民宿经营同意书

民宿经营同意书为明确房屋所有权人（以下简称“业主方”）、民宿运营主体（以下简称“运营方”）及利害关系业主就城镇住宅/商住房屋开展合法民宿经营活动的权利义务关系，保障各方合法权益，规范民宿经营行为，符合现行法律法规及监管要求，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国旅游法》《旅馆业治安管理办法》《旅游民宿基本要求与评价》（GB/T26352-2019）《XX省旅游民宿管理办法》等法律法规、行业标准的规定，各方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下，就民宿经营相关事宜达成如下同意条款，所有签字确认主体共同遵守：一、基本主体信息确认1.1业主方（房屋所有权人）：姓名/名称：________________，身份证号/统一社会信用代码：________________，联系电话：________________；共有权人（如有）：姓名/名称：________________，身份证号/统一社会信用代码：________________，联系电话：________________；房屋基本信息：房屋坐落于____省____市____区____街道____社区____小区____栋____单元____层____号，不动产权证号：________________，房屋性质：□城镇住宅□商业用房□商住两用，房屋总建筑面积：____平方米，其中用于民宿经营的住宿面积合计：____平方米，共设置客房____间，床位____张，依据《XX省旅游民宿管理办法》中“人均住宿面积不低于4平方米”的要求，本民宿核定最大日接待客位数为____人，经营过程中不得超员接待。1.2运营方（民宿经营主体）：姓名/名称：________________，身份证号/统一社会信用代码：________________，联系电话：________________，注册地址：________________；1.3本同意书项下民宿经营期限：自____年____月____日起至____年____月____日止，期限届满前30日，若各方均未提出书面终止意见，本同意书自动续期5年，续期内权利义务与本同意书一致。二、经营同意基本约定2.1业主方及所有房屋共有权人均一致同意：运营方利用本同意书第一条所列房屋开展合法民宿经营活动，本同意书作为办理民宿经营营业执照、治安备案、卫生许可、消防验收、等级评定等全部经营资质的法定证明文件，内容真实有效，不存在任何隐瞒、欺诈、权属纠纷。2.2运营方确认：已经现场查验房屋状况，知晓房屋性质、位置、面积、周边环境等全部信息，同意按照本同意书约定开展经营活动，承担全部经营责任。2.3利害关系业主同意确认：依据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”的规定，本民宿经营项目已经完成法定同意程序，具体同意情况如下：（1）本房屋位于住宅小区，本栋建筑内共计有利害关系业主____户，已经全部征得同意，同意签字见本同意书附件1；（2）本栋建筑以外本小区范围内共计有利害关系业主____户，已经征得____%以上业主同意，符合《XX省旅游民宿管理办法》中“住改营民宿需征得本小区半数以上利害关系业主同意”的要求，同意签字见本同意书附件2；（3）若本房屋为独栋住宅，不涉及其他利害关系业主，业主方确认本项目符合所在区域民宿发展规划及管控要求。