2026‑2031年中国广西房地产行业市场调查研究及发展前景预测报告

第第页2026‑2031年中国广西房地产行业市场调查研究及发展前景预测报告目录TOC\o"1-3"\h\u5875第一章广西房地产行业研究概述 4250191.1研究背景与研究意义 458981.2研究范围与研究对象 573221.3研究方法与数据来源 5102791.4报告核心结论摘要 519126第二章中国及广西宏观经济与房地产行业外部环境 614302.1全国房地产行业发展大背景 6222112.2广西宏观经济发展现状 6249632.3广西人口与城镇化发展现状 7315782.4区位条件：北部湾城市群、西部陆海新通道、东盟合作 883842.5广西基础设施建设情况对房地产的影响 8133712.6社会居民收入、消费、负债水平分析 86520第三章广西房地产行业产业链完整解析 8191073.2上游：土地市场、建材供应、勘察设计 952933.3中游：房地产开发建设、施工、工程总包 9239063.4下游：商品房销售、二手房中介、物业服务、住房金融、家居配套 942123.5产业链上下游协同现状与痛点 1027123.6产业链价值分配格局分析 1029007第四章广西房地产行业发展历史回顾 10205344.1第一阶段：起步发展期（2000‑2009） 107864.2第二阶段：快速扩张期（2010‑2017） 1086354.3第三阶段：高速上行与调整期（2018‑2021） 10282144.4第四阶段：深度调整转型期（2022‑2025） 11258084.52026年行业运行底色总结 1111406第五章广西房地产行业政策环境深度解析 11214115.1国家层面房地产顶层政策导向 1183615.2广西省级房地产政策梳理 11315375.3重点城市差异化政策 12198355.4“商品房+保障房”双轨制在广西落地进展 12319765.5城中村改造、城市更新政策实施情况 12225185.6租购并举政策落地现状 13138875.7政策效力评估与未来政策推演 132744第六章广西房地产市场供给端分析 13179836.1土地市场整体情况 1351266.2房地产开发投资规模、结构变化 14266356.3新开工、施工、竣工面积历年变化 14144966.4商品房库存、待售面积、去化周期分城市、分板块分析 1448386.5产品供给结构：刚需、改善、高端旅居、商业办公产品结构 15189966.6供给端现存问题 154949第七章广西房地产市场需求端分析 15262417.1住房需求分类 15118437.2人口视角约束 16277437.3居民购买力：房价收入比、居民杠杆率 1698107.4分城市需求差异 16159517.5二手房市场发展现状 17319447.6需求变化新特征 1726174第八章广西房地产细分业态市场分析 17211658.1商品住宅市场 1732268.2保障性住房市场 17133378.3商业地产：购物中心、街区商业、社区商业、写字楼 1712688.4文旅旅居地产：北海、防城港、桂林旅居盘现状 1899318.5产业地产与园区配套地产 1812148.6老旧小区改造、城市更新业务现状 1824177第九章广西14个设区市房地产市场对比分析 18319739.1南宁市 18195399.2柳州市 1854669.3桂林市 19115869.4北海市 194559.5防城港市 1940789.6玉林市 19248359.7贵港市 19243479.8百色、贺州、河池、崇左、来宾、梧州、钦州市场简况 2094689.9广西城市房地产市场梯队划分 2057079.10城市分化底层逻辑 2012089第十章广西房地产行业竞争格局与重点企业分析 201556710.1广西房企竞争格局演变 202819110.2市场集中度CR3、CR5、CR10变化趋势 212519110.3外来头部房企在广西的现状 212703310.4广西本土代表房企经营现状 212914010.5地方国有平台公司成为开发重要主体 212505310.6竞争焦点转变 21436310.7行业出清现状，出险项目处置、保交楼推进情况 2131061第十一章广西房地产行业SWOT分析 221738511.1优势（Strengths） 222739811.2劣势（Weaknesses） 222805411.3机会（Opportunities） 22637011.4威胁（Threats） 2328155第十二章2026‑2031年广西房地产行业市场预测 232301112.1预测前提假设 231740412.22026‑2031房地产开发投资规模预测 232814412.3商品房销售面积、销售金额预测 24877812.4土地市场规模、地价趋势预测 242810712.5房价走势分城市预测 24513512.6库存与去化周期变化预判 243267112.7保障房、城中村改造规模预测 243066412.8细分业态发展预测 25740912.92026‑2031行业发展阶段判断 252557第十三章广西房地产行业驱动因素与制约因素分析 252379213.1行业核心驱动因素 251811313.2行业主要制约因素 263712第十四章2026‑2031广西房地产行业发展趋势研判 262460214.1模式趋势：从增量开发转向“增量+存量并重”，双轨制进一步落地 26191314.2城市格局趋势：市场分化进一步加剧 261452914.3开发模式趋势：国企平台占比提升，民营房企聚焦深耕 263146614.4产品发展趋势：绿色建筑、低碳住宅、智慧社区、品质改善成为主流 26355214.5业务转型趋势：房企加大城市更新、物业服务、社区运营、保障性住房代建业务布局 273030214.6土地市场趋势：控增量优供给，减少远郊大规模供地，重点向成熟板块倾斜，底价成交常态化 27401914.7二手房地位提升，新房与二手房竞争加剧 272623614.8保交楼收尾，风险逐步出清，行业风险防控常态化 272667614.9旅居地产转型：从炒房投资转向真居住康养度假运营模式 2717788第十五章投资机会、风险预警与经营策略建议 272669415.1行业投资机会挖掘 272719115.1.1城市维度投资机会 27586715.1.2业务赛道机会 282583115.1.3产品赛道机会 283163715.2重点风险预警 283247515.3对房地产开发企业经营策略建议 2890915.4对金融机构的建议 292370315.5对政府监管层面的发展建议 29922215.6对购房者的参考提示 2932324第十六章研究结论 30

