2026年大梦想城综合文旅开发项目融资计划书

2026/07/282026年大梦想城综合文旅开发项目融资计划书汇报人：XXCONTENTS目录01

项目概述02

行业与市场分析03

项目规划与产品设计04

品牌招商与商业配套05

运营与营销规划06

投资与财务分析项目概述01项目核心定位与发展愿景

第五代圣托里尼主题文旅综合体项目定位为大梦想城第五代产品，以希腊爱琴海圣托里尼风情为核心，融合中国原创机甲IP，打造集沉浸式游乐、特色商业、夜经济于一体的主题文旅综合体，填补区域文旅商业空白。

全龄化家庭休闲度假目的地聚焦年轻家庭、亲子游客及文化爱好者，规划风情水游大街、室内亲子乐园、户外游乐区等多元业态，超80%游乐设施免费开放，满足不同年龄层游客的休闲娱乐需求。

区域文旅消费新引擎依托项目所在区域稠密人口与强劲消费力，预计年吸引游客超50万人次，带动就业岗位新增超200个，助力长江镇商业提质升级，打造如皋市文旅产业新标杆。

发展愿景：从网红打卡到长红地标借鉴大梦想城集团多地成功运营经验，通过周周主题活动、夜夜精彩夜经济运营，实现流量向留量转化，将项目打造成为长三角地区具有持续吸引力的文旅长红地标。项目区位与基础指标信息

核心区位优势项目位于如皋市长江镇镇区核心位置、润泽路东北侧，周边汇聚如皋市长江高级中学等多所院校，以及恒盛庄园等醇熟小区，人口稠密、消费力强劲。

核心地块基础指标项目总用地面积41337㎡，总建筑面积17435.6㎡，其中自持建筑面积3502.37㎡，规划建设7栋商业建筑，包含1栋主题娱乐商业中心。

区域发展红利加持项目所在长江镇为如皋港产城融合核心承载区，正构建"一心、两廊、三轴、四片区"空间骨架，将推进康养医院、中小学等配套落地，升级区域功能。项目发展历程与合规进展项目关键时间节点梳理2024年3月26日项目签约落地，2025年7月底价竞得长江镇R2025018地块，2025年入选江苏省重点文旅产业项目名录，2026年4月项目全面封顶，预计2027年6月正式开业。合规手续完成情况已完成水土保持方案审批（江政水许〔2026〕2号）、防空地下室报建审批，建设用地规划许可证批后公布，各项开发手续均按规定办理完成。建设进度与节点保障从签约到开工仅用时8个月，提速约40%；截至2026年7月，已完成脚手架拆除、墙体砌筑及二次结构浇筑，建设进度超前于预期计划。大梦想城品牌过往运营成果

已开业项目荣誉加持黄桥大梦想城获评“2022-2023江苏文旅消费人气目的地”，旗下所有项目均为市级及以上重点项目，获人民日报、新华日报等主流媒体多次报道。

定制化主题打造爆款已开业项目打造威尼斯水城、机甲机器人、侏罗纪恐龙等差异化主题，每开一城皆成当地热门文旅地标，实现“网红打卡点”向“长红地标”转型。

多元业态激活消费构建“游乐+演艺+夜经济+文创”多元业态，提供超80%免费亲子游乐设施，举办常态化玩偶巡游、灯光秀等活动，释放消费潜力，辐射带动区域经济。行业与市场分析02文旅产业政策环境解读01国家层面文旅政策导向2026年国家持续将文旅产业作为战略性支柱产业，出台《加快培育服务消费新增长点工作方案》等政策，重点支持文旅融合、沉浸式体验、智慧文旅等新业态发展，鼓励社会资本参与文旅项目建设。02地方文旅专项扶持政策多地出台针对性政策，如北京开展重点文旅项目征集，提供贷款贴息、REITs发行支持；常州对AI文旅场景、沉浸式新空间项目给予最高50万元补贴；湘潭对重大文旅项目、红色研学等给予资金与政策倾斜。03文化产业专项政策赋能2026年国家设立1200亿元文化产业发展引导基金，小微文化企业所得税减免延长至2028年，数字文化、非遗活化等赛道获精准扶持，为文旅项目IP开发、业态创新提供资金与政策保障。04政策红利对大梦想城的支撑大梦想城第五代圣托里尼主题乐园符合国家文旅融合、沉浸式体验政策导向，已入选2025年江苏省重点文旅项目，可享受地方项目补贴、贷款贴息等政策支持，降低项目开发与运营成本。区域文旅市场发展现状与趋势

