2026年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》考试真题(后附答案解析)

2026年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》考试真题(后附答案解析)一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.下列各项中，不属于我国《民法典》物权编明确划定的不动产法定用益物权范畴的是（）。A.土地承包经营权B.居住权C.海域使用权租赁权D.集体经营性建设用地使用权2.某村村民甲合法取得一块宅基地使用权，2022年当地不动产登记机构工作人员操作失误，将该宅基地使用权错误登记至同村村民乙名下。2024年乙以市场价格将该宅基地及地上住宅转让给不知情的外村村民丙，双方办理了转移登记手续。后甲发现该登记错误，主张相关权利，下列关于丙取得该不动产权利的说法，正确的是（）。A.丙基于善意取得制度合法享有该宅基地使用权B.丙无法依据善意取得制度取得该宅基地使用权，因受让主体不符合法定资格C.丙已经完成登记，依法原始取得该不动产所有权D.甲只能向登记机构申请行政赔偿，无法向丙主张返还不动产3.根据《土地管理法》及相关规定，下列关于集体土地所有权确权的说法，错误的是（）。A.村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权B.分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权C.已经属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权D.村民小组所有的土地被征收后获得的补偿款，全部归村集体经济组织统一分配4.某企业获批一宗经营性用途的海域使用权，用于海上民宿开发，根据《海域使用管理法》规定，该宗海域使用权的最高期限为（）。A.15年B.20年C.30年D.40年5.李某与王某签订书面居住权协议，约定李某所有的一套住宅由王某无偿居住20年，双方未到不动产登记机构申请居住权登记。居住权协议签订后王某即入住该房屋，居住满3年后李某因欠款纠纷将该房屋转让给赵某并办理转移登记，要求王某搬出房屋，下列关于本案的说法，正确的是（）。A.王某已经实际居住3年，居住权自协议签订时设立，有权拒绝搬出B.居住权自登记时设立，王某未办理登记，不享有物权性质的居住权C.赵某受让房屋时知晓王某在屋内居住，法定承受原居住权协议的义务D.王某可主张依据事实行为取得居住权，要求李某赔偿全部损失6.下列关于最高额抵押权的说法，不符合《民法典》及不动产登记相关规定的是（）。A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，当事人另有约定的除外C.约定的债权确定期间届满，最高额抵押权人的债权确定D.最高额抵押所担保的债权限额，不包含抵押物财产的增值部分价值7.根据《农村土地承包法》规定，土地承包经营权人流转土地经营权时，流转期限为多长时间以上的，土地经营权人有权向登记机构申请土地经营权登记（）。A.1年B.2年C.3年D.5年8.下列关于森林资源不动产权利确权的说法，正确的是（）。A.我国森林资源的所有权只能属于国家所有B.林地和林木权利实行分别登记制度，权利人需要分别申请林地使用权登记和林木所有权登记C.集体林地内种植的个人所有的自留山林木，所有权归集体经济组织所有D.国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地，登记机构为国务院自然资源主管部门委托的相关机构9.下列不动产权利类型中，不属于构筑物登记范畴的是（）。A.码头使用权B.地下人防工程使用权C.民用机场跑道所有权D.小区内普通住宅的房屋所有权10.对于未取得建设工程规划许可证的城市建成区存量违法建筑，下列关于其权利属性的说法，正确的是（）。A.一律不享有任何物权性质的权利，不受法律保护B.若当事人能够提供合法的土地使用权属来源材料，且属于2008年之前建成的历史遗留项目，经相关部门认定后可补办登记确认权属C.违法建筑占用范围内的建设用地使用权直接收归国家所有D.违法建筑转让合同一律无效，不受民事法律保护11.自然资源资产产权登记中，下列不属于国家所有自然资源资产登记范围的是（）。A.湿地B.矿产资源C.农业集体经济组织所有的水塘中的水资源D.无居民海岛12.根据《民法典》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起多长时间内未申请登记的，预告登记失效（）。A.30日B.90日C.6个月D.1年13.下列关于不动产异议登记制度的说法，不符合现行规定的是（）。A.异议登记的申请人为不动产登记薄记载的权利人以外的利害关系人B.异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料C.异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当直接不予办理D.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理14.下列不动产权利中，不能作为依法设立抵押的财产范畴的是（）。A.通过出让方式取得的集体经营性建设用地使用权B.依法取得的海域使用权C.所有权有争议且尚未解决的不动产D.正在建造的建筑物15.