2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识真题练习试卷及答案

2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识真题练习试卷及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，错选不得分）1.根据《中华人民共和国民法典》物权编及2025年修订的《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有（）的用益物权，以满足生活居住的需要。A.占有、使用、收益、处分B.占有、使用C.占有、收益D.使用、处分2.根据2021年修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，当前我国集体土地征收补偿的核心核算基准是（）。A.土地被征收前3年平均年产值的30倍补偿上限B.省、自治区、直辖市制定公布的区片综合地价C.相邻同类用途国有土地市场评估价D.土地开发成本加相关法定税费总和3.我国当前房地产估价行业监管体系下，房地产估价机构从事各类房地产估价经营活动，应当向所在地（）住房和城乡建设主管部门办理信息备案，公示机构经营名录。A.县级B.设区的市级C.省级D.国务院4.2025年住房和城乡建设部印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》明确规定，保障性租赁住房项目的租金原则上不超过同地段同品质市场租赁住房租金的（），具体租金标准由城市人民政府结合保障对象支付能力等因素动态调整。A.70%B.80%C.90%D.60%5.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满（）年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。A.1B.2C.3D.46.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的缴存标准原则上按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）确定。A.3%~5%B.5%~8%C.6%~10%D.10%~15%7.2024年我国实施的房地产交易环节契税优惠政策明确，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按（）的税率征收契税。A.1%B.1.5%C.2%D.3%8.下列房地产开发项目的相关法定最低保修期限中，符合《建设工程质量管理条例》要求的是（）。A.屋面防水工程最低保修期限为3年B.电气管线、给排水管道最低保修期限为2年C.供热系统最低保修期限为1个采暖期D.墙面抹灰工程最低保修期限为1年9.根据《中华人民共和国城乡规划法》，城市总体规划的规划期限一般为（）年。A.10B.20C.30D.5010.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.10B.15C.30D.6011.房地产估价师的执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，该考试由（）统筹组织实施。A.住房和城乡建设部、自然资源部、人力资源和社会保障部B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会C.省级住房和城乡建设主管部门D.自然资源部所属的不动产登记中心12.下列建设用地使用权出让最高年限的设定，不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的是（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地50年13.2025年国家税务总局发布的关于个人住房转让税收优惠政策明确，对个人转让自用满（）以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。A.2年B.3年C.5年D.7年14.按照保障性住房建设相关政策要求，我国城区常住人口300万以下的城市，新供应新建商品住宅项目配建的保障性租赁住房占比原则上不低于地块住宅总建筑面积的（）。A.3%B.5%C.10%D.15%15.下列行为中，不属于房地产转让的是（）。A.房地产买卖B.房地产赠与C.房地产抵押D.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的16.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业预售商品房，应当取得的法定凭证是（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.商品房预售许可证D.房屋所有权证17.房地产抵押合同自（）之日起生效。A.抵押合同签订B.抵押权登记C.抵押物权属证书交付D.主债权合同生效18.业主大会会议决定筹集和使用住宅专项维修资金、改造重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.二分之一、二分之一B.三分之二、三分之二C.四分之三、四分之三D.五分之四、五分之四19.我国现行城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，大城市的城镇土地使用税每平方米年税额为（）。A.1.5元至30元B.1.2元至24元C.0.9元至18元D.0.6元至12元20.房地产开发企业应当将商品住宅质量保证书和住宅使用说明书交付给买受人的时点是（）。A.签订商品房买卖合同时B.商品房交付时C.办理不动产转移登记时D.购房人入住满3个月时二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，全部选对得2分，错选或漏选均不得分）1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，下列房地产不得设定抵押的有（）。A.权属有争议的房地产B.列入国家文物保护名录的建筑物、构筑物C.已依法公告列入征收范围的房地产D.公办高等院校的教学办公楼宇E.已取得预售许可证的在建商品住房2.下列属于房地产估价活动中需要遵循的法定基本原则的有（）。A.独立原则B.客观原则C.公正原则D.营利优先原则E.公开原则3.我国现行住房保障体系覆盖的核心保障类型包括（）。A.公租房B.保障性租赁住房C.共有产权住房D.商品住房E.市场化租赁住房4.