区域文旅市场复苏态势显著2026年1-6月，江苏全省接待游客达3.6亿人次，实现旅游收入5100亿元，按可比口径较2019年同期分别增长6%和2%，文旅消费总额占全国比重超10%。文旅融合成核心发展方向多地推动"文化+旅游"深度融合，如山西实施"非遗+"融合发展工程，打造非遗生活化产品；湘潭发展"微短剧+文旅"，培育本地题材优秀作品。沉浸式与体验业态增长迅猛2026年全国计划打造30个国家级沉浸式文化体验集聚区，常州重点支持VR/AR/MR技术打造沉浸式演艺、光影夜游等体验空间，文旅消费场景持续创新。政策利好持续释放2026年国家及地方出台多项扶持政策，如国务院培育服务消费新增长点，北京征集重点文旅项目给予资金与融资支持，苏州实施文旅产业贷款贴息降低企业成本。目标客群定位与需求特征分析核心客群：亲子家庭群体以25-40岁父母携带6-12岁儿童为主，占比预计超50%，注重互动式亲子游乐、安全舒适的游玩环境，对免费游乐设施需求强烈，年均家庭文旅消费支出约2.5万元。重点客群：年轻消费群体涵盖18-25岁学生及年轻上班族，占比约30%，偏好网红打卡场景、沉浸式体验业态，追求社交分享素材，对夜经济、主题活动关注度高，单次文旅消费约800元。潜力客群：周边居民群体项目周边3公里范围内的常住居民，占比约20%，注重日常休闲消费，倾向于餐饮、睦邻商业配套，对高频次、实惠型消费需求明显，月均文旅消费约500元。区域竞品分析与竞争格局

01区域同类文旅项目布局目前南通如皋区域内已落地平潮大梦想城项目，占地约55亩，总建筑面积约2.3万平方米，总投资5亿元，计划打造商业综合体与综合游乐园，引进星巴克、麦当劳等知名品牌。

02核心竞品优劣势对比平潮大梦想城临近建设尾声，区位靠近交通枢纽，但长江镇大梦想城拥有第五代圣托里尼主题乐园IP，周边覆盖3所学校与4个成熟小区，人口稠密消费力更强，且超80%游乐设施免费，差异化优势显著。

03区域文旅市场竞争格局如皋区域文旅市场以传统景区为主，沉浸式主题乐园赛道处于蓝海状态，长江镇大梦想城作为2025年南通市唯一省级重点文旅项目，有望凭借主题特色与全龄业态填补区域空白，抢占市场主导地位。

04竞争突围策略依托“东方圣托里尼”主题打造网红打卡场景，联动中国机甲教父孙世前团队开发原创IP，结合夜经济灯光秀与周周主题活动，精准触达年轻家庭与亲子客群，提升项目粘性与复访率。项目差异化竞争优势总结主题IP定制化优势打造第五代圣托里尼主题乐园，融合希腊爱琴海风情与中国原创机甲IP，区别于传统文旅项目的同质化主题，已落地的黄桥大梦想城曾获评江苏文旅消费人气目的地。全龄化业态布局优势覆盖风情水游大街、室内亲子乐园、户外游乐区、睦邻商业区等多元业态，超80%游乐设施免费畅玩，满足家庭、年轻群体等全年龄段需求，单项目预计年吸引游客超50万人次。成熟运营经验优势集团在镇江、宜兴、常熟等多地成功运营项目，所有项目均为省级或市级重点项目，具备十年专业运营功底，可快速复制成熟的营销、管理模式保障项目落地见效。政策红利叠加优势项目入选2025年江苏省重点文旅产业项目名录，可享受各级文旅产业扶持政策，如贷款贴息、专项资金补贴等，同时契合港产城融合发展规划，获得区域发展政策倾斜。项目规划与产品设计03整体规划思路与发展目标

