知名地产产品标准化示范区建设标准

矗方兴地产 6 73选址与规划 8 10物业服务标准 11重点质量问题控制 42示范区建设指南 34方兴地产以“释放城市未来生命力”为产品理念，选择高端定位，专注发展具有独特艺术品位，追求人、建筑与自然和谐共荣的城市地标。示范区建设目标秉承这一理念，立足高品位锻造产品质量，细节把握营造打动人的购房体验，小规模实践推动项目整体快速建设，项目系列开盘展示不断提升方兴高端品牌。示范区是销售的主战场，对项目的销售有极强的带动作用，因而示范区建设的时间点、品质内涵、氛围实力营造等都关系到项目利润创收，因而具有举足轻重的战略意义。作为房地产项目最重要的形象表达窗口，示范区也是方兴地产展示产品特色、展现企业文化和实力、构筑方兴品牌的重要手段。5第一部分示范区建设要点61.0.1为规范方兴地产开发项目的示范区建设，提高示范区建设水平，促进项目的销售，缩短建设周期，控制建设成本，展示企业形象和品牌，提高综合效益，制定本建设标准。1.0.2示范区建设应根据项目的物业类型、特点、用地、定位等，因地制宜建设。1.0.3示范区建设应贯彻国家节能、节地、节水、节材及保护环境等政策，体现绿色建筑的理念。1.0.4本建设标准适用于方兴地产及下属公司的示范区建设(包括售楼处、样板间、环境景观、路由等)。1.0.5示范区建设除执行本建设标准，尚应符合国家相关标准、规范及方兴地产其他制度和标准的要求。1.0.6本建设标准自颁布之日起实行。7为项目营销、宣传及展示企业品牌，而建造的包括体现项目特点的对外展示和体验的空间，以及进行营销活动的场所。示范区包括售楼处(含后勤办公)、样板房、及室外环境景观、路由等。示范区分为项目现场的实景示范区和临时示范区。实景示范区将来作为项目建成后整体环境的一部分；临时示范区为在项目现场或他处临时搭建，项目建成后部分或全部拆除。为项目营销、宣传及展示企业品牌而建造的建筑，包括体现项目特点的对外展示和体验空间及进行营销活动的场所、营销人员办公空间等的建筑。售楼处一般分为永久建筑中的售楼处(如设在会所等)和临时售楼处。2.0.3样板房按项目的某个单元或户型的实际尺寸建设的包括精装修和家具及配饰等的样板建筑。样板房分为项目现场的实景样板房或临2.0.4路由为项目营销、宣传及展示企业品牌而建造的引入外部道路，及连接示范区各个功能空间而建造的内部道路形成完整的通路。可有效引导客户行进路线，加强视觉冲击及品牌印象。选址与规划8示范区的规划必须以最有利于促成客户成交为标准，同时在成本与产出之间做最佳平衡。示范区的规划必须能突出产品的价值特点，符合产品的定位和品质，有利于赢得客户的认同。应当以必要的功能为主体，结合项目特色进行适当的优化包装，突出特色。在综合考虑总体规划的基础上，示范区的规划应结合项目特征及营销的主题，聚合高端元素，重点优化下面四方面的设计，在限定区域内为客户营造高品质生活预期。1.凸显楼盘对资源(地段、环境)的占有优势；选址与规划93.0.3示范区的选址原则1.从城市区位看，示范区应选择城市区位较好且交通便利、道路景观好的一侧布置，以利于楼盘形象的提升。2.从用地范围看，示范区应临近主要城市道路布置，便于先期宣传和展示楼盘风格。商业楼盘的售楼处应考虑临街有展示面。3.从景观资源看，示范区应充分展示周边景观(如：风景名胜等)给项目带来的潜在价值，通过视线通廊等手法形成借景。对示范区周边已有水岸、湿地、绿化代建区、周边成熟社区等宜纳入总体规划设计加以利用，扩大示范区的影响力。4.从开发流程看，示范区的位置应满足分期开发的总体规划，不影响其他单体的建设，并适当考虑服务半径，预留后续多期样板房的参观路线。1.主入口应设置在交通便利、道路景观好的路段。不宜位于单行道上，避免反向车辆无法直接到达。距离公交站、过街桥、地铁站等主要交通站点宜30米以上，方便出租车停靠。1)合理规划展示绿化带，道路沿途必须设置路牌广告、交通指示牌用以指引售楼处位置。在项目围墙或围挡上应设置宣传广告，内容由公司推广部门提供。2)针对主入口项目规划红线外不利因素，如：市政道路绿化现状不佳，相邻建筑管理不利或施工干扰等制定出良好的改善措施，如艺术矮墙、围挡、广告、绿植、林荫道、人行道改造等。选址与规划4.示范区主入口应具有强烈的导向性，形成引导空间序列：绿化-项目Logo-项目大门-入口对景等。1.住宅项目规划1)示范区的规划需以将项目理念直接传递给客户为原则，同时需要创造富有吸引力的购买流线和舒适环境。注意营造售楼处、2)示范区规划应由建筑师统一设计。根据项目的产品定位和核心理念规划好各功能区的主题，依据主题营造出相应的区域氛围。