房地产市场报告 -2026第二季度广州房地产市场分析报告

SummaryofMacroeco•2026年Q2现价GDP总量36.15万亿元，不变价同比增长4.3%，增速较一季度回落0.7个百分点，国内经济结构性分化特征突出。分产业看：第一产业增速3.7%，第二产业仅3.0%、增长乏力；第三产业增速5.1%，对GDP贡献率接近70%，是经济核心支撑。•高技术产业取得阶段性突破，但辐射带动范围有限，传统产业持续形成拖累；外贸整体韧性突出，机电、数字类产品出口保持高速增长；内需修复力度偏弱，消费、投资修复节奏不均衡。•政策持续加码稳地产、促消费、扩有效投资，保障性租赁住房、城中村改造、设备更新等政策红利将逐步释放；下半年经济增速有望温和回升。国家宏观经济运营情况500000国家宏观经济运营情况国内生产总值当季值(亿元)同比增长值4000003615113000004.3%2000004.3%100000020%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%9%8%7%6%5%4%3%2%0%GDP季度增长趋势同比.6.5%4.7%5.2%4.3%0.8%2021年Q22022年Q22023年Q22024年Q22025年Q22026年Q2现代服务业与高技术制造、出口形成增长支撑•2026年Q2三产分化明显：第一产业当季增加值19581亿元，同比增速3.7%，夏粮丰收托底农业平稳运行；第二产业当季增加值134338亿元、同比增速3.0%，建筑业低迷拖累产业走弱；第三产业当季增加值207592亿元、同比增速5.1%，现代服务业成为经济核心稳定器，产业结构持续向服务业主导转型。2026年Q2三产增加值当季值占比近5年三产当季增加值增速2026年Q2三产增加值当季值占比第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值30%25%20%20%5%…………2021年2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年2024年2025年2025年2025年2025年2026年2026年0%…………2021年2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年2024年2025年2025年2025年2025年2026年2026年外需成为核心支撑、内需持续偏弱，投资端压力突出•2026年Q2三大需求冷暖分化：消费修复乏力，社零总额121027亿元，累计同比增速1.3%，二季度单季社零同比增长0.14%，上半年整体修复力度偏弱；城镇固定资产投资上半年累计同比下降5.7%，承压下行；地产、基建、制造业投资同步走弱；外需是最大稳定器，上半年累计进出口总额13.61万亿元，同比增长18.4%，出口同比+15.1%、进口同比+23.2%（注依靠高景气外贸对冲内需疲软，支撑经济维持正增长。社会消费品零售总额累计增速40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5% 固定资产投资额累计增长(%)进出口总值累计增长(%)18.4%-5.7%固定资产投资总值与进出口总值累计同比社会消费品零售总额累计增速40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5% 固定资产投资额累计增长(%)进出口总值累计增长(%)18.4%-5.7%累计增长（%）.-10%•2026年Q2房地产开发投资延续深度调整，上半年全国地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；•住宅开发投资29300亿元，同比下降17.8%，作为投资主体同步承压，房企新开工意愿偏弱，依靠各地置换补贴、以旧换新政策托底存量住宅流通，但难以扭转开发收缩态势；•办公楼、商业营业用房投资下行幅度更大，办公楼投资同比下降20.4%，商业地产受高空置率、租金承压制约，新增开发近乎停•当前行业普遍缩减商办新增供给，政策侧更多推动存量商业、办公楼转型酒店、保障性租赁住房盘活资产，地产投资整体仍是固定资产投资主要拖累项。