投资性房地产课件

第七章投资性房地产一、投资性房地产的特征与范围：

（一）概念：

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括:

◆已出租的土地使用权

◆持有并准备增值后转让的土地使用权

◆已出租的建筑物。

企业会计准则第3号——投资性房地产1（二）特征：

1.投资性房地产是一种经营性活动：实质上属于一种让渡资产使用权的行为。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

3.投资性房地产有两种后续计量模式：（1）成本模式;（2）公允价值模式

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。2（三）范围：P122

1.已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。P122

以经营租赁方式租入土地使用权再转租其他单位的，不能确认为投资性房地产

2.持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地(P122)，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

P122

3.已出租的建筑物：是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。P123

“空置建筑物”不属于投资性房地产3二、投资性房地产的

确认和初始计量确认条件：略讲，同资产确认的条件初始计量：后续支出：成本模式、公允价值模式4P1124-125

◆

成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。

◆公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产——成本”科目。5（一）投资性房地产的确认：投资性房地产：必须符合资产的定义，才予以确认一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量（二）投资性房地产的初始计量

设置账户：

◆成本模式下：投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等

◆公允价值模式下：不计提折旧投资性房地产（明细账户——成本、公允价值变动）、公允价值变动损益等61.外购的投资性房地产：

P125例7-1、7-2（1）成本模式下：简单借：投资性房地产——写字楼等贷：银行存款（实际支付的款项）7（2）公允价值模式下：购入时：借：投资性房地产——成本（×××）贷：银行存款（实际支付的款项）持有期间：在资产负债表日，按照公允价值与账面价值的差额调整“投资性房地产”账户涨价时：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或者跌价时：借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动“公允价值变动”82.自行建造的投资性房地产：P125（1）成本模式下：简单

借：投资性房地产——写字楼等（确定的成本）贷：在建工程、开发产品等（2）公允价值模式下：

借：投资性房地产——成本

贷：在建工程、开发产品等注意：

投资性房地产的成本中，除了实际造价外，还要同时结转土地使用权——无形资产。9（三）与投资性房地产有关的后续支出：

1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”（1）成本模式下：P125例7-3①先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”借：投资性房地产——厂房（在建）（账面净值）投资性房地产累计折旧（累计折旧）贷：投资性房地产——厂房（账面原值）②资本化的支出：借：投资性房地产——厂房（在建）贷：银行存款等③改扩建完工时：借：投资性房地产——厂房（改建后的）贷：投资性房地产——厂房（在建）10（2）公允价值模式下：P126例7-4

不计提折旧或摊销，在“投资性房地产”下设置“成本”、“公允价值变动”两个明细科目，持有期间：在资产负债表日，按照公允价值与账面价值的差额调整“投资性房地产”账户

2.费用化的后续支出：计入当期损益，“其他业务成本”等借：其他业务成本贷：银行存款等P126例7-511三、投资性房地产的后续计量

----计量模式：成本模式、公允价值模式（一）成本模式下：按期（月）计提折旧或摊销：在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4

号—固定资产》或《企业会计准则第6

号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8

号—资产减值》的规定进行处理。12P127例7-6132.公允价值模式：

——只有满足条件的，才可以采用公允价值模式不计提折旧或摊销，而是在资产负债表日，按照公允价值与账面价值的差额调整“投资性房地产”账户，同时计入“公允价值变动损益”账户。涨价时：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或者跌价时：借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动14

根据《投资性房地产》准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。153.后续计量模式的变更：P129中间两段“成本模式”向“公允价值模式”的转变

◆存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值条件下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量边变更为公允价值模式计量。

◆成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

◆已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值转为成本模式计量。16四、投资性房地产的转换和处置：（一）

投资性房地产的转换：

房地产转换：是因房地产用途发生改变而对房地产进行重新分类用途改变，而不是计量模式的改变。判断房地产用途改变的条件：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如自用改为出租171.投资性房地产转换形式与转换日：

（1）转换形式：P129--130中间（1）----（5）

——投资性房地产转换为非投资性房地产

——非转换投资性房地产转换为投资性房地产（2）转换日：转换日的确定

P130中间（1）----（3）

①投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。

………..18投资性房地产的转换形式投资性房地产开始自用：由投资性房地产改为固定资产或无形资产作为存货的房地产，改为出租：由存货转换为投资性房地产自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值：由无形资产转换为投资性房地产自用建筑物停止自用，改为出租：由固定资产转换为投资性房地产房地产企业用于出租的房地产重新开发用于对外销售：由投资性房地产转换为存货192.投资性房地产转换为非投资性房地产：（1）投资性房地产转换为自用房地产：

◆

成本计量模式下：P130例7-9按账面价值借：固定资产、无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产——****（写字楼）

累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备20——投资性房地产转换为自用房地产◆公允价值计量模式下：P131例7—10

借：固定资产或无形资产（公允价值）贷：投资性房地产——成本（账面价值）按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动（账面价值）”

借贷差额：调整“公允价值变动损益”21（2）投资性房地产转换为存货◆采用成本模式下：P131

企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值

借：开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）22◆公允价值模式下：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日会计处理：借：开发产品（公允价值）贷：投资性房地产—成本按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产—公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。P131例7-11232.非投资性房地产转换投资性房地产：P132

如自用的、作为存货的房地产转换为投资性房地产（1）成本计量模式下：按账面价值

①作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产——写字楼存货跌价准备贷：开发产品（房地产开发企业的存货）P132例7-1224②自用的房地产转换为投资性房地产：

P132：例7-13借：投资性房地产——写字楼

累计折旧、累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备25

P133

★

●自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。

●转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。---“公允价值变动损益”

●转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入“资本公积——其他资本公积”。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。---“其他业务收入”26（2）公允价值计量模式下：①作为存货的房地产转换为投资性房地产：

P133例7—14借：投资性房地产——成本（公允价值）存货跌价准备（账面价值）贷：开发产品（账面价值）若公允价值小于账面价值，差额借记“公允价值变动损益”若公允价值大于账面价值，差额贷记“资本公积”27②自用的房地产转换为投资性房地产：

P133例7—15

借：投资性房地产——成本（公允价值）累计折旧或累计摊销（账面价值）固定资产减值准备、无形资产减值准备（账面价值）