3)场地内的流线设计应按照距离、时间适度，沿途景观节点丰富，往返经过售楼处的原则。重点把握节点设计，需逻辑清晰，重点突出。1)为了有效地进行成本和品质控制，示范区的总用地面积不应超过20000m²。2)示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼处距离不宜超过100m;样板房与售楼处距离不宜超过100m,否则应选址与规划3)示范区内宜预留室外举办活动的场地。城市住宅项目，场地大小按最多容纳500人考虑；别墅项目，场地大小按最多容纳200人考虑。活动时通常需要搭建临时座位。4)示范区内应预留停车位，城市住宅项目3.0.6售楼处的规划1.售楼处宜建设永久性建筑。应优先考虑选择满足3.0.3原则的会所、小型商铺等体量适中建筑作为售楼处，设计中应充分考2.由于位置、体量、建设时间等不能满足销售需要的可以建设临时售楼处。为节省投资，临时售楼处规模不宜过大，宜选用建4售楼处应该结合室外功能区，统一规划设计。6临时售楼处服务期限小于2年，建议建筑面积小于800m²。选址与规划如考虑样板房在临时售楼处内设置，需根据样板房的面积要求，在上述面积基础上适当增加，以满足使用要求。7控制因售楼处和样板间的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期。3.0.5样板房的规划1一般情况下宜建设实体样板房，如果由于工期影响，不能满足销售条件的话，可以在售楼处内或邻近区域建设临时样板房。2实体样板房经过通盘考虑，比较通道、流线、工期等因素后，优选地形和位置条件相对较好、景观、视野效果相对较好的栋号作为样板房，并保证与周边建筑无对视、无视线遮挡。3.首先考虑代表户型如：主力户型，重点户型；其次考虑创新户型，缺陷户型。户型应能突出项目卖点并促进项目营销。4.项目一般需要做不同风格精装修样板房2-3套，宜做一间工法样板房(或样板区)。5.若在高层内设样板房，则宜选楼层为3层或4层。并结合永久电梯设置临时看房电梯，电梯厅和轿厢的装修标准同交房标准。4售楼处提供良好的销售环境，通过各种销售道具的使用，为客户快速建立信息框架，使客户快速了解楼盘各类信息，感受楼盘价值。营造超越其所购买楼盘价值的氛围，让客户在其中感受到楼盘风格、价值定位、客户群体特征，体验未来生活环境、能够享受的增值服务等。通过展示项目楼盘形象、展示公司形象、展示企业品牌以及氛围的营造，提升客户其对所购买物业的资产、物业的期望值，满足其对未来生活的想象，产生物超所值的感觉。4.3建筑设计3.实体售楼处应考虑好远期转换；临时售楼处无法进行成本回收，宜按照面积下线控制临时售楼处建设。4.3.2功能设置4.3.2功能设置后勤入口后勤入口监控室外功能区营销办公室样板房工具间4.3.3功能分区：2)接待区应设置柜台，柜台视线应可达售楼处入口，方便销售人员可及时接待入门客人。3)宜设置简单楼盘资料陈列和短暂休息等候的沙发。2.沙盘区2)售楼处梁下净高：主厅面积为200m以下，吊顶高度≥403)宜有通高主造型墙面，宜设置与中庭连通的共享空3.洽谈区3)洽谈座位宜形成半私密空间。4.销售道具：主要销售道具：1)区域沙盘，可占用墙面或落地摆放2)项目沙盘，沙盘两侧应预留电源3)分体模型4)工艺工法、材料、新技术展示其他：1)销售许可证2)房源及销售情况公示3)效果图或意向宣传资料4)多媒体宣传片/多媒体播放厅参考面积(m²)功能开放功能区前台接待区●沙盘区区域沙盘讲解区●销售现场初步讲解空间，客户将在此直观了解区域未来发展前景项目沙盘讲解区销售现场的核心空间，客户将在此，在销售人员的讲解下，直观、细致的认知项目开放洽谈区初步洽谈区●销售人员在此区域与客户进行细节的洽谈，给客户做置业计划，回答客户的一些置疑等深入洽谈区销控区公示材料展区●项目销售情况展示/证件公示，配置电脑，对房源进行确认、下定。工法材料展示区●项目工法/材料展示(可置于沙盘区)视听室●可与接待区或沙盘区合并●VIP贵宾室2间，内设视听系统，体现高端项目专属私密服务的高贵品质，同时可满足对私密性要求较高的客户需求；同时兼顾：危机处理、签约。针对网签项目，配备电脑、打印机。