2026年房地产经纪人考试重点难点题库

2026年房地产经纪人考试重点难点题库一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.根据现行《城市房地产管理法》规定，房地产经纪机构从事存量房经纪业务时，必须具备的资质条件不包括以下哪项？（）A.具备企业法人营业执照B.在注册地所在城市拥有至少3处门店C.从业人员持证上岗率不低于80%D.具备固定的经营场所和必要的办公设施解析：本题考查房地产经纪机构设立条件。根据《城市房地产管理法》及相关实施细则，房地产经纪机构设立需满足：①具有企业法人营业执照（A项正确）；②在注册地所在城市拥有至少3处门店（B项正确）；③具备固定的经营场所和必要的办公设施（D项正确）；④法定代表人和8名以上经纪人持证上岗（C项错误，应为8名以上持证上岗，而非80%持证率）。故选C。2.在房地产经纪服务合同中，关于服务费用的约定，以下表述符合《房地产经纪管理办法》要求的是（）A.买卖合同签订后一次性支付全部佣金B.按成交金额的1%向卖方收取，2%向买方收取C.卖方支付总房价的3%，买方支付成交额的2%D.协商确定，但不得高于成交金额的3%解析：本题考查房地产经纪服务合同条款。根据《房地产经纪管理办法》第23条，服务费用应明确约定：①收费方式（一次性/分期）；②收费标准（不得高于成交金额的3%）；③支付时间与条件。A项未约定分期条件；B项未明确具体比例；C项比例超过法定上限；D项符合协商原则且未超限。故选D。3.某客户委托房地产经纪机构出售房产，约定佣金为成交价的2%，但未明确支付条件。后经纪机构促成交易，卖方支付了佣金。根据《最高人民法院关于审理房地产经纪合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该佣金约定属于（）A.有效合同条款B.部分无效条款C.格式条款D.恶意条款解析：本题考查格式条款效力。根据司法解释第6条，未明确支付条件的佣金条款属于格式条款，应遵循公平原则认定：①若经纪人未明示支付条件即促成交易，可视为默示接受；②但若卖方未按约定支付，经纪人可主张违约责任。本题中虽未明确条件但已促成交易，属于有效条款。故选A。4.在房屋租赁经纪业务中，委托人与房地产经纪机构签订租赁合同后，要求解除合同并要求经纪机构退还已支付的服务费。根据《合同法》规定，以下哪种情形下委托人有权解除合同？（）A.经纪机构未在10日内完成看房安排B.经纪机构泄露了委托人的租赁意向C.经纪机构收取了服务费但未提供任何服务D.经纪机构推荐了3套不符合基本要求的房源解析：本题考查租赁合同解除条件。根据《合同法》第94条：①A项属于违约但未达到根本违约程度；②B项属于侵权行为但非直接导致合同目的不能实现；③C项构成欺诈，属于根本违约；④D项未达到合同解除标准。故选C。5.某房地产经纪机构在宣传材料中宣称"本小区均价低于周边同类物业"，但实际成交价普遍高于周边。根据《广告法》及相关规定，该宣传行为属于（）A.正当的市场竞争B.夸大宣传C.误导性陈述D.合法合规的促销手段解析：本题考查房地产广告规范。根据《广告法》第28条及《房地产广告发布规定》：①"均价"必须基于已成交的楼盘数据；②不得与其他楼盘进行不实比较；③不得使用绝对化用语。本题中宣传数据与实际不符，构成误导性陈述。故选C。6.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为出租房屋，但要求经纪机构不得将房屋转租给他人。根据《民法典》规定，该授权属于（）A.限制民事行为能力授权B.特别授权C.一般授权D.无效授权解析：本题考查授权类型。根据《民法典》第169条：①特别授权指授权人明确限定授权范围；②一般授权指授权人未明确限制范围；③限制转租属于明确限制范围。故选B。7.某房地产经纪机构代理销售商品房，在广告中宣称"本楼盘配套国际学校，入学率100%"。根据《商品房销售管理办法》，该宣传内容（）A.必须有教育部门书面证明B.属于正常营销手段C.可以使用但需加注免责声明D.属于虚假宣传，禁止发布解析：本题考查商品房广告规范。根据《商品房销售管理办法》第23条：①涉及教育、医疗等配套的，必须提供相关证明；②无证明的属于虚假宣传。故选A。8.在存量房买卖交易中，买方通过房地产经纪机构支付首付款后，卖方突然反悔拒绝过户。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买方可主张的救济措施包括（）A.要求卖方双倍返还定金B.要求卖方支付违约金C.