房地产投资分析-4房地产投资开发程序与建设方案选择武汉理工

第一节房地产投资开发程序概述第二节房地产投资项目策划第三节房地产投资项目建设方案选择

第一节房地产投资开发程序概述一、房地产投资开发程序概述二、房地产投资开发程序的基本内容三、房地产投资开发主要程序

房地产业的特点：基础性先导性产业关联性房地产业涉及部门：土地管理部门城市规划管理部门建设管理部门市政管理部门房地产管理等众多部门

关系复杂房地产投资开发程序尤为重要

一、房地产投资开发程序概述

房地产投资开发：是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或进行出售、出租商品房的行为。

定义简单涉及复杂

开发活动参与：金融机构，规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人；营销专家、律师以及社团民众等

开发活动的政府管理：土地获取、政府审批、规划调整、拆迁、建筑规范、市政设施和基础设施配套等

开发的知识与技能：市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理等。

遵循房地产投资开发的基本步骤——开发程序

十分必要

二、房地产投资开发程序的基本内容房地产投资开发一般应遵循下列程序：

（一）项目开发前期调研程序（二）项目立项过程程序、（三）建设用地使用权的取得程序（四）项目规划程序（五）征地拆迁程序（六）工程建设程序（七）房地产项目经营程序

三、房地产投资开发主要程序

（一）建设用地使用权的取得取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。

1、建设用地使用权的出让方式

建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。

出让方式:招标方式、拍卖方式、挂牌方式，即招拍挂。

2、建设用地使用权出让合同《物权法》规定

建设用地使用权出让合同是指国有土地所有者(或者其代表)与土地使用权受让人之间就出让建设用地使用权及如何行使使用权等所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（1）当事人的名称和住所；

（2）土地界址、面积等；

（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（4）土地用途；

（5）使用期限；

（6）出让金等费用及其支付方式；

（7）解决争议的方法。

（3）建设用地使用权的年限规定居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让期届满

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（二）项目规划程序项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前（2）在可行性研究报告批复后（3）委托进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）（4）审定通过的设计方案（5）申领建设用地规划许可证（6）申领建设工程规划许可证

（三）城市房屋拆迁程序

城市房屋拆迁是指取得城市房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对北拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

拆迁人

被拆迁人

城市房屋拆迁工作程序包括：1、拆迁申请的提出

2、拆迁审批3、拆迁协议

4、拆迁的实施:自行拆迁和委托拆迁

5、拆迁补偿安置资金的监管

（四）工程建设程序

工程建设阶段的主要报建程序有：房地产投资开发项目的报建、工程施工招投标、办理建设工程施工许可证和工程综合验收。1、开发项目报建开发项目的报建内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。报建程序：

2、工程施工招投标(1)招标的方式①公开招标②邀请招标

(2)工程施工招标基本程序:①审查招标单位的资格；②报批招标申请书；③编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；④发布招标公告或招标邀请书；⑤审查投标单位资格；⑥分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；⑦编制和寄送投标文件；⑧开标，公开标底，审查投标书和保函；⑨评标、定标、决定中标单位；⑩发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。

3、建设工程施工许可证《建设工程施工许可证》：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。施工许可证办理程序：（1）填写《建筑工程施工许可证申请表》（2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单；（3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。

4、房地产开发项目综合验收综合验收，是指整个开发项目已按规划、设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，且施工单位预验通过，按规定要求组织竣工验收。

程序：（1）提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

（2）

组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

（3）通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（4）组织工程竣工验收。①汇报工程合同履约情况和执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；②审阅工程档案资料；③实地查验工程质量；④对工程作出全面评价，形成工程竣工验收意见。⑤工程竣工验收合格后，报有关部门备案。第二节房地产投资项目策划一、房地产投资项目策划的概念二、房地产投资项目策划的地位和作用三、房地产投资项目策划的内容

一、房地产投资项目策划的概念

策划又称“策略方案”和“战术计划”（StrategicalPlanning/TacticalPlanning）是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。

房地产投资项目策划，就是房地产投资分析人员为了实现房地产投资的目的，采取科学和艺术相结合的方法，充分考虑房地产投资项目的各种因素，为丰富多彩投资决策而构思、设计、制作策划方案的过程。房地产投资项目策划包括：项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。二、房地产投资项目策划的地位和作用（一）房地产投资项目策划的地位1、房地产投资项目策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产投资企业创造社会价值和经济价值。2、房地产投资项目策划在房地产投资企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。3、房地产投资项目策划在房地产投资开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。

（二）房地产投资项目策划的作用1、房地产投资项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。

2、房地产投资项目策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。

3、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。

4、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。三、房地产投资项目策划的内容（一）房地产项目区位的分析与选择1、区位的含义区位有狭义和广义之分。狭义的区位是指特定地块(宗地)所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系，即“地段”一词的经济术语。

