建筑基本术语常识(一)

建筑基本术语常识（一）

什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面

积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内全部基底面积之和与规划建设

用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般

包括建设区内的道路面积，绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。

名词说明：TOWNHOUSEShoppingMall宽HOUSE

TOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库“，是

二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联

而成。

ShoppingMall：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由很多商

店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”（购物中心）的区分是：规

模大、功能多、商品和服务全。

宽HOUSE：针对TOWNHOUSE“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽HOUSE”

将进深压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大。

名词说明：低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式.

低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如

平房、别嬖等。低层房屋一般建筑结构简洁，施二期短，建立成本低廉，给人以

亲切安静、有天有地的感觉，它的舒适度、便利度和空间尺度优于高层。人们特

殊喜爱以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特殊是在寸土寸金

的城

市难以广泛开发。

小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一

般采纳钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安静、房型好、得房率高的

特点，又有一般高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，

很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受

房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

多层：多层房屋指高于1（）米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为

4-8层，一般采纳砖混结构，少数采纳钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格（房

型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面

积少，得房率相应提高，这是很多人喜爱多层房屋的主要缘由。

板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。

一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。

跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首

层支配起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧房，二层支配卧房、书房、卫

生间等.复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较一般的住宅高，可在局部

掏出夹层，支配卧房或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空诃利

用

率。

什么是运用率？什么是好用率？

住宅套内净面积即运用面积和住宅面积的比为运用率，一般高层塔楼在72%至

75%之间，板楼在78%至80%之间，而好用率是套内建筑面积和住宅面积之比，

大于运用率，因此，往往有开发商用好用率来吸引买房人。

什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

(1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,

对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采纳下列参

数：2.1米、2.4米、2.7米、3.()米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调

标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6

米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住

宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

(3)住宅的层段

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层

房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混

结构住宅建筑层高采纳的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净

高和层高的关系可以用公式来表示：

净附二层局-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是

确定住宅价格的重要因素。假如住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建

筑工艺相应就越困难，建立的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建

立的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高

O因此，购房者在购买商品住宅时，应当依据自己的实际须要和经济支付的实力

来考虑，住宅的面积相宜即可。

建筑基本术语常识(二)

名词说明：什么是套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积(GB/T17986.1-2000B1.1)

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋运用面根，套内墙风光积，套内阳

台建筑面积三部分组成。

1、套内的运用面积(GB"17986.1-2000B1.2)：

套内房屋运用面积为套内房屋运用空间的面积，以水平投影面积按以下规定

计算：

a.套内房屋运用面积为套内卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕

所、贮存室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入运用面积。

d.内墙面装饰厚度计入运用面积。

2、套内墙风光积(GB/T17986.1-2000B1.3)：

套内墙风光积是套内运用空间四周的维护或承重墙体或其他承重支撑

体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包

括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积。套内自由墙

体按水平投影面积全部计入套内墙风光积。

3、套内阳台建筑面积(GB/T17986.1-2000B1.4)：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中

封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算

建筑面积。

附：房屋的共有建筑面积(GB/T17986.1-2000B1.4)：

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同运用的建筑

面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间，垃圾道，变电室、

设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房

和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水

平投影面积一半的建筑面积。

独立运用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人

防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑绽开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之

和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括二项，即运用面积、

协助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购

房者来说，了解建筑面积的计算方法是特别重要的。在住宅建筑中，计算建筑面

积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙

勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算

建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底

层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面

积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采

光井、防潮层及其爱护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层超群2.2米的，按架空层外围的水平

面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计

算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建

设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层超群过2.2米的，

按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，

按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外

围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，远眺间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳

台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半

计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水

平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外

楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算

建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的空外爬梯，宽度在60匣米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

(4)没有围护结构的屋顶水箱间。

(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、限制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较困难，不仅规定多，而且专

业性、技术性特别强。消费者在购房时，假如对此不了解，或者对计算出的结果

表示怀疑，可以询问专业人员或请特地测量机构，依照上述标准重新测量计算。

建筑基本术语常识(二)

商品房的销售面积如何计算？

商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面

积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内运用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;

其他建筑依据专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算

②套内墙风光积：商品房套内运用空间四周的维护或承重墙体，有共用墙

及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以

及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙风光积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上

为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平

投影面积的50%o

下列空间小得计入公用建筑面积：

(1)作为独立运用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积二整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立运月空

间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分排系数二公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积x公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积二套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

住宅的结构有哪些形式？

住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅

在运用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，牢靠地担当起来，同时在

保证住宅的强度、刚度和耐久性的状况下，把全部的作用力牢靠地传到地基中去。

住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合

方式的不同，相应采纳的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承

重结构所用的材料来划分的。一般可以分为何混结构、破木结构和钢筋混凝土结

构三种形式：

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采纳砖或砌块砌筑，柱、

梁、楼板、屋面板、桁架等采纳钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部

分钢筋混凝土及大部分砖墙