2026住宅工程质量潜在缺陷保险风险管控服务方案

——住宅工程质量潜在缺陷保险风险管控服务方案一、服务模式建设单位自行聘请监理单位的，由保险公司风控服务团队负责开展风险管控服务；建设单位授权保险公司聘请监理单位的，由保险公司风控服务团队联合监理单位共同开展风险管控服务。二、服务内容风险管控服务内容按照项目施工过程可以分为四个阶段，即施工准备阶段、施工阶段、竣工阶段和查验阶段。（一）施工准备阶段保险公司应结合工程勘察资料，针对项目的初步设计、施工图设计等文件进行评估，识别施工前的勘察和设计风险。1．需要收集查验的文件资料及相关信息施工准备阶段风险评估需要收集查验以下文件资料，并可视情况保存相关文件的电子文档：（1）已有建（构）筑物的勘察报告（如有）；（2）岩土工程勘察报告；（3）岩土工程勘察报告审查情况报告合格书；（4）施工图；（5）初步设计批复文件（报告）；（6）施工图设计文件审查情况报告合格书；（7）图纸会审记录；（8）施工组织设计；（9）超过一定规模的危险性较大的分部分项工程评审方案（如有）；（10）“四新”技术内容及评审文件、证明文件（如有）；（11）防水工程专项施工方案；（12）装配式工程专项施工方案；（13）其他专项工程施工方案；2．风险分析评估主要工作内容。（1）地质勘察报告主要对勘察方案、勘探点线的布控、技术孔和控制孔的设置、勘测设备、取样工具、原位测试、野外记录、原始数据获取的手段和方法、勘察报告的深度和精度等进行风险分析评估。（2）地基基础工程主要对地基基础设计设计等级的确定是否正确、地基承载力的计算是否正确、进行地基稳定性验算、基础类型选择是否正确、地基基础抗震设计是否符合规定等进行风险分析评估。（3）主体结构工程主体结构工程设计主要对以下内容进行风险分析评估：a.建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构是否安全可靠。单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定。b.工程设计是否严格执行国家强制性技术标准、规范、规程、规定。c.地震设防是否明确：建筑抗震设防分类、基本烈度、设防烈度、近震与远震、场地土类型、结构抗震等级。d.施工中可操作性如何，有无设计上的功能隐患，设计是否经济。（4）防水工程住宅建筑防水工程按防水部位主要划分为：a.地下室防水工程；b.屋面防水工程；c.有防水要求的房间（厨卫）防水工程；d.外墙（含外窗与外墙交界处）防水工程。由于住宅类型不一，防水部位各异，防水质量等级不同，防水材料品种繁多，防水形式和构造多种多样，对住宅建筑防水工程在设计过程中为保证防水质量，应从以下几个方面进行风险分析评估：①防水体系是否选择合理，选材恰当，刚柔结合。目前，防水材料品种繁多、性能各异，适用范围不同，档次不一。如用于屋面、厕浴间或地下室的防水卷材，防水涂料，就有沥青类卷材（石油沥青油毡、煤油沥青油毡），改性沥青油毡，（再生橡胶改性沥青油毡），高分子卷材（PVC聚氯乙烯塑料防水卷材，橡胶防水卷材，氯化聚乙烯橡胶共混防水卷材），以及沥青类防水涂料，改性沥青防水涂料和合成高分子类防水涂料等几大类；防水涂料的品种又可分为溶剂型、水乳型、反应型等。所谓选材恰当是指看设计人员是否依据住宅建筑类型、等级标准、防水部位、防水类型，要求建筑结构构造特点以及不同防水材料之间的相互匹配适应性，综合考虑防水工程的技术经济效益等因数选择性能，档次合适的材料品种。②注意细部节点构造。防水工程中的细部节点，如层面上的挑梁、天沟、女儿墙泛水、屋面变形缝、出屋面管道、屋顶设备的锚件、墩基，高低跨交界处，屋面形状变化转折处、雨水口处等，墙面上的变形缝，地下室建筑的变形缝、施工缝、穿墙管道、构造形状变化转折处等，是防水工程的关键部位，是否选择抗渗能力，抗拉强度，延伸率、耐疲劳、耐久性能好的材料品种；是否加强结构构造整体刚度，从而保证细部节点的防、排水性能可靠。