财务室●位置相对安全、可设置收银台前室服务水吧●1台冰箱，2台咖啡机，围合式操作台，安装水槽及龙头儿童活动区●设置陪护人员，让带儿童到访的客户能够不受干扰的了解项客户活动区●结合客户营销活动、品牌发布会等做为展场按揭银行●按3家银行预留，可为开敞空间卫生间男卫●2个厕位，2个小便斗女卫●3个厕位参考面积(m)功能办公区营销总监办公室●营销经理办公室经理●副经理●营销人员办公室●策划、客服人员8人，含资料柜营销会议室大会议室●满足全体营销人员参加会议小会议室●满足小范围会议营销储藏室●储藏销售道具等营销档案室●存放合同、客户资料等档案营销更衣室●销售人员办公室销售人员●20人，含资料柜、更衣柜案场经理●独立隔间卫生间办公男卫●2个厕位，2个小便斗办公女卫●3个厕位监控室●物业经理办公室●物业办公室●6人，含资料柜物业更衣室0物业储藏间0保安室●保安轮班休息区域保洁室●含拖布池、储藏柜、更衣柜面积合计(m²)不包括机房、通道区域(含楼梯间)、强弱配电间、管井、风井等辅房面积4.3.5流线设计4.3.6立面设计3.立面是项目外观形象、品质的具体展现。售楼处材料选择应讲究品质感、色彩搭配明快，比例协调。4.4装修设计4.4.1售楼处装修范围1装修范围控制：1)利用合理的功能分区有效控制客户活动域的面积。2)高级精装范围应尽量集中在为客户服务的功能区，内部办公、物业、销售等用房应简装。天花墙面固定家具/设备家具布艺灯饰艺术品配饰主厅过厅及沙盘区高级精装不限，以效果为主以效果为主，推荐高档壁纸、木饰面、料品牌厂家，品牌产品优质产品以效果重点灯饰推荐优质产品以效果为主接待区大堂休息区洽谈休息区配套服务水吧台卫生间收银室办公库房办公室普通装修满足功能为主，石膏板，矿棉板涂料类、普通壁纸少，不推荐主流产品，功能优先功能化照明不推荐更衣室会议室库房、储藏物业用房走道2售楼处功能布局应合理利用建筑条件，优化空间。4员工办公室及储藏室、监控室、保安室、保洁室内部用房的装修应简洁、实用，家具，灯具，材料等应遵守公司标准化设计。5主要空间装修整体控制：1)装修设计应根据主要功能空间控制装修风格，装修风格应与建筑风格和楼盘档次相匹配。2)客户活动空间尺度适当放大，动线合理。3)色彩符合美学规律，材质选用品质精良，造型优美，工艺细致。4)在突出整体风格基础上，注重功能性、便利性、安全性、易维护性。5)照明讲究、效果突出。6)软装设计应较为丰富，符合成本要求。1)高效率地利用空间，动线设计应方便日常工作。2)色彩淡雅，宁静而不失活力，应适合办公会议等场所。3)家具，灯具，材料等应遵守公司标准化设计。安排适当的储藏空间。1.软装设计应与室内设计充分协调，在风格、配置、尺寸、色彩、质感方面与室内空间环境应匹配，并提升、促进整体效果。2.家具的设计与选用以效果与使用并重为原则，既要考虑视觉气氛的营造，也要考虑使用功能和后期维护的便利。1)建议家具的款式、造型与室内风格匹配，不同家具之间应协调、呼应，符合确认的设计意图。可以选用国内优质厂家的产品。2)面料应耐用，易保洁。可根据项目档次选用进口面料或国产优质面料。4.灯饰作为室内空间的一个亮点，须符合室内设计和配饰设计的风格、档次。重点灯饰宜选用进口产品，其他灯饰应选用优质国产产品。5.配饰的数量不宜过多，在洽谈区、签约室、VIP室等处设置少量精品为宜。按照项目和公司VI的要求，客人能够接触到的部位可设置带有VI设计的配件，如烟缸、文具、文头纸、信封等。在接待台，沙盘区等显著位置还应设置明显的公司标志、项目标识。6.艺术品的选用原则是少而精。建议在会议室、VIP室等选用少量高质量的仿品或一般作者的创作。公共空间采用效果比较好的印刷品，复制品等。4.5机电设计4.5.1空调系统应采用中央空调加新风系统，形式为水系统或VRV系统(长江以南地区可选),空调系统形式应根据项目具体情况，能源情况、售楼处性质、当地气候条件等因素综合考虑后确定。4.5.2空调冷源选择(按以下排列优先选择):地源热泵机组、风冷冷水机组、VRV机组(长江以南地区可选)、蒸发式冷水机组，品牌选择为市场高端产品4.5.3空调热源选择(按以下排列优先选择):地源热泵机组、市政热源、燃气锅炉、风冷热泵机组、电锅炉、VRV机组(长江以南地区可选),品牌选择为市场高端产品4.5.4空调系统的主机应隐蔽，风口与天花造型吻合，当送风口高度超过3.2m时尽量选择旋流风口，采暖采用地板辐射进行辅助。气流组织要合理，宜采用下送下回方式，公共区域空调冷负荷不低于200瓦/m,办公区域空调冷负荷不低于150瓦/m²4.5.5新风系统宜采用全热回收方式，最小新风量不低于30m³/人4.5.6三层及以上建筑需设置电梯，宜采用无机房形式，载重量不小于1000Kg,梯速≥1m/s4.5.8电话端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、销售人员办公室、案场经理办公室、物业办公室、监控室等4.5.9网络端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、4.5.10公共区域网络系统可设计为无线网络系统。