20000016000012000080000400000近年全国房地产开发投资累计值同比房地产投资累计值(亿元) 房地产投资累计增长(%)2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q238073.72021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q238073.7-18.0%70%50%30%10%-10%-30%20000016000012000029300.280000400000全国房地产住宅投资累计值同比2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2-17.8%房地产住宅投资累计值(亿元)房地产住宅投资累计增长(%)2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2-17.8%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%·2026年上半年房企到位资金延续下行压力，上半年到位资金40233亿元，同比下降20.2%。房地产开发企业到位资金结构：·销售回款(定金及预收款+个人按揭)合计占比43.7%,定金预收款降幅相对偏小；·个人按揭贷款占比12.8%,同比下滑24.9%,购房预期制约按揭投放。·整体呈现“销售回款小幅抗跌、外部融资明显收缩”格局，房企资金循环偏弱，制约拿地与新开工意愿。南|粤机构-10.7%经济承压下，稳楼市政策拉动效果未现，市场尚未走出调整周期•2026年上半年新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.60%，销售额37945亿元，同比下降13.60%，成交规模持续收缩。住宅作为交易主体，销售情况不佳；办公楼、商业地产市场需求更为低迷，销售下行幅度更大。•各地稳楼市政策持续落地，但整体拉动效果有限，市场结构性分化显著，高能级城市改善需求具备支撑，多数三四线城市刚需去库存压力较大，新房市场尚未走出调整周期。近年全国新建商品房销售面积累计值同比 近年全国新建商品房销售金额累计值同比近年全国新建商品房销售面积累计值同比80%60%100%24000020000016000012000080000400000200000新建商品房销售面积累计值80%60%100%24000020000016000012000080000400000200000新建商品房销售面积累计值(万平方米)新建商品房销售面积累计增长(%)80%新建商品房销售额累计增长(%)15000060%150000 40%40%100000 20%100000-11.60%37944.5820%-11.60%37944.580% -13.60%0% 500000%50000-20%2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2 2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2 -40%0居民置业预期偏弱，信心恢复需要经济上行信号•2026年上半年新建商品住宅销售持续承压，全国新建商品住宅销售面积33318万平方米，同比下降12.4%，销售额33270亿元，同比下降13.7%，销售额降幅高于面积降幅，反映市场呈现量价走弱特征。•各地陆续落地以旧换新、购房补贴、公积金优化等政策托底刚需与置换需求，但居民置业预期偏弱，购房释放节奏缓慢。市场结构性分化凸显，一线及强二线改善需求存在支撑，三四线城市去库存压力突出，住宅销售尚未迎来企稳信号。120%300000100%200000商品住宅销售额累计值(亿元)商品住宅销售额累计增长(%)15000080%20000050%10000040%-13.7%33270.261000000%500000%0-40%0-50%近年全国新建商品住宅销售面积累计值同比近年全国新建商品住宅销售金额累计值同比120%300000100%200000商品住宅销售额累计值(亿元)商品住宅销售额累计增长(%)15000080%20000050%10000040%-13.7%33270.261000000%500000%0-40%0-50%商品住宅销售面积累计值(万平方米)商品住宅销售面积累计增长(%)33318.44-12.4%2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2一线城市新房、存量房价格环比正增长，同比降幅持续收窄，率先企稳•2026年Q2一线城市新建商品住宅环比连续小幅上行、同比降幅持续收窄，存量房环比持续上涨，市场韧性领跑全国。•置换税费优化、信贷政策助力“卖旧买新”，存量房流通性明显改善，优质次新房议价空间收缩。•2026年Q2一线城市商品住宅市场仍存在结构性分化，远郊刚需盘促销力度较大，叠加前期价格基数偏高，价格同比依一线城市新建商品住宅价格趋势6%月度同比涨幅月度环比涨幅4%2%0%0.1%-2%-1.3%-4%-6%一线城市存量住宅价格趋势6%月度环比涨幅4%2%月度同比涨幅月度环比涨幅4%2%0.3%0%-2%-4.9%-4%-4.9%-6%-8%-10%-12%•二线新房价格由小幅下跌转为6月持平，呈现止跌信号，但存量房价格持续承压、环比再度走弱。市场呈现“新房磨底企稳、存量房以价换量”格局。