解除合同并要求卖方赔偿损失D.以上均正确解析：本题考查买卖合同救济措施。根据司法解释第26条：①卖方拒绝履行合同构成违约；②买方可要求继续履行/解除合同/赔偿损失；③定金与违约金不可并用；④赔偿损失可包含实际损失与可得利益损失。故选D。9.某房地产经纪机构代理某公寓项目销售，合同约定佣金为成交价的2%，但未明确支付期限。后经双方协商，卖方要求分3年支付佣金。根据《民法典》规定，该协商（）A.必须经过公证才有效B.属于无效变更C.可以有效变更原合同条款D.需要取得买方同意解析：本题考查合同变更规则。根据《民法典》第544条：①合同变更只需当事人协商一致；②支付期限属于合同条款，可变更；③无需公证或第三方同意。故选C。10.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为收取租金，但未明确约定逾期处理方式。后租客逾期支付租金，经纪机构可采取的措施包括（）A.直接解除租赁合同B.代收代付并收取服务费C.以委托人名义提起诉讼D.以上均正确解析：本题考查代理权限与责任。根据《民法典》第169条及第925条：①经纪机构需在授权范围内行事；②逾期处理属于委托人权利；③未经授权不得擅自解除合同；④代收代付需明确约定；⑤诉讼需以委托人名义。故选C。二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构从事存量房经纪业务时，必须履行的义务包括（）A.建立业务档案并保存5年以上B.向委托人明示服务费用标准C.对经纪人进行职业道德培训D.不得收取委托人佣金以外的其他费用E.及时向委托人报告交易进展解析：本题考查经纪机构义务。根据《办法》第19条：①A项正确，业务档案保存期限为5年；②B项正确，服务费用必须明示；③C项正确，应定期培训；④D项错误，经委托人同意可收取其他费用；⑤E项正确，应定期报告。故选ABCE。2.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为出租房屋，但未明确房屋用途。根据《民法典》规定，以下哪些情形下经纪机构可被认定为超越代理权？（）A.将房屋出租给经营餐饮的租客B.将房屋出租给符合居住条件的家庭C.将房屋转租给第三方D.将房屋出租给境外人士E.将房屋用于经营性租赁解析：本题考查代理权范围。根据《民法典》第168条：①超越代理权指行为超出授权范围；②房屋用途属于授权范围；③A项将房屋用于经营性用途（餐饮）属于超越；④E项同上；⑤B项在授权范围内；⑥C项转租需特别授权；⑦D项境外人士租赁需明确约定。故选ACE。3.根据《最高人民法院关于审理房地产经纪合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，以下哪些情形属于房地产经纪机构应承担违约责任的情形？（）A.未按约定带看房源B.泄露委托人租赁意向C.促成交易后未及时办理过户D.收取服务费但未提供实质性服务E.推荐的房源与委托人要求严重不符解析：本题考查违约责任认定。根据司法解释第5条：①A项属于一般违约；②B项构成侵权；③C项属于合同履行瑕疵；④D项构成欺诈；⑤E项未达到根本违约程度。故选BCD。4.在存量房买卖交易中，卖方委托房地产经纪机构出售房屋，但未明确是否包含装修。根据《民法典》规定，以下哪些属于卖方应披露的事项？（）A.装修价值B.装修品牌C.装修保修期限D.装修是否包含在房价内E.装修施工公司资质解析：本题考查信息披露义务。根据《民法典》第593条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条：①A、D项属于价格构成必须披露；②B项属于重要细节；③C项属于质量保证；④E项非必要披露。故选ABCD。5.根据《广告法》及相关规定，以下哪些属于房地产广告中禁止的内容？（）A."学区房，孩子上学有保障"B."本楼盘配套国际学校，入学率100%"C."价格仅为周边同类物业的70%"D."买即送车位，数量有限"E."投资回报率高达10%"解析：本题考查房地产广告禁令。根据《广告法》第28条及《房地产广告发布规定》：①A项需有教育部门证明；②B项入学率需有数据支持；③C项不得进行价格比较；④D项属于正常促销；⑤E项属于虚假承诺。故选ABE。6.在房屋租赁经纪业务中，委托人与房地产经纪机构签订租赁合同后，以下哪些情形属于委托人可以解除合同的情形？（）A.经纪机构泄露了委托人个人信息B.经纪机构收取了服务费但未提供任何服务C.经纪机构推荐的房源全部不符合要求D.