差异化主题定位，打造独特文旅IP以圣托里尼爱琴海风情为核心，融合中国原创机甲IP，打造如皋首个沉浸式文旅综合体，区别于传统商业体，形成独特品牌辨识度。

全龄层业态布局，构建多元消费场景规划风情水游大街、大型室内亲子乐园、户外游乐区及睦邻商业区等多业态，覆盖亲子家庭、年轻群体等全客群，满足不同年龄层消费需求。

夜经济赋能，激发区域消费活力引入网红夜市、灯光秀、萌趣玩偶巡游等夜间业态，打造夜间消费打卡地，延长消费时长，预计带动区域夜间消费提升30%以上。

区域协同发展，助力港产城融合对接如皋长江镇港产城融合发展规划，完善区域商业配套，预计每年吸引游客超50万人次，带动就业岗位超200个，拉升板块价值。项目核心空间布局规划

圣托里尼主题核心体验区以蓝白为主色调还原圣托里尼海岛风情，打造浪漫网红打卡街区，设置风情水游大街、沉浸式主题场馆，搭配机甲IP主题互动装置，满足年轻群体拍照打卡与沉浸式体验需求。

全龄段亲子游乐集群规划大型室内亲子乐园、户外游乐区两大板块，超80%游乐设施免费开放，涵盖互动式亲子项目、萌趣玩偶巡游等常态化活动，精准覆盖家庭客群休闲娱乐需求。

睦邻商业配套服务区布局7栋商业建筑，引入麦当劳、东来顺火锅等知名餐饮品牌，以及潮流茶饮、零售商家，打造集餐饮、购物、休闲于一体的便民消费场景，保障游客全时段消费需求。

夜间经济特色体验带打造灯光花海、网红夜市等夜间消费场景，策划主题演艺、灯光秀活动，延长游客停留时间，激发夜间消费活力，构建“日夜双旺”的运营格局。第五代圣托里尼主题设计特色

蓝白沉浸式场景还原复刻圣托里尼标志性蓝白建筑风格，打造风情水游大街、网红打卡墙等场景，营造"东方圣托里尼"视觉体验，适配亲子、情侣群体拍照需求。

中国原创IP融合创新携手"中国机甲教父"孙世前团队，将经典卡通形象与机甲元素结合，开发专属原创IP，打造主题游乐项目与衍生文创产品。

全龄段游乐场景构建规划大型室内亲子乐园、户外游乐区、睦邻商业区等多元业态，超80%游乐设施免费开放，覆盖儿童、青年、全家庭客群游乐需求。

夜经济氛围营造引入网红夜市、灯光秀、萌趣玩偶巡游等常态化夜间活动，打造夜间消费场景，激发区域夜间经济活力，延长游客停留时间。中国原创IP融合设计亮点机甲教父团队打造经典IP新活力携手"中国机甲教父"孙世前团队，为经典卡通形象注入机甲元素，塑造兼具传统文化底蕴与现代科技感的原创IP形象。圣托里尼主题与国风IP跨界融合将希腊圣托里尼蓝白风情场景，与中国原创IP故事线深度绑定，构建"东方圣托里尼"特色文旅体验场景。全龄化IP衍生产品矩阵开发围绕原创IP开发涵盖亲子游乐设施、文创周边、主题演艺等全品类衍生产品，满足不同年龄层游客消费需求。全龄层多元游乐与商业业态规划亲子互动游乐矩阵

打造超80%设施免费的互动式亲子游乐区，设置风情水游大街、大型室内亲子乐园、户外游乐区，常态化开展萌趣玩偶巡游、浪漫灯光花海活动，覆盖2-12岁亲子客群游玩需求。年轻潮流体验场景

引入圣托里尼主题网红打卡点，联合孙世前团队打造原创机甲IP互动体验，策划周主题活动与夜经济业态，满足Z世代拍照打卡、社交分享、潮流体验需求。全品类商业配套布局

汇聚麦当劳、星巴克、东来顺等30+知名品牌，涵盖国际餐饮、潮流茶饮、特色火锅、精品零售等业态，打造"游乐+餐饮+购物"一站式消费闭环，全时段满足不同客群消费需求。睦邻便民服务专区