2.4业主方同意运营方根据民宿经营需要对房屋进行装修改造，装修改造应当符合以下要求：（1）不得改动房屋建筑主体承重结构，不得拆除、改动外墙、原有防火分隔设施、消防疏散通道、给排水主管道、供电主线路、燃气主管道，不得改变房屋原有规划功能分区；（2）装修改造方案应当提前15日提交业主方审核，业主方收到方案后10日内未提出书面异议的，视为同意；（3）装修材料符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2017）要求，公众区域装修材料燃烧性能等级不低于A级，客房区域装修材料燃烧性能等级不低于B1级；（4）装修改造不得降低房屋原有消防安全标准，不得堵塞疏散通道、遮挡消防设施，新增隔断不得造成住宿面积人均不足4平方米的违规情况；（5）装修改造过程中产生的建筑垃圾由运营方负责清理清运，不得堆放在小区公共区域，清运费用由运营方承担。三、收益分配与费用承担3.1本民宿经营采用□固定租金模式□收益分成模式，具体约定如下：（1）固定租金模式：①本合同生效日起，首年每月租金标准为人民币____元（大写：____元整），租金每满12个月递增一次，递增幅度为上一年度月租金标准的3%，递增后租金标准自下一个年度首个支付周期起执行，该递增比例为行业通用标准，兼顾物价上涨与业主方收益合理性，双方均不得提出异议；②租金按季度支付，乙方应当在每个支付周期首月的5日前，将当期租金支付至业主方指定银行账户：开户行____，账号____，开户人____；运营方应当保留支付凭证，业主方收到租金后3个工作日内应当确认收款；③本合同生效后3个工作日内，运营方应当向业主方支付履约保证金，保证金金额为2个月租金，合计人民币____元（大写：____元整）；合同到期终止，运营方无违约行为、无未结清费用、无超出正常损耗的房屋损坏的，业主方应当在10个工作日内将保证金无息全额退还；若运营方存在违约行为、未结清费用或房屋损坏，业主方有权从保证金中扣除相应金额，不足部分运营方应当另行补足；④运营方提前解除合同的，保证金不予退还，若保证金不足以覆盖业主方损失的，运营方另行赔偿。（2）收益分成模式：①月度营业收入指运营方通过所有线上线下渠道获得的房费收入、额外服务收入（含早餐、接送、导游服务等）的总和，不包含代收代付的税费、平台服务费；②月度运营成本包括：OTA平台实际收取的佣金、按实际结算的保洁费、布草消毒费、经营期间产生的水电费、燃气费、物业费、网络费、客房一次性耗材费、日常设施维修费、保险费、法定经营税费，所有成本均按实际发生金额结算，运营方不得虚增成本；③月度可分配收益=月度营业收入-月度运营成本，业主方分得____%，运营方分得____%；若月度经营出现亏损，亏损由运营方全部承担，不得从保证金中扣除，不得要求业主方分担；④每月10日前，运营方应当向业主方提供完整的月度经营对账单，含平台交易后台截图、所有成本支出的票据复印件，业主方有权随时查阅运营方后台原始交易数据、财务票据，运营方不得隐瞒、伪造数据；业主方对对账单有异议的，应当在收到对账单3个工作日内提出，双方共同核对，若运营方拒绝核对或者经查实存在隐瞒收入的，每次按照隐瞒金额的3倍向业主方支付违约金，累计隐瞒超过2次的，业主方有权解除合同；⑤双方核对确认对账单后，运营方应当在每月15日前将业主方应得分成划转至业主方指定银行账户。3.2费用承担约定：（1）房屋产权相关税费（含房产税、土地使用税中产权方承担部分）由业主方承担；经营过程中产生的增值税、个人所得税、印花税等所有经营税费由运营方承担；（2）经营期间产生的水电费、燃气费、物业费、网络费、垃圾处理费、公共设施维修分摊费用均由运营方承担，运营方应当按时缴纳，逾期缴纳产生的滞纳金、违约金由运营方承担，逾期超过15日不缴纳的，业主方有权代为缴纳，费用从下期租金或分成中双倍扣除；（3）房屋日常维修保养费用、家具家电等设施设备的维修更换费用由运营方承担；房屋主体结构、地基基础、承重墙体、原有主管道主线路的维修费用由业主方承担，若因运营方使用不当、改造不当造成损坏的，维修费用由运营方承担；（4）办理民宿经营资质产生的所有工本费、手续费、检测费均由运营方承担。