2026房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题参考答案

2026房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题参考答案一、单项选择题（共40题，每题0.5分，共20分）1.下列法律中，属于我国房地产领域基本法律的是？A.《中华人民共和国建筑法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《中华人民共和国城乡规划法》D.《中华人民共和国土地管理法》答案B解析《城市房地产管理法》是全面规范房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理的专门法律，是房地产基本制度与政策的核心法律依据。2.根据《城市房地产管理法》，下列哪项不属于房地产交易行为？A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产价格评估答案D解析房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产价格评估属于房地产中介服务。3.下列国有建设用地使用方式中，不属于有偿使用的是？A.出让B.租赁C.作价出资（入股）D.划拨答案D解析划拨建设用地使用权是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，不属于有偿使用。4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的多少倍？A.3至5倍B.4至6倍C.6至10倍D.10至15倍答案C解析根据《土地管理法》，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。5.国有土地上房屋征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由谁依法申请人民法院强制执行？A.房屋征收实施单位B.房地产价格评估机构C.作出房屋征收决定的市、县级人民政府D.征收部门答案C6.房屋租赁合同登记备案的受理部门是？A.市场监督管理部门B.不动产登记机构C.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门D.街道办事处答案C7.土地使用权出让最高年限中，居住用地为多少年？A.40年B.50年C.60年D.70年答案D8.房地产开发企业资质等级中，最低一级为？A.一级B.二级C.三级D.四级答案D9.商品房预售条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的多少以上？A.15%B.20%C.25%D.30%答案C10.房地产抵押权自何时设立？A.抵押合同签订时B.抵押合同生效时C.办理抵押登记时D.房屋交付时答案C解析根据《民法典》，抵押合同自成立时生效，但不动产抵押权自登记时设立。11.下列全部属于房地产中介服务的是？A.房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪B.房地产咨询、房地产测绘、物业管理C.房地产价格评估、房地产抵押、房屋租赁D.房地产经纪、房地产登记、房地产价格评估答案A12.我国契税实行的税率幅度为？A.1%至2%B.2%至3%C.3%至5%D.5%至8%答案C解析契税税率为3%～5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内确定。13.个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，其个人所得税政策为？A.减半征收B.免征C.按10%税率征收D.按20%税率征收答案B14.住房公积金管理中心在性质上属于？A.国家机关B.营利性事业单位C.不以营利为目的的独立的事业单位D.企业化管理单位答案C15.房地产估价师注册有效期为？A.2年B.3年C.4年D.5年答案B16.土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分，适用税率为？A.30%B.40%C.50%D.60%答案B17.房产税按房产余值计征的，税率为？A.1.2%B.4%C.12%D.20%答案A18.目前不动产登记由哪个机构负责？A.住房和城乡建设主管部门B.自然资源主管部门的不动产登记机构C.民政部门D.财政部门答案B19.下列不属于国有建设用地使用权出让方式的是？A.协议B.招标C.拍卖D.划拨答案D20.住宅建设用地使用权期间届满的，应如何处理？A.由国家无偿收回B.自动续期C.重新签订出让合同并补缴出让金D.重新申请答案B21.国有土地上房屋征收补偿范围不包括？A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.被征收人的精神损失补偿答案D22.房屋租赁期限不得超过多少年？A.15年B.20年C.25年D.30年答案B解析租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。23.下列住房中，不属于保障性住房的是？A.廉租住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.普通商品住房答案D24.设立房地产中介服务机构，应当向哪个部门备案？A.市场监督管理部门B.县级以上地方人民政府房地产主管部门C.自然资源主管部门D.民政部门答案B25.房地产估价报告的有效期一般为？A.6个月B.1年C.2年D.3年答案B26.下列不属于不动产登记簿记载内容的是？A.不动产坐落、界址、空间界限B.房屋产权转移情况C.房屋装修风格D.抵押权登记情况答案C27.招标出让国有建设用地使用权，投标人少于多少个时，出让人应当终止招标活动，依法重新招标？A.2个B.3个C.4个D.5个答案B28.承租人转租房屋，应当经谁同意？A.房地产主管部门B.