怡和水岸小区项目

怡和水岸小区项目怡和水岸小区项目怡和水岸小区项目可行性研究报告项目名称:怡和水岸小区项目项目建设单位:咸阳天泰房地产开发有限公司项目位置:长武县亭口镇亭北村项目阶段：项目可行性研究编制单位：西北综合勘察设计研究院二0一一年五月怡和水岸小区项目怡和水岸小区项目第一章总论在走过了新世纪以来最困难的一年后，中国经济进入2011年以来继续保持企稳回升的态势。经济专家预测，2010年中国经济有望进入本世纪以来的第二轮高增长的黄金增长周期。经历了2009年经济快速回暖的时期，进入2011年陕西总体经济持续向好，财政收支稳定增长，工业生产加快回升，投资保持快速增长，房屋销售同比增七成，消费市场持续旺盛，各项经济指标延续2009年的强势反弹态势。2009年咸阳市的经济情况与全国以及西安的经济情况走向一致，全社会固定资产投资完成801.5亿元，增长40.7%。2009年咸阳商品房交易量达到140.66万平方米，均价3122元/平米。2010年全市经济社会发展的主要预期目标是：全社会固定资产投资完成1040亿元，增长30%。据悉，2010年，咸阳市经济按照预期稳步增涨，整体趋势良好。国务院《关中—天水经济区发展规划》及省政府《西咸新区规划建设方案》的相继出台，泾渭新区、沣渭新区等有利于房地产发展的信号频频传来，我们有理由相信，2011年也将是精彩纷呈的一年。长武县位于关中西部陕甘交界，东与我省彬县为邻，西、南、北三面与甘肃省接壤，是我省的西大门。自古为兵家必争之地，因“长于用武”、“人民期盼长治武安”而得名，素有“秦陇门户”、“三秦屏障”之称。被誉为“果乡煤城”。全县总面积567平方公里，辖6镇5乡160个行政村，51667户，总人口17.7万，农业人口15.5万，财政供养人员7969人。耕地面积30万亩，人均1.9亩，是国家扶贫开发工作重点县。亭口镇地处长武县东南20公里处，是进入长武的东大门。东与彬县城关镇相接，南与甘肃灵台县邵寨镇、本县巨家镇接壤；西与本县冉店乡相连；北与彬县的小庄、芦寨、后洼三村隔泾河相望。镇政府驻地亭北村，全镇辖25个行政村，81个村民小组，共有人口3.7万人，其中农业人口2.1万人，城镇居民1.6万人。总面积118.7平方公里，耕地面积38884.6亩，最高海拔1274米，最低海拔850米。主导产业以煤炭化工、商贸流通、果品和畜牧业为主。2007年全乡各业总产值5.06亿元。是长武县的一个人口大镇，也是长武县的一个煤炭化工基地大镇，近有"煤城、果乡"之称。亭口历史悠久、人杰地灵。这里曾是汉以来出使西域和大唐"丝绸之路"的重要驿站和通衢，因泾、黑二河在此交汇，古有"黑水渡"之称。亭口因交通优势明显，是彬、长区间40公里农副产品的集散地，也是长武县第一重镇。一、项目概况1.1项目名称:怡和水岸小区项目1.2项目位置:亭口镇亭北村1.3项目实施单位:咸阳天泰房地产开发有限公司二、宗地现状拟建项目长武县亭口镇亭北进城农民怡和水岸小区项目选址位于长武县亭口镇亭北村。项目规划占地32022.81平方米。（3.2022公顷）。该地块为不规则建设用地，用地东临亭北村，西、南为312国道及黑河河岸，北为山地。三、项目建设内容拟建项目征地32022.81平方米，即3.20228公顷。项目建设内容包括层高为六层的多层建筑10栋，地上建筑面积23959.32平方米，地下建筑面积2588.50平方米；层高为十一层高层建筑6栋。地上建筑面积39809.66平方米，地下建筑面积3619.06平方米；规划总建筑面积约69976.54平方米。规划建筑占地面积6206平方米，规划道路占地面积12047平方米，规划绿化占地面积13769.80平方米。四、投资估算及资金筹措项目估算总投资13083万元。项目建设单位自筹7083万元，占总投资的54.14%，申请银行贷款6000万元，占总投资的45.86%。贷款期限2年。五、经济效益分析怡和水岸小区项目建成后，实现销售收入17747.35万元；利税3027.28万元；上缴税金1732.93万元。