（5）围护结构保温工程（含外饰面工程）围护结构保温工程应主要针对以下内容进行风险分析评估：a.是否选择合适的外围护保温工程体系已经材料；b.外围护保温工程深化图纸，确定的板材或材料的品种、材质、及型号，将外护围板材进行模数排版，系统优化材料使用情况；c.是否充分考虑外围护体系的保温形式及传热系数要求；d.外围护体系墙体板材的固定形式，对固定点的荷载验算；e.外护围体系墙体板材的拼接方式；f.墙体板材竖向和水平接缝处的处理；g.墙体板材与龙骨的连接形式及固定点荷载的验算。3．风险评估报告出具及反馈（1）保险公司根据承保范围，结合工程勘察设计资料，针对项目的初步设计、施工图设计等文件进行评估，识别设计风险，出具项目质量风险初步评估报告，提出合理的风险评估意见。报告内容应包含对勘察设计文件检查的合规性评价、对主要参建方的尽职调查评价和对项目主要风险点的预估等。（2）在完成对项目质量风险的初步评估后，保险公司针对项目的实际情况和风险特点编制质量风险检查工作计划。a.质量风险检查工作计划内容包括检查内容的安排、过程中需重点控制的阶段和部位、检查工作的要求和过程控制可能采取的相关措施等。b.质量风险检查工作计划应与工程实际施工进度计划同步，紧密追踪项目施工进度，过程中动态细化、优化工作计划。（3）在项目开工前，保险公司应组织项目参建各方召开工程质量风险检查交底会，主要内容包括：a.发放质量风险检查工作计划；b.针对项目特点，向各方说明工程中可能存在的质量风险点、过程中将会采用的质量技术检查方法，以及参建各方对检查需配合的相关事宜等。（二）施工阶段保险公司应在施工阶段对施工过程独立进行风险评估和控制，监控施工过程，检查文件，了解施工过程中出现的变更和变化，进行施工阶段风险控制和评估。1．需要收集查验的文件资料及相关信息施工阶段风险评估需要收集查验以下文件资料，并可视情况保存相关文件的电子文档：（1）建设工程监理合同；（2）建设工程施工合同；（3）施工许可证；（4）图纸会审记录；（5）施工组织设计；（6）超过一定规模的危险性较大的分部分项工程评审方案；（7）“四新”技术内容及评审文件、证明文件；（8）防水工程专项施工方案；（9）装配式工程专项施工方案；（10）其他专项工程施工方案；（11）监理文件；（12）技术交底记录；（13）施工现场质量管理检查记录；（14）地基验槽记录；（15）地基钎探记录；（16）锚杆试验报告；（17）地基承载力检验报告；（18）桩基检测报告；（19）钢筋（焊接、机械）连接试验报告；（20）大型构件吊装记录；（21）钢结构施工记录；（22）幕墙注胶检查记录；（23）电梯电气装置安装检查记录；（24）绝缘电阻测试记录；（25）检验批验收记录；（26）隐蔽工程验收记录；（27）分部分项工程验收记录；（28）钢筋、防水材料复试报告；（29）砂浆、混凝土试验报告；（30）钢结构焊缝检测报告；（31）外墙饰面砖样板粘结强度试验报告；（32）后置埋件抗拔试验报告；（33）各种探伤报告、探伤记录；（34）其他各种影响结构安全和使用功能的施工试验记录及检测报告；（35）其他各种影响结构安全和使用功能的物资资料出厂质量证明文件及检测报告；（36）其他各种影响结构安全和使用功能的施工记录；（37）其他各种影响结构安全和使用功能的施工质量验收记录；（38）沉降观测记录；（39）质量事故处理报告（如有）；（40）单位工程质量控制资料核查记录；（41）单位工程安全和功能检验资料核查和主要功能抽查记录；（42）单位工程观感质量检查记录；2．风险管控主要工作内容风险管控工作内容主要包括：施工过程现场查勘检查、风险跟踪和查勘报告、过程中分部工程风险评估报告撰写。（1）施工过程现场查勘检查在项目施工过程中，保险公司应按质量风险检查工作计划对项目工程展开施工过程现场查勘检查，对于施工过程中重要节点及重点专项工程，应有针对性地增加现场检查频次。现场查勘检查应包含资料检查、工序检查、材料检查、质量检查、现场检测和一致性检查等。