《财务会计（第八版）》课件 8无形资产和投资性房地产

第八章无形资产和投资性房地产本章教学主要依据

◆教材：《财务会计》第八章

内容结构

学习目标

本章教材内容编写

◆配套教材：《财务会计学习指导、习题与实训》第八章

学习指导

习题与实训

◆教学配套资源教学大纲、教学计划PPT教学课件（第八章）电子教案（第八章）习题与实训参考答案（第八章）

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第一节无形资产一、无形资产的概念及分类

（一）无形资产的概念及特点●指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产（注意：可辨认性标准）

●无形资产的特点

①没有实物形态

②能在较长的时期内使企业获得经济效益

③持有的主要目的是使用而不是出售

④给企业提供未来经济利益的不确定性

⑤通常是企业有偿取得的

（二）无形资产的分类

1、一般分类

（1）专利权（2）非专利技术（3）商标权

（4）专营权（5）著作权（6）土地使用权

注：商誉不具有可辨认性，不能确认为无形资产

2、按使用期限分类（1）使用寿命有限的无形资产

（2）使用寿命无法预见的无形资产二、无形资产的确认和计价

（一）无形资产的确认（两个条件）①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业

②该无形资产的成本能够可靠的计量企业以各种方式取得的无形资产，满足上述两个条件的，都应确认为无形资产

注：企业自创商誉不满足上述条件，成本不能可靠计量（二）无形资产的入账价值●无形资产应当按照成本进行初始计量

（1）外购的无形资产成本，包括购买价款及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出

注：①与无形资产购入等相关的增值税进项税额，按

规定从销项税额中抵扣②购买价款超过正常信用条件延期支付，以购买价款的现值为基础确定

（2）投资者投入的无形资产成本，应当按投资合同或协议约定的价值确定

（3）接受捐赠的无形资产成本

①捐赠方提供有关凭据的②捐赠方没有提供有关凭据的

（4）企业自行开发的无形资产成本区分研究阶段支出与开发阶段支出。注：研究与开发的概念●研究阶段内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益

●开发阶段内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足规定条件的确认为无形资产

注意：规定需同时满足的五个条件（教材abcde说明）

企业自行开发的无形资产，其成本包括满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，对于以前期间已经费用化的支出不再调整

企业取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出允许资本化

无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当将其发生全部研发支出费用化，计入当期损益三、无形资产的核算

●设置账户：“无形资产”

（一）无形资产的取得

1、购入的无形资产

●按实际支付的价款，借记“无形资产”“应交税费”等账户，贷记“银行存款”等账户

●购入土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记“无形资产”“应交税费”等账户，贷记“银行存款”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-1】【例8-2】掌握“无形资产”账户的使用2、投资者投入的无形资产

●按投资合同约定的价值，借记“无形资产”账户，按确定的资本数额贷记“实收资本”“股本”等账户。超出资本数额部分贷记“资本公积”账户3、接受捐赠的无形资产●按确定的实际成本，借记“无形资产”账户，按接受捐赠无形资产实际支付或应支付的相关税费，贷记“银行存款”等账户。按借贷双方差额贷记“营业外收入”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-3】掌握“无形资产”账户的使用

★业务核算案例：参见教材【例8-4】掌握“无形资产”账户的使用4、企业自行研发的无形资产●设置账户：“研发支出”

●企业自行研究开发无形资产发生的研发支出，不满足资本化条件的，借记“研发支出--费用化支出”账户，满足资本化条件的，借记“研发支出--资本化支出”账户，贷记“原材料”“银行存款”“应付职工薪酬”等账户

●企业以其他方式取得的正在进行中的研究开发项目，应按确定的金额，借记“研发支出--资本化支出”账户，贷记“银行存款”等账户。以后发生的研发支出，比照企业自行研究开发无形资产发生的研发支出处理

●研究开发项目达到预定用途形成无形资产的，应按“研发支出--资本化支出”账户的余额，借记“无形资产”账户，贷记“研发支出--资本化支出”账户

●期末，企业应将“研发支出--费用化支出”账户归集的费用化支出金额转入“管理费用”账户，借记“管理费用”账户，贷记“研发支出--费用化支出”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-5】掌握“研发支出”账户的使用（二）无形资产的摊销●无形资产的摊销：指企业应将入账的无形资产在一定年限内平均摊销