六、可行性研究报告的编制依据和原则6.1编制依据（1）《长武县城市发展总体规划》（2）《长武县亭口镇总体规划》（3）国家工业发展组织编写的《工业可行性研究手册》（4）国家计委颁发的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》（5）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》（7）《高层民用建筑设计防火规范》（8）国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》；（9）陕西省建设用地指标（陕政颁发[2007]25号）（10）陕西省现行相关工程定额标准。（11）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（12）本项目可行性研究委托书和合同文件（13）项目调研过程中搜集到的其他有关资料6.2编制原则1、根据市场及技术情况，合理确定建设方案及装置规模。2、充分利用现有的人、财、物优势和公用工程、辅助工程、行政及福利设施的存量作用，尽可能节约投资。3、在满足国家有关消防、安全规范的前提下，节约用地，做到安全、经济、可靠、实用。4、贯彻环境保护、安全设施同主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产的"三同时"方针。5、在安全可靠的前提下，优先选用国内设备、材料。6、以科学、求实的态度，公正、客观、科学地反映建设项目的实际情况，确保可行性研究报告的编制质量。6.3编制范围根据《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》，编写怡和水岸小区项目可行性研究报告。组织相关专业技术人员对本项目的水文、工程地质、建设条件、建设必要性、建设内容及方案、工程布置及设计、工程施工、工程占地、水土保持方案、环境影响评价、工程管理、工程招投标、投资估算与资金筹措、经济评价等方面进行了综合研究和分析，并且按照委托书的要求对项目的技术和经济可行性进行了的分析。该报告可为金融机构及业主对项目的决策和建设提供可靠的依据。七、综合评价该项目选项准确、选址合理、规模适度、市场前景好，投资回报率高。建成后可实现销售收入17747.35万元，利润总额3027.28万元，投资利润率为17.35%，投资利税率为23.14%。项目抗风险能力强，从项目的经济效益和社会整体效益来看，该项目完全可行。八、结论1.该项目符合长武县国民经济和社会发展规划，是长武县亭口镇2011年度建设计划中的重要项目，项目的实施对促进该区域经济发展，改善居民居住环境和投资环境，完善城市基础设施建设具有重要的意义。2.项目实施后，首先为长武县发展打下基础；通过项目实施，将进一步在吸引投资、发展经济、服务大众等方面发挥更大的作用;达到投资企业和当地群众满意相结合的双满意。从而进一步改善亭口镇居住环境，加快亭口镇建成重点镇步伐，促进亭口镇早日建成西部名镇目标的实现。3.全面提高亭口整体形象，形成地域优势。通过该项目的实施，带动当地其他产业的发展，从而在提高硬实力的基础上不断增强地区软实力，形成地方特色，进一步促进投资发展，社会和谐发展，为亭口镇的经济发展和社会发展做出本公司应有的贡献。4.造福群众，和谐共赢。项目规划实施后，可直接解决612户，2500余人的居住问题，解决300到400余人的就业，吸引10000多流动人口。使镇财税收入年额外增加20余万元。从而惠及人民群众，造福亭口镇百姓，达到和谐共赢的美好结果。5.从工程技术角度来看，工程的设计、施工等均向社会招标，选择技术力量雄厚、施工经验和管理经验成熟/丰富的施工队伍，不存在技术风险，只要建设资金到位，定能如期竣工。综上所述，该工程符合国家和长武县经济发展战略，对长武的经济和社会发展具有重要作用，项目建设方案基本可行，工程技术方案和运作模式成熟可靠。因此，该项目不仅是必要的，也是可行的。第二章项目背景一、项目提出的背景1、机遇国家实施发展战略的机遇。工业化、城市化是经济社会发展的必然趋势和必由之路。在当前应对国际危机背景下，在新一轮全球经济格局大变革、大调整中，我国正处于全面推进工业化、城市化的关键阶段，面临加快实现现代化强国的战略机遇期。国家实施拉动内需“四万亿投资项目”重点向西部省（市）基础设施建设倾斜，深入推动“西部大开发”这一国家战略的决心和力度不断加大。