广义的区位是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。区位的实质：就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。

2、地域的分析与选择地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。3、具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。（二）房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。

生地，是指完成土地征收，未经开发、不可直接作为建设用地的农用地或荒地等土地。

毛地，是在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。

熟地，是经过土地开发，具备基本建设的建设用地。重点是在规定容积率和其他规划条件下，保证项目达到最大开发规模，即开发总建筑面积最大。

（三）房地产项目开发时机的分析与选择应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发迸度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发

(滚动开发)。（四）房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发企业自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作

(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。

（五）房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。（六）房地产产品经营方式的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售

(包括预售)、出租

(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。第三节

房地产投资项目建设方案选择

一、建设方案的内容二、建设规模及总体建设分期三、建筑方案设计四、项目建设进度五、房地产投资项目建设方案实例一、建设方案的内容

项目建设方案是专业技术人员编制的建设文件，包括项目的规划设计方案和施工方案。

规划设计方案是依据设计任务书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证及其他有关法律规定等编制的用于办理建设工程规划许可证的设计文件。

施工方案是进行项目施工建设的实施方案。

建设方案的内容一般包括：建设规模及总体建设分期、建筑方案设计、拆迁进度、建设程序、项目建设进度等。二、建设规模及总体建设分期房地产开发投资建设规模一般指依据规划设计条件确定的项目要达到的总建筑面积、房地产产品建设内容、各项经济技术指标以及总投资规模等。

限制分期滚动开发

（一）规划设计条件

规划设计条件是指建设规划管理部门出具的进行建设项目设计时，必须满足的要求。通常包括：征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、需配置的公共设施等。

1、征地面积，指根据建设项目的需要征收的总土地面积。2、用地面积，是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。城市土地使用的主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。

3、建设用地面积，指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。

4、建筑面积，是指建筑物各层水平平面面积的总和。也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

商品房销售可以建筑面积为面积计算单位。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

套内建筑面积由以下三部分组成：（1）套（单元）内的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）阳台建筑面积。公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。5、容积率，指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：

容积率=总建筑面积/总用地面积容积率的特殊含义：（1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(2)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

(3)容积率可以更加准确地衡量地价水平。

(4)容积率存在客观上的最合理值。

6、建筑密度，是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

7、建筑高度，指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。城市规划对建筑高度实施控制管理。一般公共建筑高度超过24米的为高层建筑，超过100米的为超高层建筑。9、停车位数量，指建设项目按规划配套的车位数量。一般规划规定，商业办公楼每100㎡建筑配套1个汽车位，住宅楼每户配套0.5个汽车位。配套停车位宜集中设置在地下室，来访停车泊位按居住建筑配套停车位的10%在地上设置。

（二）房地产产品房地产投资开发，最终形成的房地产产品是各类房屋和建筑物。房地产产品一般包括：住宅、写字楼、商业建筑、旅游业建筑等。1、住宅，是指专供居住的房屋，包括普通住宅、高层住宅、花园公寓（别墅）、普通公寓等。按住宅按建筑形式分为如下几类：①低层住宅(层数为1～3层)。②多层住宅(层高为4—6层)。③高层住宅(层数在7层或7层以上)。一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习。

2、写字楼，是企业或公司人员从事生产、经营、咨询、服务等活动的场所，即办公楼。甲级写字楼

3、商业建筑，一般指商业经营用的建筑，包括：（1）购物中心（shoppingcenter），根据选址和商圈不同，可分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三类；（2）超级市场或超市（supermarket）营业面积6000平方米以上，称为大型超市。（3）便利店（conveniencestore）。营业面积较小（50—200平方米），但营业时间长，国外也称seven-eleven。（4）折扣店（discountstore）。国外称outlets

4、旅游业建筑，指旅店、酒店、度假村等房地产。旅店、酒店的类型可分为：商务型酒店(businesshotel)、经济型连锁酒店(economichotelchain)、会议/会展酒店(conferencesandexhibitionshotel)、度假型酒店(resorthotel)、青年旅舍(youthhotel)、公寓式酒店（apartmenthotel）、产权式酒店（PropertyHotel）、分时度假酒店（Timeshareresorts）。（三）房地产居住区规划各项经济技术指标1、居住区总用地面积（公顷）。包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。2、居民人均占地面积（平方米/人）。包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。3、居住区总建筑面积（平方米）。包括居住建筑面积、公共建筑面积。4、总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（人/户）。5、平均层数，指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。6、居住建筑密度（%），指住宅建筑对居住用地的覆盖率。

居住建筑密度＝居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×100％7、居住面积密度居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积（平米/公顷）

