四：旅居周期性与资源配置的矛盾。候鸟旅居具有高度季节性，冬季海南供不应本章小结本章从需求侧揭示了候鸟式康养旅居市场的真实图景：需求基础雄厚：3.1亿老年人口中，低龄活力老人超1.7亿，具备旅居潜力的群体1.2亿—1.54500元，主流月消费预3000—5000.—3第四章供给侧分析：产品类型、服务链条与供给缺口“”和“候鸟式康养旅居产品类型体系“+”根据载体形态和开发模式的不同，候鸟式康养旅居产品主要可分为以下六大类：“集大成者”“+”“+”···（/会“广西巴马长寿村升级项目、山东威海那香海等。康养小镇的优势在于环境和生活氛围，但往往距离城市较远，医疗和交通配套不足，部分项目存在“重开发、轻运营”的问题。/（“”“”2000—5000“”“乡“”“”1500—3000/“+”ClubMedJoyview的康养主题项目、华侨城康养度（“”从运营和盈利模式角度，候鸟式康养旅居产品可分为以下几类：开发商将康养旅居项目的住宅、公寓产权直接出售给消费者，消费者获得房屋所有权，“”、后/如2030“”“”/消费者按月或按季支付租金，获得住宿和基础服务，灵活度高，适合中端和普惠市场。/”（/根据核心功能侧重，候鸟式康养旅居产品可分为：服务链条解析候鸟式康养旅居的本质是“服务密集型”产业，服务链条的完整性、专业性和协同性直接决定产品品质和消费者满意度。完整的服务链条应包括以下六个环节：基础生活服务是旅居的“底线”，包括：（28%“口”“”。健康管理是“康养”的核心，包括：健康档案建立：入住时进行健康评估，建立电子档案，记录慢性病史、用药情况、医疗护理是老年人最关注的环节，也是当前供给侧的最大短板。日常诊疗：基地内设医务室或诊所，配备全科医生或护士，处理常见病、多发病。（AED绿色通道：与周边三甲医院或专科医院建立合作关系，为旅居老人提供优先挂号、文化娱乐是解决“孤独感”的关键，也是旅居体验的重要组成部分。“旅”安全保障是老年人选择旅居的底线需求，包括：：24调研显示，25%的老年人对安全保障不到位表示担忧，反映出部分基地安全管理的薄弱。App。“”供给格局与区域分布2026（5000服务能力的约2000家。按主体类型划分：“”“”等。候鸟式康养旅居供给呈现“南多北少、东密西疏”的总体格局，与需求分布基本吻合。1000“”的季节性矛盾，以及800广西：供给约400家，集中在巴马、北海、桂林、南宁。巴马长寿品牌吸引大量“候鸟环渤海区域：山东（威海、烟台、青岛、日照、河北（秦皇岛、承德、辽宁（大连）600500其他区域：贵州（六盘水、贵阳、遵义）夏季避暑供给快速崛起，基地约200家；四川（攀枝花、成都、峨眉山）阳光康养和山居康养特色明显；吉林长白山、黑龙江哈尔滨等地发展森林康养和避暑旅居，但规模和配套有限。“多方”%30个社区，其中部分位于旅居目的地（三亚、大理、杭州等第三梯队：文旅企业和互联网平台，如华侨城、万里长安、孝心网等，在中端市场具有一定影响力。他们善于整合资源、创新模式，但服务深度和品牌信任度有待提升。供给缺口分析3000—5000元57%“”10%—15%%。3000—5000元/月的50异地医保结算仍存障碍：虽然住院和普通门诊异地结算已基本打通，但康复治疗、候鸟式康养旅居行业至今没有统一的国家标准或行业标准，导致服务质量参差不齐，消费者维权困难。缺乏准入标准：任何人或企业都可以开设“旅居基地”，无需专业资质认证，导致市.“”，38.4%“”候鸟式旅居的强季节性导致供给侧资源利用率极低：30%4—65000多家基。“”候鸟式康养旅居需要大量专业人才，包括：200供给侧主要矛盾总结综合上述分析，中国候鸟式康养旅居供给侧存在五大主要矛盾：5000（符合矛盾二：硬件投入有余而软性服务不足。许多项目斥巨资建设豪华硬件，但在健康管“”“”。矛盾四：季节性需求波动与固定成本刚性的冲突。旅居基地固定成本（建筑折旧、人缺乏标准导致服务质量参差不低质竞争。本章小结“”“”““”向“”长三角等“目的地”目的地市场总体格局与分类中国候鸟式康养旅居目的地呈现“南多北少、东密西疏、滨海与山地并重”的总体格局。从功能定位看，可大致分为以下四类：、（（山）为代表，夏季凉爽，适合南方老人避暑。贵州六盘水“中国凉都”品牌突出，山东半岛滨海避暑成熟度高。“”生态养生型：以广西巴马、云南普洱、浙江安吉、四川峨眉山、吉林长白山等为代表，依托森林、温泉、长寿文化、负氧离子等生态资源，主打康养调理。评价一个目的地的候鸟式康养旅居竞争力，需要综合以下维度：海南：冬季避寒第一目的地22—26℃（122平“”“健”19442000”100万—150“”。