利辛房地产市场调研

利辛房地产市场调研PART1：市场研判利辛经济分析城市规划分析利辛楼市分析市场部分总结利辛经济发展分析利辛与阜阳、淮南及省会合肥联系紧密，随着合淮同城化和省会经济圈不断推进，未来发展潜力较大新的《泛长三角背景下的省会经济圈——合肥、六安、阜阳、淮南及亳州市发展报告》是中国省会经济圈蓝皮书系列的第二本研究成果，报告提出，“以合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈，在随着淮南、阜阳两市的积极融入，已形成“1＋4”格局；合淮同城化战略将加速利辛经济的快速发展利辛县，位于安徽省北部,2000年从阜阳划属安徽省亳州市.利辛县位于亳州市东南部，北邻涡阳，南连颍上、凤台，东靠蒙城，西接颍东区、太和县。处东经115°54′—116°31′，北维32°51′—33°27′之间。自然坡降很小，西北略高，东南略低。县辖26乡镇、668个村居民委员会，7182个村民小组，耕地11.70万公顷，全县总人口142万人(2006年)，其中农业人口占93.74%。利辛经济发展分析2005年以来，受益于粮食、药材行业的整体价格提升，利辛经济发展步伐加快，年均增幅超过6%。但整体规模依然较小2009年，利辛GDP总量为75.87亿，相比07年增幅达到11%，连续5年增幅超过6%，城市经济发展速度较快，亳州位居安徽17市靠后位置。但亳州城市规模较小，因此GDP总量较小，在安徽17市中仅排名第12位。序号城市生产总值（亿元）1合肥1664.842芜湖749.73安庆704.724马鞍山636.35阜阳541.306六安534.007宿州511.18蚌埠486.399巢湖479.3310淮南453.611宣城411.6012亳州404.2213淮北349.114铜陵325.3115黄山249.916池州192.4017滁州105.02

利辛经济发展分析经济总量虽然较小，人均生产总值也相对较低，但呈稳健增长趋势2009年，利辛人均GDP为5276元，折合美元计算则只有812美元大关，人均生产总值较低。亳州在安徽17市中排名第16，仅次于安庆、巢湖、宿州、六安之后。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长0-800US$启动人均GDP水平与房地产发展的关系序号城市人均生产总值（元）1马鞍山498262铜陵448703合肥344824芜湖325005淮南198096淮北170297黄山168678滁州167669宣城1635210池州1414711蚌埠1363212安庆1259613巢湖1163414宿州1068115六安876816亳州791817阜阳6475利辛经济发展分析

2009年，亳州政府财政收入为24.09亿元，相比08年增长8%09年财政收入序号城市收入（亿元）1合肥301.212芜湖123.853马鞍山110.184铜陵69.265安庆66.436蚌埠65.797淮南60.28滁州55.619阜阳50.810宣城4811巢湖44.812淮北42.413六安42.314宿州27.4415池州26.0516黄山25.7217亳州24.09利辛经济发展分析利辛城市化进程速度较快，据最新统计，2009年利辛城市化进程比例达到12%，目前正处于城市化进程加速阶段利辛人口城乡构成比例表年份人口总数非农人口非农比2005137.526.985.35%2006140.188.726.63%2007143.910.958.24%2008148.0512.769.43%2009154.215.611.26%

2009年，利辛城市化率为11.26%，正处于城市化进程的加速阶段，房地产市场孕育巨大商机。

2009年，利辛非农业人口达到138.4万，非农业人口占总人口比率超过11.26%。

时间初期阶段加速阶段成熟阶段

020406080100城镇人口占总人口比重（%）城市化进程曲线利辛52％全国42％利辛经济发展分析自2007年起，利辛城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩大，但房地产投资规模与市相比依然较低，未来发展空间较大序号城市房地产开发投资（亿元）1合肥565.472芜湖150.23马鞍山64.764安庆63.65黄山62.316宣城61.617阜阳56.678巢湖49.179滁州46.1410蚌埠40.5511六安38.8012淮南3713铜陵32.2514宿州31.0415池州30.9716淮北22.417亳州13.37利辛经济发展分析随着利辛房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，2009年达到人均21.6平方米。但仍低于全市平均水平，房地产市场孕育巨大商机随着利辛房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，2009年达到人均21.6平方米。但仍低于全市平均水平，房地产市场孕育巨大商机序号城市城镇居民人均住房面积（㎡）1黄山36.22亳州35.973六安35.594宣城29.695滁州29.16合肥25.87铜陵25.68巢湖25.499淮北25.210池州24.511亳州23.812芜湖18.7513马鞍山——14安庆——15淮南——16蚌埠——17宿州——利辛经济发展分析

伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较强的消费力及购买力序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山183302合肥155913铜陵151734芜湖149395巢湖130446淮南130037淮北128518池州128489黄山1280110亳州1275911蚌埠1270512安庆12418.913滁州1225514宿州1189915宣城11809.716六安1180717阜阳11727伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较强的消费力及购买力利辛经济发展分析居民储蓄水平增长较快，具备一定大宗消费能力，但消费需要引导，激发投资潜力利辛居民储蓄丰富，但消费相对保守，即期消费率常年维持在0.7左右的较低水平，消费力需要引导。时间城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）即期消费2003534543030.812004601045250.752005741855450.7520068598.961690.72200710660.38060.40.7620081200394970.7920091300393580.72利辛经济发展小结合淮同城化、省会经济圈为利辛经济的发展提供良好的外部发展契机；城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供市场基础；利辛城市最近5年受益于粮食和医药行业，发展速度十分迅猛，城市化进程接近全市平均水平，但房地产投资规模相比亳州其他县城，无论从投资总量，还是人均居住面积水平，均低于全市平均水平，刚性需求特征明显，房地产市场发展潜力大。利辛市政府财政收入水平有限，西北新区未来3年的投入，相当于利辛5年的财政收入总和，这为利辛新区的发展，隐藏了一定不确定因素。利辛经济分析城市规划分析利辛楼市分析市场部分总结城市规划分析

利辛主城区发展战略为“西进、北扩”，未来几年的发展与建设重点将是县城西北地区利辛市主城区制定“西进、北扩”的空间发展战略，勾画“两水环抱、三城互动”的空间形态；西部城区环境较好，线规划居住用地232.63公顷，分为3个居住片区，规划人口20万人，县中心区的发展主要是自身的强化和填空式的发展；北部新区规划居住用地690公顷，分为4个居住片区，规划人口30万人；城市规划分析

利辛县城区总规划（2009-2011年）西北新区功能定位：全市的行政办公中心、文教体育中心、交通物流中心、最佳人居区和高新技术产业区。县城朝西北方向发展是实施“优化城市功能结构”战略,改善县城人居环境，完善城市功能，实现产业升级的重要措施。

2009年-2011年计划开工建设项目8个，预计投资16亿元。其中路网及基础设施项目4个，社会公用事业项目2个，产业园区及其他社会投资项目3个，房地产及商业开发项目8个，每年供应商住用地700-1500亩，三年开工建设房地产项目大约100万平方米，年均开工33平方米。城市发展规划小结

城市未来发展方向：西进、北拓。县城新区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在此前提下，不排除政府为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。新区今年正式启动，包含本项目在内，新区几个大型住宅项目都要在今年开始销售，宣告了县城西北部新区房地产开发大幕的正式拉开。随着开发项目的逐渐增加项目将面临严峻的市场竞争，项目的开发思路必须快速启动，抢占市场先机。利辛经济分析城市规划分析利辛楼市分析市场部分总结利辛楼市分析2009年，利辛商品房销售量超过25730平方米指标08年1-12月累计09年1-12月累计比上年同期增长（%）一、房地产开发投资243793456841.79

#:住宅139812176356.66二、本年购置土地面积600900.850.13三、完成开发土地面积43069060.47（1）施工面积390427.19.5（2）新开工面积138125.4-8.8（3）竣工面积5147.8-5.5（4）房屋销售建筑面积175602573046.53

#:住宅112501945072.89（5）空置面积5200735041.35

#:住宅3100450045.16从目前数据分析可知，截止09年8月，商品房销售面积达到，25730平方米，同比增长46.53%，市场暂时处于无货可售的状态。但与此对应，目前利辛在施工面积达427亩，与08年相比增长9.5%。新锐水晶丽城、颐和家园、强力国际城、丽景名都、博澳华庭等项目，均在今年5月份有大量新货推出。

商品房供应在今年5月会猛然增大，后续市场销售存在一定压力09年9月，全市商品房新增供应364套，环比上升39%。供应增加明显，为全年供应最高月份。

09年9月，全市商品房成交290套，环比上升12.8%。与井喷式的供应相比，全市商品房新增供求比仅为1：0.9，供应远大于去化，市场存量陡然增大。利辛楼市分析近两个月，价格上涨势头趋于平缓，市场价格相对平稳利辛楼市分析利辛楼市分析项目名城区域09年6月价格2010年3月价格上涨幅度新锐水晶丽城城东2150250016.28%银杏花园城西220024009.09%丽景名都城北2300275019.57%和谐家园城西1968220011.79%博澳华庭城西1850250035.14%利辛楼市分析利辛在售项目分布情况：集中分布于县中心周围新锐水晶丽城

博澳华庭

颐和家园

强力国际城

仁和家园

银杏花园

丽景名都

新锐水晶丽城

和谐家园

利辛市目前的房地产分布，大致可以划分为五大板块，分别是：一中板块、中心城区板块、东部城区板块、南部板块、北部板块。目前，利辛市房地产市场发展正从市中心向外围扩散，呈现西进北扩之势，随着西北新区的建设，未来西北项目必将成为利辛房地产市场发展的另一热点区域。利辛楼市分析一中板块：人居环境较好，新盘云集，未来竞争严峻博澳华庭

强力国际城

银杏花园

产品特点：产品多为多层，花园洋房，少量小高层等低密度、舒适性产品；

销售特点：在售项目销售率很高，均在95%以上；

客源特点：项目处于红丝沟河与一中、三小片区，客源主要以教师、公务员及个体户为主；

供应特点：新盘未开盘，