不动产登记代理人考试详解与模拟试题及答案

不动产登记代理人考试详解与模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.不动产登记的基本单位是A.宗地B.幢C.不动产单元D.房产答案C2.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构是A.自然资源主管部门B.住房和城乡建设主管部门C.农业农村主管部门D.林业主管部门答案A3.下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的内容A.不动产权属来源B.不动产面积C.不动产价值D.不动产用途答案C4.申请不动产转移登记，下列哪种税费是必须缴纳的A.契税B.增值税C.所得税D.房产税答案A5.以下哪种情形下登记机构可以予以异议登记A.登记簿记载错误B.利害关系人认为登记簿有错误C.权利人自己更正D.登记机构主动发现错误答案B6.不动产登记类型中，以将来发生的不动产物权变动为目的而进行的登记是A.预告登记B.异议登记C.变更登记D.更正登记答案A7.不动产登记代理人办理代理业务时，应当与委托人签订A.劳动合同B.委托代理合同C.赠与合同D.买卖合同答案B8.不动产登记机构受理申请后，应当出具A.受理回执B.登记凭证C.审批意见书D.受理通知单答案A9.下列哪项不属于不动产登记代理的范围A.代理申请登记B.代理查询登记簿C.代理诉讼D.提供登记咨询服务答案C10.不动产登记申请材料中的身份证明可以是A.身份证B.户口簿C.护照D.以上均可答案D11.登记机构认为登记申请需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，补正期限为A.5个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日答案A12.登记机构不得强制要求权利人委托代理人办理登记，这体现了A.自愿原则B.依法原则C.便民原则D.公开原则答案A13.涉及国家秘密的不动产登记信息，查询应当A.可以查询B.经批准可以查询C.不得查询D.限部门内部查询答案C14.不动产登记代理应当遵守的规定不包括A.不得泄露登记信息B.不得同时接受两个以上委托人的委托C.不得收取费用以外的费用D.不得以不正当手段承揽业务答案B15.登记机构审核发现申请事项不符合登记条件的，应当A.退回申请材料B.作出不予登记的决定并告知理由C.要求补充材料D.直接拒绝受理答案B16.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以什么为生效要件A.签订合同B.交付不动产C.登记D.公证答案C17.关于不动产登记错误的法律责任，正确的说法是A.登记机构承担全部赔偿责任B.登记机构赔偿责任后可以向有责任的申请人追偿C.登记机构不负责任D.只有故意才能赔偿答案B18.不动产登记代理机构的业务范围包括A.代办不动产权属调查B.代办不动产测绘C.代办不动产登记档案查询D.代办不动产登记申请答案D19.土地承包经营权的登记机关是A.自然资源主管部门B.农村经营管理部门C.农业农村局D.乡镇政府答案A20.不动产登记簿与权属证书记载不一致时，除有证据证明登记簿错误外，以什么为准A.登记簿B.权属证书C.合同D.档案答案A21.申请不动产变更登记，需要准备的包括A.变更证明文件B.不动产权属证书C.登记申请书D.以上都是答案D22.不动产登记代理人在代理过程中因过错造成委托人损失，应承担A.侵权责任B.违约责任C.行政责任D.刑事责任答案B23.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少工作日内办结A.15个工作日B.20个工作日C.30个工作日D.45个工作日答案C24.不动产登记信息查询中，涉及国家秘密的A.可以查询B.经批准可以查询C.不得查询D.限部门内部查询答案C25.当前不动产登记收费的原则是A.按件收费B.按面积分段收费C.按评估价值收费D.按登记次数收费答案A26.不动产登记代理机构开展业务时，应当与委托人明确约定A.代理权限B.代理期限C.代理费用D.以上都是答案D27.下列哪种情形登记机构应当实地查看A.房屋所有权转移登记B.在建建筑物抵押权登记C.土地使用权变更登记D.地役权登记答案B28.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的A.发生物权效力B.不发生物权效力C.合同无效D.登记机构不予登记答案B29.任何人查询不动产登记资料都应当提供A.身份证件B.相关利害证明C.申请书D.介绍信答案A30.不动产登记代理人资格考试每年举行A.1次B.2次C.4次D.按需举行答案A二、多项选择题（每题2分，共20分）31.根据《不动产登记暂行条例》，登记机构应当履行的职责包括A.查验申请材料B.就登记有关事项询问申请人C.对申请登记的不动产进行实地查看D.对登记簿进行保管答案ABCD32.