设置社区便民服务区域，提供生活配套服务、便民零售等业态，辐射周边恒盛庄园、中南滨江悦等10+成熟小区，服务近5万常住人口，增强项目在地粘性。品牌招商与商业配套04已确认入驻品牌矩阵国际餐饮品牌强势进驻麦当劳已确认入驻，成为如皋乡镇首家门店；签约初期，肯德基、必胜客、星巴克等国际餐饮巨头均表达入驻意向，将打造国际化美食体验场景。潮流饮品品牌汇聚喜茶、奈雪の茶、乐乐茶等知名潮流茶饮品牌意向入驻，覆盖当下年轻消费群体的饮品需求，丰富休闲消费选择。特色餐饮品牌丰富业态超盒算NB、山桔桔云贵川火锅、东来顺火锅等特色餐饮品牌确认进驻，涵盖多元菜系，满足不同口味偏好的消费需求。零售品牌完善消费链条屈臣氏等知名零售品牌意向入驻，为消费者提供日常购物便利，构建“吃喝玩乐购”一站式消费闭环。意向合作品牌资源储备

国际餐饮品牌意向矩阵麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克等国际餐饮巨头已明确表达入驻意向，将为项目提供成熟的全球连锁餐饮服务体系。

潮流消费品牌合作清单喜茶、奈雪の茶、乐乐茶、屈臣氏等潮流消费品牌有意进驻，覆盖茶饮、零售等热门消费领域，满足年轻客群需求。

特色餐饮品牌资源储备超盒算NB、山桔桔云贵川火锅、东来顺火锅等特色餐饮品牌计划入驻，丰富项目餐饮业态的地域特色与口味层次。商业业态占比规划亲子游乐业态：核心引流板块规划占比40%，打造含风情水游大街、大型室内亲子乐园等区域，超80%游乐设施免费，年均吸引超50万亲子客群。餐饮零售业态：消费转化主力规划占比35%，引入麦当劳、星巴克等国际品牌及山桔桔云贵川火锅等特色餐饮，搭配文创零售，预计实现营收占比超30%。夜间经济业态：延长消费时长规划占比15%，布局网红夜市、灯光秀、萌趣玩偶巡游等业态，激发夜间消费活力，预计贡献全天营收的25%。睦邻配套业态：增强粘性体验规划占比10%，设置生活服务配套、社区互动空间，满足周边居民日常需求，提升项目复访率与社区认同感。项目对区域发展的价值

填补文旅商业空白，激活区域消费长江镇大梦想城作为区域首个大型主题文旅综合体，预计年吸引游客超50万人次，可填补当地文旅商业空白，带动餐饮、住宿、零售等关联产业消费增长，激活区域消费活力。

创造就业岗位，助力居民增收项目涵盖游乐运营、商业服务、管理维护等多个领域，建成后预计可创造直接就业岗位超300个，间接带动周边就业超500个，为当地居民提供稳定增收渠道。

提升区域品牌影响力，推动港产城融合项目作为2025年南通市唯一文旅类省级重点项目，将塑造长江镇文旅新名片，助力如皋港产城融合发展，强化区域产业协同，提升整体竞争力与吸引力。

完善公共服务配套，优化生活品质项目配套建设的商业、游乐、休闲设施，将丰富区域公共服务供给，打造15分钟便民生活圈，提升当地居民及游客的生活体验与幸福感。运营与营销规划05分阶段项目推进里程碑单击此处添加正文

前期筹备阶段（2026年8月-2026年12月）完成项目土地确权、文旅备案及环评手续，敲定核心创意团队与非遗合作资源，同步启动品牌视觉系统设计，完成首笔政府引导基金对接。工程建设阶段（2027年1月-2028年6月）完成7栋商业主体建筑封顶，同步推进圣托里尼主题场景搭建、游乐设备安装及智慧园区系统部署，2028年3月完成消防验收及业态进场装修。试运营调整阶段（2028年7月-2028年9月）启动内部测试运营，开展3轮游客体验调研，完成游乐设施优化、商业业态调整及服务流程标准化，达成日均客流量超2000人次的试运营目标。正式运营及品牌拓展阶段（2028年10月起）举办开业主题嘉年华，实现年客流量突破50万人次；同步启动IP衍生产品开发，拓展长三角区域合作渠道，打造南通文旅标杆项目。项目运营管理模式