4.5.12应设背景音乐系统，控制系统设在吧台，各功能区宜设音量控制开关。4.5.13宜设香味嗅觉系统，在各区域空调风口位置隐蔽处设置熏香插座。5样板房样板房要为客户提供所售产品的真实尺度和空间，营造一种实景生活场景，让客户增加对户型的实际体验和感受，并对部品、材料、技术、装修等增加感性认识，激发客户的购买欲。样板房是客户对自己购买的产品的最直接的体验，是促进产品销售最好的道具，对客户的购买意向具有决定意义。5.1.2样板房按交楼标准分为两种，一种为交楼标准为毛坯房的展示样板房；另一种为交楼标准为精装房的精装样板间。按建筑的时间也分为两种，一种为项目实体楼中的实景样板房，另一种为临时在项目现场或其他场所搭建的临时样板间。2户内标高及竖向尺寸要合理，并应与实际销售的户型一致。3外门窗材质、窗型及开启方式要符合交楼标准。4建筑外墙及外装修做法宜符合交楼标准要求；建筑内装修5住宅公共空间部位装修要符合交楼标准。5.1.4临时样板房样板房5.2室内装修设计5.2.1装修风格应与该项目的建筑风格、客户定位、推广主题等吻合。一般地，可依据不同条件，设定多个风格的样板间。5.2.2认真研究目标客户群的消费预期，通过多种手段为潜在客户描绘超越预期的生活方式。2材质，五金硬件选用注重品质、品牌，并关注创新设计理念4布艺设计应与装修风格统一，其内在品质，质量规格应符合项目档次。6灯饰设计应注意尺度，风格搭配。定制灯具应由设计师把握，确认效果。7照明设计应很好地配合室内设计，烘托气氛，渲染效果，兼顾不同的生活模式需要。可考虑场景变换与智能化控制相结合。高档项目应加强智能化家居理念。8洁具、橱柜、厨房电器、灯具、开关标准面板应优选主流品牌。高档项目应优选高端品牌。不论选用哪种品牌，始终应遵循功能、效果并重的原则。5.2.4综合设计室内设计是一项多专业、多工种综合完成的工作，是建筑产品与人之间最终接触的层面，应特别注意各专业的综合协调，包括隐蔽管线与建筑空间、结构条件、室内环境的协调及各种设备末端与室内装饰效果的协调。以高品质保证精品工程的实现。1实体样板间必须通电，具备通水条件。浴缸、座便器、洗池、水龙头、花洒等厨卫设备及所有管线必须按可使用标准安装。2临时样板房必须通电，可不通水，但浴缸、座便器、洗池、水龙头、花洒等厨卫设备及所有管线必须按可使用标准安装。3空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、冷热水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等按配置标准设置，位置应合理。4可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜≥100mm,要考虑玄关、鞋柜的位置。6冷热水管应安装到位、需预留预埋穿墙洞口应设置(尤其是结构梁柱部位)。7卫生间排气口应设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向应设置合理。8空调系统应与实体楼设置一致。如采用风机盘管，应避免对床直吹，噪音应不超过35分贝，采用VRV机组，噪音不超过30分贝。采用毛细管网时必须设置新风置换系统，供水温度不得低于17°C。9当采用地板送风及地板采暖时需结合装修做法考虑垫层高度，高度宜控制在80～120mm。10插座、开关应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾，床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜等电器的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。11每户宜设置弱电智能箱，对电话、网络、有线电视布线进行集中管理，并在箱内预留一路电源(供电视信号放大器、电话交换机或网络路由器使用)12客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。13高端住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。14消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置，当嵌入墙面为主。