不动产登记机构C.出租人D.承租人近亲属答案C29.我国土地用途管制制度的核心基础是？A.建设用地审批B.土地利用年度计划C.土地利用总体规划D.农用地转用审批答案C30.商品房买卖合同约定面积与产权登记面积发生误差，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权采取的措施是？A.只能接受房屋并补足房款B.只能要求双倍返还C.可以退房D.只能请求降价答案C31.房产分户图的比例尺一般为？A.1:100B.1:200C.1:500D.1:1000答案B32.物业专项维修资金的所有权属于？A.物业服务企业B.开发建设单位C.业主D.业主大会答案C33.保障性住房建设用地一般采取哪种方式供地？A.招标出让B.拍卖出让C.挂牌出让D.划拨答案D34.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应当如何处理？A.分别转让B.同时转让C.只转让房屋所有权D.只转让土地使用权答案B35.房地产估价师执业资格考试合格后，由哪个部门颁发资格证书？A.人力资源和社会保障部B.国务院住房城乡建设主管部门C.自然资源部D.省级房地产管理部门答案B36.商品房预售所得款项，必须用于？A.公司日常经营B.偿还股东借款C.有关工程建设D.对外投资答案C37.下列情形中，可以无偿收回国有建设用地使用权的是？A.以出让方式取得土地使用权满一年未动工开发B.以出让方式取得土地使用权满二年未动工开发C.因不可抗力导致土地闲置D.因政府行为导致土地闲置答案B解析以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。38.房屋租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有？A.优先购买权B.优先承租权C.优先转让权D.优先抵押受益权答案A39.下列房地产中，不得设定抵押权的是？A.权属有争议的房地产B.商品房C.已依法取得权属证书的二手房D.在建工程答案A40.房地产抵押合同生效后，抵押权自何时设立？A.合同签订时B.抵押登记时C.债务履行期届满时D.房屋交付时答案B解析根据《民法典》，不动产抵押权自登记时设立。二、多项选择题（共15题，每题2分，共30分。每题备选项中有2个或2个以上符合题意，错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.国有建设用地使用权出让方式包括？A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌E.划拨答案ABCD解析国有建设用地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。划拨不属于出让方式。2.下列属于房地产交易行为的有？A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产价格评估E.房地产咨询答案ABC解析房地产交易包括房地产转让、抵押和租赁。价格评估和咨询属于房地产中介服务。3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可以选择的补偿方式有？A.货币补偿B.产权调换C.就业安置D.政策性住房保障E.临时安置补偿答案AB解析被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，或者选择货币补偿与产权调换相结合的方式。就业安置不属于法定补偿方式。4.房地产开发企业申请商品房预售，应当提交的证件和资料包括？A.商品房预售许可证B.土地使用权证书C.建设工程规划许可证D.施工许可证E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料答案BCDE解析申请预售时尚未取得预售许可证，需提交土地使用证、规划许可证、施工许可证、资金投入证明以及预售方案等材料，经许可后才取得预售许可证。5.房地产估价师禁止的行为包括？A.允许他人以自己名义执行房地产估价业务B.收受委托合同约定以外的酬金C.同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业D.以个人名义承揽房地产估价业务E.对自己的亲属进行估价答案ABCD解析房地产估价师应当回避与本人、近亲属有利害关系的估价业务，但并不绝对禁止对亲属估价；禁止行为包括允许他人以本人名义执业、收受额外酬金、同时在两个以上机构执业、以个人名义承揽业务等。6.房屋租赁合同一般应当具备的条款包括？A.租赁期限B.租金及其支付方式和期限C.房屋修缮责任D.违约责任E.争议解决方式答案ABCDE解析房屋租赁合同应当具备上述主要条款，明确双方权利义务。7.下列房地产中，依法不得设定抵押的有？A.权属有争议的房地产B.依法公告列入征收范围的房地产C.学校教学楼D.医院门诊楼E.空置的商品住宅答案ABCD解析学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗和其他社会公益设施不得抵押。空置商品住宅可以设定抵押。8.土地增值税的扣除项目包括？A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的加计扣除答案ABCDE解析土地增值税扣除项目包括上述各项，房地产开发企业还可按规定加计扣除。9.原房地产估价机构资质等级包括？A.一级B.二级C.三级D.四级E.五级答案ABC解析房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级。后虽实行备案制，但传统资质等级如此。10.不动产物权变动的法定公示方式为？A.登记B.交付C.公证D.公告E.备案答案A解析不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。该题为单选式多选，实际考试中多选不会只一个答案，故此处可视为变式：不动产登记类型包括首次登记、转移登记、变更登记、注销登记等。