•新房企稳主要得益于各地以旧换新、购房补贴等需求政策持续落地，房企主动控制新增供应、优化产品结构，核心省会与城市群主二线城市新建商品住宅价格趋势6%月度同比涨幅月度环比涨幅月度同比涨幅月度环比涨幅2%0%-2%-4%-6%二线城市存量房价格趋势6%4%月度同比涨幅月度环比涨幅2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%•三线城市新房、存量房价格环比持续下行，同比跌幅在各能级城市中最大。•新房基本面短板突出，人口持续外流、本地刚需规模萎缩，新房库存高企、去化周期偏长。虽有地方出台稳楼市政策，但居民收入预期偏弱，政策拉动效果有限，房企持续打折促销加快去库存。•存量房市场流通性不足，老旧房源缺乏承接群体，叠加新房持续降价竞争，购房者优先选择一手房源，存量房降价难以有效促进成交，存量房市场仍处在深度调整阶段。三线城市新建商品住宅价格趋势6%4%月度2%0%-2%-4%-6%-8%三线城市存量房价格趋势6%2%0%-2%-4%-8%-6%-8%-10%-12%广东生产端持续改善、外需超预期亮眼、需求端分化明显、新旧动能加速切换•2026年上半年广东现价GDP合计72281.05亿元，不变价同比增长4.5%。分季度看：一季度GDP34950.34亿元，二季度约37330亿元，增速小幅温和回落；分产业：一产增3.8%、二产增4.7%、三产增4.5%。•工业、外贸持续走强，经济呈现“供给强、外需旺、内需偏弱、结构持续优化”格局，经济韧性突出，新动能持续发力，但是内需修复不足、结构性矛盾凸显。160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000广东省宏观经济情况生产总值当季值(亿元)72281.054.50%2021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2广东省三产业累计增长同比30%同比增长：%第一产业第二产业第三产业25%20%15%10%5%0%•2026年广东省二季度社会消费品零售总额累计增长1.3%，城镇消费品零售额增长1.4%，乡村消费品零售额下降0.2%。通讯器材类增长33.3%，新能源汽车增长9.3%，网络零售保持较快增速。•广东省固定资产投资同比下降11.4%，扣除房地产开发投资，固定资产投资下降7.6%。•进口增速大幅提速，支撑省内先进制造业产业链生产；出口平稳增长，机电产品、高技术装备、绿色低碳产品成为核心增长点；内外需求分化、外部不确定性持续存在。40%30%20%10%0%-10%-20%-30%广东省社会消费品零售总额累计增长2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q240%30%20%10%0%-10%-20%-30%广东省固定资产投资总值与进出口总值累计同比固定资产投资额累计增长(%)进出口总值累计增长(%)208%.208%2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2•广州全市地区生产总值16045亿元，不变价同比增长5.8%。其中，第一产业增加值108亿元，增长3.2%；第二产业增加值3800亿元，增长5.6%；第三产业增加值12137亿元，增长5.9%，服务业持续担当经济增长核心支柱。•广州二季度增长速度较一季度小幅温和回落，经济运行呈现：•稳中有进、工商协同发力；•生产端持续夯实，需求端分化明显，新动能加速壮大；•高端制造出口产能不足、地产持续调整成为主要拖累。50,00040,00030,00020,00010,0000广州市宏观经济情况生产总值当季值(亿元)同比增长值：%2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q240%30%20%10%0%-10%-20%广州市三产业累计增长同比2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q22019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2•广州全市社会消费品零售总额5774.78亿元，同比增长2.9%，主要特征有：•新能源汽车、通讯器材、化妆品消费增长明显。