6景观设计1通过示范区景观营造的优雅环境、人文氛围，让客户体验到方兴项目的景观价值。满足2逐步梳理和积累景观建设、设计经验，为标准化推广做好技术储备。6.3园林风格定位景观方案的风格应与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。示范区的整6.4功能分区及销售动线6.4.2停车区(根据营销需求配置车位):客户要能方便地停车，落客。景观设置应简洁。6.4.3售楼处及样板房周边区(售场前后):营销活动的重点区域，要做重点处理。6.4.4景观重点展示区：园林展示样板区，景观应重点打造。通过合理的交通组织流线串联各个区，交通流线要与销售动线紧密结合。6.5.2景观重点从入口区域开始，根据营销动线合理布置。6.5.3各个主景点区之间做相对弱化处理，把握参观的节奏感和序列感。各个主景点间要注意体量和景观体验差异。注意景观处理手法轻重变化，重点突出。6.5.4考虑客户的视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉感官变化，注重客户的现场体验感，以第一时间打动客户。6.5.5主要功能区域(售楼处周边，样板房周边);主要房间(主卧室，客厅窗外)景观为重要设计点，需要景观强化处理。宜采6.6铺装和小品6.6.2在主入口及重点区域，可以使用花岗岩等石材类铺装，其他区域可采用步道砖及环保砖。6.6.3示范区的道路分为一级路(车行，宽5m以上)、二级路(主要通行道路，宽不小于2m)、三级道路(园林中的步行道，宽不6.6.4步行道路无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种植土低于铺装面层2—3cm,防止泥水对铺装面层的污染。6.6.6场地空间、部品尺度应符合人体工程学及销售需求。6.7园林种植6.7.2树木应当以乡土树种作为骨干及基调树种。6.7.4植物种植密度要大(明显区别于非展示区),注重完成后的即时效果。6.7.5应选择适合当地气候条件的树种，大树应保证全冠移植。尽量安排春季秋季施工，保证植物成活率及效果。6.7.6要非常注意不同季节植物展示效果。特别是春季开花效果，及秋季落叶效果。6.7.7植物根据需要最好多层次搭配(至少保证五重植物景观),注意疏密配合。注意植物对空间的封闭及延展。6.8软硬景比例注意软景和硬景的比例，尽量增加软景面积。建议：硬景比例别墅项目中为10%～15%;高层项目中为20%～25%;软、硬景的投资比例应当控制在6:4。6.9园林景观与市政协调6.9.1保证园林构筑物及各种管线与市政管线协调。保证雨水、污水通畅，景观上水下水正常。其他管线与景观构筑物、植物不冲突。6.9.3铺装上用双层井盖，草地中用绿地井盖，市政柏油路用树脂承重井盖。6.9.4园林雨水篦子尽可能的隐藏，如无法隐藏要用贴近铺装材料的树脂井盖代替。6.10园林部品及景观家具6.10.1景观中的导示系统、景观家具(灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等)及小品效果应与项目风格有呼应。6.10.2要尽量地把项目logo及标识结合进园林部品中，在细节上强化品牌效应。6.10.3围墙灯或主要重点区域灯具专门设计以与项目风格匹配。6.10.4景观家具小品要根据不同区域做个性化处理。井盖、或雨水篦子，宜采用树脂篦子并加上项目logo。7成本标准项目参考指标(元/m²)备注1.1土建及机电永久建筑，包括结构、外立面、机电等1.2精装修及配饰1.2.1功能区客户开放区，精精装包括楼地面、墙面、顶棚、洁具、灯具、固定家具等。配饰包括沙发等活动家具、布艺、各种饰品其中精装(包括：硬装、三大件)/配饰宜为7/31.2.2办公区办公区简装，包括地面、楼面、墙面、吊顶、洁具、灯具等，不2.样板间2.1土建及机电临建，砖混结构。包括结构、外立面及机电等2.2精装修及配饰(根据项目定位确定)精装包括楼地面、墙面、顶棚、洁具、厨房设备、灯具、固定家具等。配饰包括沙发等活动家具、布艺、各种饰品等800或1000包括树木、花草、道路、景观家具及小品等(不包括土方及围墙800元/m²为中档园林；1000元/m²为高档园林8.0.2永久性示范区(含售楼处、样板房、景观等)总体建设周期参见附表1;临时售楼处，总体建设周期参见附表2。其中报批报建时间根据各地政府相关规定。(附表1和2的中新项目示范区建设起始时间均为获取土地时间。表中假定某项目2012年1月1日获得土地)。分包单位等。8.0.4合作单位按等级分为7级，分别是：1战略类、2优秀类、3良好类、4合格类、5潜在类、6不合格类、7黑名单。