2026‑2031年中国广西房地产行业市场调查研究及发展前景预测报告报告摘要：本报告立足于广西壮族自治区宏观经济、人口结构、城镇化进程、产业布局、房地产政策体系，系统梳理广西房地产行业发展历程、产业链结构、供需格局、城市分化、库存风险、竞争格局，对2026‑2031年广西房地产市场投资、销售、价格、土地、保障房、城市更新、细分业态开展深度研判，识别行业机遇、风险与挑战，给出企业经营策略、投资决策、风险规避建议。报告数据来源为国家统计局、广西统计局、住建厅、各地市住建局、公开行业调研数据，结合区域经济、北部湾城市群、西部陆海新通道、面向东盟区位条件开展综合分析，适用于房企、投资机构、金融机构、政府研究部门参考。风险提示：本报告为行业研究分析，部分预测数据基于当前宏观环境推演，不构成任何投资建议，实际市场受宏观经济、人口变动、政策调整、外部环境多重变量影响，存在不确定性。第一章广西房地产行业研究概述1.1研究背景与研究意义国内房地产行业已经结束高速扩张时代，正式进入高质量发展周期，“房住不炒”作为长期定位，租购并举、商品房与保障房双轨并行成为行业顶层基调。全国房地产市场经历深度调整，各地市场分化显著，三四线城市普遍面临库存、人口、购买力多重压力。广西作为我国南部沿海少数民族自治区，背靠大西南、面向东盟，拥有北部湾城市群、西部陆海新通道等重大国家战略加持，同时拥有丰富文旅滨海资源，房地产市场既有自身区位红利，也面临人口外流、部分区域库存高企、旅居地产历史遗留问题等现实挑战。2022‑2025年广西房地产经历开发投资回落、销售承压、保交楼攻坚、库存化解、城中村改造启动、收购存量商品房转为保障房等一系列重大变化，市场完成初步风险出清，但企稳基础并不稳固，不同城市、不同板块之间分化持续拉大。2026‑2031年是广西房地产转型的关键周期，行业将完成风险收尾、模式重构，从过去高杠杆、高周转、大规模拿地扩张，转向稳健经营、存量盘活、城市更新、保障房协同发展新模式。开展本项市场调查研究，目的在于系统还原广西房地产市场全貌，厘清供需、库存、人口、政策、竞争格局，科学预判未来5‑6年行业走势，识别机遇点与风险点，为房地产开发企业、投资机构、银行金融部门、地方政府产业研究提供客观参考，帮助市场参与者理性判断广西房地产中长期发展前景，规避区域性、项目性风险。1.2研究范围与研究对象地理范围：广西壮族自治区全部14个设区市，包含南宁市、柳州市、桂林市、梧州市、北海市、防城港市、钦州市、贵港市、玉林市、百色市、贺州市、河池市、来宾市、崇左市，覆盖地级市主城区、新区、县域房地产市场。研究对象：广西房地产全行业，包含商品住宅、保障性住房、商业地产、写字楼、文旅地产、城市更新、土地市场、开发企业、物业服务业；覆盖上游土地、建材，中游开发建设，下游销售中介、住房金融全产业链。时间维度：历史复盘重点参考2018‑2025年行业数据，预测周期为2026‑2031年。1.3研究方法与数据来源文献研究法：整理国家、广西壮族自治区、各地市统计局、住建厅公开统计公报、政策文件、新闻发布会资料，梳理土地、投资、销售、库存、人口、城镇化、居民收入等官方公开数据。市场调研法：结合行业公开调研报告，重点城市板块库存、去化周期、房价、项目运行情况进行交叉比对。对比分析法：横向对比广西内部14城市场差异，对比全国同类型中西部省份房地产特征，纵向对比广西房地产历史周期变化。SWOT分析法，识别广西房地产行业优势、劣势、机会、威胁。情景预测法：基于基准、中性假设，对2026‑2031投资、销售、土地、保障房规模开展预测，同时提示乐观、悲观情景下的变量扰动。主要数据来源：国家统计局、广西统计局、广西住建厅、各地市住建局、各地统计年鉴、政府公开新闻发布会、行业公开调研资料。部分预测数据基于现有条件模型推演，存在不确定性，不构成投资建议。1.4报告核心结论摘要广西房地产行业已经告别高速增长时代，2026‑2031整体处于筑底修复、弱复苏、高质量转型阶段，难以重现过去大规模扩张行情，行业整体增速温和，总量中枢下移，结构性机会远大于整体性机会。城市与板块分化将持续放大：南宁、柳州主城区，桂林核心城区具备较强韧性；各大城市远郊新区、部分人口持续流出县域、部分滨海旅居板块库存压力较大，价格承压风险高，投资需要高度甄别板块，不能笼统看待整个广西市场。需求端中长期约束明确：广西人口自然增长率转负，青壮年人口持续外流，居民收入水平有限，刚需总量见顶，未来改善需求、返乡置业、保障性住房需求成为需求主要来源；投资投机性住房需求基本退潮。政策主线：坚持房住不炒，以保交楼风险收尾、城中村改造、收购存量商品房做保障房、租购并举、激活住房消费为核心，政策工具丰富，政策重点在于托底市场、化解风险，不会刺激大规模炒房行情。供给端：土地市场“控增量、优供给”，远郊大规模供地收缩，土地成交以底价为主；商品房库存持续消化，但部分新区去化周期依然偏高；国企平台在开发、保障房、城市更新中地位持续提升，民营房企以稳健深耕为主，大规模全国性房企在广西土储收缩。细分赛道机会：城中村改造、存量商品房盘活、保障性租赁住房、品质改善住宅、物业服务、代建业务机会凸显；传统商业地产、早期炒作型旅居地产风险较高。风险提示：远郊新区、人口流出县域、高库存旅居板块是主要风险集中区域；居民购房信心修复缓慢，若经济不及预期，销售复苏节奏会进一步延后。第二章中国及广西宏观经济与房地产行业外部环境2.1全国房地产行业发展大背景全国房地产行业完成从高速增长向高质量发展转换，核心逻辑发生根本性变化。过去二十年城镇化快速推进、居民住房改善、土地红利、高杠杆模式已经结束。国家层面坚持“房住不炒”定位不动摇，不再将房地产作为短期刺激经济的工具，构建“商品房+保障房”双轨住房体系，大力推进城中村改造、保障性住房建设，压实保交楼工作，优化房地产融资政策，化解房企债务风险，推动行业风险有序出清。全国市场呈现显著分化，高能级城市核心区域具备韧性，广大三四线城市面临人口流出、库存压力，需求中枢下移。房地产行业从“开发销售为主”转向开发、代建、城市更新、存量运营多元模式，房企普遍降杠杆，经营逻辑从追求规模转向追求安全、现金流、产品力。