经纪机构未在约定时间内完成看房E.经纪机构将房屋转租给他人解析：本题考查租赁合同解除条件。根据《民法典》第563条及第527条：①A项构成侵权；②B项属于欺诈；③C项可能构成根本违约；④D项未达解除标准；⑤E项需看是否违反授权。故选ABCE。7.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构从事存量房经纪业务时，必须具备的条件包括（）A.具备企业法人营业执照B.在注册地所在城市拥有至少3处门店C.从业人员持证上岗率不低于80%D.具备固定的经营场所和必要的办公设施E.具备完善的内部管理制度解析：本题考查经纪机构设立条件。根据《办法》第6条：①A、D项正确；②B项错误，应为5处门店；③C项错误，应为90%；④E项属于管理要求。故选AD。8.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为出租房屋，但未明确租金标准。根据《民法典》规定，以下哪些属于经纪机构可代为确定的情形？（）A.市场平均租金水平B.委托人期望租金C.房屋实际价值D.同地段类似房源租金E.委托人同意的租金范围解析：本题考查代理权限。根据《民法典》第169条：①E项正确，经授权可确定；②A、D项可作为参考；③B项需明确授权；④C项属于评估范畴。故选ADE。9.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，以下哪些情形属于卖方应承担缔约过失责任的情形？（）A.虚构房屋出售事实B.泄露委托人租赁意向C.促成交易后未及时办理过户D.收取服务费但未提供实质性服务E.推荐的房源与委托人要求严重不符解析：本题考查缔约过失责任。根据司法解释第3条：①A项属于欺诈；②B项属于侵权；③C项可能构成违约；④D项属于欺诈；⑤E项未达缔约过失程度。故选ABD。10.在存量房买卖交易中，卖方委托房地产经纪机构出售房屋，但未明确是否包含装修。根据《民法典》规定，以下哪些属于卖方应承担违约责任的情形？（）A.虚报装修价值B.装修在过户后损坏C.未告知装修存在质量问题D.装修未包含在房价内E.装修品牌与宣传不符解析：本题考查违约责任。根据《民法典》第577条及第593条：①A项属于欺诈；②B项属于质量瑕疵；③C项属于故意隐瞒；④D项属于合同条款；⑤E项属于欺诈。故选ABCE。三、判断题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为出租房屋，但未明确租金标准。根据《民法典》规定，经纪机构可以自行确定租金标准。（）解析：错误。根据《民法典》第169条，代理行为需在授权范围内进行。若未明确租金标准，经纪机构无权自行确定，需取得委托人明确授权。2.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构从事存量房经纪业务时，必须收取成交金额的3%作为服务费。（）解析：错误。根据《办法》第23条，服务费标准由当事人协商确定，但不得高于成交金额的3%，并非强制收取。3.在存量房买卖交易中，买方通过房地产经纪机构支付首付款后，卖方突然反悔拒绝过户。根据《合同法》规定，若合同未约定违约责任，买方无权要求卖方承担任何责任。（）解析：错误。根据《民法典》第584条，即使未约定违约责任，买方仍可要求卖方承担继续履行/赔偿损失等责任。4.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为收取租金，但未明确约定逾期处理方式。若租客逾期支付租金，经纪机构可以直接解除租赁合同。（）解析：错误。根据《民法典》第703条，经纪机构需在授权范围内行事。未经授权，无权解除租赁合同。5.根据《广告法》及相关规定，房地产经纪机构在宣传材料中宣称"本小区均价低于周边同类物业"，但实际成交价普遍高于周边。该宣传行为属于正常市场行为。（）解析：错误。根据《广告法》第28条，不得发布虚假广告。该宣传行为构成误导性陈述。6.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为出租房屋，但未明确房屋用途。若经纪机构将房屋出租给经营餐饮的租客，属于超越代理权。（）解析：正确。根据《民法典》第168条，代理行为需在授权范围内进行。将房屋用于经营性用途超出授权范围。7.根据《最高人民法院关于审理房地产经纪合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房地产经纪机构促成交易后，即使未收取服务费，仍需承担相应责任。