但按当前选项，正确答案为A。11.下列情形中，可以依法无偿收回国有土地使用权的是？A.以出让方式取得土地使用权满二年未动工开发且无正当理由B.以划拨方式取得土地使用权后停止使用满二年C.因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地D.出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准E.因自然灾害导致土地灭失答案ABCD解析自然灾害灭失导致土地使用权终止，但不属于“无偿收回”的行政管理措施。12.房地产中介服务主要包括？A.房地产咨询B.房地产价格评估C.房地产经纪D.房地产测绘E.物业管理答案ABC解析房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。13.下列关于住房公积金的说法，正确的有？A.单位缴存和职工个人缴存的住房公积金均归职工个人所有B.住房公积金贷款利率低于商业性个人住房贷款利率C.职工购买、建造、翻建、大修自住住房可以提取住房公积金D.职工可以随时无条件提取住房公积金E.职工住房公积金的缴存基数为职工本人上一年度月平均工资答案ABCE解析住房公积金提取有法定条件，不能随时无条件提取，故D错误。14.下列属于物业管理服务内容的有？A.房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理B.物业管理区域内公共环境卫生的维护C.物业管理区域内绿化养护D.物业管理区域内公共秩序维护E.业主专有部分内部装修施工管理答案ABCD解析业主专有部分内部装修由业主自行负责并承担相应义务，物业服务企业可进行监督，但不属于基本服务内容，故E不选。15.下列属于不动产登记类型的有？A.预告登记B.更正登记C.异议登记D.地役权登记E.查封登记答案ABCD解析查封登记是人民法院等有权机关嘱托登记机构办理的限制登记，不属于当事人申请的一般登记类型，但仍在不动产登记簿中记载。按考试教材，预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记均属常见类型。三、判断题（共40题，每题0.5分，共20分）1.房地产转让应当签订书面转让合同。答案正确解析《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同。2.房屋租赁期限内，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。答案正确3.住宅建设用地使用权期限届满自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满依照法律规定办理。答案正确4.设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。答案正确5.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。答案正确6.国有土地上房屋征收补偿方案应当向社会公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。答案正确7.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照市场价格评估确定。答案正确8.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。答案正确9.房地产价格评估机构应当由房屋征收部门直接指定。答案错误解析房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。10.以划拨方式取得的国有土地使用权，一律不得转让、出租、抵押。答案错误解析符合条件的划拨土地使用权经批准并补缴土地出让金后可以转让、出租、抵押。11.房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发。答案正确12.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。答案正确13.房地产抵押合同自登记之日起生效。答案错误解析抵押合同自成立时生效，抵押权自登记时设立。14.同一房地产可以向两个以上债权人抵押，但担保的债权总额不得超过该抵押物的价值。答案错误解析同一财产可以向两个以上债权人抵押，法律未规定债权总额不得超过抵押物价值。15.房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。答案正确解析即“买卖不破租赁”原则。16.房屋权属证书与不动产登记簿记载不一致时，应当以房屋权属证书为准。答案错误解析应当以不动产登记簿为准。17.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。答案正确18.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。答案正确19.土地使用者依法取得的出让土地使用权，国家一律不得提前收回。答案错误解析因公共利益需要，国家可以依照法定程序提前收回，并给予相应补偿。20.批准用于建设的国有土地应当全部以划拨方式提供。答案错误解析国有建设用地供应以有偿使用为主，划拨方式仅限于法律、行政法规规定的特定情形。21.房地产估价师注册有效期为5年。答案错误解析注册有效期为3年。22.房地产经纪人员包括房地产经纪人和房地产经纪人协理。答案正确23.房地产估价师可以以个人名义承揽房地产估价业务。答案错误解析房地产估价师必须受聘于房地产估价机构，以机构名义承揽业务。24.房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，并向房地产主管部门登记备案。答案正确25.房地产中介服务机构应当有固定的服务场所和必要的财产。答案正确26.契税的纳税人是在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。