40%30%20%10%0%-10%-20%广州社会消费品零售总额累计增长2.90%2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q420212019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q250%40%30%20%10%0%-10%广州固定资产投资总值与进出口总值累计同比固定资产投资额累计增长(%)进出口总值累计增长(%)0.0610.0610.0550.0552019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q320202019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q22020年Q32020年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2•上半年广东省产业发展的基本盘与增长核心产业发展良好，增长速度持续领跑，产业总值占比也稳步增长；•全省先进制造业、高技术制造业增加值分别增长6.9%、11.1%，高于整体水平的5.8%；先进制造业、高技术制造业在全省规模以•广州市产业基本盘增长稳定，新兴动能培育加快推进，新能源汽车及其动力电池、智能车载增长明显；生物药品、医疗仪器设备及仪器仪表、集成电路、模拟芯片、显示器、服务机器人产量增长突出。14%12%10%8%6%4%2%0%广东省各制造业结构同比增速对比.70%70%65.4%65.8%..9%.9%规上工业先进制造业高技术制造业120%100%80%60%40%20%0%广州市新兴产业产量同比增速对比110.0%73.9%53.2%53.2%36.1%13.5%11.0%11.0%新能源汽车服务机器人集成电路注：广东省产业发展的基本盘包括：新一代电子信息、新能源汽车、储能、智能机器人、软件信息服务；产业发展的增长核心包括：集成电路、高端装备、生物医药、低空经济等战略性新兴产业。整体基调：坚持房住不炒，主线为稳楼市、去库存、盘活存量、保障刚需改善、化解房企风险、坚持因城施策、政策坚持不实施全面强刺激，仅推出结构性、精准化工具（购房补贴、收储存量房等杜绝大水漫灌式全面放松，推动行业从增量开发转向“商品房+保障房”双轨长效发展。 )政策调性政策要点4月16日《关于开展2026年城市更新知》4月20日4月22日《关于深化青年发展型城市建院4月22日《关于更高水平更高质量建设健康中国的意见》加强建筑节能降碳。严格新建建筑节能管理，优化建筑节能设计标准，推动超低能耗建院4月26日《关于加强新就业群体服务管理的意见》维护合法权益（依法规范用工管理，强化权益保障，加强互联网平台算法治理，理），构建和谐劳动关系，提升新就业群体获得感、幸福感、安全感。到202作机制成型，党建组织与工作全覆盖，用工逐步规范，权益保障落地。3-5年长期4月28日作2.支持居民刚性和改善性住房需求。优化地方政政策调性政策要点1.建设改造城镇燃气管网、排水管网、供水管网、3.老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，市场化方式盘活利用闲4.要把城市更新摆在突出位置，坚持远近结合、突出重点，有力有序推进各项工作，建《关于推行常住地提供基本公1.推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，推行按就业居住年限、住房困难程度确定保障对象、保障方式、保障标准、准入条件和退出2.促进公共服务共建共享。保障流动人口连续享有基本公共服务，促进基础教育和医疗资3.优化城镇建设用地配置。优先保障学校、医疗卫生机构、保障性住房等建设需要。人口流入地政府依据国土空间规划、城市更新规划，盘活存量闲置房屋和低效用《加快农业农村现代化"十五五"规划》2.稳步推进农村土地制度改革。土地承包延长三十年。加门《关于做好企业不动产转移登记"高效办成一件事"的通知》2.深化办理模式改革。通过“带押过户”登记、抵押登记《关于全面建立房屋建筑统一代码制度》2.房屋建筑统一代码应用覆盖房屋交易网签备案门《都市圈市域郊铁路工程提升房地产政策回顾—地方政策概览4月地方政策核心：一线定向松绑、信贷工具减负为核心，承接中央“稳楼市”定调精准发力。5月地方政策核心：延续宽松基调，侧重落地细化、拓宽置换支持渠道。湖南出台全省统一房票安置细则，明确国企收购存量房用作保障房；广州、武汉加码阶梯式购房补贴，针对卖旧买新、多子女家庭设置专6月地方政策核心：政策全面升级，形成“需求刺激+存量盘活+品质升级”组合拳。广东多城出台“好房子”强制建设标准，珠海落地商办临时转酒店细则；江浙、中西部、北方城市集中发放阶梯购房补贴，加码国企收储存量房、以旧换新实施细则。潮州等城市全面松绑信贷首付门槛，多地公积金贷款额度上浮、支持直系互助；同步配套城市更新专项补助，优化预售资金监管。一线管控核心片区热度，三四线加大房房地产政策展望：中央基调不变，政策适度放松，地方或加码结构性工具核心政策落地与新增发力方向：库存分层制定政策；三季度以二季度松绑政策落地执行、细化配套补贴为主，四季度冲刺年度去库存、城市更新目标，加码短期需求刺•2026年Q2全市供应土地共103宗，总供应面积356.25万㎡，合计建筑面积990.24万㎡，其中：居住用地71.48万㎡，商服用地7.19万㎡，商住综合用地55.75万㎡，工矿仓储用地206.24万㎡，公共设施用地12.26万㎡，其它综合用地3.33万㎡，二季度总供应量是近5年最高位。