这一宏观政策投资取向除了有效拉动内需、刺激经济增长外，更深远的意义是实现基础设施等公共服务均等化，改善西部地区投资发展环境，推进东、中、西部产业梯度转移，促进东南沿海发达地区产业结构优化升级，实现区域经济布局战略性调整。在国际国内经济发展形势的大背景下，作为工业化、城市化水平较低的西部欠发达地区，我县具有巨大的发展潜力。区域经济协调融合的机遇。西部各省（市）在拓展经济空间、实施发展战略过程中，顺应时代发展要求，遵循经济运行规律，更加注重统筹兼顾、区域协调，西咸一体化、关中—天水经济区等区域经济体概念相继提出，已经形成广泛共识，正在积极规划实施。长武位于这一区域经济合作的结合部、处在最前沿。周边一些跨县的区域经济体也正在重新布局、加快调整，在新一轮区域经济一体化大格局中，我县拥有广阔的发展空间。市县经济布局调整的机遇。当前，长武正在大力实施发展战略，即重点培育建设能源化工、优质果品生产、畜牧业生产和省际边贸四大基地，逐步实现工业小县到工业大县、传统农业县到现代农业县、三产弱县到三产强县、财政困难县到财政状况较好县、国家扶贫开发工作重点县到咸阳经济强县五个跨越，为建设小康长武，构建和谐社会努力奋斗。交通基础建设加快的机遇。根据未来发展需要，省、市分别提出打造“西部综合交通枢纽”、“区域性综合交通枢纽”的交通发展战略，县委也提出扎实推进关中—天水经济区结合部重要交通节点建设的目标。长武要围绕省、市打造交通枢纽的契机，以西长高速公路为主干，以县城为中心，建设“三横三纵、一港五桥、一环一网”交通网络体系；西安—平凉铁路正在抓紧建设，西长高速公路建成，西—平铁路的建设使长武与周边城市的时空距离大大缩短，长武即将融入“关中一小时经济圈”。区位、交通优势凸显，面临难得的发展机遇。交通区位优势提升的机遇。从省际区域范围来看，长武位于陕西、甘肃、宁夏交界处，位于区域经济合作的结合部，拥有得天独厚的区位优势。上述贯通各省（市）的高速公路、铁路建成后，长武更是发展通道经济、区域经济最理想的地方。关中--天水经济圈构成了长武县实现城镇化、工业化发展的“弓弦经济圈”。这个“弓弦经济圈”凭借经济合作产生拉动力、依靠自身发展释放扩张力、依托长武资源市场延伸辐射力，必将形成强大的综合实力和核心竞争力。长武正好处于这根“弦”的中部位置，以城镇建设、工业发展、商贸物流为主攻方向，迅速发展壮大长武经济体，让这根“弦”变得更加坚韧，打造强劲有力的“弓弦经济圈”，是实现县域经济加快发展、又好又快发展的科学决策。统筹协调区域竞争的挑战。在当前社会经济大发展、大变革、大调整的时代背景下，在未来经济社会发展中，要参与大市场竞争、大区域博弈，就必须与时俱进地统筹协调全县的城乡发展规划、产业结构调整、经济分区布局，这是一个庞大的系统工程，工作和局面都面临很多复杂性、艰巨性和不确定性。比如县内区域功能划分不明晰、乡镇发展定位不明确、工业区布点“多、散、乱”、工业化进程慢、城市化水平低等问题都亟待统筹协调、研究解决。同时，我们还要应对周边地区率先发展而我们发展不足、发展滞后的挑战。面对错综复杂的经济形势、空前激烈的竞争环境，必须增强时不我待的紧迫感、不进则退的危机感，树立“早就是先机、快就是优势”的竞争意识，切实加强宏观决策的前瞻性、预见性，解放思想、抢抓机遇、精诚团结、负重自强，才能在新一轮区域经济格局中发挥区域功能优势、占领战略主导地位、提升自身发展能力。2、近年来中国房地产发展态势我国经济社会又好又快和谐发展，昂首迈入改革开放30周年的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好、更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是:调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。作为国家"十一五"期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的"住有所居"的战略目标，确保房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。