根据《不动产登记暂行条例》，下列属于我国法定不动产登记类型的有（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.公证登记5.下列房地产相关税费中，属于房地产交易环节税收种类的有（）。A.契税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税E.印花税6.下列属于房地产中介服务机构的有（）。A.房地产估价机构B.房地产经纪机构C.房地产咨询机构D.房地产开发企业E.住房保障运营机构7.根据《建设工程质量管理条例》，房地产开发项目竣工验收应当具备的条件包括（）。A.完成建设工程全部设计和合同约定的内容B.有完整的技术档案和施工管理资料C.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告D.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件E.已完成全部商品房销售8.2025年我国城市更新行动相关政策明确，城市更新项目实施过程中严禁的行为包括（）。A.大拆大建B.随意拆除老建筑、砍伐老树C.过度改建、大规模搬迁居民D.保留利用既有建筑E.降低居民居住品质9.下列关于国有建设用地使用权弹性出让制度的说法，正确的有（）。A.弹性出让年期不得超过对应土地用途的法定最高出让年限B.工业用地弹性出让年期最短不得低于5年C.弹性出让可采用“先租后让、租让结合”的组合模式D.弹性出让的土地使用权人取得完整土地使用权后可依法转让、抵押E.所有经营性用地必须全部采用弹性出让模式10.下列属于房地产权利中用益物权范畴的有（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.居住权D.地役权E.抵押权11.商品住宅预售必须满足的法定条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已完成房地产项目全部竣工备案E.已取得初始登记的不动产权证书12.住宅专项维修资金的使用范围涵盖（）。A.小区电梯更新改造费用B.小区公共区域墙面渗漏维修费用C.业主室内管线维修费用D.小区消防系统升级改造费用E.小区公共道路破损维修费用13.根据《中华人民共和国土地管理法》，我国实行的基本土地管理制度包括（）。A.土地用途管制制度B.永久基本农田保护制度C.国有土地有偿使用制度D.耕地占补平衡制度E.土地私人所有自由流转制度14.下列关于房地产广告发布的规定，符合法律法规要求的有（）。A.房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺B.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果C.预售商品房广告中必须明确标注商品房预售许可证号D.房地产广告中可以以“学区房”名义宣传承诺购房可直接入学E.房地产广告中涉及的建筑面积应当标明为建筑面积或者套内建筑面积15.房地产估价师在执业活动中不得有的行为包括（）。A.签署本人未承办业务的房地产估价报告B.允许他人以自己的名义从事房地产估价业务C.同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业D.接受继续教育，提升专业能力E.索取、收受委托合同约定以外的酬金或者其他财物三、判断题（共10题，每题1分。请根据判断结果，用√表示正确，用×表示错误，错选不得分）1.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，实行预售资金监管制度，任何单位和个人不得挪作他用。2.以共有的房地产抵押的，必须经占份额三分之二以上的共有人同意方可设定抵押。3.我国当前房产税试点改革的征税范围不包括农村地区的经营性房产。4.不动产登记机构登记的信息应当纳入不动产登记信息管理基础平台，实现不动产登记信息实时互通共享。5.房屋所有权人死亡之后，其合法继承人继承取得房屋产权的，免征契税。6.房地产开发企业开发建设的商品住宅项目质量保修期自项目竣工验收合格之日起计算。7.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行相应义务。8.国有建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期费用按照相关法律法规规定缴纳或者减免。9.房地产抵押当事人签订的抵押合同未办理抵押权登记的，抵押合同不具备法律效力。10.已领取权属证书的房地产，任何情况下都不得再设定抵押权。四、综合分析题（共2大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意，全部选对得2分，错选或少选均不得分）（一）2025年10月，甲房地产开发企业通过公开招拍挂方式取得A市主城区一宗占地面积12万㎡的国有建设用地使用权，土地用途为居住兼容配套商业，其中居住部分计容建筑面积28万㎡，配套商业计容建筑面积2万㎡，地块出让合同明确约定甲企业需同步配建占居住总建筑面积5%的保障性租赁住房，建成后无偿移交A市住房保障部门。甲企业为开发该项目，向B银行申请了总额12亿元的房地产开发贷款，以该在建工程设定抵押权。项目建设至总进度的60%时，甲企业依法取得商品房预售许可证，开始对外销售商品住房。请回答下列问题：1.该宗地块对应的国有建设用地使用权出让最高年限设置，符合国家规定的是（）。A.居住部分70年，商业部分40年B.统一按综合用地设定为50年C.全部设定为70年D.全部设定为40年2.甲企业以该在建工程向B银行设定抵押权时，抵押权登记的权利人是（）。A.甲企业B.B银行C.A市自然资源和规划局D.A市住房保障部门3.该项目配建的保障性租赁住房建成后，不动产权利归属应当登记为（）。A.甲企业所有B.B银行所有C.A市住房保障部门指定的保障房运营主体所有D.购房业主共同所有4.甲企业取得商品房预售许可证应当满足的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上C.取得建设工程规划许可证和施工许可证D.项目已完成竣工验收备案5.甲企业向购房人预售商品房过程中，预售资金监管的核心作用包括（）。A.保障商品房项目按期竣工交付B.防范房地产开发企业挪用预售资金引发保交楼风险C.完全免除购房人的购房相关风险D.保障项目后续工程建设资金需求（二）2025年12月，居民王某将自己位于A市城区的一套建筑面积120㎡的商品住房转让给居民李某，该套房屋为王某2020年以总价180万元购入的家庭唯一住房，转让时该套房屋的市场评估价格为320万元，最终双方实际成交价格为300万元。李某购房属于家庭第二套改善性住房，此前李某家庭未享受过住房贷款利息个人所得税专项附加扣除政策。