广西作为西部省份，市场逻辑紧跟全国大趋势，但叠加自身区位、人口、文旅资源，形成自身独有的市场特征。全国市场的调整会通过居民预期、房企投资策略、金融信贷传导至广西。2.2广西宏观经济发展现状广西地处我国华南，面向东盟，是西部陆海新通道关键节点，北部湾经济区是重要沿海经济板块。全区GDP总量在全国处于中等水平，第一产业农业基础扎实，工业方面柳州重工业、北部湾临港工业形成支撑，第三产业文旅、商贸、面向东盟跨境贸易具备区位优势。从经济结构看，房地产过去是广西固定资产投资重要组成部分，房地产开发投资占固定资产投资比重较高。近几年随着市场调整，房地产对固投拉动作用有所减弱，政府更加注重制造业、临港产业、现代服务业发展，降低经济对房地产的依赖。地方财政方面，土地出让收入过去是广西各地财政重要来源。随着房地产调整，土地出让规模回落，各地财政对于土地财政依赖度逐步被动降低，倒逼地方政府优化土地供应策略，减少远郊新区大规模土地出让，更加重视土地供给质量。区域内部经济差距明显：南宁作为首府，经济资源集中；柳州工业基础雄厚；桂林文旅产业突出；北部湾沿海城市依托临港产业发展；桂东、桂西北部分地级市产业基础偏弱，经济动能不足，直接制约当地房地产购买力。经济强弱直接决定各个城市房地产的韧性。2.3广西人口与城镇化发展现状人口是房地产最底层的基本面，住房需求本质是人的居住需求。广西常住人口总量规模较大，但面临两大关键问题：人口自然负增长、青壮年劳动力持续向外省流出。第一，人口自然增长压力。广西出生率持续下行，人口自然增长率转为负值，新生人口减少，中长期刚需购房的年轻人口基数收缩，对房地产中长期需求形成硬性约束。第二，人口外流。广西大量青壮年劳动力流向珠三角等沿海发达地区务工就业，15‑35岁购房主力人口净流出，直接削弱本地刚需规模。虽然有部分外出务工人员存在返乡置业需求，但返乡置业大多为一次性置业，难以持续支撑大规模新增住房需求。第三，城镇化进程。广西城镇化率持续提升，但和全国平均水平相比仍存在差距，城镇化依然存在剩余空间。城镇化主要表现为：县域人口向地级市主城区集中，地级市人口向南宁、柳州等中心城市集中。人口不是均匀流向广西所有城市，而是向少数核心城市集聚，多数普通地级市、县城人口流出压力大，这是广西楼市城市分化的底层根源。第四，家庭结构变化。家庭小型化，单人家庭、两口之家占比提升，理论上会带来一定住房套数需求，但该效应被人口总量下降、人口外流抵消。老龄化程度持续加深，带来养老居住需求，但养老需求更多偏向改善、旅居，很难支撑大规模新建商品房开发。总结：广西城镇化尚有空间，但人口外流、自然负增长压制整体住房需求天花板；未来住房需求不是普涨，而是集中在人口流入的中心城市主城区。2.4区位条件：北部湾城市群、西部陆海新通道、东盟合作广西独特区位是区别于其他中西部省份的重要变量。北部湾城市群上升为国家战略，南宁、北海、钦州、防城港组成北部湾核心城市群；西部陆海新通道打通西南出海大通道；广西作为中国面向东盟开放合作前沿。重大战略落地会带动基础设施建设、产业引进，吸引产业人口流入，理论上利好房地产。但要客观看待：战略红利释放是中长期缓慢过程，不会短期带来大量人口爆发式涌入。部分城市过去过度炒作区位概念，大规模出让土地建设新区，人口导入不及预期，造成库存高企。未来5‑6年，战略红利更多利好南宁、北部湾临港重点城市，对普通地级市房地产拉动有限。文旅资源是广西另一大特色，桂林山水、北海滨海资源催生旅居养老购房需求。旅居需求有真实市场，但历史上也滋生投资炒房，形成大量海景旅居盘库存；未来旅居地产将逐步去投资化，回归真实居住康养属性。2.5广西基础设施建设情况对房地产的影响近几年广西大力推进高铁、高速公路、城市轨道交通、城市路网、市政配套建设。南宁轨道交通网络持续完善；各地市高铁网络加密；城市新区市政道路、学校医院配套持续落地。基础设施带来双重影响：一方面完善的交通、教育医疗配套提升居住价值，利好配套成熟片区房产；另一方面，部分新区超前大规模建设市政道路，但人口导入跟不上，配套落地慢，房子建成之后，学校商业医疗配套跟不上，造成板块去化困难。高铁网络完善，也放大人口外流便利，便利年轻人前往广东就业，对本地购房需求形成一定分流。2.6社会居民收入、消费、负债水平分析居民收入直接决定购房购买力。广西居民人均可支配收入低于全国平均水平，各地差距大，南宁、柳州收入水平相对更高，桂西北部分地市收入偏低。房价收入比层面，南宁房价收入比偏高，普通地级市房价收入比相对合理，但居民收入增速放缓，居民杠杆已经处在一定水平，居民加杠杆购房的空间有限。居民消费心态趋于保守，面对收入不确定性，购房更加谨慎，“买涨不买跌”观望心态明显，市场下行阶段，即便出台购房补贴，需求释放节奏也偏慢。居民收入基本面决定广西房地产市场很难出现普涨行情，市场更多依靠真实自住需求，投机性需求基本退出。第三章广西房地产行业产业链完整解析房地产产业链链条长，横跨土地、基建、建材、开发、施工、销售、物业、金融，对地方经济、就业带动作用明显。分为上游、中游、下游三大环节。3.2上游：土地市场、建材供应、勘察设计上游第一核心要素是土地。国有建设用地供应，尤其是住宅用地供给直接决定未来商品房供给。土地供应节奏、供应位置、地价，深刻影响未来房地产库存、房价。过去部分城市大规模向远郊新区投放住宅用地，土地供给过量，人口跟不上，直接造成高库存问题。建材行业：钢材、水泥、砂石、瓷砖、门窗、涂料等，广西本地建材产能充足，房地产开发投资下行阶段，建材市场需求同步收缩。勘察设计行业，包含建筑设计院，行业跟随开发规模收缩，业务重心从新建项目，逐步向城市更新、老旧小区改造、保障性住房项目倾斜。上游痛点：土地供应过去存在结构性错配，远郊供地过多；建材行业受房地产周期波动影响大。3.3中游：房地产开发建设、施工、工程总包房地产开发企业是产业链的核心枢纽，拿地、融资、规划、报建、组织施工、项目管理。建筑施工企业、总包单位承接项目建设。过去高速周期，大量外来全国房企、本土民营房企大规模拿地开发。行业调整之后，部分民营房企出现债务问题，项目停工，保交楼压力凸显。