资料检查：即对建设施工过程中的施工文件和质量控制文件等进行抽样检查，内容包括参建各方的施工质量记录文件、工程检测及监测报告、工程变更文件、施工方案、监理文件、材料与设备的质量保证书、检测检验报告等。工序检查：即对现场的施工工序进行检查，检查可以是针对关键工序或关键质量控制风险点进行专项检查（提前约定检查节点），也可是普通工序的抽查，尤其对于隐蔽工程施工的过程检查；其内容包括现场施工方法是否符合设计规范和施工方案的要求、工序的实施和验收是否合规、施工成品是否保护到位等。工序检查抽样，地基基础阶段，应覆盖工程的所有单位工程，不包含配套单位工程；主体结构阶段，按照每个住宅单位工程，抽取住宅单位工程楼层数的20%，按照风控服务团队的深化检查内容进行查勘；装饰装修及机电安装阶段，按单体工程为单位抽取房间数的5%做检查，检查位置需包括顶层、底层、中间层。若一个单体分多次检查，检查数量需累计达到5%。对重要使用功能的重要分部工程，抽样应覆盖工程的每个单位工程。工序检查包括但不限于以下内容：分部工程现场检查内容地基工程施工基坑（槽）挖土验槽检查应包含以下内容。a）土层走向、厚度、土质变化b）槽底土质类别、颜色及坚硬均匀情况；c）地下水位、承压水位、水浸情况等；d）遇有古坟、古井、洞穴、电缆、旧房基础、以及流沙等应标明位置、标高、处理情况说明或写明变更文件编号；e）复查现场所揭示的地质状况是否与勘察报告一致。桩基工程施工PHC管桩：a）检查成品桩质量证明文件；b）检查桩身外观（有无蜂窝、露筋、裂缝等）；c）检查桩的贯入情况、桩体垂直度、桩顶完整情况及高程；d）检查承载力试验及桩体质量检验报告。混凝土灌注桩：a）检查原材料检测报告；b）检查桩位、孔深、桩径、垂直度、桩顶标高等；c）检查桩身混凝土强度检测结果、检查桩的承载力、抗拔和桩身完整性检测结果；检查受检桩选择的合理性；d）检查是否存在断桩、缩颈等高风险桩基；其他类型桩：参照设计文件和相关施工标准检查。钢筋工程施（基础和主体结构）a)配筋是否正确，施工图有图示的是否和施工图一致，无图示的实际配筋是否满足荷载要求。b)检查钢筋品种、牌号、规格、数量、形状和质量。c)检查混凝土保护层厚度是否符合要求。d)钢筋的定位、间距、连接方式、接头位置、接头数量、接头面积百分率、搭接长度、锚固方式及锚固长度；e)箍筋、纵向和横向钢筋的牌号、规格、数量、间距，箍筋弯钩的弯折角度及平直段长度；f)钢筋连接、搭接、焊接、绑扎和套筒连接的选择及质量；g)预埋件的规格、数量、位置；h)构造钢筋是否符合要求。模板工程施工（基础和主体结构）a）抽查模板安装质量（模板安装接缝是否漏浆，模板与混凝土接触面是否清理干净并涂刷隔离剂等）；b）检查模板截面尺寸、垂直度、轴线位置等；c）对跨度不小于4m的现浇钢筋混凝土梁、板，模板是否按设计要求起拱；d）检查固定在模板上的预埋件、预留孔和预留洞。混凝土浇筑工程施工（基础和主体结构）a）检查原材料测试报告、合格证、出厂检验报告和进场复验报告；b）检查混凝土配合比设计通知单；混凝土配合比、坍落度是否符合设计要求，混凝土运输、浇筑及间歇的全部时间是否合理；c）检查施工缝、后浇带的位置及处理方案；d）大体积混凝土施工，需要核查温控方法是否合理、到位；e）检查施工单位和测试单位的取样、养护和测试；f）检查成品混凝土外观是否有露筋、蜂窝、孔洞、外形等缺陷；g）检查现浇混凝土结构是否有影响结构安全和使用功能的尺寸偏差；h)检查现浇混凝土结构后期是否出现裂缝；i）检查是否存在混凝土结构上的过载现象，特别是地下室顶板。混凝土测试（基础和主体结构）a）检查试块强度试验、抗渗试验等；b）回弹试验检测混凝土强度；c）超声波检测强度、结构内部缺陷和裂缝、匀质性、损伤层厚度等；d）钢筋探测仪检测钢筋数量、间距、保护层厚度等。