请回答下列问题：1.王某转让该套住房计算缴纳个人所得税时，适用的相关政策为（）。A.免征个人所得税B.按照转让所得的20%税率征收个人所得税C.按照房屋转让总价的1%核定征收个人所得税D.按照房屋转让总价的3%征收个人所得税2.李某购入该套120㎡的家庭第二套改善性住房，适用的契税税率为（）。A.1%B.1.5%C.2%D.3%3.该套住房办理不动产转移登记时，应当缴纳的登记费为（）。A.80元/件B.550元/件C.按照交易总价的0.01%收取D.按照交易总价的0.1%收取4.王某和李某办理该套住房不动产转移登记时，需要提交的法定材料包括（）。A.不动产权属证书B.身份证明材料C.房屋转让买卖合同D.户籍所在地住房情况证明5.关于该套住房转让涉及的增值税政策，下列说法正确的是（）。A.王某转让持有满2年的住房，免征增值税B.按照房屋转让总价的5%全额征收增值税C.按照转让所得的差额部分5%征收增值税D.免征增值税的优惠政策不适用于王某转让的非普通住房参考答案及解析：一、单项选择题1.答案：B解析：《民法典》第三百六十六条明确规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，居住权原则上不得出租、收益，当事人另有约定的除外。2.答案：B解析：2021年修订的《土地管理法实施条例》明确取消原有30倍年产值补偿上限，将区片综合地价作为集体土地征收补偿的法定核算基准，综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素确定。3.答案：C解析：2021年我国全面取消房地产估价机构资质行政许可，取而代之实行机构信息备案制，所有房地产估价机构需向省级住房和城乡建设主管部门办理备案，纳入全国统一的估价机构名录公示管理。4.答案：B解析：2025年住建部保障性租赁住房政策明确，保障性租赁住房租金不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的80%，重点保障新市民、青年人的住房需求。5.答案：B解析：《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。6.答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，首期住宅专项维修资金缴存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，各地根据本地住宅工程成本情况具体细化执行。7.答案：B解析：现行契税优惠政策明确，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下减按1%税率征收，面积90平方米以上减按1.5%税率征收。8.答案：B解析：《建设工程质量管理条例》规定，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为2年，屋面防水最低保修期限为5年，供热系统最低为2个采暖期。9.答案：B解析：《城乡规划法》规定，城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。10.答案：C解析：《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，抵押权登记等特殊类型登记可压缩至3个工作日内办结。11.答案：A解析：房地产估价师职业资格考试由住房和城乡建设部、自然资源部、人力资源和社会保障部共同统筹组织实施，中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担具体考务工作。12.答案：D解析：商业、旅游、娱乐用地的国有建设用地使用权出让最高年限为40年。13.答案：C解析：现行个人住房转让个人所得税优惠政策明确，转让自用满5年且为家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。14.答案：B解析：2024年住建部保障性租赁住房配建政策要求，城区常住人口300万以下城市新供商品住宅项目配建保障房比例不低于5%，300万以上城市不低于10%。15.答案：C解析：房地产抵押属于担保物权设定行为，不发生不动产权属转移，不属于房地产转让范畴。16.答案：C解析：房地产开发企业预售商品房必须依法取得商品房预售许可证，未取得预售许可证的项目不得发布广告、不得向买受人收取任何预订款性质费用。17.答案：B解析：根据《民法典》物权编及不动产登记相关规定，以不动产设定抵押的，抵押权自登记时设立，抵押合同未经登记不发生物权效力。18.答案：B解析：业主共同决定事项中，筹集和使用维修资金、重建改造建筑物的，应当经专有部分占总面积三分之二以上且总人数三分之二以上的业主同意。19.答案：A解析：我国城镇土地使用税税率划分标准为：大城市1.5元至30元，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。20.答案：B解析：房地产开发企业向买受人交付商品住宅时，必须同步交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，明确法定保修范围和使用注意事项。二、多项选择题1.答案：ABCD解析：依法不得抵押的房地产包括权属争议房地产、文物保护建筑、列入征收范围的房地产、公益类事业单位的公益设施用房、被查封扣押的房地产等，已取得预售许可的在建商品房可依法抵押。2.答案：ABC解析：房地产估价机构和注册房地产估价师开展估价业务必须遵循独立、客观、公正的法定基本原则。3.答案：ABC解析：我国当前住房保障体系核心类型为公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类。4.答案：ABCD解析：我国法定不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记八大类，不存在公证登记类型。5.答案：ABE解析：房地产交易环节涉及契税、印花税、个人所得税、增值税等税种，房产税、城镇土地使用税属于持有环节税种。6.答案：ABC解析：房地产中介服务包括房地产估价、房地产经纪、房地产咨询三类机构，房地产开发企业属于房地产开发经营主体，不属于中介机构。7.答案：ABCD解析：房地产项目竣工验收不需要完成全部商品房销售即可组织实施。8.答案：ABCE解析：城市更新行动严禁大拆大建、随意拆除老建筑、大规模搬迁居民、降低居民居住品质等行为，保留利用既有建筑是政策鼓励方向。9.答案：ABCD解析：弹性出让制度是针对工业等经营性用地的引导性政策，并非要求所有经营性用地必须全部采用弹性模式。10.答案：ABCD解析：抵押权属于担保物权，不属于用益物权范畴。11.答案：ABC