2026年河南工勤考试题库房管员练习题及答案

2026年河南工勤考试题库[房管员]练习题及答案一、单项选择题（每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，（）。A.不发生效力，但法律另有规定的除外B.不发生效力，且法律无例外规定C.效力待定D.可以对抗善意第三人答案：A2.物业管理活动中，业主大会或者业主委员会的决定，对（）具有法律约束力。A.全体业主B.投赞成票的业主C.物业服务企业D.建设单位答案：A3.住宅专项维修资金属于（）所有。A.物业服务企业B.业主大会C.业主委员会D.全体业主答案：D4.房屋租赁合同约定的租赁期限不得超过（）年。A.10B.15C.20D.30答案：C5.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：B6.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效。A.5B.10C.15D.30答案：C7.下列不属于房屋基本状况的是（）。A.房屋坐落B.建筑面积C.房屋用途D.房屋市场价值答案：D8.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.物业服务企业B.有利害关系的业主C.业主委员会D.社区居民委员会答案：B9.物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过（）列支。A.物业服务费B.专项维修资金C.公共收益D.业主另行筹集答案：B10.房地产抵押合同自（）生效。A.抵押登记完成时B.合同签订时C.主合同生效时D.抵押物交付时答案：B二、多项选择题（每题2分，多选、少选、错选均不得分）1.下列属于房屋所有权登记类型的有（）。A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记答案：ABCD2.物业服务收费可以采取（）等形式。A.包干制B.酬金制C.政府指导价D.市场调节价答案：AB3.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议B.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议C.参加业主大会会议，行使投票权D.选举业主委员会成员，并享有被选举权答案：ABCD4.房屋租赁当事人应当在租赁合同中约定房屋的（）。A.租赁用途B.租赁期限C.修缮责任D.租金及交付方式答案：ABCD5.下列属于住宅专项维修资金使用范围的有（）。A.住宅共用部位（如屋顶、外墙、楼梯间）的维修、更新和改造B.电梯、消防设施等共用设施设备的维修、更新和改造C.业主自用部位水管破裂的维修D.因人为损坏小区绿化的赔偿答案：AB6.房屋安全鉴定中，根据房屋完损状况，鉴定等级可分为（）。A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房和危险房答案：ABCD7.房地产转让的方式包括（）。A.买卖B.赠与C.互换D.以房地产作价入股答案：ABCD8.业主大会会议可以采用（）的形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.线上投票D.电话通知答案：AB9.下列行为中，属于违反物业管理相关法规的行为有（）。A.擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地B.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途C.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营D.按时缴纳物业服务费用答案：ABC10.房屋登记机构应当履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对申请登记的不动产进行实地查看答案：ABCD三、判断题（每题1分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准。（）答案：×2.业主可以委托代理人参加业主大会会议。（）答案：√3.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）答案：√4.房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对新的房屋所有权人不再具有约束力。（）答案：×5.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，其使用由物业服务企业提出方案即可执行。（）答案：×6.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。（）答案：√7.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。（）答案：√8.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。（）答案：√9.前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动失效。（）答案：×10.房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。（）答案：√四、填空题（每空1分）1.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、______规定。答案：行政法规2.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数______的业主参加。答案：过半数3.房屋租赁合同订立后______日内，当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。答案：304.住宅专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、______、政府监督的原则。答案：所有权人决策5.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、______的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估。答案：公开6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向______收取有关费用。答案：最终用户7.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和______的权利一并转让。答案：共同管理8.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为______时发生效力。答案：成就9.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的______责任。答案：法律10.房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请______。答案：换发五、简答题（每题5分）1.简述业主委员会的主要职责。