•政策定调，控增量、盘存量、缩量提质、因城差异化供地；土地开发正式由“外延新增扩张”转向“内涵存量更新”；工矿仓储用地占核心，住宅用地集中在6月份，产业用地4–5月集中供应。7006005004003002001007006005004003002001000400300200100单位：万㎡居住用地商服用地商住综合用地工矿仓储用地公共设施用地其它综合用地工矿仓储用地居住用地206.2471.480各季度住宅用地与工矿仓储用地供应趋势工矿仓储用地居住用地206.2471.480数据来源：广州市住房和城乡建设局行业数据/中指•广州各城区2026年Q2新增土地出让面积以增城区最高，共79.47万㎡，占22.32%；黄埔区64.49万㎡，花都区54.70万㎡，白云区52.84万㎡，番禺39.23万㎡，以上5区土地出让面积共计290.74万㎡，占全市土地出让面积的81.61%。•居住及商住地块合计供应127.23万㎡，增城、白云、南沙、黄埔成交量都超过20万㎡；产业用地集中在增城、黄埔、花都、白云产业园区；中心四区（天河/海珠/越秀/荔湾）极少新增工业用地。1008060402002026年Q2各区土地供应面积分布单位：万㎡79.4764.4954.7054.7052.8439.2322.9826.777.640.005.662.47越秀区天河区海珠区荔湾区白云区黄埔区番禺区南沙区花都区从化区增城区40302002026年Q2住宅+商住综合土地供应面积分布单位：万㎡27.5828.0120.0622.3612.913.780.005.663.371.74越秀区天河区海珠区荔湾区白云区黄埔区番禺区南沙区花都区从化区增城区/中指研究院产业用地成交为主，商品房用地提前入市•2026年Q2全市成交土地共131宗，成交总面积430.24万㎡，合计建筑面积1288.00万㎡，单季度总成交面积在近5年中居前列；其中居住用地63.51万㎡，商住综合用地52.94万㎡，商服用地10.78万㎡，工矿仓储用地298.18万㎡，公共设施用地1.50万㎡，其它综合用地3.33万㎡，•2026年Q2居住+商住用地成交面积占比达到27.07%，明显高于往年同期。考虑广州2026年计划收缩供应居住类用地，二季度居住用地入市较高，下半年居住+商住用地成交面积将明显低于往年。•土拍规则适度市场化松绑，优先保障重大基建、新质产业、民生、保障房，居住用地拿地主体央国企主导；海珠琶洲、番禺南浦优质宅地高溢价；花都近郊宅地、全部工业/产业用地基本底价成交。各季度土地成交面积及类型结构400800单位：万㎡4006003003004002002002001001000居住+商住用地商服用地工矿仓储用地公共设施用地其它综合用地各季度居住+商住综合与工矿仓储用地成交面积500工矿仓储用地298.18116.450工矿仓储用地298.18116.450数据来源：广州市住房和城乡建设局行业数据/中指•2026年Q2土地成交总面积430.24万㎡，其中花都区93.97万㎡居首，增城区89.94万㎡与黄埔区88.17万㎡，分列二三位，3区合计占总63.24%。•居住及商住地块合计成交116.45万㎡，增城、南沙、黄埔成交面积超过20万㎡；产业用地集中在南沙、黄埔、从化、增城外围产业园区；中心四区（天河/海珠/越秀/荔湾）极少新增工业用地。15012090603002026年Q2各区域土地成交面积分布单位：万㎡88.1793.9789.9446.3243.5024.520.001.9113.102.4716.3216.32越秀区天河区海珠区荔湾区白云区黄埔区番禺区南沙区花都区从化区增城区40302002026年Q2住宅+商住综合土地成交面积分布单位：万㎡28.0120.0622.368.057.2815.488.340.003.37越秀区天河区海珠区荔湾区白云区黄埔区番禺区南沙区花都区从化区增城区/中指研究院核心城区、成熟配套、轨道沿线存量地块住宅地高溢价•2026年Q2全市土地出让金额总计约349.79亿元，同比增长83.33%，环比增加13.83%；其中居住+商住综合用地出让金为294.66亿元，占比84.24%；工矿仓储用地出让金48.18亿元，占比13.77%。•工业用地大部分采用网上挂牌、底价成交；片区配套商业用地大量协议出让，全市平均建面价约450元/㎡。番禺南浦东乡地块楼面价18791元/㎡，溢价55%），近郊地块多底价成交。•商服用地建面价为3000元/㎡。