（）解析：正确。根据司法解释第4条，即使未收取服务费，但促成交易仍需承担相应责任。8.在存量房买卖交易中，卖方委托房地产经纪机构出售房屋，但未明确是否包含装修。根据《民法典》规定，卖方无需披露装修信息。（）解析：错误。根据《民法典》第593条，卖方需披露影响房屋价值的重要信息，包括装修情况。9.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构从事存量房经纪业务时，必须具备固定的经营场所和必要的办公设施。（）解析：正确。根据《办法》第6条，经营场所是设立条件之一。10.在房屋租赁经纪业务中，委托人授权经纪机构代为收取租金，但未明确约定逾期处理方式。若租客逾期支付租金，经纪机构可以代收代付并收取服务费。（）解析：错误。根据《民法典》第925条，代收代付需取得委托人明确授权，否则构成无权代理。四、简答题（本大题共8小题，每小题2分，共16分）1.简述房地产经纪机构从事存量房经纪业务时必须履行的义务。答：房地产经纪机构从事存量房经纪业务时必须履行以下义务：（1）遵守法律法规，明示服务费用标准；（2）建立业务档案并保存5年以上；（3）对经纪人进行职业道德培训；（4）及时向委托人报告交易进展；（5）不得收取委托人佣金以外的其他费用；（6）保证经纪信息的真实性；（7）配合完成交易相关手续；（8）妥善保管委托人资料。2.简述房地产经纪机构设立的条件。答：房地产经纪机构设立的条件包括：（1）具有企业法人营业执照；（2）在注册地所在城市拥有至少5处门店；（3）从业人员持证上岗率不低于90%；（4）具备固定的经营场所和必要的办公设施；（5）具备完善的内部管理制度；（6）法定代表人和8名以上经纪人持证上岗。3.简述房地产经纪服务合同的主要内容。答：房地产经纪服务合同的主要内容包括：（1）委托人、经纪机构基本信息；（2）委托事项（买卖/租赁/其他）；（3）服务费用及支付方式；（4）服务期限及条件；（5）违约责任；（6）争议解决方式；（7）合同生效条件；（8）其他约定事项。4.简述房地产经纪机构在房屋租赁经纪业务中的权利。答：房地产经纪机构在房屋租赁经纪业务中的权利包括：（1）要求委托人提供真实资料；（2）按照约定收取服务费；（3）拒绝不合理要求；（4）要求委托人配合完成交易；（5）对违约行为追究责任；（6）拒绝无权代理要求。5.简述房地产经纪机构在存量房买卖交易中应披露的信息。答：房地产经纪机构在存量房买卖交易中应披露的信息包括：（1）房屋基本信息（面积/户型/朝向等）；（2）产权状况（产权证/抵押/查封等）；（3）装修情况（品牌/价值/保修期等）；（4）附属设施（车位/地下室等）；（5）交易税费承担方式；（6）潜在风险提示。6.简述房地产经纪机构在房屋租赁经纪业务中的义务。答：房地产经纪机构在房屋租赁经纪业务中的义务包括：（1）如实介绍房源信息；（2）保护委托人隐私；（3）及时带看房源；（4）协助签订租赁合同；（5）协助办理租赁备案；（6）处理租赁纠纷。7.简述房地产经纪机构在存量房买卖交易中应履行的责任。答：房地产经纪机构在存量房买卖交易中应履行的责任包括：（1）保证交易安全；（2）协助完成过户；（3）披露重要信息；（4）处理交易纠纷；（5）承担违约责任；（6）配合政府监管。8.简述房地产经纪机构在房屋租赁经纪业务中的禁止行为。答：房地产经纪机构在房屋租赁经纪业务中的禁止行为包括：（1）收取委托人佣金以外的其他费用；（2）提供虚假房源信息；（3）泄露委托人隐私；（4）擅自改变委托人意愿；（5）代理无权代理业务；（6）进行不正当竞争。五、应用题（本大题共8小题，每小题4分，共32分）1.某客户委托房地产经纪机构出售房产，约定佣金为成交价的2%，但未明确支付条件。后经纪机构促成交易，卖方支付了佣金。根据《最高人民法院关于审理房地产经纪合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，若卖方反悔拒绝过户，该佣金约定是否有效？为什么？答：该佣金约定有效。根据司法解释第6条，未明确支付条件的佣金条款属于格式条款，应遵循公平原则认定：①若经纪人未明示支付条件即促成交易，可视为默示接受；②但若卖方未按约定支付，经纪人可主张违约责任。本题中虽未明确条件但已促成交易，属于有效条款。2.某客户委托房地产经纪机构出租房屋，授权经纪机构代为收取租金，但未明确约定逾期处理方式。若租客逾期支付租金，房地产经纪机构可采取哪些措施？