答案：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。2.申请房屋所有权转移登记，应当提交哪些材料？答案：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。3.什么是“买卖不破租赁”原则？其法律依据是什么？答案：“买卖不破租赁”原则是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动的，不影响原租赁合同的效力，新的所有权人须继续履行原租赁合同。其法律依据是《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。4.简述住宅专项维修资金使用的决策程序。答案：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；（五）建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。划转业主大会管理后，使用程序由业主大会决定，但需符合相关法规要求。5.房屋租赁合同中，出租人有哪些主要义务？答案：出租人的主要义务包括：（一）按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；（二）除当事人另有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务；（三）保证租赁物在租赁期间不被第三人主张权利（即权利瑕疵担保责任）；（四）法律规定的其他义务，如房屋出租人应当遵守治安、消防等法律法规，对出租房屋的安全负责。六、案例分析题（每题10分）案例一：某小区业主李某，未经任何审批，擅自将其位于一楼的住宅房屋的承重墙拆除，改造成商铺门面，用于经营便利店。楼上邻居王某发现后，认为李某的行为严重影响了整栋楼的安全，多次沟通无效后，向物业服务企业和相关部门投诉。经房屋安全鉴定机构鉴定，该拆除行为确已对房屋主体结构安全造成隐患。问题：1.李某的行为违反了哪些法律法规的规定？2.针对李某的行为，相关主体（如物业服务企业、其他业主、行政主管部门）可以采取哪些措施？答案：1.李某的行为主要违反了以下法律法规：（1）违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（2）违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。（3）可能违反了当地关于房屋安全使用和物业管理的地方性法规。2.相关主体可以采取的措施：（1）物业服务企业：应当根据《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，在发现李某的违法行为时及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。（2）其他业主（如王某）：有权要求李某停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。可以向物业服务企业投诉，也可以直接向有关行政主管部门（如住房和城乡建设部门、城市管理综合执法部门）举报，或依法向人民法院提起诉讼。（3）行政主管部门：接到报告或举报后，应依法进行调查核实。经查证属实，应责令李某限期改正、恢复原状，并可依据相关法规处以罚款。若造成损失的，李某应依法承担赔偿责任。案例二：某房地产开发公司（甲方）与购房人张某（乙方）签订《商品房预售合同》，约定甲方应于2025年6月30日前交付房屋，并在交付后360日内为乙方办理不动产权属证书。合同签订后，张某依约支付了全部购房款。甲方于2025年6月28日交付了房屋，但直至2026年7月1日，仍未为张某办妥不动产权证书。张某多次催促无果。问题：1.房地产开发公司逾期办理不动产权证书的行为是否构成违约？为什么？2.张某可以依据合同主张哪些权利？答案：1.构成违约。因为《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同中明确约定了甲方（房地产开发公司）为乙方（张某）办理不动产权属证书的期限为“交付后360日内”。甲方于2025年6月28日交付房屋，则应在2026年6月22日前（含当日）办妥证书。截至2026年7月1日仍未办妥，已明显超过合同约定的期限，属于未按合同约定履行义务，构成违约。2.张某可以依据合同和相关法律主张以下权利：（1）要求房地产开发公司继续履行合同，即立即为其办理不动产权属证书。（2）要求房地产开发公司承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，由于出卖人（房地产开发公司）的原因，买受人（张某）在合同约定期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（3）如果合同中有关于解除权的约定，且逾期办证时间达到了合同约定的解除条件，张某可以行使合同解除权，要求退房并赔偿损失。七、实务应用题（每题10分）1.计算题：某住宅小区一栋楼，共有业主80人，专有部分总建筑面积为10000平方米。现需使用专项维修资金对楼顶防水层进行大修。工程预算总额为20万元。根据规定，需要使用专项维修资金，应当由专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。问题：（1）在面积和人数上，至少需要多少业主同意，该使用方案才能通过？（2）假设该楼顶防水层大修属于紧急情况，可以适用应急维修程序。请简述应急维修使用专项维修资金的主要流程。答案：（1）面积要求：相关建筑物总面积为10000平方米，三分之二为10000*2/3≈6666.67平方米。因此，需要同意的业主专有部分面积之和至少达到6666.67平方米。人数要求：总业主人数为80人，三分之二为80*2/3≈53.33人。因此，至少需要54位业主同意。（2）应急维修使用专项维修资金的主要流程（以常见规定为例）：①发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况（如屋顶防水严重损坏导致严重漏水、电梯故障危及安全等）。②由物业服务企业或相关业主立即采取应急防范措施，同时向业主委员会和物业所在地的区、县房屋行政管理部门报告。③经区、县房屋行政管理部门核查属实后，出具书面确认意见。④物业服务企业或相关业主持确认意见、维修工程预算书等材料，向专户管理银行提出资金使用申请。⑤专户管理银行依据书面确认意见和申请材料，预先拨付维修费用。⑥工程竣工后，组织验收并公示维修费用使用情况。2.综合题：你是一名房管员，接到某老旧小区多位业主联名反映，该小区3号楼外墙瓷砖存在大面积空鼓、脱落风险，严重威胁行人安全。该小区已成立业主委员会，并已划转专项维修资金。经初步了解，该楼共有业主60户，建筑面积6000平方米。业主委员会曾就外墙维修事宜征求意见，但部分低楼层业主认为脱落风险主要影响高层区域，且自己家外墙完好，不愿动用自己缴纳的维修资金。问题：（1）作为房管员，你应如何向业主解释专项维修资金“专款专用”和“共同共有”的性质？（2）针对部分业主的异议，你认为业主委员会应如何依法推进维修资金的使用程序？（3）除了使用专项维修资金，还有哪些可能的解决途径或资金来源？答案：（1）应向业主解释：①专款专用：住宅专项维修资金是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新