当前中游开发主体发生明显变化：地方国有平台公司占比持续提升，承接保障房、城中村改造、部分商品房开发；存活民营房企普遍收缩规模，以稳健经营为主；全国性出险房企在广西大量项目处置、土储收缩。中游现存痛点：部分历史遗留项目资金链问题，项目复工处置需要多方协调；房企整体融资成本偏高，民营房企融资难度大于国企；施工企业回款压力大。3.4下游：商品房销售、二手房中介、物业服务、住房金融、家居配套下游直面终端购房者。新房销售包含房企自销、渠道代理；二手房中介行业，随着二手房市场占比提升，重要性持续上升；物业服务行业，规模持续扩张，新房增量放缓背景下，物业行业增长更多来自存量小区，城市更新、保障房也带来物业增量空间。住房金融包含银行按揭贷款、公积金贷款，是居民购房重要支撑，广西持续优化公积金政策，降低首付、优化贷款条件，激活住房消费。家居家电、装修行业跟随新房交付规模波动。下游变化：新房销售流量红利消退，渠道竞争加剧；二手房挂牌量持续增加，一二手房竞争加剧；购房者更加看重物业服务品质，物业成为购房重要考量因素。3.5产业链上下游协同现状与痛点过去上行周期，产业链上下游协同顺畅，拿地‑开发‑销售‑回款循环快速运转。调整周期，链条多处出现堵点。房企回款变慢，向上影响土地缴款、工程款支付；项目停工直接影响施工企业、材料商回款；购房者预期偏弱，销售去化放缓，进一步压制房企回款。政府通过保交楼融资白名单、协调机制，推动停工项目复工，修复产业链循环。同时推行收购存量商品房作为保障房，打通商品房市场和保障房体系，消化存量，带动产业链流转。3.6产业链价值分配格局分析上行周期土地环节、开发环节利润空间较高。行业调整之后，土地溢价大幅消失，多数土地底价成交；房地产开发行业平均利润率大幅压缩，高利润时代结束；施工、建材行业竞争加剧，利润变薄；物业服务、存量运营业务现金流稳定，长期价值凸显。未来产业链利润会向存量运营、代建、城市更新运营环节倾斜。第四章广西房地产行业发展历史回顾4.1第一阶段：起步发展期（2000‑2009）城镇化初步推进，房地产市场起步，商品房逐步替代福利分房。市场规模不大，以本地刚需为主，南宁、柳州等城市房地产率先发展，其他城市发展相对平缓。土地市场尚未大规模扩张，房价整体处于低位。4.2第二阶段：快速扩张期（2010‑2017）北部湾战略推进，全国房企大规模进入广西。土地出让规模快速放大，南宁五象新区、桂林临桂新区、北海滨海板块大规模开发。城镇化快速推进，刚需、返乡置业、旅居投资需求集中释放，开发投资、销售面积持续上行。市场热度分化已经显现，部分新区开始大规模建设，但人口导入速度慢于建设速度，为后续库存埋下伏笔。4.3第三阶段：高速上行与调整期（2018‑2021）行业达到历史规模高点。全国房企在广西加大布局，土地市场火热，南宁土地市场热度高，各地新区持续供地。同时风险开始积累：部分城市远郊土地供应过量，旅居地产投资炒作，部分房企高杠杆扩张。2021年末全国房地产行业拐点到来，下行压力逐步传导广西。4.4第四阶段：深度调整转型期（2022‑2025）市场进入深度调整周期。房地产开发投资、新开工面积下行；部分民营房企债务暴露，部分项目停工，保交楼成为行业核心任务；商品房库存高企，各地出台购房补贴、公积金优化、保交楼、融资协调机制、收购存量商品房等一系列政策化解风险；商品房库存逐步消化，但城市分化加剧。市场从增量时代，向存量时代过渡。保交楼工作持续推进，大量逾期项目逐步交付，行业风险有序出清。4.52026年行业运行底色总结2026年处于风险出清后期，筑底修复阶段。保交楼进入收尾阶段；收购存量商品房转保障房、城中村改造成为政策重要抓手；市场整体信心偏弱，销售温和修复，城市板块分化极其明显；土地市场以底价成交为主，国企拿地占比提升；行业没有出现整体性反转，结构性机会为主。第五章广西房地产行业政策环境深度解析5.1国家层面房地产顶层政策导向坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济手段；健全商品房与保障房双轨住房制度；大力推进城中村改造；落实保交楼，化解房企风险；优化房地产融资，建立城市房地产融资协调机制；支持刚需和改善住房需求；租购并举，发展保障性租赁住房。国家政策基调是托底风险、稳定市场，不刺激楼市大起大落。广西所有地方政策均在国家顶层框架下落地。5.2广西省级房地产政策梳理广西结合本地市场特征出台一揽子政策组合拳，核心政策工具如下：保交楼与融资白名单机制：建立城市房地产融资协调机制，设立项目白名单，为出险但可以盘活的项目提供融资支持，推动停工项目复工交付，化解烂尾风险，保交楼工作持续推进，大量逾期项目完成交付，化解民生风险。收购存量商品房用作保障性住房：广西大力推行收购市场存量商品房，转为保障房、人才房、青年公寓、安置房。该模式一方面快速增加保障性住房供给，另一方面直接消化商品房库存，减少市场待售房源，广西收购存量房规模位居全国前列，成为化解库存非常重要的政策抓手。城中村改造政策：积极推进城中村改造，推广房票安置、以购代建、拆旧买新模式，不一定全部大拆大建，鼓励购买存量商品房作为安置房源，拉动住房消费，同时避免大规模新增商品房供给。住房促消费系列活动：打造“壮美广西、宜居宜游”等住房促消费平台，举办大量线上线下房产展销、直播活动，激活返乡置业、自住需求，拉动市场成交，活跃市场氛围。公积金政策优化：下调首付比例，提高贷款额度，支持多孩家庭、人才购房，支持提取公积金用于购房、租房。阶段性购房补贴政策：各地因地制宜出台购房补贴、契税减免，支持刚需、改善、返乡置业。土地供给优化：调整土地供应结构，控制远郊新区大规模土地出让，优先保障成熟片区住宅用地，优化供地节奏。广西政策的核心逻辑：化解历史风险、消化存量库存、健全住房双轨体系、激活合理住房消费，而非刺激投机炒房。5.3重点城市差异化政策南宁市：作为首府，政策宽松度高，取消限购，降低首付，出台购房补贴，优化公积金，重点推进五象等板块存量化解，推进城中村改造，收购存量商品房做保障房。土地端控制远郊大规模供地，优化土地供给结构。柳州市：依托工业城市特点，重点支持产业人才购房，优化公积金，推进保交楼，盘活存量。桂林市：兼顾文旅属性，激活旅居、养老合理居住需求，管控临桂新区库存压力，推进存量盘活。