35,00030,00035,00030,00025,00020,00015,00010,000200200400单位：亿元8006001,000居住用地+商住综合商服用地工矿仓储用地公共设施用地其它综合用地各季度居住+商住综合与工矿仓储用地楼面价15,306.253,001.415,0003,001.41449.680449.68居住+商住用地商服用地工矿仓储用地数据来源：广州市住房和城乡建设局行业数据/中指商住用地外围远郊地块减少，重点向中心城区、轨道沿线•2026年Q2土地出让总额349.79亿元，环比增长13.83%，同比增长83.33%；其中海珠、天河及白云三区的出让金超过50亿元。居住+商住综合用地的总出让金294.66亿元，海珠、天河的出让金接近60亿元，白云区49.19亿元，南沙区•全年居住及商住综合用地的策略是宅地供应大幅缩量、空间结构重构，减少外围远郊地块，重点向天河、海珠、白云、荔湾中心城区、轨道沿线倾斜，因此上半年土地出让金是近5年最高值。1008060402002026年Q2各区域土地出让金额单位：亿元58.9161.3054.9433.4933.4938.6739.8213.8325.0413.8321.110.002.68越秀区天河区海珠区荔湾区白云区黄埔区番禺区南沙区花都区从化区增城区1008060402002026年Q2住宅+商住综合土地出让金额单位：亿元56.9658.5649.1939.5513.3128.4413.3116.9124.070.006.32越秀区天河区海珠区荔湾区白云区黄埔区番禺区南沙区花都区从化区增城区/中指研究院•上半年广州全市新建商品住宅累计供应194.24万㎡，全市各区商品住宅成交345.96万㎡，全市新建商品住宅成交均价35,338元/㎡。•2024-2026年全市商品住宅累计供需比为0.73，供应持续小于成交，整体呈现结构性供不应求；2026年上半年商品住宅供需比值仅0.56，供应缺口持续扩大。•整体上看，广州新建商品住宅结构性供不应求，中心城区存在供求缺口，而远郊存量充足；客户端，刚需托底、改善扩容、高端豪宅放量，预计市场将出现核心改善片区量价上行，外围刚需板块则以价换量。9008007006005004003002001000近三年各季度新建商品住宅累计供需对比当年累计供应面积(万㎡)当年累计352.90352.90345.96241.92241.92194.242024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q250,00045,00040,00035,00030,00025,000全市新建商品住宅均价趋势单位：元/㎡39,39439,29038,49736,46435,91835,33932,35234,37034,86634,8952024年Q12024年Q22024年Q32024年Q42025年Q12025年Q22025年Q32025年Q42026年Q12026年Q2数据来源：广州市住房和城乡建设局行业数据/中指房价K型分化，核心区坚挺向上、外围区域价格承压；板块价值持续重构•2026年全市均价受核心区高端项目拉动出现上行，但市场不存在普涨行情，地段成熟度、轨道配套、产业资源成为房价分化的核心驱动因素。•新建商品住宅销售面积最好的是增城、黄埔番禺，成交量约7060403020092026年上半年各区域新建商品住宅供需对9单位：万㎡比49.3751.0251.8635.335.335.9535.9531.2933.2222.6923.949.33越秀区天河区海珠区荔湾区番禺区白云区黄埔区南沙区花都区增城区从化区1000008000060000400002000002026年上半年各区域新建商品住宅成交均价单位：元/㎡7705481610单位：元/㎡770546385551720517203605936254306972430718380142981258312583越秀区天河区海珠区荔湾区番禺区白云区黄埔区南沙区花都区增城区从化区/中指研究院办公物业交易平稳，库存压力仍在•2026年Q2全市办公物业成交面积17.64万㎡，同比增长20.82%（2025Q2为14.60万㎡环比2026Q1增长34.66%。成交均价35220元/㎡，同比上涨26.80%（2025Q2为27776元/㎡），环比上涨7.40%。•市场呈现“量价齐稳”特征，核心区优质办公物业价格韧性较强，二季度供应面积8.79万㎡。•办公市场仍处调整期，需求端企业扩张谨慎，成交同比小幅回升，办公物业市场仍有库存压力。各季度新建办公物业成交面积4040单位：万㎡3530252017.64全市新建办公物业成交均价趋势70,00035,22035,22027776.4931560,00050,00040,00030,000单位：元/㎡20,00010,000数据来源：广州市住房和城乡建设局行业数据/中指新建办公物业区域交易差异显著，产业导向为需求核心•2026年1-6月全市新建办公物业累计销售面积30.74万㎡，累计新增供应面积30.60万㎡，供需基本相当。