四、业主方的权利与义务4.1业主方权利：（1）按照本同意书第三条约定按时收取租金或收益分成，对运营方的经营数据、缴费情况、房屋状况进行监督；（2）每年有权对房屋进行不少于2次的安全状况检查，检查应当提前24小时通知运营方，避开已经预订的客人入住时段，运营方应当予以配合，不得无故拒绝；（3）若运营方存在违法违规经营、严重扰民、违反本同意书约定等行为，有权提出书面整改要求，要求运营方在15日内完成整改，逾期未整改的，有权解除本同意书，收回房屋，并追究运营方的违约责任；（4）若房屋所有权发生变动，有权依法转让房屋所有权，但应当提前90日书面通知运营方，运营方在同等条件下享有优先购买权；房屋转让后，买卖不破租赁，本同意书对新的所有权人继续有效，运营方有权继续经营至合同到期；（5）若运营方经营行为导致业主方被行政机关处罚、被利害关系业主起诉，业主方有权向运营方追偿所有损失，包括罚款、诉讼费、律师费、赔偿金等。4.2业主方义务：（1）保证房屋产权清晰，不存在抵押、查封、冻结、权属纠纷等影响正常经营的情况，所有共有权人均已签字同意本民宿经营项目，不存在未披露的共有权人；（2）配合运营方办理民宿经营所需的全部资质手续，及时提供不动产权证、身份证明、本同意书等所需材料，不得无故拖延、拒绝，因业主方不配合导致资质无法办理的，业主方应当赔偿运营方前期投入的装修、设备费用；（3）按照本同意书约定承担房屋主体结构的维修责任，接到运营方维修通知后10日内应当安排维修，逾期不维修的，运营方可以自行委托有资质的机构维修，费用由业主方承担，从下期应付租金或分成中扣除；（4）不得干涉运营方正常合法的经营活动，除约定的检查时间外，未经运营方同意不得擅自进入正在接待客人的民宿区域，不得泄露客人隐私，不得干扰客人正常入住；（5）每年业主方因自身亲友住宿需要使用房屋的，最多可以免费使用10天，使用应当提前7日通知运营方，避开已经预订的入住时段，超过10天的，按当日民宿对外挂牌价的5折扣除相应费用，从下期应付租金或分成中扣除。五、运营方的权利与义务5.1运营方权利：（1）在本同意书约定范围内，自主开展民宿经营活动，自主定价、自主对接线上线下销售渠道、自主招聘工作人员、自主开展营销推广活动，业主方不得干涉正常经营决策；（2）有权按照本同意书约定对房屋进行装修改造，添购经营所需的家具、家电、设备设施，可移动物品所有权归运营方所有，合同终止后可以自行搬离；（3）有权要求业主方配合办理资质手续、维修房屋主体结构，业主方不配合造成损失的，有权要求赔偿。5.2运营方义务：（1）合法合规经营：严格遵守国家、省、市关于民宿经营的各项规定，落实治安、卫生、消防、疫情防控、价格监管等各项要求，在经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明、卫生许可证、价格表、12315投诉电话等信息，接受监管部门和消费者的监督，不得哄抬物价、虚假宣传、欺客宰客；（2）落实治安管理责任：按照《旅馆业治安管理办法》要求，对所有入住客人落实“四实登记”（实名、实数、实情、实时），全部录入公安机关旅馆业治安管理信息系统，访客进入民宿公共区域或客房的也应当登记身份信息，所有登记信息留存不少于1年；设置专职治安责任人，定期参加公安机关组织的治安培训，发现可疑人员、违法犯罪活动及时向属地派出所报告，不得容留客人从事赌博、吸毒、卖淫嫖娼、传销等违法活动；（3）落实消防安全责任：运营方是民宿安全生产第一责任人，按照国家标准配备消防设施：每50平方米经营面积配备1具4kg手提式干粉灭火器，每层楼配备不少于2个应急手电筒、1幅清晰的逃生疏散示意图，所有楼层、客房出口设置符合国家标准的应急疏散标识，客房安装独立式烟感火灾探测报警器，4层及以上或建筑面积300平方米以上的民宿设置2个独立疏散出口，7层及以上民宿应当设置消防应急照明系统；运营方应当每月对消防设施进行一次巡检，记录巡检情况，每半年对灭火器、烟感报警器进行一次功能检测，每年度委托有资质的消防技术服务机构进行一次全面消防安全检测，留存检测报告不少于3年