8.0.5示范区建设的合作单位等级应为良好以上，并优先选择战略合作单位，以保证建设工期和质量。完成时间十二月一月二月三月四月五月六月L十月一月二月三月四月五月六月0新项目(示范区)2013年5月14日193d2012年1月1日2012年4月18日21.1策划定位报告编制和内部审批60d2012年1月1日2012年3月16日31.2概念设计方案竞赛，确定方案设计单位93d2012年1月1日2012年4月18日42012年9月30日5105d2012年4月19日2012年8月1日660d2012年8月2日2012年9月30日572013年1月28日830d2012年8月2日2012年8月31日5930d2012年9月1日2012年9月30日830d2012年10月1日2012年10月30日930d2012年10月1日2012年10月30日930d2012年10月31日2012年11月29日3.6人防、消防施工图报审图设计30d2012年10月31日2012年11月29日30d2012年11月30日2012年12月29日30d2012年10月31日2012年11月29日30d2012年10月31日2012年11月29日160d2012年11月30日2013年1月28日2013年5月14日30d2012年11月30日2012年12月29日30d2012年12月30日2013年1月28日30d2013年1月29日2013年3月15日45d2013年3月16日2013年4月29日45d2013年3月16日2013年4月29日45d2013年3月16日2013年4月29日45d2013年3月16日2013年4月29日30d2013年3月31日2013年4月29日15d2013年4月30日2013年5月14日项目：新项目(示范区)日期：2011年9月22日外部里程碑◆完成时间七明月九月十月十一月十二月02012年1月1日12012年1月1日2012年4月18日21.1策划定位报告编制和内部审批2012年1月1日2012年3月16日31.2概念设计方案竞赛，确定方案设计单位2012年1月1日2012年4月18日452012年4月19日2012年8月1日162012年8月2日2012年9月30日572012年8月2日82012年8月2日2012年8月31日592012年9月1日2012年10月15日83.3消防报审2012年10月16日2012年11月14日92012年10月16日2012年12月14日92012年10月16日2013年1月13日92012年10月16日2012年11月14日92012年11月15日2012年12月14日2012年12月15日2013年1月13日2013年1月14日2013年3月15日62013年1月14日2013年3月15日2013年1月14日2013年3月15日2013年1月14日2013年3月15日62013年1月29日2013年3月15日2013年3月16日2013年3月30日项目：新项目(示范区)日期：2011年9月22日◆外部里程碑◆9.0.2示范区的规划、设计等要符合本标准的要求，规划设计方案需经公司相关部门的评审后，才可进行下一阶段设计工作。施工9.0.3示范区验收包括售楼处主体验收、售楼处精装修验收、环境景观验收、样板房验收等，以及示范区的整体验收。9.0.4验收中发现的问题应及时整改。9.0.5示范区的验收由公司各相关部门参加。示范区整体验收通过后，才能正式开放。项目内容关注重点★验收意见示范区外部引导标识设置不利因素改善主入口良好的达到体验★品牌特色的体现停车数量与售楼处联系的便利性示范区内部整体参观流线的安排★室外活动场地第二部分售楼处项目内容关注重点★验收意见外立面建筑风格材质选择与色彩搭配★工艺及施工★整体视觉效果★与楼盘匹配度夜间灯光效果室内装修风格品质体现★照明、软装氛围营造★功能布局及空间尺度★多媒体系统销售道具组织室内标识系统环境舒适度★第三部分样板房项目内容关注重点★验收意见外立面与楼盘匹配度材质选择与色彩搭配工艺及施工整体及细节展示效果★室内(精装交房)与交楼标准匹配度★空间展示与完善材料与工艺品质★家具、软装品质与效果橱柜、洁具、五金等品质与效果★室内(毛胚交房)风格与客户定位匹配度★整体装修效果★空间改进与完善材料品质与工艺质量★家具、软装品质与效果★橱柜、洁具、五金等品质与效果第四部分景观项目内容关注重点★验收意见景观与建筑风格协调整体效果与品质★销售路线与景观点结合紧密★硬景品质与效果，与建筑匹配度★植物种植层次及效果★景观家具、小品摆放合理，有品味标识系统精致，清晰，强化品牌照明对景观效果、氛围营造的作用10物业服务标准10.0.1服务理念：导入五星级酒店“严格管理、善解人意、直觉灵动、活力焕发”的服务理念，达到五星级酒店式服务水准，突10.0.2感官体验：提供感官体验服务项目，从视觉、嗅觉、味觉、触觉、听觉几个方面营造具有项目特色的感官体验。