“自营+联营”复合运营架构核心游乐区域如圣托里尼主题乐园、机甲IP体验区采用自营模式，把控内容品质与服务标准；餐饮、零售等配套业态引入麦当劳、东来顺等知名品牌联营，借助成熟品牌引流，预计联营业态占比达35%。

数字化智慧运营体系搭建智慧票务、会员管理、客流分析一体化平台，实现实时监控园区客流分布、设备运行状态；通过大数据分析游客偏好，精准推送个性化游玩路线与消费建议，提升游客体验与二次消费转化率。

全周期活动运营机制建立“周周有主题、月月有活动”运营节奏，常态化开展萌趣玩偶巡游、灯光秀等活动，节日推出专属主题节庆；每年策划不少于4场大型IP主题活动，如机甲文化节、圣托里尼风情周，预计年均吸引游客超50万人次。

多方协同保障体系联合当地文旅部门、社区建立应急联动机制，保障园区安全运营；与周边学校、小区开展研学、惠民合作，拓展客群边界；引入专业物业团队负责园区后勤维护，确保运营效率与服务品质。整合营销推广策略线上多平台矩阵传播布局短视频平台、社交平台、OTA平台，打造"圣托里尼主题乐园"话题矩阵，预计单条爆款短视频播放量破千万，带动线上预约量提升30%。线下场景化互动营销联动周边学校、社区开展主题体验日，联合如皋本地商圈举办IP展览，开业前预计覆盖超10万目标客群，提升项目在地知名度。异业合作资源置换与麦当劳、东来顺等已入驻品牌推出联名套餐，与周边酒店打造"住宿+乐园"特惠产品，实现客流互导，降低营销成本20%。会员体系长效运营推出"梦想卡"会员制度，涵盖积分兑换、专属活动、优先入园等权益，预计开业首月会员注册量破2万，提升用户复购率至40%。投资与财务分析06总投资估算与资金筹措方案

项目总投资估算本项目总投资预计约5.2亿元，其中基础设施建设投资约2.7亿元，占比51.9%；文旅项目开发投资约1.5亿元，占比28.8%；运营管理及市场推广投资约1亿元，占比19.3%。

自有资金投入计划公司计划投入自有资金1.3亿元，占总投资的25%，资金全部来源于公司合法经营所得，将优先保障项目核心工程建设。

外部融资渠道规划拟申请银行长期贷款2.1亿元，占总投资的40%；对接政府文旅产业引导基金0.9亿元，占总投资的17.3%；引入战略投资0.9亿元，占总投资的17.7%，已与3家金融机构及2家产业投资方达成初步合作意向。

资金使用进度安排建设期内，第一年投入总资金的60%，主要用于土地平整、主体工程建设；第二年投入总资金的30%，用于游乐设施安装、内部装修；剩余10%作为运营启动资金，在开业前3个月逐步到位。融资需求与资金使用计划

01总融资需求规模本项目总投资预计约5.0亿元，计划融资3.2亿元，其中银行贷款占比40%，政府引导基金占比18%，股权投资占比18%，其他金融渠道占比8%，自有资金占比16%。

02建设环节资金分配融资资金中70%将用于项目主体工程建设、景区核心模块打造及数字化运营平台搭建，预计投入2.24亿元，保障项目硬件设施按规划落地。

03运营与营销资金安排预留20%融资资金用于市场品牌推广、员工培训及前期运营对接，预计投入0.64亿元，覆盖开业前3个月的营销活动及人力成本。

04应急与备用资金储备剩余10%融资资金作为应急备用金，预计投入0.32亿元，用于应对施工进度调整、市场波动等不可预见情况，保障项目运营稳定性。收益预测与投资回报分析

核心营收板块预测预计项目年接待游客超50万人次，核心营收包括门票、商业租赁、衍生品销售及品牌合作四大板块，其中门票占比45%、商业租赁占比30%，开业首年营收可达1.2亿元。

成本结构与控制策略项目总成本约5.27亿元，其中建设成本占比70%，运营成本占比30%。通过与品牌商家签订长期合作