老旧改造工程监理管控方法

老旧改造工程监理管控方法我干工程监理快十五年了，跑过不下三十个城镇老旧改造项目，最深的体会就是，这项民生工程的监理管控，和新建商品房开发完全不是一个路子。新建工地全封闭，图纸齐全、场地干净，按流程走就能推进，可老旧改造是在老百姓家门口干活，原始资料缺失、场地情况复杂、居民需求多元，随便哪一件没处理好，要么质量留隐患，要么引发居民矛盾，干到一半干不下去都是常有的事。我也吃过不少亏，慢慢摸出了一套适合老旧改造的监理管控方法，核心就是不能生搬硬套新建项目的逻辑，要从前期到交付全流程调整管控思路，既要守好质量安全的底线，也要兼顾老百姓的实际需求，才能把好事办好。接下来我就从全流程各个环节，详细说说具体的管控方法。1前期筹备阶段的监理预控管控很多人觉得监理就是盯着施工干活，前期准备用不着监理费心，可我干了这么多年总结出来，老旧改造八成的问题，都是前期准备没做到位留下的。预控做足了，后面能少出八成的麻烦，这是我踩过坑得来的经验。1.1原始场地现状的全覆盖摸排核查老旧小区大多建成二三十年以上，原来的设计图纸要么丢了，要么和实际对不上——好几次我遇到项目，原来的管线早就被历任物业、居民自己改得乱七八糟，图纸上根本标不出来。要是开工前不摸清楚，一挖下去不是断燃气就是断水管，不光停工整改，还得赔居民损失，闹得满城风雨。所以我现在要求项目监理组，开工前必须跟着施工单位一起，全小区摸排一遍，用管线探测仪逐段扫，还要找小区里的老住户、老物业聊，把哪些地方有暗沟、哪些地方埋了老自来水管、哪些楼地基旁边有原来违建的基础，全都记下来，每一个点都拍照片留底，最后整理成现状核查记录交给设计单位调整方案。别嫌这个活儿麻烦，我早年有个项目就是偷懒，没仔细摸，结果挖外墙基础的时候挖断了埋了二十多年的燃气支管，虽然没出大事，但停气大半天，整栋楼居民都闹到街道去，项目停了快十天才重新开工，太耽误事了。1.2施工方案与扰民防控方案的双重审核老旧改造的方案审核，不能只看技术方案合不合规范，必须把扰民防控、安全防护方案当成核心内容一起审。比如施工时间，方案里必须明确写清楚，避开居民午休、深夜和早中晚出行高峰，家里有考生、危重病人的特殊楼栋，还要单独调整施工时间；材料堆放，必须明确不能占消防通道、不能挡单元门，少量堆放在小区空地的，必须围好防护，不能影响居民正常走路；还有降噪降尘，必须明确要求，拆除作业必须带防尘罩，噪声大的活儿必须安排在白天允许的时间段，洒水车必须定时洒水，不能让居民天天吃灰。这些内容写得不清楚，或者达不到要求的，我绝不会签字通过方案，必须改到位再开工。1.3施工资源与人员资质的提前核查老旧改造大多项目体量不大，很多施工单位觉得随便找点工人就能干，经常派新手过来，特种作业人员证件过期或者不到位的情况特别多。所以开工前我一定会逐人核对，电工、焊工、起重工这些特种作业，必须证本人对得上，假证、过期的绝对不能进场；机械设备也要提前检查，切割设备、压实机械、登高设备有没有故障，安全保护装置齐不齐，不合格的必须换掉，别等开工了出安全事故。前期预控把这三件事做好，整个项目推进就顺了一半，当然，预控只是把好了第一道关，老旧改造监理管控的核心还是在施工过程，只有把每一个环节的质量都盯死，才能不给后续留隐患。2施工全过程的分领域精细化管控老旧改造涉及的分项工程很多，不同部位的管控重点不一样，得按不同领域针对性管控，不能一刀切。2.1管线改造工程的管控管线改造是老旧改造的核心内容，也是最容易出隐患的地方，我总结管控要抓两个重点：第一是管线排布的核查，新管线的走向、标高必须符合设计要求，还要和原来保留的旧管线留够安全距离，比如强电和弱电必须分开至少30厘米，给水管必须在冻土层以下，这个尺寸差一厘米我都要求调整，不能将就。第二是隐蔽前的试验必须旁站，给水管要做压力试验，排水管要做闭水试验，不做试验绝对不许埋回去。我就遇到过施工单位嫌麻烦，说赶工期想跳过试验直接隐蔽，我直接下了停工令，我说现在偷懒不试，半年后漏了，你挖开返工不仅耽误更多时间，还得挨老百姓骂，哪个划算？必须按流程来，试验合格我签字了才能隐蔽，这个底线不能松。2.2房屋本体改造工程的管控房屋本体改造包括外墙保温、屋面防水、门窗更换、楼道翻新这些，都是和居民家里直接相关的，每一步都不能含糊。拿外墙保温来说，我每次都会抽测保温板的厚度和容重，好多施工单位会偷换材料，把设计要求的5厘米厚换成4厘米，容重也不达标，用不了几年就开裂脱落，掉下来砸到人就是大事，所以每一批材料进场我都要量，还要取样送检，不合格的直接拉走，绝不能用到墙上。