•黄埔、白云与番禺三区成交量居第二梯队；四区成交面积占总量的71.96%。•新建办公成交以企业自用驱动为主，纯投资需求偏弱；整体市场库存高企，价格承压。•区域冷热分化显著，近郊新供应办公物业依托产业平台去化相对顺畅，无产业支撑片区则成交低迷。86420各区域上半年新建办公物业累计成交面积单位：万㎡8.838.834.914.324.064.911.611.561.471.430.900.900.870.78全市2026年Q2新建办公物业成交占比增城区番禺区13.5%6.8%番禺区13.5%6.8%白云区14.8%白云区14.8%南沙区5.0%天河区1.6%黄埔区南沙区5.0%天河区1.6%从化区3.8%越秀区1.9%花都区海珠区3.8%越秀区1.9%花都区2.8%/中指研究院•2026年上半年商用物业累计成交15.08万㎡，与去年基本持平，二季度成交量同比环比都有回落；二季度成交均价31603元/㎡，与去年同期持平。•纯投资需求降温，自营自用买家成为成交主力，买家价格敏感。•长期来看，电商持续分流实体零售需求，商业物业需要核心在线下服务业，人口密集区域更受市场认可。403530252050各季度新建商用物业成交面积单位：万㎡34.5614.148.307.309.255.8350,00040,00030,00020,00010,0000全市新建商用物业成交均价趋势单位：元/㎡31,602.70数据来源：广州市住房和城乡建设局行业数据/中指•2026上半年新建商用物业累计成交15.08万㎡，各区域销售面积总体差异不大，南沙上半年累计销售3.55万㎡，在各区域中排名第一；•2026年Q2增城销售1.38万㎡，在各区居首位，占全市商用物业销售面积的23.67%。•市场沉淀大量一手商业存量，整体一手商业去化周期处于高位；只有紧邻成熟居住区、轨道站点的社区底商具备去化优势，孤立综合体商业、远郊商业街库存消化缓慢。543210各区域上半年新建商用物业累计成交面积单位：万㎡3.553.552.542.262.540.830.340.260.21花都区10.81%全市2026年Q2新建商用物业成交占比花都区10.81%番禺区9.95%白云区8.92%越秀区番禺区9.95%白云区8.92%越秀区2.74%荔湾区0.69%从化区2.06%天河区南沙区11.49%海珠区13.72%黄埔区15.44%增城区23.67%0.51%/中指研究院存量住宅成交趋平稳，新政刺激有限•2026年上半年广州存量住宅共成交49613套，成交面积479.08万㎡，同比分别下滑5.91%、7.40%。二季度成交26835套，258.23万㎡，环比增长分别为17.81%和16.93%。•受政策刺激，5月成交量同比增长14.50%，成交面积同比增长11.58%；但6月需求释放力度回落，整体修复节奏偏弱。400400003500030000250002000015000100005000035027627274722530825257258082683522918230822277820163270.11300400400003500030000250002000015000100005000035027627274722530825257258082683522918230822277820163270.11300250261.77258.23247.27246.73244.3223.34195.93221.76220.852001501000存量商业量成交规模平稳，小面积商业更受市场欢迎•2026上半年广州存量商业物业共成交2151套，18.07万㎡，成交数量稍高于去年同期，成交面积基本持平；二季度商业物业二手交易量为1193套，9.54万㎡，环比增幅分别为24.52%和11.84%。•存量商业交易持续平稳，受社区消费规模预期及投资态度影响，小面积商业需求量有所上升。广州各季度存量商业物业成交面积（万㎡）广州各季度存量商业物业成交套数140012001000800600140012001000800600400200010.5310.696308.978.538.179.096.896.147.849.548.978.538.179.096.896.147.84160013031197119391108391310853958847763836存量办公物业市场温和修复•2026年上半年，存量办公物业交易2947套，面积22.30万㎡，上半年存量办公物业成交套数稍高于去年同期，但成交面积下降12.51%；二季度广州存量办公物业共成交1590套，11.81万㎡，环比套数17.17%，面积增12.69%；同比套数降4.62%、面积降27.17%。•办公物业交易面积在2025年Q2出现交易高峰，