老旧墙体改造专项方案

老旧墙体改造专项方案我干城镇老旧小区改造工程快十年了，跑过我们辖区几十个建成二三十年的老生活区，最让我挂心也最关乎住户安危的就是老旧墙体问题——外墙动不动掉块墙皮，下雨天漏得家里接盆接碗，一楼住户墙根常年长霉掉灰，公共楼道黑得看不清台阶，这些问题看着都是小事，攒起来就是住户心里的大石头。结合之前做过的十几个改造项目的实际经验，我整理出这套可落地的老旧墙体改造专项方案，全是实打实摸出来的经验，没有花架子。1项目背景与改造总体目标1.1项目背景本次计划改造的老旧墙体，全部来自建成超过二十年的老旧住宅小区及沿街老旧商用建筑，这类建筑当年的施工标准低、材料质量差，经过几十年的风吹日晒雨淋，墙体问题已经集中爆发。我去年带队排查的时候，就碰到过一个老小区，一块半平米大的空鼓墙皮从四楼掉下来，正好砸在楼下停的电动车上，车壳砸得稀碎，幸好当时没人在旁边，现在想起来都后怕。还有不少一楼住户，家里墙根返碱返潮，整面墙长霉，被子靠着墙都能潮得起霉斑，找了好多工人修，治标不治本，过半年又坏了。公共区域的墙体更不用说，楼道里墙皮掉得一块一块，被油烟熏得发黑，孩子跑着摔了蹭一身灰，整个小区看着都没精神。正是因为这些实实在在的问题，我们才专门做这个老旧墙体专项改造，不是随便刷层漆应付检查，要从根上解决问题。1.2改造总体目标我们定的目标一共三层，第一层是安全优先，彻底排查消除所有墙体空鼓、开裂、脱落的安全隐患，保证再也不会发生墙皮掉落伤人的事，让住户住得安心；第二层是解决实际居住问题，根治墙体返潮、返碱、漏水、保温差的老毛病，提升居住舒适度，让老房子也能冬暖夏凉，干净整洁；第三层是以人为本，不搞一刀切的统一改造，尊重住户的个性化需求，能帮住户解决的实际问题尽量解决，不做面子工程，要做民心工程。2改造前排查与风险评估摸不清问题就改不好墙，我们每次开工前，都会用至少一周的时间做全覆盖排查，绝对不偷懒省事。2.1全覆盖拉网式排查我们一般分两个组干活，外墙组一组人，用无人机先拍整个楼的全景，把明显开裂、掉皮的位置标出来，再安排有资质的高空作业工人，系着安全绳一块一块用空鼓锤敲，听声音判断哪里有空鼓，多大面积，都清清楚楚标在墙体图上，连窗户边框和空调机位旁边不起眼的小空鼓都不会漏。内墙和公共区域组，挨家挨户敲门入户，跟住户拉家常一样问情况，亲手摸一摸返潮的墙面，记下来每家的具体问题，公共楼道从一楼到顶楼，每一面墙都检查，哪里渗水、哪里发黑、哪里掉皮，全部登记造册。我印象最深的一次，有个独居的老奶奶拉着我看她厨房的墙，整面墙皮都掉光了，露着里面的砖，她说自己不敢找人修，怕被坑，就这么凑住了好几年，我当时就把这个问题标成了最高优先级，说改造的时候第一个给她修。2.2问题分类分级梳理排查完之后，我们会把所有问题按位置和风险程度分类，首先分成外墙问题和内墙问题两大类，外墙问题包括空鼓脱落、结构性开裂、保温层失效、饰面老化脱落四种，内墙问题包括返潮返碱、结构性开裂、饰面起鼓掉皮、渗水四种。分完类之后再分风险等级，红色等级是紧急风险，比如外墙空鼓面积超过0.5平米，距离地面不到20米，随时可能掉下来，还有结构性开裂宽度超过1厘米，这些必须先整改；黄色等级是一般风险，比如只是饰面掉皮，基层没问题，没有即时安全隐患，改造的时候一起处理就行；蓝色等级是美观问题，只是墙面发黑，没有安全和功能问题，按需处理就行。这样分完，我们就能把钱用在刀刃上，先解决最危险最着急的问题，不会乱了节奏。2.3改造方案预沟通风险等级定完之后，我们会把排查出来的问题和初步的改造思路贴在小区公告栏，还会组织住户开座谈会，一家一户征求意见，哪里要改，改成什么样，用什么材料，都听住户的，不会我们说什么就是什么。比如原来外墙有瓷砖，有的住户说瓷砖看着结实不想铲，我们就把空鼓的地方铲掉重新补，剩下的清洁补缝就行，不用全部砸掉，既省钱又减少扰民，大家都开心。3分区分类改造施工方案排查完问题，沟通完需求，接下来就是具体的施工，我们按位置分三个部分施工，每个部分都有明确的施工要求，不偷工减料。3.1外墙老旧墙体改造外墙是安全风险最高的地方，每一步都不能马虎。3.1.1基层基础处理首先就是把所有标记出来的空鼓、失效的抹灰层和饰面全部铲掉，一直铲到原来的结构墙体层，我跟工人反复说，哪怕看着这块好像还结实，只要敲着有空鼓声就必须铲，不然你刷完漆过两年又掉，白花钱，对不起住户。铲完之后把基层的浮灰、碎渣全部清理干净，有裂缝的，小裂缝用抗裂砂浆填实，裂缝宽度超过5毫米的，必须加挂钢丝网片之后再抹砂浆，防止以后再次开裂。基层坑洼不平的，用找平砂浆整体刮平，保证整个基层结实平整，不然后面做什么都白搭。