答：房地产经纪机构可采取以下措施：（1）发送催缴通知，要求租客支付租金及滞纳金；（2）与租客协商制定还款计划；（3）根据委托人授权，可采取法律手段追讨欠款；（4）若委托人授权，可暂停提供其他服务；（5）若租客拒不支付，可协助委托人解除租赁合同。3.某房地产经纪机构在宣传材料中宣称"本小区均价低于周边同类物业"，但实际成交价普遍高于周边。根据《广告法》及相关规定，该宣传行为是否合法？为什么？答：该宣传行为不合法。根据《广告法》第28条，房地产广告不得发布虚假广告。该宣传行为构成误导性陈述，属于虚假宣传。4.某客户委托房地产经纪机构出售房屋，授权经纪机构代为收取首付款，但未明确约定支付条件。后经纪机构收取首付款后失踪，客户要求经纪机构返还。根据《民法典》规定，该纠纷应如何处理？答：该纠纷应按以下方式处理：（1）客户可要求经纪机构返还首付款；（2）若经纪机构有其他财产，客户可申请法院强制执行；（3）若经纪机构拒不返还，客户可提起诉讼；（4）若经纪机构有其他过错，客户可要求赔偿损失。5.某客户委托房地产经纪机构出租房屋，授权经纪机构代为收取租金，但未明确约定逾期处理方式。若租客逾期支付租金，房地产经纪机构可以代收代付并收取服务费吗？为什么？答：不可以。根据《民法典》第925条，代收代付需取得委托人明确授权，否则构成无权代理。未经授权，房地产经纪机构无权代收代付并收取服务费。6.某客户委托房地产经纪机构出售房屋，约定佣金为成交价的2%，但未明确支付条件。后经纪机构促成交易，卖方支付了佣金。根据《最高人民法院关于审理房地产经纪合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，若卖方反悔拒绝过户，该佣金约定是否有效？为什么？答：该佣金约定有效。根据司法解释第6条，未明确支付条件的佣金条款属于格式条款，应遵循公平原则认定：①若经纪人未明示支付条件即促成交易，可视为默示接受；②但若卖方未按约定支付，经纪人可主张违约责任。本题中虽未明确条件但已促成交易，属于有效条款。7.某客户委托房地产经纪机构出租房屋，授权经纪机构代为收取租金，但未明确约定逾期处理方式。若租客逾期支付租金，房地产经纪机构可以解除租赁合同吗？为什么？答：不可以。根据《民法典》第703条，经纪机构需在授权范围内行事。未经授权，无权解除租赁合同。8.某客户委托房地产经纪机构出售房屋，授权经纪机构代为收取首付款，但未明确约定支付条件。后经纪机构收取首付款后失踪，客户要求经纪机构返还。根据《民法典》规定，该纠纷应如何处理？答：该纠纷应按以下方式处理：（1）客户可要求经纪机构返还首付款；（2）若经纪机构有其他财产，客户可申请法院强制执行；（3）若经纪机构拒不返还，客户可提起诉讼；（4）若经纪机构有其他过错，客户可要求赔偿损失。【标准答案及解析】一、单项选择题1.C2.D3.B4.C5.C6.B7.A8.D9.C10.C二、多项选择题1.ABCE2.ACE3.ABD4.ABCD5.ABE6.ABCE7.ADE8.ADE9.ABD10.ABCE三、判断题1.×2.×3.×4.×5.×6.√7.√8.×9.√10.×四、简答题1.答：房地产经纪机构从事存量房经纪业务时必须履行以下义务：（1）遵守法律法规，明示服务费用标准；（2）建立业务档案并保存5年以上；（3）对经纪人进行职业道德培训；（4）及时向委托人报告交易进展；（5）不得收取委托人佣金以外的其他费用；（6）保证经纪信息的真实性；（7）配合完成交易相关手续；（8）妥善保管委托人资料。2.答：房地产经纪机构设立的条件包括：（1）具有企业法人营业执照；（2）在注册地所在城市拥有至少5处门店；（3）从业人员持证上岗率不低于90%；（4）具备固定的经营场所和必要的办公设施；（5）具备完善的内部管理制度；（6）法定代表人和8名以上经纪人持证上岗。3.答：房地产经纪服务合同的主要内容包括：（1）委托人、经纪机构基本信息；（2）委托事项（买卖/租赁/其他）；（3）服务费用及支付方式；（4）服务期限及条件；（5）违约责任；（6）争议解决方式；（7）合同生效条件；（8）其他约定事项。4.答：房地产经纪机构在房屋租赁经纪业务中的权利包括：（1）要求委托人提供真实资料；（2）按照约定收取服务费；（3）拒绝不合理要求；（4）要求委托人配合完成交易；（5）对违约行为追究责任；（6）拒绝无权代理要求。5.答：房地产经纪机构在存量房买卖交易中应披露的信息包括：（1）房屋基本信息（面积/户型/朝向等）；（2）产权状况（产权证/抵押/查封等）；（3）装修情况（品牌/价值/保修期等）；（4）附属设施（车位/地下室等）；（5）交易税费承担方式；（6）潜在风险提示。6.答：