8、居住建筑面积密度

居住建筑面积密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积（平米/公顷）

9、人口净密度人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积（人/公顷）10、居住建筑用地指标居住建筑用地指标决定于四个因素：（1）居住面积定额（平米/人）；（2）墙住面积密度（平米/公顷）；（3）居住建筑密度（％）；（4）平均层数。

平均每人居住建筑用地＝平均每人居住面积定额/层数×居住建筑密度×平面系数（平米/人）

或

平均每人居住建筑用地＝每人居住面积定额×居住建筑用地面积/总居住面积（平米/人）（一）建筑设计包括建筑方案总体构思、平面设计、立面设计等。

建筑设计是为满足一定的建造目的（包括人们对它的环境角色的要求、使用功能的要求、对它的视觉感受的要求）而进行的设计。其最终目的是使建筑物做到适用、经济、坚固、美观。建筑设计要点有:1、简述建筑地点及其周围环境、交通条件以及建筑用地的有关情况，如用地大小、形状及地形地貌，水文地质、供水、供电、供气、绿化、朝向等情况。

2、描述设计构思和方案特点。包括功能分区，交通组织，防火设计和安全疏散，自然环境条件和周围环境的利用，日照、自然通风、采光，建筑空间的处理，立面造型，结构选型和柱网选择等。3、垂直交通设施的选用，包括自动扶梯和电梯的选型、数量及功能划分。4、关于节能措施方面的必要说明。5、特殊情况下还要对音响、温、湿度等作专门说明。6、有关技术经济指标及参数，如建筑总面积和各功能分区的面积，层高和建筑总高度。其它如住宅中的户型、户室比、每户建筑面积和使用面积，旅馆建筑中不同标准的客房间数、床位数等。（二）结构设计，主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本烈度及有条件时概述工程地质简况等。主要阐述以下内容：1、结构抗震设防内容；2、上部结构选型概述；3、新结构采用情况；4、条件许可下阐述基本选型；5、人防地下室的结构做法。（三）给水排水1、给水设计，包括：1）设计范围；2）水源情况简述；3）用水量统计；4）给水系统；5）消防系统；6）热水系统；7）重复用水、循环冷却水、中水系统及采取节水节能措施。2、排水设计，包括：1）污、废水及雨水的排放出路；2）排水系统说明；3）污、废水的处理设计；4）中水系统的处理设施。（四）电气包括：1、负荷估算；2、电源；3、高压配电系统；4、变电所；5、应急电源；6、低压配电干线；7、主要自动控制系统简介；8、主要用房照度标准、光源类型、照明器型式；9、防雷等级、接地方式等。（五）弱电

弱电是与强电相区别的概念。一般是指直流电路或音频、视频线路、网络线路、电话线路，直流电压一般在32V以内。

（六）采暧通风空气调节（七）动力

包括：供热和供煤气。供热设计包括：1）供热、热源及燃料；2）供热范围；3）耗热量估算；4）锅炉房、热交换站面积、位置及层高要求；5）环保、消防安全措施。四、项目建设进度项目建设进度是房地产投资项目在项目建设总工期内，各阶段完成相应形象进度所需的时间安排。项目建设总工期包括建设工期和施工工期。（一）建设工期是指房地产项目或独立的单项工程在房地产开发过程中所耗用的时间总量。

（二）施工工期一般是指单项工程或单位工程从开工到完工所经历的时间。

（三）项目进度计划项目建设进度是通过编制项目进度计划来控制和实施的。项目进度计划的制定有两种。一种指应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划技术（网络图法）。1、横道图又叫甘特图

(Ganttchart)，它是以图示的方式通过活动列表和时间刻度形象地表示出任何特定项目的活动顺序与持续时间。

2．网络计划，即网络图(Networkplanning)是一种图解模型，形状如同网络，故称为网络图。网络图是由作业、事件和路线三个因素组成的。网络图时间参数关键工作关键线路网络优化本章小结

房地产投资开发是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或进行出售、出租商品房的行为。房地产投资开发程序是指进行房地产投资开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。房地产投资开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、建设用地使用权的取得程序、项目规划程序、征地拆迁程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

房地产投资项目策划，就是房地产投资分析人员为了实现房地产投资的目的，采取科学和艺术相结合的方法，充分考虑房地产投资项目的各种因素，为丰富多彩投资决策而构思、设计、制作策划方案的过程。房地产投资项目策划的内容有：房地产项目区位的分析与选择、房地产项目开发内容和规模的分析与选择、房地产项目开发时机的分析与选择、房地产项目开发合作方式的分析与选择、房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择、房地产产品经营方式的分析与选择。

项目建设方案是专业技术人员编制的建设文件，包括项目的规划设计方案和施工方案，规划设计方案是依据设计任务书、建设项目选址意