3.1.2保温层翻新施工原来的老楼大多没有外保温，或者原来的保温层已经酥了失效了，这次改造只要保温不符合要求的，全部重新做。我们用的都是符合国标的阻燃挤塑板，粘贴之后每平方至少打6个锚固钉固定，防止保温板掉下来，然后整体挂抗裂玻璃网格布，再抹一层抗裂砂浆，把保温层牢牢封在里面。这样做完之后，冬天室内温度能升个两三度，夏天能降个一两度，住户真的能摸到实实在在的变化，之前改造完的小区，好多住户说今年空调电费省了不少，这就是改到点子上了。3.1.3饰面施工保温和基层都做完之后，先刷一层界面剂增强附着力，然后刷耐水抗污的外墙乳胶漆，颜色都是提前让住户投票选的，我们不强行定色，大多选偏浅的耐脏颜色，跟小区整体环境也协调。原来外墙是瓷砖，而且大部分瓷砖都结实没有空鼓的，我们就给整体做清洁，把脱落的缝补好，不用全部铲掉，省下来的钱还能给住户多做点其他项目，一举两得。3.2室内公共区域墙体改造公共区域是大家天天走的地方，改好了大家都受益。3.2.1基层问题处理一楼二楼的公共墙大多靠近地面，容易返潮返碱，我们首先把所有返碱的墙皮全部铲掉，一直铲到干燥的基层，然后刷两遍抗碱封闭底漆，再做一层地面以上一米高的防水，堵住地下水往上返的路，要是有渗水的，我们先找渗水点，比如空调孔没封、外墙裂缝漏雨，先把渗水点堵好，再做基层处理，从根上解决问题，不会刷完漆过半年又返碱。3.2.2饰面翻新基层处理完之后，我们刷耐擦洗的环保内墙乳胶漆，颜色都选浅米白，本来老小区楼道采光就不好，浅颜色显得亮堂，空间也大，而且脏了一擦就掉，方便清洁。原来楼道里的小广告，我们全部清理干净，基层补平再刷漆，改造完好多住户说，现在进楼道看着都舒服，感觉整个小区都变新了。3.3住户室内老旧墙体个性化改造好多老小区的住户，尤其是独居老人和低收入家庭，自己家里墙体坏了想修没钱也没精力，我们趁着统一改造的机会，给大家提供低成本的个性化改造，全部自愿参加，绝不强买强卖。基础的问题处理我们免费，比如你家墙面返碱，我们免费帮你铲墙皮、刷抗碱底漆，要是你只需要刷个白墙，我们只收材料成本费，比你自己找工人便宜一半还多，要是你想改个颜色或者贴壁纸，我们也可以帮你做，只收材料钱，不收服务费，施工完还帮你把垃圾全部清走，不用你动手。上次那个独居老奶奶，我们免费给她把厨房整面墙修好刷白，她拉着我们的手非要塞给我们自己种的苹果，说住了几十年第一次这么干净，我那时候真的觉得，我们干这个活真的有意义。4施工进度与现场管控改造的时候住户都还在正常居住，所以我们一定要尽量减少扰民，保证安全。4.1错峰分区域施工安排我们一般把一个小区分成两到三个区域，先做风险最高的区域，改完一片再改下一片，不会整个小区同时开工，弄得到处都是灰尘噪音。施工时间严格按规定来，工作日早上八点到十二点，下午两点到六点，周末和节假日不做敲墙、铲墙这种噪音大的活，只做刷漆、清运这种低噪音的活。要是住户家里有考生、病人或者孕妇，有特殊需求，我们直接调整他家周边的施工时间，绝对满足大家的要求，不会让改造影响大家正常生活。4.2现场安全管控外墙高空施工，所有工人都必须有资质，上岗必须系安全绳，每天开工前我们都要检查安全绳有没有磨损，脚手架搭完必须验收合格才能上人。施工区域下面拉好警戒线，放好警示牌，有专人盯着，不让无关人员进去，每天施工完把掉在地上的碎砖墙皮全部清走，不会留着过夜，防止掉东西伤人。内墙施工的时候，电线全部按规范拉，每天收工都断电，绝对不允许乱拉电线，防止出安全事故。4.3文明施工管控施工产生的垃圾我们每天装袋，当天全部清运走，不会堆在楼道或者小区路上好几天，扬尘大的时候我们随时喷水降尘，刷漆的时候提前一天通知住户关窗户，我们用的都是符合环保标准的漆，通风一天就没味了，要是家里有过敏的住户，我们就等住户出门的时候再施工，绝对不给大家添不必要的麻烦。5质量验收与后期维保改造完不是就完事了，质量要过关，以后出问题也要有人管。5.1分阶段验收我们不是等全部做完再验收，每做完一道工序就验收一次，基层铲完检查有没有漏铲的空鼓，平不平，保温做完检查保温板牢不牢，锚固钉数量够不够，饰面做完检查有没有开裂掉皮，颜色匀不匀，每一步合格了才能做下一步。而且每次验收都邀请住户代表参加，有啥问题当场提，我们当场改，绝对不糊弄人。5.2长期维保机制改造全部完成验收合格之后，我们给整个工程留五年的质保，五年之内只要是非人为原因出现的开裂、掉皮、空鼓，我们全部免费上门维修，五年之后要是出问题，我们也只收材料成本费，上门维修。我们还会在每个小区的公告栏贴好联系人电话，住户有问题打个电话，我们三天之内肯定上门，绝对不会找不到人。方案总结总的来说，这套老旧墙体改造专项方