；保持疏散通道、安全出口畅通，不得堵塞、上锁，不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物；制定火灾、地震、意外伤害等突发事件应急预案，每年组织不少于1次应急演练，应急预案报属地社区、消防救援机构备案；（4）落实卫生防疫责任：客房布草、客用杯具、拖鞋实行“一客一换一消毒”，布草必须送至有资质的专业消毒机构消毒，不得自行未经消毒重复使用，所有消毒记录留存不少于3个月；公共区域、公共卫生间每天消毒不少于2次，客人退房后客房必须全面消杀；从业人员全部持有有效的健康证明，每年进行一次健康检查，患有传染性疾病的人员不得从事直接客服务工作；疫情防控期间严格落实属地防控要求，做好客人测温、扫码、登记，落实场所常态化消杀，发现涉疫异常情况第一时间上报社区和疾控部门，不得隐瞒；（5）维护邻里关系与公共利益：严格控制经营噪音，民宿入口、客房醒目位置张贴噪音管控提示，明确告知客人每日22:00至次日7:00不得在房屋内大声喧哗、组织聚会娱乐活动，不得扰民；不得占用小区公共楼道、绿地、道路、公共停车位等区域堆放民宿用品、停放运营车辆，不得改变小区公共设施用途；因经营活动产生的生活垃圾严格按照小区垃圾分类要求分类投放，不得随意丢弃，不得将餐厨垃圾倒入排水管道造成管道堵塞；不得允许客人在小区公共区域从事大声喧哗、乱扔垃圾等违反小区管理规约的活动；（6）保险与责任承担：运营方必须为民宿经营投保不低于100万元保额的公众责任险，投保不低于10万元保额的住宿旅客财产保险，投保覆盖所有员工的员工意外险，保险到期前10日及时续保，保险单复印件交业主方留存；经营过程中发生的任何安全事故、消费者投诉赔偿、行政罚款，均由运营方承担全部责任，因运营方责任造成业主方名誉损失、财产损失、被处罚的，运营方应当全额赔偿；因房屋主体结构质量问题造成的安全事故，由业主方承担相应责任；（7）房屋维护与交还：运营方应当合理使用房屋及设施设备，定期进行清洁养护，避免房屋出现超出正常使用范围的损坏，因运营方过错造成房屋结构、墙面、地面、设施损坏的，应当及时维修或按评估价格赔偿；合同终止后，运营方应当在15日内搬离所有可移动物品，将房屋恢复原状（业主方书面同意保留的装修除外）交还业主方，逾期不搬离的物品，视为运营方放弃所有权，业主方有权自行处置，产生的清理费用由运营方承担。六、违约责任6.1若业主方房屋存在权属纠纷、产权瑕疵，造成运营方无法正常经营的，业主方应当赔偿运营方全部损失，包括已投入的装修费、设备购置费、可得利益损失，可得利益损失按解除合同前6个月平均月利润的6倍计算。6.2若业主方擅自解除本同意书、提前收回房屋的，应当赔偿运营方装修残值损失，装修残值计算公式为：装修残值=装修总费用÷合同约定期限×剩余未履行期限，另外支付相当于3个月当期租金的违约金。6.3若运营方逾期支付租金或分成的，每逾期1日，按照应付未付金额的万分之五支付违约金，逾期超过30日的，业主方有权解除本同意书，收回房屋，运营方支付相当于2个月当期租金的违约金。6.4运营方超员接待的，每超出1人次，向业主方支付200元违约金，1年内累计超员接待超过3次的，业主方有权解除合同。6.5因运营方经营扰民，1年内累计收到3次及以上利害关系业主有效投诉（经社区或物业核实确认的投诉）的，业主方有权解除合同，运营方支付相当于2个月当期租金的违约金。6.6运营方擅自改变房屋主体结构、擅自转让民宿经营权给第三方、擅自超出约定范围使用房屋的，业主方有权要求15日内整改恢复，逾期不整改的，有权解除合同，运营方支付相当于3个月当期租金的违约金，造成房屋结构损坏的，另行按评估价格赔偿损失。6.7运营方违法违规经营被行政机关吊销经营资质、责令停业超过30日的，业主方有权解除合同，运营方支付相当于3个月当期租金的违约金，造成业主方损失的另行赔偿。6.8运营方隐瞒收入、虚增成本，累计超过2次的，业主方有权解除