10.0.3开办要求：与建设单位完成示范区所有区域承接查验工作，接管时确保所需开办物资到位。10.0.4服务接待：以示范区物业服务方案为标准，每周进行两小时岗位培训，为客人提供五星级酒店物业服务，并制定VIP服务方案，为VIP客人提供服务。10.0.5重大活动服务：根据销售计划，配合完成各项重大活动物业服务方案，提供安全保障、客户接待及环境管理等服务，为营10.0.6应急预案：根据项目特点，制定切实可行的安防、工程、环境等各方面应急预案，并开展培训及演练，保证及时有效处理突发事件。开业前10个月开业前5个月开业前3个月开业前2个月服务接待工作·到五星级酒店进行岗位实习程与保洁、绿化、垃圾清运等第三方签订服务合同达到五星级服务标准，重点质量问题控制2窗井底部窗台一般应高出底板300mm,不宜用落地窗。4为防止雨水流入室内，室内外高差不宜太小，一般不宜小于150mm,同时应合理确定室内±0.000的标高，建筑四周按需要设排水沟(井),同时应组织好场地排水，确定合适的坡度、坡向和排水井的位置。5外墙和地面施工工序应合理。地下室外防水宜高出室外地面500mm,并宜在防水收头处增加一道附加防水层。6为保证工程的整体性和施工质量，建筑主体与室外景观工程交接处应同步设计、同步施工。7屋顶采光窗是最容易漏水的位置，因而必须采取合理的构造措施，采光窗应设高于屋面250mm以上的基座，采光窗的底框应在基座外侧安装11.2沉降问题质量控制要点外不低于0.95,室内不低于0.93。2地面和沉降较大部分相连处，应考虑采用软性连接，以免地面铺装拉裂。第二部分示范区建设指南选址与规划示范区临近城市干道示范区城市区位差示范区入口主要客户来访路线示范区入口城市区位好城市区位好选址与规划金茂逸墅示范区视线通廊示范区景观资源分析金茂逸墅示范区视线通廊示范区湿地景观运动场地景观湿地景观长江景观长江景观AB地块分界线选址与规划3.0.4示范区主入口设计道路景观好交通指示牌交通指示牌示范区公交车站示范区主入口>30米人行天桥选址与规划灌木草花隔离带整治灌木草花隔离带整治商业前场银杏树(胸径商业前场银杏树(胸径22cm间隔6m)现状图示范区主入口空间序列实例红线外不利因素改造选址与规划N4样板房至售楼处示范区流线设计实例示范区停车场相对独立示范区流线设计实例方兴地产体售楼处远期可售楼处建筑出入)性，彰显尊贵感；换建筑的面积较小时，售楼处方兴地产售楼处4.3.3售楼处功能分区——接待区方兴地产售楼处售楼处洽谈区包括初步洽谈方兴地产售楼处售楼处卫生间合理功能分区：动、静分区，内外有别。卫生间背景墙背景墙金落走廊儿童活动品牌展示。正门可见明显的品牌标识。走廊儿童活动应预留完整墙面，为销售预留可财务解及销售推广活动的高大空间。一层平面4.3.3售楼处功能分区——后勤功能区营销总监营销总监后勤功能应共区至少两个方向联通。卫生间后勤通道后勤通道物业办公物业办公B储物休息厅储物机房远期会所客户通道机房物业储物客户活动储物客户活动客户活动区界面闭合、独立，以减少方兴地产售楼处售楼处增加客户停留时间：财务合理动线设计，财务合理动线设计，避免回头路。背景墙签约背景墙签约盘沙盘区沙盘区儿童活动儿童活动初步洽谈利用好销售道具的良好利用，强调气氛及人气营造。可设置休闲利用好销售道具的良好利用，强调气氛及人气营造。可设置休闲区及儿童活动区。限制客户可达区营销营销后勤通道后勤通道物业办公储物B物业办公储物B机房客户通道远期会所机房客户通道物业储物客户活动方兴地产售楼处售楼处4.3.6立面设计该在上述风格基础上有所提升、精炼，并与项目总体风格及售楼处平面功能相协调。法式别墅法式别墅方兴地产木质屋架的裸露塑造空间性格半私密签约利用景观与地域风格装饰半私密洽谈利用柱廊及装饰沙盘区空间宽敞舒适，沙盘灯光照度适中楼盘相册——温情角落造体现细腻关怀小空间更需家的感觉方兴地产强电前台122签约室334财务室223营销总监办公室11222388案场经理办公室112物业办公室778监控室114样板房右图为金茂府项目临时样板间入口及门厅。该项目交楼为精装房板间。