应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额

●无形资产的摊销价值计入当期管理费用

●使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应在使用寿命内系统合理摊销，使用寿命不确定的无形资产不摊销

●摊销应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。当月增加可供使用的无形资产，当月开始摊销，当月减少的无形资产，当月不再摊销

●无形资产摊销方法，应反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，无法可靠确定预期实现方式的采用直线法摊销

●摊销金额一般应当计入当期损益

●账务处理设置账户：“累计摊销”

无形资产摊销时，应按计算的摊销额，借记“管理费用--无形资产摊销”等账户，贷记“累计摊销”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-6】掌握“累计摊销”账户的使用（三）无形资产的减值

●企业应当定期（至少每年年终）检查各项无形资产预计给企业带来未来经济利益的能力

●企业无形资产预计可收回金额低于其账面价值的，应当计提减值准备

●资产减值损失确认后，减值资产摊销费用应当在未来期间作相应调整

●资产减值损失一经确认，以后会计期间不得转回

设置账户：“无形资产减值准备”

★业务核算案例：参见教材【例8-7】掌握“无形资产减值准备”账户的使用（四）无形资产的出售

●企业出售无形资产即转让无形资产所有权，本章只说明一般出售无形资产的核算

●企业一般出售无形资产时，应按实际收到的价税款，借记“银行存款”等账户，按该无形资产已计提的摊销和减值准备金额，借记“累计摊销”“无形资产减值准备”账户，按无形资产的账面余额，贷记“无形资产”账户。按应交纳的增值税款，贷记“应交税费”账户，按出售无形资产的账面价值与其出售价款之间的差额，借记或者贷记“资产处置损益”账户。

★业务核算案例：参见教材【例8-8】注意：“资产处置损益”账户的使用（五）无形资产报废

●报废：无形资产预期不能为企业带来经济利益时，企业应将该无形资产的账面价值予以转销

●报废情况①已被其他新技术等所替代，且已不能为企业带来经济利益

②已不再受法律保护，且不能为企业带来经济利益

●账务处理：

将报废无形资产的账面价值全部转入当期损益按已计提的无形资产累计摊销和减值准备，借记“累计摊销”“无形资产减值准备”等账户，按无形资产的账面原值，贷记“无形资产”账户，按其差额借记“营业外支出”账户第二节投资性房地产一、投资性房地产的概念与确认

（一）投资性房地产的概念

▲投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产

▲投资性房地产应当能够单独计量和出售

▲投资性房地产应单独作为一项资产进行核算与反映

（二）投资性房地产的范围

1、投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

（3）已出租的建筑物2、下列房地产不属于投资性房地产

（1）企业作为存货的房地产

（2）企业自用的房地产

（3）不能确认为投资性房地产的其他情况

（三）投资性房地产的确认1、确认条件

首先应满足其概念和范围，并同时满足下列条件时予以确认

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。即有证据表明企业能够获取租金或资本增值

（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量2、确认时点

（1）已出租的土地使用权或建筑物，

以租赁开始日为时点，确认为投资性房地产

准备用于经营出租的空置建筑物，如企业做出书面决议，短期内不会改变经营出租意图的，应确认为投资性房地产

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

应将自用土使用权停止自用，准备增值后转让的日期作为投资性房地的确认时点二、投资性房地产的计量模式

投资性房地产计量有成本模式和公允价值模式两种

（一）成本模式

▲成本模式指投资性房地的初始计量和后续计量均采用实际成本进行计量

▲投资性房地产的外购或自行建造，按照其初始购置或自行建造的实际成本进行计量

▲后续发生符合资本化条件的支出，计入相关投资性房地产的成本

▲后续计量按照固定资产或无形资产的相关规定按期计提折旧或摊销

▲投资性房地产存在减值迹象的，按规定计提减值准备

（二）公允价值模式

▲公允价值模式指投资性房地产初始计量采用成本模式，后续计量按照投资性房地产的公允价值进行计量

▲只有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对其采用公允价值模式进行后续计量

▲采用公允价值模式计量的，应当同时满足的条件

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对其公允价值做出合理估计

▲采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益投资性房地产计量模式的选择应用

◆企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

◆同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式

◆投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更

◆采用成本模式对投资性房地产进行后续计量转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理

◆已采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

（三）投资性房地产的核算账户设置

投资性房地产的核算账户设置，因其计量模式不同而有别

●采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业

应设置“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产累计摊销”投资性房地产减值准备”等账户

“投资性房地产”账户按其类别或项目进行明细核算●采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量企业