北海、防城港：滨海旅居城市，重点处置历史遗留出险旅居项目，保交楼，化解海景盘库存风险，规范旅居地产市场。玉林、贵港等人口大市：重点激活返乡置业需求，出台购房补贴，推进城中村改造。广西14城政策大方向保持一致，各地根据自身库存、产业、人口情况，在补贴、公积金、房票安置上做差异化调整。5.4“商品房+保障房”双轨制在广西落地进展双轨制在广西加速落地，不再单一依靠商品房解决居住问题。一方面商品房市场回归居住属性；另一方面，通过新建+收购存量商品房两种方式扩大保障性住房供给，包含公租房、保障性租赁住房、人才公寓。收购存量商品房模式，是广西的突出特点，直接打通存量商品房市场和保障房体系，一石二鸟，既解决保障房源供给，又降低商品房库存。未来2026‑2031，保障房供给规模会持续提升，一部分住房需求将由保障房承接，分流商品住房需求。5.5城中村改造、城市更新政策实施情况城中村改造是广西未来数年房地产领域重要抓手。政策鼓励多种安置模式，不强制大拆大建，房票安置、以购代建成为重要模式，鼓励购买市面上已经建好的存量商品房作为安置房，减少新增开发。城市更新同时包含老旧小区改造，完善老旧小区配套，提升居住条件，带动局部改善需求。城中村改造会带来部分住房需求，但不会复刻过去大规模拆迁货币化棚改的行情，整体更加理性。5.6租购并举政策落地现状大力发展保障性租赁住房，面向新市民、青年人，解决外来务工、新就业群体居住问题。租购并举落地过程中，以政府主导建设、收购存量改造为主；市场化长租公寓企业在广西布局规模有限。租房市场地位持续提升，部分新市民优先选择租房，推迟商品房购买计划。5.7政策效力评估与未来政策推演广西政策工具丰富，保交楼推动风险化解，收购存量商品房有效降低库存，住房促消费带动阶段性成交，但政策对市场拉动是托底性质，难以逆转人口、购买力带来的中长期约束。未来2026‑2031政策大方向预判：房住不炒持续坚持，不会出台强刺激炒房政策；保交楼逐步收尾，工作重心逐步转移到城中村改造、保障房建设；收购存量商品房模式会持续使用，根据库存情况动态调整力度；各地继续因城施策，库存压力大的城市持续出台消费刺激政策；土地端继续坚持控增量、优供给，严控远郊过量供地；继续优化公积金、信贷，支持刚需和合理改善需求。第六章广西房地产市场供给端分析供给端核心指标：土地出让、开发投资、新开工、施工、竣工、库存、待售面积、去化周期。供给直接决定未来市场房源规模，供给过剩是广西部分城市最大痛点。6.1土地市场整体情况土地市场近几年发生根本性变化。过去上行周期，土地出让规模大，热点地块高溢价；调整周期，土地成交规模收缩，绝大多数土地底价成交，土地溢价率维持低位。拿地主体结构改变，民营房企拿地意愿偏弱，国有平台公司成为拿地主力，全国性民营房企拿地规模大幅收缩。土地供给结构发生调整：政府意识到远郊新区土地供给过量问题，开始控制远郊大规模住宅用地出让，土地供给向配套成熟主城区倾斜。城市分化：南宁核心板块、柳州核心板块土地具备一定热度；多数地级市土地市场冷清，以国企托底拿地为主。北部湾部分临港城市工业用地供应较多，住宅用地保持审慎。土地市场展望2026‑2031：整体土地出让规模相比历史高点维持低位，不会重现过去大规模供地；供地更加看重板块成熟度，减少远郊大规模供地；底价成交成为常态，国企平台拿地占比维持高位；只有少数核心优质地块会出现竞争。6.2房地产开发投资规模、结构变化房地产开发投资包含土地购置、建安工程等，是衡量行业供给最重要指标。历史高点之后广西房地产开发投资进入下行周期，新开工项目减少，存量项目施工放缓。投资结构上，商品住宅占绝大多数，商业营业用房、办公楼投资占比持续收缩，商业地产投资意愿低迷。城市分化：南宁、柳州投资规模占全区比重高，是投资主力；贵港、部分桂西北城市投资下滑幅度更大，新入库项目不足，存量项目停工或者零投资占比高，市场活跃度低。未来2026‑2031，广西房地产开发投资不会回到历史高点，整体维持低位震荡，筑底之后小幅修复；投资增量更多来自城中村改造、保障房项目，纯市场化商品房开发投资保持谨慎。6.3新开工、施工、竣工面积历年变化新开工面积持续下行，房企面对高库存，主动减少新开工，以消化存量项目为主。施工面积随新开工下降逐步回落；保交楼政策推动下，竣工规模保持一定体量，大量之前停工或者半停工项目完成建设交付。行业逻辑变化：过去“大干快上，大量新开工”；现在优先把存量在建项目完工交付，谨慎新增开发。2026‑2031新开工整体维持较低水平，竣工端前期存量项目交付完成后，规模会逐步回落。6.4商品房库存、待售面积、去化周期分城市、分板块分析库存是广西房地产最重要的现实问题。广西通过收购存量商品房转为保障房、市场自然去化，全区商品房库存持续下降，待售面积相比最高峰明显回落，库存压力得到一定缓解，但结构性库存问题依然非常突出。结构性分化是核心：同一个城市，主城区和远郊新区库存天差地别。城市配套成熟主城区，教育医疗商业齐全，去化周期处于合理区间，库存压力不大；各大城市远郊新区，过去大规模开发，人口导入不足，商品房供应巨大，去化周期很长，库存压力大，是风险集中区域。例如南宁五象南、邕宁部分片区，桂林临桂部分板块，北海部分滨海片区等，远郊新区去化周期远超健康阈值，是市场最大风险点。不同城市之间：南宁整体库存总量大，但内部板块分化；北海、桂林部分旅居板块存量高；部分人口流出地级市县城库存压力同样不容忽视。重要认知：看待广西库存，不能只看全区整体数据，必须拆分到城市、拆分到板块，成熟主城区和远郊新区完全是两个市场。6.5产品供给结构：刚需、改善、高端旅居、商业办公产品结构商品住宅仍是市场绝对主力。住宅产品以刚需户型为主，三房、四房占主流；改善型大户型、品质住宅供给占比逐步提升，居住品质、小区绿化、物业、户型实用性越来越受购房者重视。旅居产品集中在北海、防城港、桂林，大量小户型度假房源，过去很多面向外地投资客户，现在投资需求退潮，旅居盘去化压力大。商业办公供给过剩问题突出，过去大量建设商铺、写字楼，需求不足，库存高企，新增商业办公开发意愿显著下降，未来新增商业用地供应会持续收缩。