海南的康养旅居供给以三亚、陵水、海口为三大核心，产品层次分明。···1.5万—33000—8000“候鸟”2500—5000元，“+康养”特“”“”。冬季需求爆发，房20%（（（60—753—6（。“”“”和“”3000—6000海南自贸港建设为康养旅居带来了独特政策优势。博鳌乐城国际医疗旅游先行区享有“”2025目获得政策扶持。海南候鸟式康养旅居面临的主要瓶颈包括：4—5“”。云南：气候多样性与文化旅居高地“彩云之南”“”“”2000—4000大理：四季温和，苍山洱海的自然风光和古城文化吸引了大批文艺型、文化型旅居者。如·（“旅居产品以城市养老公寓和郊区康养小镇为主，价格中等。约0（）”·（）“旅居”岁准退休和刚退休群体占比较高，他们对文化体验和自然风光的广西：长寿品牌与滨海旅居“长寿之乡”）（）“”“”1000—2500北海：滨海避寒目的地，冬季气温15—22℃，空气质量好，房价和物价低于三亚和海2000—3500南宁：作为首府，医疗资源较好，但气候无明显优势，旅居产品以城市养老公寓为主，作为区域中转和长住选择。“低水平、分散化”状态。除少数项目如巴马长寿村整体提（“长寿”“”2000—3500元。环渤海区域：夏季避暑与滨海康养：以“”“海景房”1500—30002000—4000业。4个月9“+”客源以华北、东北为主，多为退休职工，消费能力中等。夏季旅居时长多为1—2个月，2000—4000元/“”“”长三角及周边：乡村康养与高端社区“大竹”0···“候鸟式”“”1—21“”或““”而非“”。其他新兴目的地：贵州、四川、广东、福建等贵州以“凉都”19—24℃，是南方避暑旅居的快速增长区。（1500—3000元“”品牌已打响，但服“”“”峨眉山、青城山等景区周边则发展森林康养和禅修旅居，客源以成都及周边城市为主，产品以度假酒店和民宿为主。，是华南地区老年人旅居的重要选择。惠东巽寮湾、双月湾等滨海区域有较多度假公寓，2500—4500福建厦门气候温和，冬暖夏凉，医疗资源较好，是理想的四季旅居地。但厦门房价高、4000—8000目的地比较与竞争态势基于气候、医疗、交通、成本、服务、政策等维度，对主要目的地进行综合评价（满分0：目的地气候舒适度医疗配套交通可达性生活成本服务供给海南（三亚/海口）9.07.58.05.57.0云南（西双版纳/大理/昆明）8.56.56.57.06.0广西（巴马/北海/桂林）7.55.55.58.55.0环渤海（威海/秦皇岛/大连）8.5）7.07.57.05.5长三角（安吉/莫干山/溧阳）7.06.58.55.07.5贵州（六盘水/贵阳）9.0）5.06.08.54.56.05.57.57.08.0福建（厦门/漳州）6.05.57.57.08.0福建（厦门/漳州）6.06.08.07.58.0广东（惠州/珠海）5.57.06.06.08.0四川（攀枝花/峨眉山）海南vs云南“+”“+”避寒市场内部：海南、云南西双版纳、广西北海、广东惠州构成梯度竞争。海南高端、各目的地处于不同的发展阶段：成长期：云南西双版纳、大理，贵州六盘水，需求快速增长，供给品质有待提升，/目的地发展瓶颈与提升方向尽管各目的地资源禀赋不同，但面临一些共性问题：（“”““+避寒”“”差异化定位：各目的地应基于自身资源，明确细分市场定位，避免同质化竞争。例如，“““+”，“+”。本章小结本章系统分析了中国候鸟式康养旅居的主要目的地市场格局，核心结论如下：“”“”“”“平台化商业模式是候鸟式康养旅居产业从“概念”走向“可持续运营”的核心桥梁。不同的资源禀商业模式概述与分类框架”//200模式类型代表企业/项目核心特征地产开发模式恒大养生谷、绿地康养城、部分万科项目以物业销售或租赁为核心，以康养服务保险系模式泰康之家、国寿嘉园、太保家园保险产品绑定入住资格，医养结合，重会员制模式亲和源、乐椿轩、九如城部分项目一次性会费+年费/月费，全国基地通用平台化模式万里长安、孝心网、途家银发频道整合分散基地资源，在线预订，分时旅轻资产运营模式（品牌输出、委托管理、咨询培训，不持五种模式各有其生存土壤，也面临不同的挑战。下文逐一深入解析。地产开发模式“”“”该模式的核心特征：地产开发模式的盈利来源主要包括：（4050年在利润结构上，产权销售收入通常占比超过70%，运营和服务收入占比有限。这种“卖房为主、服务为辅”的模式，本质上仍是房地产逻辑，康养服务更多是营销噱头。恒大养生谷是地产开发模式的典型代表。2017年起，恒大在全国布局养生谷项目，主国候鸟式旅居权益。