装配式混凝土结构工程a）对装配式混凝土构件生产厂家进行检查，包括：检查厂家的资质、质量管理体系，混凝土原材料和钢筋质量检查、构件生产质量检查、混凝土强度检测检查；b）对进场的装配式混凝土构件质量进行检查，包括：外观是否有露筋、蜂窝、孔洞等混凝土浇筑缺陷，是否存在运输中破损现象，钢筋定位是否准确，运输和堆载方式是否正确等；c）装配式混凝土构件吊装、安装施工检查，包括：安装前清洁、吊装、构件定位、钢筋连接、干式连接、预埋件、后浇混凝土施工（特别注意后浇混凝土和构件连接处的施工质量）、灌浆施工等；d）装配式混凝土构件的防水施工。地下室防水工程施工（包括材料检查，如抗渗混凝土、防水卷材等）a）检查原材料产品合格证、出厂检验报告，混凝土配合比及坍落度是否符合规范要求，检查混凝土抗压、抗渗检验报告；b）检查地下室外墙和顶板混凝土的施工质量，是否存在裂缝；c）变形缝、施工缝、后浇带、穿墙管道、埋设件等设置和构造是否符合要求，是否有渗漏现象；d）水泥砂浆防水层表面是否密实、平整，有无裂纹、起砂、麻棉等缺陷，阴阳角处是否做成弧形；e）卷材层基层是否牢固，基面是否有空鼓、松动、起砂和脱皮现象，搭接缝是否粘结牢固，密封严实，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷；f）涂料防水层表面平整、刷涂均匀，是否有流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷，厚度是否达到要求；屋面防水和保温工程施工（包括材料检查，如防水卷材等）a）屋面工程所采用的防水、保温隔热材料应有产品合格证书和性能检测报告，材料的品种、规格、性能等应符合要求；b）检查屋顶混凝土的施工质量，是否存在裂缝；c）找平层材料质量、配合比及排水坡度是否符合设计要求，有无酥松、起砂、起皮现象；d）保温层含水率、厚度、铺设方法及质量是否满足设计要求；e）防水层基层外表平整、干净、干燥，外表不酥松；f）卷材铺贴方法、方向是否符合规范要求；g）天沟、檐沟、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否符合要求；h）屋面排水坡度及排水方式，屋面是否有积水现象；i）淋水试验；g）排水口检查是否符合设计要求，如坡度、口径等；h）检查施工过程中对防水工程是否存在破坏，检查防水保护层。外墙工程施工查勘（保温及外立面，包括材料检查，如砂浆、粘合剂等）a）用于墙体工程的材料、构件等，其品种、规格是否符合设计要求和相关标准的规定；应特别注意粘接强度；b）保温材料在施工过程中是否采取防潮、防水等保护措施；c）墙体工程各层构造做法是否符合要求；d）外保温层及饰面层与其他部位交接的收口处，是否采取密封措施；e）施工质量检查，特别注意锚固和粘接的施工质量；f）面层有无空鼓和裂缝。厨卫防水工程施工查勘（包括材料检查，如防水涂料等）a）检查防水材料产品合格证书；b）基层表面应平整，不得有空鼓、起砂、开裂等缺陷。基层含水率应符合防水材料的施工要求；c）防水层应从地面延伸到墙面，高出地面的高度符合要求。浴室墙面的防水层高度不得低于1800mm；d）涂膜防水层涂刷均匀，厚度满足产品技术规定的要求，一般厚度不少于1.5mm不露底；e）涂膜表面不起泡、不流淌、平整无凹凸，与管件、洁具地脚、地漏、排水口接缝严密收头圆滑不渗漏；f）保护层水泥砂浆厚度、强度必须符合设计要求，操作时严禁破坏防水层，根据设计要求做好地面泛水坡度，排水要畅通、不得有积水倒坡现象；g）蓄水检验。防水相关测试检查厨卫蓄水测试、屋面泼水测试、天沟蓄水测试、外墙淋水测试，应由施工单位或监理单位进行，风控服务团队检查测试过程和结果：a）外墙淋水30分钟，观察是否存在渗漏等现象；b）屋面及平台上选择防水薄弱点（不同材料的连接处、伸缩缝、通风孔等）进行12小时淋水测试，观察是否存在渗漏现象；c）卫生间做24小时蓄水试验，检查是否存在渗漏现象。