6.6供给端现存问题结构性错配：部分远郊板块历史土地供给过多，房源供给远超人口需求，库存消化周期漫长；商业地产、部分旅居地产存量过剩；部分区域新开工不足，未来成熟片区会出现阶段性新房供给偏少；历史遗留出险项目，虽然保交楼持续推进，但项目盘活处置依然需要时间。第七章广西房地产市场需求端分析供给看土地与开发，需求看人口、收入、家庭居住诉求。广西住房需求已经告别普涨普热时代，呈现高度结构化。7.1住房需求分类刚性需求：本地年轻人结婚成家、落户安家的购房需求。受人口外流、出生率下降影响，刚需总量相比历史高点有所收缩，主要集中在南宁、柳州等人口流入城市主城区。很多广西年轻人前往广东务工，不在本地买房。改善型需求：家庭人口增加，原有住房户型小、物业差、配套老旧，置换更大更好的房子。改善需求是未来核心增长动力，看重小区品质、物业、户型、绿化，对价格敏感度相比刚需略低，但对收入要求高，集中在核心城市主城区。返乡置业需求：外出务工人员回乡买房，是广西非常重要的需求类型。一部分人返乡定居，一部分作为家庭资产，节假日回来居住。返乡置业有明显的周期性，集中在春节、三月三假期。返乡置业一部分购买地级市主城区，一部分购买县城房产。但要注意，大量返乡置业是一次性需求，难以持续拉动市场。旅居养老需求：桂林、北海、防城港，外地客户来广西养老度假购房。历史上混杂大量投资炒作需求，现在投资需求退潮，剩下真实养老居住需求，规模有限，不能支撑大规模开发。投资投机需求：基本已经退出市场，市场以自住为主。7.2人口视角约束常住人口总量、人口外流、人口自然负增长是广西房地产中长期天花板。年轻购房主力人口持续外流，自然出生率下行，意味着整体刚需总量是下行大趋势。需求不会消失，但是总量萎缩，并且向少数城市主城区集中。大部分普通地级市、县城，主要依靠返乡置业和本地少量刚需，缺乏持续人口流入，很难有大规模需求增长。7.3居民购买力：房价收入比、居民杠杆率广西居民整体收入水平有限，直接约束购房购买力。南宁作为首府房价收入比偏高，购房压力较大；柳州、桂林、普通地级市房价收入比相对合理。居民经过多年加杠杆之后，进一步加杠杆的空间有限。市场下行周期，居民对收入预期谨慎，观望情绪浓厚，出现“买涨不买跌”心理，即便出台补贴政策，需求释放节奏偏慢。7.4分城市需求差异南宁：全区人口、资源集聚中心，有外来人口流入，刚需、改善需求都存在，但需求集中在青秀、西乡塘等成熟主城区；五象南、邕宁等远郊新区真实居住需求不足，过去大量投资客户离场，去化压力大。柳州：工业城市，产业工人、制造业人口构成购房主力，主城区需求稳定，改善需求稳步释放。桂林：本地刚需叠加旅居养老需求；临桂新区过去大量外地投资盘，投资需求退潮之后，库存压力凸显。北海、防城港：本地刚需规模有限，需求一部分来自外地旅居养老客户，历史上大量投资购房，现在投资需求消失，存量房源去化压力大。玉林、贵港等人口大市：人口基数大，但青壮年大量外流，购房主力是返乡置业，持续性不强；县城市场需求偏弱。7.5二手房市场发展现状二手房市场地位快速提升。大量存量房源进入二手房市场挂牌，新房和二手房直接竞争同一批购房者。二手房价格普遍相比新房更有优势，配套成熟的次新、老城区二手房受到自住客户青睐。部分新区二手房挂牌量大，流通性差，脱手困难。未来2026‑2031，二手房交易占整体住房交易的比重会持续提升，新房、二手房竞争会更加激烈，新房必须在产品力、品质上做出优势，才能和二手房竞争。7.6需求变化新特征优先自住，拒绝盲目投资，购房者决策更加理性；居住品质权重上升：户型、物业、小区环境、通勤、学校医疗配套是购房核心考量，单纯看价格时代过去；观望情绪常态化，市场下行周期，购房者等待价格进一步回落，推迟购房计划；返乡置业是重要脉冲式需求，但不可持续；保障房分流一部分新市民刚需，一部分年轻人选择租房，推迟购买商品房。第八章广西房地产细分业态市场分析8.1商品住宅市场商品住宅是广西房地产绝对主力，占商品房销售面积85%以上。市场分化严重：核心城市成熟城区住宅韧性较强；远郊新区、旅居板块住宅去化压力大。产品端，刚需三房四房仍是主流，改善大户型、绿色住宅占比提升。未来商品住宅增量空间有限，更多是存量置换需求。8.2保障性住房市场保障房分为新建保障房+收购存量商品房改造保障房两大路径。广西收购存量商品房模式非常有代表性，直接消化市场库存。保障房包含公租房、保障性租赁住房、人才公寓、安置房。2026‑2031保障房建设规模较大，承接新市民、青年人、拆迁安置人群居住需求，会分流一部分商品住宅需求。保障房是未来行业重要业务赛道，房企可以参与代建、运营。8.3商业地产：购物中心、街区商业、社区商业、写字楼广西商业地产整体供给过剩，是行业痛点。过去十几年大量建设购物中心、商业街、写字楼，人口消费能力、企业办公需求不足以消化供给。传统大型商业综合体风险较高，空置率高。相对有韧性的是社区商业，服务周边小区居民。未来新增商业地产开发会大幅收缩，存量商业面临改造、盘活、转型，大规模新建商业地产的时代结束。8.4文旅旅居地产：北海、防城港、桂林旅居盘现状广西拥有国内知名文旅滨海资源，催生大量旅居地产。历史阶段混杂大量外地投资炒房需求，大规模开发海景、文旅楼盘。市场调整之后，投资需求基本消失，遗留大量库存。未来旅居地产必须回归真实居住、康养度假，不能依赖投资炒作。纯粹依靠外地投资客户的新项目风险极高；面向真实养老度假居住，配套完善的旅居项目具备少量真实需求。8.5产业地产与园区配套地产依托西部陆海新通道、北部湾临港工业，产业园区、产业配套住房存在机会。产业地产逻辑是产业先行，先有产业落地，带来就业人口，再产生居住需求；脱离产业基础盲目搞产业地产、产业配套住宅风险很高。8.6老旧小区改造、城市更新业务现状老旧小区改造不搞大拆大建，主要改造基础设施、电梯、环境，提升居住条件，并不大规模新建商品房。城中村改造是城市更新核心，以购代建、房票安置成为主流，大规模拆除新建会比较谨慎。城市更新是未来房企重要业务方向，但周期长，资金占用大，对企业综合能力要求高。第九章广西14个设区市房地产市场对比分析9.1南宁市广西首府，全区政治、经济、教育医疗资源集中，人口持续净流入，是广西房地产体量最大城市，开发投资、销售规模均居全区首位。