“”然而，恒大养生谷在实际运营中暴露了地产开发模式的典型问题：兑现。资金链风险2021年爆发债务危机，多个养生谷项目停工或烂尾，消费恒大养生谷的教训表明，地产开发模式若不实现从“卖房”到“卖服务”的转型，难以支撑候鸟式康养旅居的长期可持续发展。优势：“”劣势与挑战：“+”“地产++服务”保险系模式保险系模式是近年来发展最为迅猛、口碑较好的商业模式之一，由大型保险公司主导。（（200300万该模式的核心特征：+“保单销售—资金沉淀—社区建设—服务提供—客户满意—口碑转介”的闭环。保险系模式的盈利来源多元且具有长期性：入住资格费/押金：部分项目要求客户缴纳一次性押金或会费（如100万—300万通常13万元/养老社区在财务上可以接受较长回5泰康之家是保险系模式的标杆。泰康保险集团自2007年开始布局养老产业，提出“保险+医养康宁”30个养老社区，其中多家位于候鸟旅居目的“”200万元武汉“候鸟式旅居”。例如，北京的泰康之家·燕园客户，冬季可申请到三亚海棠湾社区短住，享受温暖气候。泰康之家的成功在于：以保险资金为基石，以医养服务为壁垒，以候鸟连锁为增值点，202580%优势：劣势与挑战：：200万—500“”向“”“”会员制模式消通2030该模式的核心特征：5万—20万元，高端可达100万—300万元。（“押金”会员制模式的盈利来源主要包括：/亲和源是中国较早探索会员制养老模式的机构之一，2008年在上海浦东开设首家亲和源老年社区，采用“会费+年费”模式。其会费标准曾高达100万—200万元（后有所调58亲和源后来推出了更低门“”优势：劣势与挑战：“”“”：会员制模式正在向“”平台化模式“”该模式的核心特征：IT信息中介：平台解决信息不对称问题，提供在线浏览、预订、支付、评价等功能，平台化模式的盈利来源多样：/。如如135如“优势：“”劣势与挑战：“”“”“+”++轻资产运营模式该模式的核心特征：备和IT轻资产运营模式的盈利来源包括：“优势：劣势与挑战：发展趋势：轻资产运营模式正成为行业的重要方向。随着大量存量康养物业需要盘活，“+”商业模式比较与选择逻辑维度地产开发模式保险系模式会员制模式维度地产开发模式保险系模式会员制模式平台化模式资产投入重重中/重轻资金回收周期快（销售回款）慢（10-15年）中（会费回流）中（会员费）服务深度浅深中/深浅/中盈利核心物业销售保险+服务费会费+月费会员费+佣金目标客群中高端购房者高净值保险客户中高端老人中端价格敏感典型风险市场周期、服务空心化投资大、门槛高信任风险、资金监管品控难、盈利代表企业（泰康、国寿、太保亲和源、乐椿轩万里长安、孝客弱心企业在选择商业模式时，需要综合考虑以下因素：拥有雄厚资金和长期投资能力（如保险公司、大型国企）→适合重资产持有模式（。（→→资金有限但熟悉本地市场→高净值客户→中等收入客户→普惠客户→）→二三线旅居地→乡村或新兴目的地→风险承受力强、追求长期回报→风险承受力弱、追求稳定现金流→→市场信任度低、监管趋严→实践中，单一的商业模式往往难以满足复杂市场需求，越来越多的企业采用混合模式。典型融合方向包括：“+“+租赁+会”“管+”资产服务客”盈利模式与关键成功因素候鸟式康养旅居的盈利模式可归纳为以下六大类：销售型盈利：靠卖房、卖会籍、卖保险产品一次性获取大额收入。优点是回款快，“”金融型盈利：靠会费沉淀资金投资、保险资金运作获取收益。优点是利润空间大，保（（）。综合行业实践，候鸟式康养旅居商业模式成功的关键因素包括：（保险）商业模式创新与未来方向现有商业模式面临的核心痛点可概括为：“三重三轻”和“两难一缺”。“”“”“”转向“”“到“”（“到“”“到“”“”“”“保险支付+地产开发+专业运营+医疗服务+科技赋能+平台分发”的生态圈协作模式。各方发“”到“”本章小结本章系统解析了中国候鸟式康养旅居的五大主流商业模式：以“++”+“资产服务客源”谁第七章消费者画像与行为偏好：基于调研数据202510—202637调研设计与样本概况是候鸟旅居的实际消费者和潜在消费者？他们有何特征差异？他们如何做出旅居决“+线下”App（、旅居平台用户群等渠道发放电子问卷；线下在海南三亚、海口，云南西双版20251020263高峰期。共回收问卷3520份，经数据清洗剔除无效问卷后，保留有效样本3217份，有效率91.4%。样本基本特征已在第三章简要呈现，此处补充更多细节：8.9.9岁4.9岁4.9岁5（.%，04.%。90.7.。学历：初中及以下8人（.%，高中/中专2人（.%，大专8人.9.。6.2./6.3.：自评健康5人.%2人.%，6.4.。09.0元2.，0元9.0元1.06.。