申请不动产登记应当提交的材料有A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产测绘报告答案ABC（测绘报告仅在首次登记等情形需要，非通用）33.不动产物权变动的类型包括A.设立B.变更C.转让D.消灭答案ABCD34.登记机构受理登记申请后，审核内容包括A.申请材料是否齐全B.申请人身份是否真实C.申请事项与权属来源是否一致D.界址面积是否准确答案ABCD35.下列关于不动产登记簿的说法，正确的有A.登记簿是不动产归属和内容的根据B.登记簿实行电子管理C.登记簿可以公开查阅D.登记簿应当永久保存答案ABCD36.不动产登记更正登记适用于A.登记簿记载的权利人错误B.登记簿记载的坐落错误C.登记簿记载的面积错误D.登记簿记载的用途错误答案ABCD37.不动产登记代理机构的职能包括A.代理申请登记B.代理查询登记信息C.研究登记政策D.提供登记咨询答案ABD38.关于不动产登记法律责任，正确的说法有A.登记机构错误登记造成损害的，应当承担赔偿责任B.登记机构赔偿后，可以向造成错误的登记代理机构追偿C.申请人提供虚假材料造成损害的，应承担赔偿责任D.登记代理机构提供虚假材料造成损害的，应承担赔偿责任答案ABCD39.不动产登记信息的查询主体包括A.权利人B.利害关系人C.国家机关依法查询D.任何社会组织答案ABC40.不动产登记代理人应当履行的义务包括A.依法代理B.维护委托人合法权益C.如实告知D.亲自代理且不得转委托答案ABCD三、判断题（每题1分，共10分）41.不动产登记机构不得依职权主动进行登记。答案错误（特定情形如依职权更正、注销等可以）42.预告登记后，未经预告登记权利人同意，转卖房屋的合同无效。答案错误（合同有效，但不发生物权效力）43.不动产登记簿由权利人保存，登记机构只存档申请材料。答案错误（登记簿由登记机构统一保管）44.不动产登记代理人必须通过职业资格考试，取得资格后即可从事代理业务。答案正确（现行制度通过考试即可执业，无需注册）45.权利人可以委托他人代为办理不动产登记，代理人应当出具授权委托书。答案正确46.不动产登记收费按照不动产评估价值的一定比例收取。答案错误（按件收费）47.登记机构应当在受理登记申请后10个工作日内作出是否登记的决定。答案错误（30个工作日）48.不动产登记错误给权利人造成损害的，登记机构承担全部赔偿责任且不能追偿。答案错误（可以依法向有责任的申请人或代理人追偿）49.不动产登记代理人可以同时代理买卖双方申请同一不动产的转移登记。答案错误（禁止双方代理）50.不动产登记信息不属于政府信息公开的范围。答案错误（属于政府信息，可依申请公开）四、简答题（每题5分，共20分）1.简述不动产登记的基本原则。答案不动产登记的基本原则包括：依申请登记原则、属地登记原则、连续登记原则、物权公示原则。解析依申请登记指除法律规定外，登记机构不得主动登记；属地登记指不动产由所在地县级登记机构管辖；连续登记指权利转移登记需前后衔接；物权公示指登记具有公示和公信效力。2.简述不动产登记代理人的主要义务。答案（1）依法代理，遵守法律法规；（2）维护委托人合法权益，忠实履职；（3）如实告知相关信息，不得隐瞒或误导；（4）亲自代理，未经委托人同意不得转委托；（5）对工作中知悉的登记信息予以保密；（6）按照合同约定完成代理事务。3.简述预告登记的法律效力。答案预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。4.简述登记机构不予登记的情形（至少列出三种）。答案（1）申请材料不齐全或不符合法定形式；（2）存在尚未解决的权属争议；（3）申请登记的事项与登记簿记载冲突；（4）违反法律、行政法规的强制性规定；（5）其他依法不予登记的情形。五、案例分析题（每题10分，共20分）1.甲与乙签订房屋买卖合同，乙支付全款，但双方未办理过户登记。后甲又将该房屋卖给丙，并办理了过户登记。丙向法院起诉要求乙搬离房屋。问：房屋所有权最终属于谁？乙的权益如何保护？登记机构是否存在过错？答案：（1）房屋所有权归丙。根据物权公示原则，不动产物权变动以登记为生效要件，丙已完成登记，取得所有权。（2）乙可以依据买卖合同要求甲承担违约责任，返还购房款并赔偿损失。如果乙能证明甲丙恶意串通，可以请求法院确认甲丙合同无效，但实践中举证较难。乙应当及时申请预告登记或督促甲办理过户登记。（3）登记机构无过错。登记机构根据申请人提交的材料进行合理审核，未发现法律禁止情形，依法予以登记，不承担法律责任。解析：本案突出登记对抗效力与合同相对性的区别。乙的债权不能对抗丙的物权，登记机构只需尽到合理审慎义务。2.某不动产登记代理人接受委托办理房屋抵押权登记，委托人提供的抵押合同中部分材料系伪造，代理人未仔细核查即提交登记机构。登记机构审核后予以登记，后因债务纠纷导致抵押权被认定无效。问：登记代理人应承担何种责任？登记机构是否应当承担责任？答案：（1）登记代理人违反忠实义务和审慎注意义务，对虚假材料疏于核查，应对委托人承担违约责任；若造成第三人损失，还需承担相应