市场特征：城市内部板块分化极其严重。青秀、西乡塘等成熟主城区，配套齐全，需求韧性强；五象南、邕宁等远郊新区过去大规模出让土地，供给巨大，人口导入慢，去化周期很长，库存压力突出。

需求：刚需、改善、人才落户、返乡置业多重需求叠加。

风险：远郊新区库存风险；房价收入比偏高；二手房挂牌量巨大。

机遇：城中村改造、保障房建设、城市核心板块改善住宅。9.2柳州市广西工业重镇，汽车等工业产业提供大量产业人口，产业基本面扎实。

市场特征：市场相对稳健，没有大规模炒作，没有出现大规模旅居盘。主城区需求稳定；新区库存压力小于南宁远郊。购房主力是产业工人、本地改善人群。

风险：工业经济周期波动会影响居民收入，间接影响购房购买力。

机遇：主城区改善住宅、产业配套住房。9.3桂林市世界级文旅城市，旅游资源丰富。

市场特征：本地刚需叠加外地养老旅居需求。秀峰、七星等老城区配套成熟，市场韧性强；临桂新区过去大规模开发，大量外地投资购房，投资需求退潮之后，库存压力大，二手房流通性弱。

风险：临桂新区库存压力；文旅需求波动大，旅游景气度会影响旅居购房需求。

机遇：核心城区品质住宅，真实康养旅居项目。9.4北海市滨海文旅城市，国内知名滨海旅居目的地。

市场特征：本地人口基数不大，历史大量外地客户来购买海景房，投资属性强。市场调整之后，投资需求退潮，遗留大量旅居存量项目，保交楼任务重。

风险：部分海景旅居盘库存高，投资需求消失；需要甄别项目，区分真实居住项目和纯炒作盘。

机遇：面向真实养老度假、配套完善的居住型旅居产品。9.5防城港市北部湾沿海，边境城市，西部陆海新通道节点。同时拥有滨海资源和边境概念。临港工业带来部分产业人口。

市场特征：一边是临港产业人口带来真实居住需求；一边是滨海旅居投资历史遗留库存。市场两极分化，产业板块和文旅板块差异巨大。

风险：部分旅居板块历史炒作遗留库存。9.6玉林市广西人口大市，外出务工人口规模大。房地产市场很大一部分依靠返乡置业。主城区具备一定韧性，县域市场压力较大。返乡置业呈现脉冲式，节假日成交冲高，平时偏弱。9.7贵港市人口大市，但人口外流严重，产业基础偏弱。房地产市场调整压力大，房地产开发投资下滑明显，大量在库项目投资停滞，零投资项目占比高，市场信心偏弱，需求不足，库存压力突出。9.8百色、贺州、河池、崇左、来宾、梧州、钦州市场简况百色：革命老区，地域广阔，主城区有本地刚需，县域分化；贺州：临近广东，部分广东外溢旅居需求，整体市场体量有限；河池：桂西北山区，人口外流明显，市场以本地刚需为主；崇左：边境城市，口岸经济，房地产整体规模不大；来宾：人口外流，市场体量较小；梧州：桂东城市，靠近广东，部分返乡置业；钦州：北部湾临港工业，产业带动主城区需求。9.9广西城市房地产市场梯队划分第一梯队（核心城市）：南宁、柳州。人口集聚，产业基础好，市场规模大，主城区具备韧性，但内部板块分化巨大。

第二梯队（区域中心城市）：桂林、玉林、北海、钦州、防城港。各有自身特点，桂林文旅，玉林人口基数，北海防城港滨海，钦州临港产业；但普遍存在局部板块库存风险。

第三梯队（普通地级市）：贵港、百色、梧州、贺州、崇左、来宾、河池。整体市场体量有限，普遍面临人口外流压力，市场机会集中在主城区，县域风险偏高。9.10城市分化底层逻辑城市房地产强弱，底层看三件事：人口（流入还是流出）、产业（有没有稳定就业收入）、历史土地供给（有没有大规模透支供地）。

人口流入+产业扎实+历史供地克制→市场韧性强；

人口外流+产业薄弱+历史大规模远郊供地→库存高企，风险大。

广西未来5‑6年，城市分化会进一步拉大，不会普涨，机会集中在第一第二梯队城市的成熟主城区。第十章广西房地产行业竞争格局与重点企业分析10.1广西房企竞争格局演变历史上行周期，大量全国外来房企大规模进入广西，凭借资金、品牌快速扩大市场份额；广西本土民营房企占据一部分市场。行业调整之后，格局重构：部分全国性外来房企出现债务出险，在广西项目处置，土储大规模收缩；部分本土民营房企面临资金压力，收缩战线；地方国有平台公司崛起，成为开发、保障房、城中村改造拿地建设的重要主体；存活民营房企，不管本土还是外来，普遍放弃高杠杆扩张，转向稳健深耕，聚焦少数优质板块。10.2市场集中度CR3、CR5、CR10变化趋势过去市场上行阶段，头部房企市场集中度持续提升。调整周期，出险企业退出市场，市场集中度有所回落。国企平台公司份额持续提升。行业不再是少数规模房企垄断，市场参与者更加多元，代建、平台公司角色越来越重要。10.3外来头部房企在广西的现状过去全国头部房企在南宁、柳州、桂林等城市大量拿地。债务危机爆发后，出险房企大量项目通过债务重组、股权转让、合作盘活，土储大幅收缩，不再大规模新增拿地。稳健型全国房企，也大幅收缩在广西的投资，拿地极度谨慎，只选择少数核心城市优质地块。10.4广西本土代表房企经营现状一部分本土民营房企经历周期洗礼，主动降杠杆，深耕广西本地，聚焦核心城市，风险可控；一部分本土房企受行业下行冲击，出现债务、项目问题。本土房企优势在于熟悉广西本地市场，熟悉本地客户需求；劣势是资金实力相比国企偏弱。10.5地方国有平台公司成为开发重要主体各地市属、区属国有平台公司，在保交楼盘活项目、城中村改造、保障房建设、土地整理、拿地开发当中扮演关键角色。国企平台融资条件优于民营房企，承接大量政府相关项目。部分平台也参与市场化商品房开发。未来几年，国有平台在广西房地产行业的市场占比会维持高位。10.6竞争焦点转变行业竞争已经彻底改变：过去比拼规模、高杠杆、拿地速度；现在比拼现金流安全、产品力、运营能力、风险管控、政府项目合作能力。购房者越来越看重产品品质、物业、交付能力，高杠杆、高周转模式彻底失效。10.7行业出清现状，出险项目处置、保交楼推进情况广西大力推进保交楼，设立融资白名单，多方协调司法、金融机构，推动停工项目复工交付，大量逾期项目完成交付，民生风险得到化解。但是部分复杂项目，涉及多重债务、司法查封，盘活周期长。行业持续出清，经营不善的企业逐步退出市场，行业整体风险逐步收敛，但局部项目风险依然存在。第十一章广西房地产行业SWOT分析11.1优势（Strengths）区位战略优势：北部湾城市群、西部陆海新通道、面向东盟开放前沿，中长期产业发展带来人口集聚潜力。城镇化尚有空间：城镇化率仍低于全国平均，人口向中心城市集聚，带来真实居住需求。文旅资源禀赋：滨海、山水旅游资源，带来差异化旅居养老居住需求。政策工具充足：保交楼、收购存量商品房转保障房、城中村改造、住房促消费等政策工具箱完备，能够有效托底市场、化解库存风险。房价整体基数不高：除南宁部分板块，多数城市房价绝对值不高，具备一定自住购买力基础。11.2劣势（Weaknesses）人口基本面约束：人口自然负增长，青壮年劳动力持续向外省流出，中长期住房需求天花板被压低。城市产业不均衡，大量地级市产业基础薄弱，居民收入水平有限，购买力不足。历史土地供给结构性失衡，部分远郊新区土地过量出让，库存高企，去化周期漫长。部分文旅地产历史遗留风险，过去投资炒作留下存量包袱。民营房企融资环境仍有压力，民间开发投资意愿偏弱。11.3机会（Opportunities）城中村改造、城市更新业务机会：未来数年重点工作，代建、安置房、存量盘活赛道打开。保障房体系建设：新建+收购存量商品房，保障房代建、运营业务增量。存量物业运营赛道：物业服务、存量商业盘活，从增量开发转向存量运营。改善型住房需求释放：核心城市居民置换品质住宅的需求。返乡安居消费激活，政策引导释放返乡置业合理需求。绿色建筑、智慧社区产品升级机会，产品迭代带来结构性机会。11.4威胁（Threats）全国房地产下行环境传导，居民购房信心修复不及预期。人口外流、出生率下滑超预期，住房需求进一步收缩。部分区域库存消化进度慢，价格持续承压。商业地产、早期旅居地产存量过剩风险。宏观经济波动，居民收入增长不及预期，压制购房购买力。第十二章2026‑2031年广西房地产行业市场预测重要提示：以下预测基于当前宏观、人口、政策基准情景推演，如果外部环境发生重大变化，预测结果会发生改变，本内容不构成投资建议。12.1预测前提假设国家“房住不炒”大政策基调不变，广西继续因城施策，推进保交楼收尾、城中村改造、保障房建设；宏观经济平稳运行，广西经济保持温和增长；人口大趋势不变：人口自然负增长，青壮年保持外流，人口持续向南宁、柳州等中心城市集聚；土地供给继续坚持控增量、优供给，严控远郊大规模供地；全国房地产市场整体筑底企稳，不出现大规模剧烈下行。12.22026‑2031房地产开发投资规模预测广西房地产开发投资已经度过历史高点，2026年处于筑底阶段，后续随城中村改造、保障房推进，实现小幅温和修复，但不会回到历史峰值。2026年：投资处于筑底区间，市场化商品房开发保持谨慎，保障房、城改项目对冲部分下行压力；2027‑2028年：保交楼基本收尾，城中村改造项目逐步落地，投资小幅修复；2029‑2031年：行业进入高质量平稳运行阶段，投资以存量更新、保障房、少量市场化商品房为主，整体规模显著低于2018‑2021的历史高点。结构上，国有平台投资占比持续较高；民营房企投资集中在少数核心城市成熟板块。12.3商品房销售面积、销售金额预测整体销售规模相比历史高点明显回落，呈现“弱修复、结构性分化”。商品住宅销售主力来自刚需、改善、返乡置业、城中村改造安置需求；投资性购房需求持续低迷。城市分化极大：南宁柳州主城区销售韧性较强；远郊新区、人口流出地级市、部分旅居板块销售持续承压。二手房交易规模持续提升，新房销售占比相对下降。整体判断：2026‑2027以筑底为主，2028‑2031温和修复，整体销售中枢低于过去黄金周期。12.4土地市场规模、地价趋势预测土地出让总建面维持低位，远郊大规模供地被抑制，土地供给向成熟主城区集中。