5.7.5.0.。2.5.。细分人群画像候鸟式康养旅居消费者并非铁板一块。不同年龄、收入、健康状况和地域来源的人群，在旅居动机、偏好、支付能力、决策逻辑上差异显著。本节从四个维度进行细分画像。50—59岁“准退休预备队”这一群体（样本724人）正处于退休前或刚退休阶段，经济实力较强，月均可支配收入0.“占%占“”（约%，低于0121“”60—69岁“活力主力军”这是候鸟式康养旅居的核心客群（样本4人，占.%。他们时间充裕、身体尚。“”“”1—3个月为主，偏好按月支付，对价格较为敏感，月消费预算集中在3000—500070—79岁“稳健保守派”5.“时长缩短至1个月左右，部分选择在目的地购房或长租，从“旅居”转向“半定居”。他们对医疗配套的要求最高，尤其关注急救能力、三甲医院绿色通道和日常护理服务。（80岁以上“高龄退出者”164人“旅”的兴趣大幅降低，更看重“居”和“养”低收入群体（月均3000元以下，489人）20%2000“能买到药、有卫生所”“”。中等收入群体（月均3000—8000元，2091人）65%3000—5000（12425000—8000（849人30004000—6000中高收入群体（月均8000—12000元，421人）约0（部分人每年夏季、冬季各旅居一次，是“候鸟环线”的先行者。高净值群体（月均12000元以上，216人）10068%，60%100万—300200—500“避寒“”和“身”3—6健康群体（1685人）“”“社交慢病稳定群体（1152人）.%，是“康养”“”“”，2—3个月，以充分感受慢病控制一般群体（296人）1“失能半失能群体（84人）”“+”一线城市（北上广深，685人）70%“同乡社群”“”。新一线城市（成都、杭州、武汉等，917人）68%二线城市（石家庄、郑州、沈阳等，795人）65%3000—4000三、四线城市及以下（820人）2000—3000“想旅”行为偏好深度分析调研显示，候鸟旅居的同行方式呈现明显的“陪伴型”特征：同行方式占比与配偶同行58.3%与朋友/同事结伴22.7%独自一人11.5%与子女/孙辈同行5.8%其他（如随旅行团）1.7%77%“”“”“”。子女陪同占比仅5.8%，多集中在高龄或首次尝试旅居的老人。子女陪同往往具有“考察”性质，如果体验好，子女后续可能支持父母单独旅居。172.3%，221.4%，36.3%28000占40%“”（）时长：第三章已给出单次时长分布，此处补充季节差异：2.840%331.57—82—3“”2—4（。信息获取渠道（多选）已在第三章列出，此处进一步分析决策路径：调研发现，老年人的旅居决策路径通常经历以下阶段：““差”2—6.低龄高收入者：对一次性会费接受度较高，愿意支付5万—50万元购买长期旅居“投资+”。“”。资金安排上，约65%的旅居老人使用“养老金+存款”支付，25%由子女部分或全部承担，10%使用租金收入或理财收益。几乎没有老人使用贷款或变卖资产来支付旅居费用。决策逻辑与关键影响因素通过让受访者对决策因素进行1—5分重要性评分，计算加权平均值，得出关键决策因5：决策因素平均得分医疗服务与急救能力4.62气候环境适宜度4.55住宿安全与适老化4.48价格与性价比4.35服务人员专业与态度4.28交通便利度4.12品牌信誉与口碑4.05餐饮质量3.92社交活动丰富度3.763.453.45周边旅游景点.紧””“”，说明老年人在决策时更看重“实际服务体验”而非“品牌知名度”，这为中小机构提供了通老年人的旅居决策高度依赖信任。调研显示：70%“好评可能是刷的”，对平台评价的信任（.的受“”。：（78.2%）（65.8%）.）6. （35.9%）为应对这些风险，老年人采取的策略包括：1—2消费心理与价值取向从“”“”60—69岁“””67%7048%。“”“””“”““看得见的服务”（“概念”（如“”“”）旅居对老年人的意义超越了简单的“换个地方住”。调研中，受访者对旅居的情感价值认知（多选）如下：情感价值占比感觉“退休生活有了盼头”58.6%摆脱了在家时的孤独和无聊52.3%在旅居中找到了新的兴趣爱好43.7%通过旅居认识了志同道合的朋友39.8%实现了“年轻时没时间看世界”的愿望36.5%感觉自己更年轻、更有活力33.2%在旅居中找到了“第二故乡”28.4%旅居不仅是“避寒”，更是一种“情感补偿”和“自我实现”。许多老年人在旅居中重新找到了生活的热情和意义，这种情感价值是传统居家养老难以提供的。价格敏感度在不同人群和不同消费环节上存在差异：“”“”（“”。