方兴地产样板房样板房上图为金茂逸墅外墙装修细部做法阳台、露台、卫生间等的降板高度；门窗；建筑外墙及外装修做法(外墙面、阳台栏杆等)宜符合交楼标准要上图为金茂逸墅外墙装修细部做法地面、墙面、顶棚等装修标准要符合交楼标准，固定家具、橱柜、洁具、厨具房设备等部品的安装位置要与交楼标准一致，部品的档次应与交楼标准一致。1临时样板房结构形式一般可采用砌体(砖混)结构，屋顶可采用钢架或压型钢板屋面。2临时样板房如不设大堂，可设10～15m²的入户遮雨区3当墙厚与实际交房标准不一致时，应予以说明，并适当调整轴线尺寸，保持室内主要空间的净尺寸及使用面积不变。5.2.1室内装修设计风格实例金茂府建筑风格为ArtDeco风格金茂府楼王户型样板间室内装修风格也为ArtDeco风格，与建筑风格统一方兴地产样板房样板房景观设计售楼处为符合整体建筑风格的ArtDeco风格。与建筑风格相吻合的ArtDeco售楼处为符合整体建筑风格的ArtDeco风格。方兴地产植物的自然种植，在雨水较少的北方，给客方兴地产景观设计方兴地产6.3.2停车区停车区应放置交通便利及景观幽静区域，防止车辆进出对示范区整体的影响。并且停车区应注重到达售楼处的距离，及沿线的景观视觉观赏。停车位做法参照停车位一分隔立面图1-1剖面图停车位做法参照停车位停车位一景观设计停车位做法参照停车位做法参照③停车位二停车位二景观设计停车位挡车墩平面图钢挡车墩剖面图停车位做法参照停车位做法参照挡车墩方兴地产约50厚组砂垫层150.7317灰上层停车位做法参照5停车位做法参照3方兴地产售楼处前应增加硬景营造，烘托售楼处的气氛，同时硬质铺装增加售楼处的可达性。售楼处后应做背景林的烘托，使其坐落于风景中。周边用植被弱化建筑的阴阳角。方兴地产景观设计景观设计样板房应注重入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我；宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压。尤其要注意样板间窗景的设置，注重正对窗户的种植方式，以增加客户的购买欲望。方兴地产6.4.4景观重点展示区景观设计除交通动线要合理，有效集散人群外；示范区交通组织还应存在一条并仅一条完整的销售动线，控制客户流动方向，应按照销售意图活动。路线不易过长，但可有效连接各个功能区，完整体验示范区优势景观。景观设计转换空间一1参观路线如图所示：示范区应存在多个景观体验点，每个体验点都结合销售的动线进行设置。并且形成不同的景观区，疏密有致，虚实结合，形成空间的收放。控制客户参观的节奏感和序列感。使客户充分感受景观所带来的价值体现。方兴地产项目实例：开阔地用丛生白桦支撑上层空间，下配兰花鼠尾草封脚，大面积草坪，增加了人的参与性——放；小路两侧采用多层植物制造空间的围合感——收。方兴地产示范区草花设置十分重要。层次植物种植色彩鲜艳；其次，种植路边最后，可烘托示范区热烈气方兴地产6.6.2示范区铺装实例示范区应尽量以植物造景为主，为客户营造一个自然环境。只在客户集散及流动处设置道路及广场，面积不宜过大，满足通行即可。除入口及重点区域，皆可使用透水砖，有效节约成本。方兴地产一级路：示范区一级路需满足两辆车可错开行使，防止车流拥堵。三级路：示范区三级路需满足双人错身行走，满足客户喜欢幽静感，让客户与周围景观近距离接触。方兴地产景观设计景观设计无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种植土低于铺装面层2—3cm,防止泥水对铺装面层的污染。方兴地产6.6.3示范区的道路建设避免事项(二)方兴地产若侧石与平石是错缝排列的，则拼缝必需始终保持居中错缝。88二级路参照详图：二级路铺装可采用透水砖即可，色彩鲜艳，满足排水需求。只有波打线用石材镶边即可，美观大方。景观设计30厚花岗岩面层30厚花岗岩面层15(nyC20素混疑土馅层30厚花岗岩铺装做法(人行)1:1090厚花岗岩面层90厚花岗岩面层302m厚级配碎石50厚花岗岩铺装做法(车行)1:10铺装做法详图参照60铺装做法详图参照60m水泥砖地砖素土夯实水泥砖铺装做法(人行)1:1044Gz纪粒式沥青温疑土60z租经式沥青泥疑土路基粥压·压实系数，9沥青市政路做法(车行)1:10车行道及人行道的铺装做法详图，可依照施工。经现场验证有效满足使用需求。保证效果的同时有效节约了成本。碎石垫层以150mm厚为宜。景观设计方兴地产景观设计凉亭类小品属于建筑空间的延伸，外立面材质与色彩需与建筑风格相契合，体现示范区的整体性。方兴地产场地空间的功能与位置的设置需与销售协商，在满足销售动线的前提条件下进行设置。精致的空