地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。下列关于地役权从属性的说法，错误的是（）。A.地役权不得单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外B.地役权不得单独抵押，土地经营权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让C.需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权D.供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，地役权对受让人不具有约束力16.根据《民法典》关于建设用地使用权分层设立的规定，下列说法错误的是（）。A.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立B.地下空间建设用地使用权的设立，不得损害已经设立的用益物权C.同一宗地上设立的地下建设用地使用权和地表建设用地使用权的权利发生冲突时，按照登记的先后顺位确定权利优先级D.地下建设用地使用权的最高出让年限不得超过对应的地表建设用地使用权最高年限的二分之一17.1995年张某在本村宅基地上建设住宅一处，1999年张某全家迁入设区的市转为非农业户口，2005年张某将该住宅转让给同村村民刘某，2024年当地启动宅基地确权登记，下列关于该宗宅基地权利的说法，正确的是（）。A.张某已经丧失宅基地使用权，刘某可依法申请登记为宅基地使用权人B.张某转为非农业户口，宅基地所有权直接归国家所有C.刘某购买住宅后需要重新申请宅基地使用权，原有地块权利直接注销D.张某的继承人可以凭借继承关系主张追回该宅基地使用权18.下列不动产权利的取得方式中，属于原始取得的是（）。A.通过继承方式取得的房屋所有权B.通过合法建造行为取得的房屋所有权C.通过买卖交易方式取得的建设用地使用权D.通过受赠方式取得的不动产抵押权19.处分共有的不动产，除共有人之间另有约定外，应当经占份额多少以上的按份共有人或者全体共同共有人同意（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三20.下列关于相邻关系的说法，符合法律规定的是（）。A.相邻关系属于独立的用益物权类型，需要通过登记设立B.不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利，权利人不需要支付任何费用C.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系D.相邻关系的具体权利义务只能由法律明确规定，当事人之间不能自行约定高于法定标准的便利义务二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或者2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列各项中，属于《民法典》规定的住宅类不动产居住权消灭的法定事由的有（）。A.居住权期限届满B.居住权人死亡C.住宅所有权人提出解除居住权协议D.约定的解除居住权的条件成就E.住宅依法被征收导致标的房屋灭失2.根据现行规定，集体经营性建设用地入市应当符合的法定条件包括（）。A.符合国土空间规划、用途管制要求B.依法登记为集体经营性建设用地C.经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意D.优先采用出让、出租等方式交由单位或者个人使用E.入市后的使用期限不得超过同用途国有建设用地使用权的最高期限3.下列不动产权利中，属于我国法定不动产担保物权范畴的有（）。A.不动产抵押权B.不动产质权C.不动产留置权D.不动产权利质权E.建设工程优先受偿权4.下列不动产资源中，依法属于国家所有的有（）。A.城市市区的土地B.农村和城市郊区中依法被国家没收、征收、征购的土地C.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地D.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地E.宅基地5.下列各项中，属于不动产权利善意取得必须满足的构成要件的有（）。A.受让人受让该不动产时是善意B.以合理的价格转让C.转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记D.转让合同不存在无效或者可撤销的情形E.转让人受让该不动产时也属于善意6.下列属于村农民集体土地所有权的终止情形的有（）。A.国家为公共利益需要征收集体土地B.农村集体经济组织依法将集体土地转让给国有单位C.集体土地因自然灾害导致地貌完全改变不能再确认为原集体所有D.集体经济组织成员全体移居境外，集体主体资格消灭E.乡镇人民政府通过行政命令将村集体土地划拨给其他村集体使用7.下列关于土地承包经营权的说法，正确的有（）。A.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立B.承包期内发包人不得调整承包地，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理C.承包期内发包方一律不得收回承包地D.