答案正确27.土地增值税实行超率累进税率。答案正确28.房产税按租金收入计征的，税率为12%。答案正确29.个人转让住房暂免征收土地增值税。答案正确30.住房公积金缴存比例一般为职工上一年度月平均工资的5%至12%。答案正确31.职工离休、退休后可以提取住房公积金账户内的存储余额。答案正确32.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。答案正确33.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。答案正确34.房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。答案正确35.承租人经出租人同意转租的，原租赁合同自动终止。答案错误解析承租人经同意转租的，原租赁合同继续有效，承租人仍应对出租人承担合同义务。36.房地产抵押期间，抵押人转让抵押房地产，无需通知抵押权人。答案错误解析抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人，或按约定办理。37.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原出让合同约定年限。答案错误解析应为原出让合同约定年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。38.国有土地使用权划拨属于无偿无期限使用，因此可以自由处置。答案错误解析划拨土地使用权虽无偿取得且一般无固定使用期限，但其处分权受到严格限制。39.房屋征收实施单位不得以营利为目的。答案正确40.公积金管理中心可以从事吸收公众存款、发放商业贷款等营利性业务。答案错误解析住房公积金管理中心不以营利为目的，不得从事吸收存款、发放商业贷款等金融业务。四、综合分析题（共3大题，每小题2分，共30分。每小题由题干和选项组成，有一个或一个以上正确答案，少选且正确的每项得0.5分，错选、多选不得分）（一）甲房地产开发公司以出让方式取得某居住用地国有建设用地使用权，缴纳全部土地出让金后，办理了建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，并取得了商品房预售许可证。乙购房者与甲公司签订商品房买卖合同，购买一套住房。合同约定建筑面积为120平方米，单价1.5万元/平方米。交房后，不动产登记机构实测建筑面积为126平方米，面积误差比绝对值为5%。请回答下列问题：（1）甲公司在预售商品房前合法取得的证件包括？A.土地使用权证书B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.商品房预售许可证E.房屋所有权证答案：ABCD解析：预售商品房需取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证，投入资金达到25%以上，并取得商品房预售许可证。房屋所有权证在房屋建成后办理。（2）乙与甲公司签订的商品房买卖合同应当采用何种形式？A.口头形式B.书面形式C.电子数据形式D.公证形式E.备案后生效答案：B解析：商品房买卖合同应当采用书面形式，并经登记机构备案。（3）关于面积误差的处理，下列说法正确的有？A.乙可以退房B.若乙不退房，超出3%部分的购房款由甲公司承担，所有权归乙C.若乙不退房，面积误差比在3%以内的部分，按合同约定价格结算D.若乙不退房，全部超出面积均按合同单价补交房款E.乙只能接受房屋，不能退房答案：ABC解析：面积误差比绝对值超过3%，买受人可以退房；不退房的，3%以内部分据实结算，超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人。（4）若甲公司将该已预售的商品房再抵押给银行，下列说法正确的是？A.已预售的商品房不得设定抵押B.若抵押已办理登记，可能影响乙的权益C.甲公司有权自由处分，与乙无关D.乙可以请求撤销甲公司的抵押行为E.若该抵押未经登记，则不产生抵押权效力答案：BE解析：已预售商品房可以设定在建工程抵押，但若未解除抵押不能交付办证，可能影响买受人权益；不动产抵押权以登记为设立要件。A过于绝对，C错误，D撤销抵押并非法定权利。（5）若乙收房后发现房屋主体结构质量不合格，乙可以采取的措施有？A.要求甲公司修复B.要求退房C.要求赔偿损失D.自行修复后要求甲公司承担全部费用E.只能请求减少房款答案：ABC解析：主体结构质量不合格的，买受人有权要求修复、退房并要求赔偿损失。自行修复后要求全部费用需符合合同约定或合理必要，并非唯一救济。（二）某市因旧城改造需征收某区域国有土地上房屋。该市人民政府作出了房屋征收决定并公告。征收范围内包括李某的一套私有住宅。房屋征收补偿方案公布后，征求意见期限为30日。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。评估机构按照房屋征收决定公告之日为评估时点出具了评估报告。李某认为补偿标准偏低，未签订补偿协议。请回答下列问题：（1）该市房屋征收补偿决定应当由谁作出？A.房屋征收部门B.房屋征收实施单位C.该市人民政府D.省级人民政府E.街道办事处答案：C解析：国有土地上房屋征收补偿决定由市、县级人民政府作出。（2）被征收房屋价值评估时点应当为？A.评估机构选定之日B.评估报告出具之日C.房屋征收决定公告之日D.签订补偿协议之日E.申请复议之日答案：C（3）李某可以选择的补偿方式包括？A.货币补偿B.房屋产权调换C.货币补偿与产权调换相结合D.就业安置E.社会保障补偿答案：ABC解析：被征收人可以选择货币补偿、产权调换，也可以选择二者结合的方式。（4）若李某对评估报告有异议，其可以采取的正确措施有？A.直接向人民法院起诉B.向房地产价格评估机构申请复核评估C.对复核结果有异议的，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定D.要求政府重新指定评估机构E.拒绝接受并提