设置“投资性房地产”“公允价值变动损益”等账户

“投资性房地产”账户按类别或项目并分别按“成本”和“公允价值变动”进行明细核算三、投资性房地产的初始计量与核算

（一）外购投资性房地产

▲外购方式取得的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

▲外购投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，应按确定成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户

▲采用公允价值模式进行后续计量的，应按确定的成本，借记“投资性房地产—成本”账户，贷记“银行存款”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-9】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用

（二）自行建造投资性房地产

◆自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成

◆建造过程中发生的非正常性损失不计入建造成本，直接计入当期损益

▲企业自行建造的投资性房地产，采用成本模式进行后续计量的，应按确定的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”等账户；

▲采用公允价值模式进行后续计量的，应按确定的成本，借记：“投资性房地产—成本”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-10】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用

（三）投资性房地产的后续支出1.资本化的后续支出

◆与企业投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本

▲采用成本模式进行后续计量的投资性房地产进行改扩建时，应当将其账面价值转入改扩建工程，借记“投资性房地产--改扩建”“投资性房地产累计折旧”等账户，贷记“投资性房地产”账户；

▲发生应资本化的改扩建支出,借记“投资性房地产--改扩建”账户，贷记“银行存款”“应付账款”等账户；

▲改扩建工程完成后，借记“投资性房地产”账户，贷记“投资性房地产--改扩建”账户▲采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产进行改扩建时，应当将其账面价值转入改扩建工程，借记“投资性房地产--改扩建”账户，贷记“投资性房地产--成本”账户，借记或贷记“投资性房地产--公允价值变动”账户

▲改扩建或装修完成后，借记“投资性房地产--成本”账户，贷记“投资性房地产--改扩建”账户2.费用化的后续支出

与企业投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当计入发生时的当期损益.按照发生的后续支出金额，借记“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-11】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用四、投资性房地产的后续计量与核算

（一）成本模式的后续计量与核算

◆成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则—固定资产》的规定。计提折旧的政策和固定资产一致

▲计折旧时，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧”账户。计提减值准备时，借记“资产减值损失”账户，贷“投资性房地产减值准备”账户

◆成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则—无形资产》的规定。其摊销政策和无形资产一致

▲计提摊销时，借记“其他业务成本”等账户，贷记“投资性房地产累计摊销”账户。计提减值准备时，借记“资产减值损失”账户，贷“投资性房地产减值准备”账户

◆投资性房地产取得的租金收入在“其他业务收入”账户核算

▲取得或应收的租金收入，借记“银行存款”“其他应收款”账户，贷记“其他业务收入”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-12】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用

（二）公允价值模式的后续计量与核算

◆采用公允价值后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

▲资产负债表日投资性房地产的公允价值高于其账面价值时，按其高于的差额，借记“投资性房地产---公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益”账户

▲资产负债表日投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，按其低于的差额，借记“公允价值变动损益”账户，贷记“投资性房地产---公允价值变动”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-13】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用

（三）成本模式变更为公允价值模式

◆后续计量由成本模式变更为公允价值模式时，作为会计政策变更处理

◆计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

变更计量模式时，按投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产—成本”账户，按原成本模式计量计提的折旧额、摊销额及减值准备额，借记“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产累计摊销”“投资性房地产减值准备”等账户，按投资性房地产的账面原价，贷记“投资性房地产”账户，按投资性房地产公允价值与其原账面价值的差额，贷记或借记“利润分配—未分配利润”“盈余公积”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-14】注意：“投资性房地产”“盈余公积”“利润分配”账户