地产新政简评：六个方面可能的影响思考

目 录TOC\o"1-2"\h\z\u引子、地产新政的易析框架 5（一新涉文与神学习 5（二新的易析架 5一、财政影响：土出收入或承压 6二、居民影响：付延，交付风险降低 7三、房企影响：从三高式到稳健经营 7四、银行影响：存两的变化 7（一存端居存活化放缓 7（二贷端贷发速度放缓 8五、经济影响：或多财政与投资 8（一地投：注地面变化 8（二财支：注他资来的化 8（三城更：面现金的束 9六、房价影响：影机较为复杂 9图表目录图表1 政及件 5图表2 产发售及的金流 6图表3 地让入 6图表4 增民与M2比值 8图表5 政出测 9图表6 前房存然偏高 9引子、地产新政的简易分析框架（一）新政涉及文件与精神学习828实现所见（（）图表1 新政涉及文件日期文件名称官方解读文件2026/8/28住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知三部门就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问2026/8/28中国人民银行国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知中国人民银行有关部门负责人就《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》答记者问2026/8/28关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》2026/8/28《商品住房开发贷款管理办法（试行）》国家金融监督管理总局有关司局负责人就总局发布房地产相关融资管理办法答记者问2026/8/28《个人住房贷款管理办法（试行）》2026/8/28《商业地产贷款管理办法（试行）》2026/8/28《城市更新项目贷款管理办法（试行）》2026/8/28《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》建部、中国人民银行、国家金融监督管理总局、证监（二）新政的简易分析框架我们对新政中的住房消费制度改革（推行商品住房现房销售）对于房款，初始时获得少量定金，竣工交付后获得尾款。对于开发贷，银行根据项目建设进度、风险情况分批发放。由于资金的获得严格匹配或滞后于项目建设进度，房企难图表2 地产开发销售及的现金流创证券一、财政影响：土地出让收入或承压对于财政的影响主要体现在土地出让收入短期或承压。图表3 土地出让收入ind二、居民影响：付款延后，交付风险降低“”个（）三、房企影响：从“三高模式”到稳健经营对于房企而言，两个变化推动房企经营需要更加稳健。第一个变化是现金流。，房企卖房款可以用来支付全部土地成本以及开发贷。甚至有一定的余力可以投入到其0.60.3售，定金为0.05+0.05+0.3/3=0.150.6/3=0.20.05第二个变化是经营风险。四、银行影响：存贷两端的变化）12M2（20255.380%5%20255.3*（M2=5.3*（80%-5%）/26.7=14.9%2025M22025年69.6%。图表4 新增居民存款与M2的比值ind（二）贷款端：贷款发放速度将放缓（。五、经济影响：或更多在财政与投资（一）地产投资：关注拿地面积变化对于地产开发商而言，需要考虑现金流问题和经营风险，预计经营更加稳健，拿地可能趋于谨慎。但，更多的细节尚未披露，包括是否全部转为现房销售、土地分期付款的方式、定金支付比例等，此外地方政府如何调整土地价格与出让方案也值得关注。目前或尚难判断后续拿地变化。（二）财政支出：关注其他资金来源的变化（图表5 财政支出预测ind 测（三）城市更新：或面临现金流的约束此次新政涉及城市更新的融资问题，详见《城市更新项目贷款管理办法（试行因而后续城市更新，或面临现金流的约束，若城市更新项目的经营性收入无法覆盖贷款本息，可能难以获得贷款支持。六、房价影响：影响机制较为复杂对于房价而言，新政带来的影响因素较多，较难判断具体的方向。77.21另一方面，需求侧来看，对居民更加友好的付款方式或有助于提升居民购房热情，但若房企拿地更加谨慎，财政收入承压、地产投资下行，可能影响经济的需求，进而影响居民的收入，对房价相对不利。图表6 当前现房库存然偏高ind宏观组团队介绍首席经济学家、首席宏观分析师：张瑜（CF40）2019202121Wind2022组长、资深分析师：陆银波研究方向：宏观政策、经济增长及行业比较。副组长、资深分析师：文若愚研究方向：金融利率，流动性分析，信用扩张等方面。高级分析师：高拓2020-2022高级分析师：殷雯卿2020-2022分析师：付春生研究方向：全球通胀和海外经济。中国人民大学金融硕士，2020年加入华创证券研究所，具有3年宏观研究经验。2020-2022年新财富最佳分析师团队核心成员。分析师：李星宇研究方向：大类资产。清华大学金融硕士，2021年加入华创证券研究所。分析师：夏雪研究方向：海外宏观。中国人民大