““”满意度与忠诚度在有过实际旅居经历的1242名受访者中，对最近一次旅居体验的总体满意度评价如下：满意度占比非常满意18.6%比较满意42.3%一般25.8%不太满意9.7%非常不满意3.6%总体满意度（非常满意+比较满意）为60.9%，处于中等偏上水平，但仍有约13.3%的受访者表示不满意，另有25.8%认为“一般”，说明供给侧仍有较大提升空间。5：维度平均得分气候环境4.35住宿舒适度3.85餐饮质量3.42服务人员态度3.78健康管理服务3.15医疗配套2.82文化娱乐活动3.28交通便利度3.35价格合理性3.52安全保障3.68.医.3“”通过回归分析，影响总体满意度的主要因素按贡献度排序为：医疗和服务质量是满意度的核心驱动，再次说明“服务”是旅居产品的灵魂。“第%%、%%（NPS）为+32%，属于中等偏上水平。推荐行为主“”70%“”对曾经旅居但不再选择旅居的受访者（约180人）进行调查，主要原因如下：流失原因占比身体状况变化（生病、行动不便）38.4%经济压力增大27.6%对旅居体验失望（服务差、被坑）18.9%家庭原因（照顾孙辈、老伴生病）10.2%其他4.9%未满足需求与期望调研让受访者对“理想中的旅居服务”与“实际体验”进行对比，识别出主要期望差距：服务项目期望值（1-5）实际体验（1-5）差距基础医疗服务4.722.95-1.77健康管理4.553.15-1.40紧急救助4.803.42-1.38餐饮营养搭配4.383.42-0.96文化活动丰富度4.123.28-0.84住宿适老化4.483.85-0.63服务人员专业性4.523.78-0.74交通接送便利4.053.35-0.70医疗、健康管理、紧急救助的期望与现实差距最大，是消费者最不满意，也最希望改善的领域。这为供给侧改革提供了明确方向。调研中，受访者对“理想中的旅居产品”进行了描述，高频关键词包括：““”“”“”“”“”这些朴素而具体的期望，勾勒出老年人心中“理想旅居”的图景，也与当前供给短板高度吻合。”和“”“++60%的500—1000“”或“”20%。这说明，老年人的价值感知聚焦于“对健康和安全有直接帮助”的服务，供给方应围绕这些核心价值进行投入和定价。本章小结321760—69（3000—8000）行为模式清晰：夫妻同行是主流，冬季避寒单次时长2—3个月，信息获取依赖熟2—6“.“”“”消费者是市场的最终裁判。谁真正理解并满足了老年人的核心诉求，谁就能在候鸟式康养旅居市场中赢得口碑、赢得忠诚、赢得未来。第八章竞争格局与典型案例：泰康之家、国寿嘉园、恒大养生谷、亲和源、万里长安等“成功失败转”竞争格局概述“+养老”20251003000“”“”（“守门人”“旅”“”总体特征：分散竞争，无绝对龙头。5000家，但没有任何一家企业的市场份额超过5%。按基地数量15%“”分层竞争：高端集中、中端分散、普惠空白。60%10%—15%。中端市场：极度分散，缺乏全国性连锁品牌。数以千计的中小旅居机构各自为战，普惠市场：供给严重不足，主要由政府主导的旅居养老项目和少量公益组织承接，区域竞争：目的地型聚集，跨区域连锁稀缺。“”在候鸟式康养旅居领域，企业竞争围绕以下七个关键维度展开：品牌信任。医疗资源整合能力。资金实力与融资成本。运营管理能力。客户获取与留存能力。产品创新能力。（++旅居政策资源与政府关系。典型案例深度剖析企业背景与战略定位1996年，是中国领先的大型保险金融服务集团。2007年，泰康开始布局养老产业，是国内最早提出“保险+医养康宁”战略的保险公司之一。泰康保险集团创始人陈东升多次强调：“泰”“”—资金沉淀——服务运营—客户满意口碑转介”的正向循环。业务模式与运营数据泰康之家的商业模式属于典型的“保险系重资产持有”模式。客户购买“幸福有约”保险计200—30020253020“”。据公开数据，泰康之家已开业社区的平均入住率超过80%，部分成熟社区入住率超过95%“+”成功因素解析泰康之家的成功可归因于以下几个关键因素：“保险+”““”“”“=”面临的挑战泰康之家也面临不可回避的挑战：2001万—3案例启示“企业背景与战略定位“+”“”和“普”“”业务模式与布局+”（100万—200万元2025“）“四季常青”（）竞争优势国寿嘉园的核心竞争优势在于：央企信用背书。”“”潜在客群。通过保险代理人渠道，国寿嘉园能够以较低成本触达目标客户。雄厚的资金实力。作为全球最大的保险公司之一，中国人寿的资金实力不逊于泰相对劣势与挑战”“”高端定位与普惠定位的平衡难题。