屋面防水做完，必须做满48小时的闭水试验，我还要上屋顶挨个查节点，落水口、烟囱根部、屋面和墙面交接的地方，这些都是最容易漏水的地方，没做加强层的必须返工。换窗户的时候，我会挨个查打胶，有没有漏打、有没有空隙，装完之后还会泼水试漏，不然冬天漏风夏天漏水，居民住得不舒服，改造就成了糟心工程。2.3公共区域改造工程的管控公共区域包括路面、停车位、加装电梯、健身设施这些，是全体居民共用的，质量必须过硬。比如路面改造，我最看重路基压实度，好多施工单位为了省成本，压实遍数不够，路基松松散散就铺混凝土，用不了两年就开裂起坑，所以我每次都会盯压实，不合格就重新压，达不到要求绝对不许铺面层。现在老旧小区加装电梯越来越多，这个管控要求更高，从基础浇筑到钢结构安装，再到幕墙封闭、电梯调试，每一步我都旁站，钢材的型号、厚度，焊接的质量，每一个点都查，原材料进场必须查合格证，还要复检，毕竟电梯是天天用的，出一点问题都是人命关天的大事，半点都不能马虎。把分部分项的质量控住只是做好了一半，老旧改造和新建工程最大的区别，就是从开工到交付全程都在居民区，协调工作做不好，质量再好也干不成，这一块的管控也得跟上。3民生属性下的多方协调与动态管控说句实在话，我现在干老旧改造，花在协调和动态管控上的精力，比盯质量还多，毕竟改造是改给老百姓住的，老百姓不满意，工程合格也不算做好。3.1建立常态化的居民沟通机制我要求每个项目监理组，每周必须拿出半天时间，在小区门口摆个接待点，居民有什么问题直接找我们提，不用绕弯子。比如有一次我管的项目，原来设计把垃圾分类点放在了3号楼单元门旁边，3号楼的居民找到我们说，夏天有味，出门也不方便，我们马上对接街道、设计和施工，调整到了小区角落闲置的空地上，很快就解决了，也没闹大矛盾。遇到居民有特殊需求，比如谁家有坐月子的产妇，或者有要考试的孩子，我们也会提前和施工队打招呼，给这栋楼调整施工时间，尽量不打扰人家。这些小事看起来不起眼，其实能拉近距离，居民觉得你尊重他，就会配合施工，不会动不动就堵工地。3.2安全文明施工的日常动态巡查安全文明施工不是开工前查一次就完了，必须天天转天天盯。我自己每天至少在小区绕三圈，看看今天挖的沟有没有围好围栏，警示灯亮不亮，会不会让晚上出门的老人摔倒；看看施工车辆出门有没有冲轮子，会不会带泥把小区道路弄脏；看看到了午休时间是不是真的停工了，有没有人偷偷干活扰民。有次我绕的时候发现，一段开挖的管线沟围栏被风吹倒了一块，当时离放学还有不到半小时，小区孩子多，我马上给施工队长打电话，要求他半小时内必须修好，修好之前派人在旁边看着，真出点事谁都担不起。3.3工程变更的人性化管控老旧改造过程中变更是常事，要么是实际情况和设计对不上，要么是居民有合理的新需求，监理不能死卡着流程不变通，也不能随便开口子乱改。比如原来设计楼道只刷白，好多居民说老人上下楼不方便，想要加扶手，只要预算允许，符合规范，我们就会帮忙对接走变更流程，尽快落实，毕竟改造就是为了方便居民。但要是不合理的要求，比如有人想把公共绿地改成自己家的私人停车位，那我们肯定不同意，也会耐心做好解释，公共区域不能随便占，道理讲清楚了，大多数居民也能理解。等到全部施工完成，也不能拍拍屁股就走，最后验收交付的闭环管控做好了，才能给整个项目画上圆满的句号。4验收与移交阶段的闭环管控4.1分阶段分层级组织验收老旧改造不能等到全部完工再一起验收，必须分阶段验收，隐蔽工程干一段验一段，合格了再干下一段，避免最后出问题全部挖开，既费钱又得罪居民。整体完工之后，先要求施工单位自己验，把所有问题改完了，监理再做预验收，预验收查出的问题全部整改到位，再组织正式验收，而且正式验收一定要邀请居民代表参加，让居民自己看，有问题当场提，我们当场落实整改，老百姓亲眼看到没问题，才会真的放心。4.2准确完整整理竣工资料很多老旧改造之前就是一笔糊涂账，改造完了必须给小区留下一套准确的资料，特别是管线的竣工图，哪条管在哪里，标高多少，都得标清楚，以后小区维修、再改造，也有依据。我会要求施工单位把竣工图和现场挨个核对，不对的就改，绝对不能把错的资料交出去，再犯之前糊涂账的老毛病。4.3质保期的跟进管控改造完工交付不是结束，质保期内我们也会定期过来巡查，要求施工单位留的质保联系人电话，必须贴在小区公示栏里，居民反映问题，我们会督促施工单位三天之内上门维修，不能拖。去年我管的一个项目，交付半年后有一段步道砖沉了，居民给我打了电话，我当天就联系了施工队，第三天就过来修好重铺了，居民都挺满意的。结语总的来说，老旧改造工程的监理管控，核心就是和新建项目不一样，不能只讲规范不讲人情，也不能只讲需求不讲