土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权E.土地承包经营权人向本集体经济组织以外的人流转全部土地承包经营权的，应当经发包方同意8.下列属于相邻关系法定调整范畴的有（）。A.用水、排水相邻关系B.通行相邻关系C.建造、修缮建筑物及管线铺设的利用关系D.通风、采光和日照相邻关系E.强制利用他人不动产设置商业广告牌的关系9.下列关于最高额抵押权的说法，正确的有（）。A.最高额抵押权设立时，所担保的债权范围可以是尚未发生的未来债权B.对于2021年之前已经设立的最高额抵押权，债权确定的最长期限不得超过10年C.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿D.最高额抵押权担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但是变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响E.最高额抵押权不得转为普通一般抵押权10.不动产权利确权的法律依据层级包括（）。A.《民法典》《土地管理法》等全国人大及其常委会制定的法律B.国务院制定的行政法规C.自然资源部等主管部门制定的部门规章及规范性文件D.设区的市人民政府出台的未违反上位法规定的历史遗留问题处置政策E.村集体经济组织自行制定的确权规则三、不定项选择题（共5题，每题2分。每题的备选项中，有1个或者多个符合题意，不选、错选、少选均不得分）2021年，某村集体经济组织将本村120亩耕地发包给本村村民王某，签订了土地承包经营权合同，约定承包期限30年，2022年王某完成土地承包经营权登记，领取权属证书。2023年王某为扩大农业生产规模，将其中40亩耕地的土地经营权流转给本镇种植大户李某，流转期限15年，双方签订了书面流转合同但未办理土地经营权流转登记。2025年王某因经营资金周转需要，将该120亩耕地剩余25年期限的土地经营权抵押给当地农商行办理贷款，签订了抵押合同并办理了不动产抵押登记。2026年王某逾期未偿还贷款，农商行主张行使抵押权，各方就权利归属产生争议。1.关于李某取得的40亩耕地土地经营权的效力，下列说法正确的是（）。A.土地经营权自流转合同生效时设立，李某依法享有对应物权性质的土地经营权B.因未办理登记，李某的土地经营权不具备物权效力，仅属于债权性质的租赁权C.李某的土地经营权未经登记，不得对抗善意第三人D.李某可以持流转合同自行向登记机构申请补登土地经营权登记2.关于王某将120亩耕地土地经营权抵押给农商行的行为，下列说法正确的是（）。A.王某作为土地承包经营权人，有权依法以土地经营权设立抵押权B.该抵押权自办理登记时依法设立C.王某此前已经将40亩耕地的土地经营权流转给李某，该部分土地经营权上的抵押权不得对抗李某已经在先设立的土地经营权D.该抵押权实现时，不得改变土地所有权的性质和农业用途3.如果后续农商行通过实现抵押权将土地经营权流转给第三方农业公司，下列说法符合法律规定的是（）。A.第三方农业公司取得剩余期限内的土地经营权B.第三方农业公司不需要和村集体经济组织重新签订土地承包合同C.李某剩余流转期限内的土地经营权不受抵押权实现行为的影响D.第三方农业公司可以将受让的土地经营权再次用于抵押融资=====================答案解析一、单项选择题1.答案：C。解析：根据《民法典》第323条、第328条、第329条规定，海域使用权、居住权、集体经营性建设用地使用权均属于法定用益物权范畴，海域使用权租赁权属于基于租赁合同产生的债权类权利，不属于法定用益物权。2.答案：B。解析：宅基地使用权的受让主体必须是本集体经济组织符合宅基地申请资格的成员，外村村民丙不具备受让资格，不符合善意取得的法定要件，无法取得该宅基地使用权。3.答案：D。解析：村民小组所有的土地征收补偿款归该集体经济组织成员所有，不归村集体统一分配。4.答案：B。解析：旅游、娱乐用海海域使用权最高期限为20年。5.答案：B。解析：《民法典》第368条明确规定，居住权自登记时设立，未办理登记不发生物权效力。6.答案：D。解析：最高额抵押担保的债权范围包括抵押物后续的增值对应价值，以登记的最高债权额为限。7.答案：C。解析：流转期限为5年以上的土地经营权，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。8.答案：D。解析：重点林区的林权由国务院自然资源主管部门委托机构办理登记。9.答案：D。解析：普通住宅属于房屋所有权登记范畴，不属于构筑物登记。10.答案：B。解析：2008年之前建成的历史遗留违法建筑，符合条件的经认定后可补办登记。11.答案：C。解析：村集体经济组织所有的水塘水资源属于集体所有。12.答案：B。解析：能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。13.答案：C。解析：异议登记期间不停止办理转移等登记，登记机构应当载明不动产已经存在异议登记的事实，而非直接不予办理。14.答案：C。解析：所有权不明的不动产不得设立抵押。15.答案：D。解析：供役地部分转让的，地役权对受让人仍然具有约束力。16.答案：D。解析：法律未规定地下建设用地使用权年限为地表的二分之一，可参照同用途用地年限合理确定。17.答案：A。解析：刘某作为同村村民可以受让该住宅及对应的宅基地使用权，依法申请登记。18.答案：B。解析：合法建造房屋属于原始取得，不需要依赖前手的权利取得物权。19.