国寿嘉园试图在高端和普惠之间寻找平衡，但“”企业背景与模式2017“”““颐”失败过程与原因2017—2020年恒大集团爆发严重债务危机，多个养生谷项“”沦为“”。恒大养生谷的失败并非偶然，其根本原因在于：第一，本质是房地产销售，康养服务空心化。恒大养生谷的核心诉求是快速卖房回款，“”“高周转”案例启示“亲和源是中国较早探索会员制养老模式的民营机构之一。2008年，亲和源在上海浦东“+”100万—200万元（5万—8万（成功经验与失败教训亲和源的探索具有重要的行业价值：经验方面：会员制的探索。+教训方面：100万—200案例启示“”企业背景与模式“旅居卡”为核心产品，为老年消费者提供“一卡通行、”（135万探索与困境然而，万里长安在实践中遭遇了平台化模式固有的困境：”第二，盈利模式脆弱。旅居卡的销售收入有限，而平台需要承担获客成本、运营成本、服务成本，单纯依靠会员费和佣金难以覆盖支出，企业长期处于微利或亏损状态。“”案例启示但平台化模式的成功需要解决品控、盈利和信任“”“++”竞争格局关键维度对比采用55：企业类型代表品牌品牌信任医疗资源资金实力运营能力获客能力保险系标杆泰康之家5554.55央企保险系国寿嘉园5453.54.5地产模式（失败）恒大养生谷223（5）23会员制先行者亲和源3.53343.5平台化探索万里长安2.522.533”/“”，通过与保险、“”“（。/“”。综合案例分析与维度对比，候鸟式康养旅居行业的竞争关键成功要素可以凝练为：资金与耐心是保障。“”建“医疗+养老+旅居+保险+服务”的生态圈，将成为头部企业的竞争方向。标准化与人才是支撑。竞争趋势与格局展望3—5年，高端候鸟式康养旅居市场仍将由保险系企业主导，但内部将出现分化。自建医院vs“”“”切“信息中介”““”“++”+未来，候鸟式康养旅居的竞争将超越单一企业之间的竞争，演变为生态圈之间的竞争。“++”本章小结本章系统分析了中国候鸟式康养旅居市场的竞争格局，并深度剖析了五个典型案例：“保险+”：以“”“”科技产业链结构解析候鸟式康养旅居产业链可以从“资源—资产—服务—渠道—用户”五个层次来理解：（（（（“原料”。资产层：包括土地、建筑物、设施设备等不动产和硬件投入，是产业的物理载体。（（App（从产业主体角度看，候鸟式康养旅居产业链可划分为上游、中游、下游三大环节：量控制等，是产业链的核心环节。““”。“”）拥有强大运营能力和品牌的企业，有望在产业链中占据更有利的利润分配地位。候鸟式康养旅居产业链具有以下鲜明特点：而上升。人才供给不足和服务标准化困难是产业链的突出瓶颈。“（（。核心产业环节分析土地获取：土地是康养旅居项目的物理基础。项目用地的获取方式包括：招拍挂出让、（开发建设：包括项目定位、规划设计、施工建设、装修配套等。开发建设的关键在于：、高质量的建筑施工和适老化细节落实。许多项目在开发建设阶段过于追求运营管理：运营是产业链的核心环节，直接决定项目成败。运营管理涵盖：渠道分销：候鸟式康养旅居产品的销售渠道包括：（跨界融合模式融合模式：模式一：自建医疗配套。旅居基地自建医务室、诊所、康复中心或小型医院，配备全科7×24（与“++”“治未病”实践案例：·“”。“+”500—1000元/月。医养结合也是文旅康养融合是将“旅”的属性与“康养”需求有机结合，通过丰富的文化体验和旅游活动，提升旅居生活的品质和吸引力。融合模式：“”“”“竹”+康养居住。“”结合，“康养度假”模式四：乡村旅居与田园康养。依托乡村的自然生态、田园风光和慢生活节奏，发展”“”：：依托苍山洱海和古城文化，发展“文艺旅居”，吸引了一批追求精神生活“旅居社群”：以竹海和乡村生态为特色，发展“乡村康养旅居”，莫干山、安吉的精品”““精神空虚”“”“”“”地产与康养的融合是候鸟式康养旅居最早的产业结合方式，但早期的“康养地产”多沦为卖房噱头。当前，地产与康养的融合正在向更健康的方向演进。融合模式：“”到“”模式二：租售结合型混合社区。社区中一部分物业销售回笼资金，一部分物业持有运模式三：改造存量物业。将闲置的酒店、办公楼、厂房、度假村等改造为康养旅居基地。+专业运营合作。“1+1>2”实践案例：“++居家”“”“+保险与康养的融合是候鸟式康养旅居最成功的商业模式之一，其核心在于解决了“支付”与“服务”的衔接问题。融合模式：“耐”。实践案例：“”“保险+”闭环。泰康还通过泰康资产管理公司投资康养不动产。“+”科技是候鸟式康养旅居产业升级的“加速器”。科技与康养的融合，正在改变服务交付方式、提升运营效率、改善客户体验。融合模式：模式一：智慧旅居社区。（采通过手机App与大数据精准服务。