沉降观测结果审核a）检查沉降观测方法、沉降观测周期和沉降观测时间是否合理；b）检查部分沉降观测施工进度，并观察荷载量增加情况下的建筑物状态，是否出现倾斜、裂缝等各种影响沉降变化和异常的情况；c）根据测定标高及地基的沉降量、沉降差及沉降速度，计算基础倾斜、局部倾斜、相对弯曲及构件倾斜等；意外事件审核当出现意外质量事件时，出具本表，意外事件包括质检机构签发整改通知书、监理签发工程暂停令、出现重大质量事故等：a）记载时间、事件过程、原因、整改要求、处理结果等；b）分析对该事件对质量情况的影响。材料检查：即对施工现场的材料进行检查，内容包括材料是否符合规范和设计的要求，实际材料和合同文件是否一致，材料的取样测试等。质量检查：即对施工的工程结果进行检查，方式包括目视、测量、测试和对现象测试和取样的旁站，检查内容包括结构、设备及装饰装修的位置、尺寸偏差、外观质量等。现场检测：即对部分工程进行对应检测，如混凝土强度检测，粘接强度检测等。一致性检查：进行实际施工和资料一致性的检查。现场查勘中，还应对上一次现场查勘所提交的日常查勘报告中提出的风险点整改。（2）风险跟踪和查勘报告、过程中分部工程风险评估报告撰写①保险公司在每次质量检查结束后，将根据检查中发现的质量缺陷填写项目质量缺陷清单和整改建议书。对于发现的一般常见问题，由保险公司在现场召集建设单位、监理、施工方进行一次简短的会议，把发现的问题告知对方，以便及时整改；对检查中发现的存在影响工程质量和结构安全的重大事项，应向建设单位反馈并出具风险评估报告，报告应包括检查情况的描述、检查存在质量缺陷及潜在风险分析提示、质量缺陷的处理建议等内容。②对于质量风险检查分析中提出整改建议的质量缺陷，保险公司需在检查过程中保持与建设单位和监理单位的沟通，掌握质量缺陷整改的反馈情况，并对整改的实施结果进行跟踪，同时记录相关的处理情况，登记整改内容及结果；③对于质量风险检查分析中提出的整改建议，参建单位拒不整改或整改不力的，保险公司应对质量缺陷的处理过程和处理结果进行记录，并就质量缺陷进行客观的描述和说明，相关记录应及时告知建设单位；④对于保险公司提出的质量缺陷风险与参建单位发生争议的情况，应交由专家评定委员会进行鉴定，以最终确定质量缺陷的处理方式。⑤保险公司根据施工进度汇总各施工阶段所有的质量检查情况及整改情况反馈给建设单位，以便了解项目的总体质量风险状况。（三）竣工阶段在全部工程已完工、且已符合设计或规范要求的情况下，项目将进入竣工验收的阶段。保险公司参与的竣工验收工作着重于技术与质量层面而非官方的验收流程，应聚焦于保险技术与质量层面，评价被保险建筑工程在其承保范围内的质量风险等级。1．需要收集查验的文件资料及相关信息竣工阶段风险评估需要收集查验以下文件资料，并可视情况保存相关文件的电子文档：（1）单位工程竣工预验收报验表；（2）单位工程质量竣工验收记录；（3）施工单位工程竣工报告；（4）勘察单位工程质量检查报告；（5）设计单位工程质量检查报告；（6）建设单位工程竣工验收报告；（7）监理单位工程质量评估报告；（8）竣工沉降观测报告；（9）消防部门出具的认可文件或准许使用文件；（10）规划部门出具的认可文件或准许使用文件；（11）环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（12）建设工程竣工验收备案表；（13）建设工程竣工验收备案合格证；（14）归档资料清单。2．风险管控主要工作内容工程竣工阶段，保险公司应对该项目从勘察设计开始到竣工整个实施过程的质量风险情况、风险问题跟踪情况进行汇总及评价，出具项目竣工风险总体评估报告。竣工风险总体评估报的内容应包括风险管理情况汇总、竣工检查情况汇总、整改及销项质量风险汇总（整个过程中所有质量风险的整改情况及其效果评价）、未销项问题汇总（拒不整改或整改不力的）、可能存在隐患的汇总及说明、需要进行无损检测和其它检测的建议项、工程质量情况的总体评价以及是否满足IDI承保的要求等。在工程竣工时，保险公司还将对已经出现的缺陷和未完成整改进行汇总并提交报告。（四）查验阶段在保险责任生效前，保险公司对建设工程质量进行实地检查，对于竣工验收后仍需要进行整改的风险警示点进行跟踪和检查。1．需要收集查验