土地成交以底价为主，只有少数核心优质地块出现竞争；地价整体保持平稳，不会出现大幅上涨。拿地主体以国有平台为主，民营房企拿地非常谨慎，只选择少数优质地块。12.5房价走势分城市预测广西房价不会出现整体性大涨，分化是主旋律：核心城市成熟主城区（南宁青秀、柳州主城区等）：配套完善，人口有支撑，房价保持相对平稳，优质改善产品有小幅韧性；各大城市远郊新区、库存高企板块：去化周期长，库存压力大，价格持续承压；旅居板块：纯投资属性海景盘价格承压；配套完善、面向真实养老居住的项目价格相对稳定；人口持续流出的普通地级市、县城：房价易跌难涨，以稳为主。总结：买房看板块远重于看城市，同一个城市内部，不同片区房价走势完全不同。12.6库存与去化周期变化预判全区整体库存会在收购存量商品房、市场自然去化共同作用下持续下降。但是结构性库存不会短期消失，远郊新区、部分旅居板块去化周期依然偏高，需要较长时间消化。政府会持续控制远郊新增住宅用地供应，避免新增大规模库存。12.7保障房、城中村改造规模预测2026‑2031是广西保障房、城中村改造建设的重要周期。收购存量商品房模式持续发挥作用，结合新建保障房，保障房供给规模持续扩大。城中村改造坚持因城施策，以购代建、房票安置推广，不会复刻过去大规模货币化棚改。城中村改造会带来一部分安置需求，但不会造成楼市过热。12.8细分业态发展预测商品住宅：总量收缩，品质升级，改善占比提升，分化加剧；保障房：规模持续扩张，代建、运营成为重要业务赛道；商业地产：新增开发大幅收缩，存量改造盘活为主，大型综合体风险高，社区商业相对稳健；文旅旅居地产：去投资化，回归真实康养居住，纯炒作型旅居项目逐步出清；物业服务业：持续增长，增量来自存量小区、保障房、城市更新项目。12.92026‑2031行业发展阶段判断2026‑2027：筑底出清阶段，保交楼收尾，市场风险进一步释放，信心缓慢修复；2028‑2031：高质量发展阶段，行业告别高周转增量时代，进入增量+存量并重，商品房保障房双轨并行，分化成为常态。第十三章广西房地产行业驱动因素与制约因素分析13.1行业核心驱动因素城镇化剩余空间，城市更新与城中村改造拉动。广西城镇化仍有提升空间，人口向中心城市集聚；城中村改造、老旧小区改造带来安置、改善需求，是未来几年最重要政策驱动力量。北部湾城市群、西部陆海新通道产业带动人口集聚。中长期产业落地，带来就业人口，带来居住需求，利好南宁、北部湾临港城市。红利释放是缓慢中长期过程，短期不会爆发式增长。保障房建设、存量商品房收购政策托底市场。收购存量商品房转化保障房，直接消化库存，稳定市场供给需求两端。居住消费升级，改善型住房需求释放。已经拥有住房的家庭，追求更好户型、物业、环境，置换改善，是未来住宅市场最重要内生需求。返乡置业、旅居养老差异化需求。外出务工人员回乡安家，外地来桂养老居住，形成差异化需求。13.2行业主要制约因素人口基本面约束：人口自然负增长，中青年劳动力持续外流，中长期刚需购房人口基数下行，压制住房需求天花板。历史土地供给结构性问题，部分远郊新区前期土地供应过大，库存高企，消化需要漫长时间。居民收入约束，广西居民收入水平有限，收入预期偏弱，居民加杠杆购房空间有限，观望情绪浓厚。房企融资尚未完全修复，民营房企投资意愿偏弱，新开工动力不足。全国楼市调整的预期传导，居民购房信心修复缓慢。商业地产、部分旅居地产历史遗留存量风险。第十四章2026‑2031广西房地产行业发展趋势研判14.1模式趋势：从增量开发转向“增量+存量并重”，双轨制进一步落地过去主要靠新建商品房满足居住需求；未来新建商品房、存量盘活、保障房共同解决居住问题。收购存量商品房作为保障房、城市更新盘活存量资产成为常态化操作。增量开发规模收缩，存量资产运营地位提升。14.2城市格局趋势：市场分化进一步加剧广西房地产不会普涨普跌，分化会越来越明显。强城市强板块更强，弱城市远郊板块压力持续存在。投资、置业必须下沉到具体板块，不能笼统看待整个城市。人口流入、产业扎实、配套成熟的主城区具备韧性；人口流出、配套不足的远郊新区、县城风险持续。14.3开发模式趋势：国企平台占比提升，民营房企聚焦深耕大