App（VR在旅实践案例：：通过微信小程序和农业+康养旅居：依托田园、农庄、果园等农业资源，发展“田园康养”“农事体验”旅居。“”“””“”金融+康养旅居：除保险外，银行、信托、基金等金融机构也在探索康养旅居的金融服“”“”跨界融合的机会与挑战跨界融合为候鸟式康养旅居产业带来了多重机会：“住宿+餐饮”升级为丰富的“生活方式”，增强了产品的吸引力和客户黏性。“”的生态格局，各方在合作中实现共赢。跨界融合也面临诸多挑战：“”。”或“”产业生态构建与协同策略“+”可信的数据共享机制。这需要核心企业具备强大的资源整合能力和生态治理能力。“++”“”“”展望未来，候鸟式康养旅居产业将呈现以下融合趋势：“”“““”“无感”本章小结本章系统解析了候鸟式康养旅居的产业链结构与跨界融合模式，主要结论如下：产业链结构“资源—资产—服务—渠道—用户”五个层次，上游以土地“+”“”“全第十章发展趋势与前景预测（2026—2035）候鸟式康养旅居市场正处于从成长期向成熟期过渡的关键阶段。本章在前述宏观环境、需求侧、供给侧、目的地格局、商业模式、竞争态势和产业链分析的基础上，对2026—2035年中国候鸟式康养旅居市场的发展趋势进行系统性研判和前景预测。内容涵盖市发展趋势研判的总体框架2026—2035从发展阶段看，2026—2035年可大致划分为三个阶段：82“5总体判断：中国候鸟式康养旅居市场将在未来十年保持两位数左右的年均复合增长率，市场规模从约5000亿元增长至1.5万亿元左右，成为银发经济中最具活力和增长潜力的细分领域之一。市场规模预测本报告采用“需求侧测算为主、供给侧验证为辅”的方法进行市场规模预测。需求侧测算基于老年人口规模、旅居意愿率、实际参与率、人均年旅居消费等参数；供给侧验证基于旅居基地数量、床位规模、入住率、客单价等参数。核心假设：老年人口：依据国家统计局及人口预测数据，203060岁以上人口约3.7亿，2035年约4.0亿。75%。50%，203555%—60%。1.0万—1.22—34000—0元计0年达到.5万元，5年达到8—2.0基于上述假设，测算结果如下：50.2.8实际参与率约40%，实际旅居人群约0.83亿人，人均年旅居消费约1.1万元，直接消费规模约0.91万亿元。考虑到部分未纳入统计的隐性消费和关联消费，综合估算直接市场规模约5000亿—6000亿元，与前述章节一致。8年近期：0.4%.1亿，实际参与率45%，实际旅居人群约1.04亿人，人均年旅居消费约1.3万元，直接市场1.3500。0年中期：0.7%.9亿，实际参与率50%，实际旅居人群约1.30亿人，人均年旅居消费约1.5万元，直接市场规模约1.95万亿元。按核心口径，市场规模约1.0万亿—1.2万亿元。50.0.055%1.651.8万元，直接市场规模约2.97万亿元。按核心口径，市场规模约1.5万亿—1.8万亿元。综合不同口径，本报告预测：中国候鸟式康养旅居市场直接消费规模将从2025年的约00.0.25.5.82025—203512%—15%。20353万亿—4万按消费层级细分：.20%5年15%20352200亿—2700中端市场（月消费0元：是市场最大且增长最快的板块，当前占比约55%，203060%，203565%20351.0万亿—1.2普惠市场（月消费0元以下：当前占比约%（，20353000—4500按季节类型细分：60%—65%，年占比有望提升至30%左右。四季轮换旅居7%，是增长最快的细分市场，2035年占比可能达到10%—15%，体现“候鸟环线”的普及。按产品形态细分：/203540%。/203525%。/20%%/5%需求侧演变趋势“新老人”成为绝对主力。2026—2035年，1960—1975年出生的“新老人”群体将全面“”升级为“”2035年，“新老人”将占旅居人群的70%以上，成为市场的决定性力量。50—59“”或““+护理”“”如“”“”。“”“”“”从“单一目的地”到“多目的地环线”。随着消费能力提升和供给网络完善，越来越多的老年人将从“每年去一个地方”升级为“冬避寒、夏避暑、春秋休闲”的多目的地候鸟生活。四季轮换旅居需求快速增长，推动企业构建全国服务网络。从“被动养老”到“主动享老”。旅居将不再是“找个暖和的地方待着”，而是“过一种更有“”“”“”到“。）养老金水平稳步提升但分化加剧。城镇职工养老金有望保持每年3%—5%的涨幅，到2035年月人均可能达到5000—6000元。但机关事业单位与企业退休人员、东部与中西部地区之间的差距可能进一步扩大。城乡居民养老金增长缓慢，难以支撑旅居消费。“”子女支持力度变化。独生子女家庭中，子女对父母的旅居支持意愿较强，但自身经济压力大，支持能力有限。未来，随着“孝心经济”发展，子女更倾向于通过购买旅居产品、预订服务等方式表达孝心，而非直接现金支持。保险产品、旅居卡等“礼物型”产品将有较大市场。商业保险补充作用增强。随着个人养老金制度推广和商业养老保险普及，部分老年人供给侧演变趋势中端产品供给将大幅增长。针对月消费3000—6000元的中端需求，标准化、连锁化“有房住、有饭吃”，而是配备基“”新品类。这一市场产品功能从“住宿”向“服务综合体”升级。旅居基地将从单纯的住宿场所，升级为集健“服务综合体”。基医养结合型产品成为主流。未来十年，没有医疗配套的旅居产品将逐渐失去市场竞争“”。“+”新品类出现。“”3—5服务专业化水平显著提升。健康管理师、康复治疗师、老年社工、营养师等专业人才将“康养旅居基地评级”将逐步推行，成为消中端连锁品牌崛起。“”“++”“”区域格局演变趋势“”“”。（“国际”（贵州、四川等避暑和四季目的地崛起。““冬季空置”问题、拓展全年运营业态，是这些区域的关键课题。（）“”的区未来十年，随着连锁品牌扩张和平台整合，中国将逐步形成几条主要的候鸟环线：——”—”—”全国候鸟环线的形成，将推动旅居消费从“单点预订”向“年度套票”“环线会员”升级，提升用户粘性和企业收入稳定性。商业模式演变趋势“—”专保险系企业仍将在高端市场保持重资产持有，但会通过“轻量级产品”和“管理输出”覆盖中端市场。地产商则加速向“资产运营”转型，将持有物业委托给专业机构，自身聚焦于资产管理和资本运作。“++++”的生例如，一个典型的生态圈可能包括：保险公司提供支付和客户，养老运营机构提供服务，“支付—旅居———社交”的“”“”技术应用趋势智慧旅居基地成为标配。到2030年，大部分新建和改造的旅居基地将部署智能化系AIApp远程医疗与数字疗法普及。远程医疗将成为旅居基地的基础服务，老年人可以通过视频问诊、远程会诊获取三甲医院专家的服务。数字疗法（如认知训练软件、VR康复训练、睡眠干预App）将在旅居场景得到应用，为老年人提供非药物干预手段。AI辅助运营决策。大数据和AI将广泛应用于旅居基地的运营管理，包括需求预测、动态定价、人员调度、库存管理、客户满意度分析等，提升运营效率和经济效益。适老化智能设备迭代。语音控制、手势识别、无接触交互等技术将广泛应用于旅居场）数据安全与隐私保护加强。随着健康数据的大量采集，数据安全和隐私保护将成为行政策与监管趋势专项标准出台可期。3—5年，国家层面将出台《候鸟式康养旅居服务规范》监管职责逐步清晰。“”信用体系建设加速。行业信用体系将逐步建立，包括企业信用评价、从业人员信用档异地医保结算进一步优化。目前住院和普通门诊异地结算已基本实现，未来将逐步向“”长期护理保险异地结算有望突破。随着长护险试点扩大和制度成熟，长护险异地结算“+”个人养老金与旅居消费衔接。个人养老金制度推广后，个人养老金账户资金的使用范税收优惠力度加大。对符合条件的康养旅居企业，可能享受养老服务机构的税收减免金融支持渠道拓宽。有望分阶段前景预测.182023—2025关键趋势：市场预测：核心市场规模达到7000亿—8000亿元，年均增长约12%—15%。中端市55%“”.22“新老人”关键趋势：1.0万亿—1.313%—16%60%左右，高端市场约12%，普惠市场通过政策推动持续扩大供给。行业CR1020%.35关键趋势：“”。“一带一路”沿线国家和气候适宜地区1.5—1.88%—10%65%15%20%情景分析：乐观、中性、悲观25%）市场表现：2025—2035年年均复合增长率达到18%—20%，2035年核心市场规模突250%）1.5—1.8万亿元。行业规范发展，中端市场成为主力，连锁化和品牌化取得实质性进25%）1.0—1.2万亿元。行业洗牌加剧，大量中小机构退出，市场增长乏力。中端市场发展2027“”本章小结2026—20352025500020301.0万亿—1.2万亿元，2035年达到1.5万亿—1.8万亿元，2025—2035年年均复合增长率12%—15%。需求侧：“新老人”成为绝对主力，准退休群体提前入场，高龄护理需求上升；需求供给侧：中端标准化产品大幅增长，产品功能升级为“服务综合体”，医养结合成为+”8.分阶段预测：近期（2026—2028）调整规范，中期（2029—2032）快速扩容，远期（2033—2035）成熟升级。9. 6%—8%“”走向“规”、从“”走向“品质升级”第十一章投资机会、风险与策略建议投资价值与总体判断候鸟式康养旅居市场的投资价值，根