、新一年房地产业发展的背景和环境国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的"住有所居"真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1.68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2.54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60%多。不难看出:房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。、我国经济还将继续保持高增长的发展格局根据深入的国情分析和科学的比较研究，得出的结论是我国经济末来仍将保持近10%的增长速度20至30年。与此同时，如果说我国的经济发展是一个不可阻挡的态势的话，随着产业结构、人口结构和经济发展的调整，对土地的需求仍是不可阻挡的，我国粮食安全保护耕地与经济结构调整对土地需求的瓶颈矛盾将更突出，它将对我国房地产业的发展带来持续的压力。、贯彻和实施十七大报告提出的“住有所居”的既定目标党的十七大，首次将"住有所居"与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为我国加快推进以改善民生为重点的社会建设重要目标。改革开放以来，我国房地产业发展可以用史无前例来加以形容，中国人的居住条件在经济发展和房改推广的过程中得到了明显的改善。据建设部的统计数字表明，从1993年到党的十七大召开，到2008年底，全国人均住房面积已经从l7.8平万米增加到28平万米以上，城镇居民的住房条件大都得到不同程度的改善。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2007年底前，所有社区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保;2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。"十一五"期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入困难家庭。国家统计局发布的数据显示，我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15.9%，比上年同期加快2.4个百分点。我国消费水平以较快水平增长，成为了新一轮推动经济平稳快速发展的重要因素。与此同时，消费的增长和消费水平的提高将进一步促使我国人民对购买商品房和改善居住环境的潜在需求增加。我国消费增长和商品房购买力提高的最大摧动力是居民收入的持续增长，尽管居民收入实际增速仍小于GDP增速，但二者的差距正在缩小。同时，居民收入增至一定水平后，消费结构开始转变，消费规模在结构转变的带动下增大了。并且国家鼓励居民消费的政策力度加大，居民消费热情不断增长。另外，国家社保体系，住房公积金制度的日益完善，工资形成机制改革开始启动，使人们对未来消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也逐渐开始向消费、购房和投资领域转移。、新一年房地产业发展的预期和责任党的十七大报告中有许多关于我国经济和社会发展的新提法，从房地产业发展的角度出发主要是三个方面，一是总体而言，十七大文件提出我国经济要保持又好又快发展，即目前我国的政策仍是以经济建设为中心，但同时要以改善民生为重点。这就要求房地产业也要做到又好又快的发展，在保持健康发展的同时，为民生事业和土地生态和谐发展做出贡献。二是十七大报告提出的改善民生方面的另一个重要内容是实现"住有所居"。这体现了我们党和政府对于住房保障的关注。第三是在生态文明方面，房地产业与生态挂钩的具体体现是走绿色发展之路，并着力构建具有中国特色的住宅建设和消费模式。3、城市发展规划长武是大西安2小时经济圈的重要节点，是通往大西北的咽喉。高品位的历史文化资源和优美的自然风光，一直是陕甘宁地区商贾、投资的热点地区。长武县立足于有效整合高品位的历史文化、自然风光、民风民俗等方面的资源优势，高起点、高标准、大手笔地制定了长武各行业中长期战略规划和远期发展规划，这对长武经济社会发展，乃至长武旅游业的健康发展，无疑是一项重大贡献。多年来，长武县城镇开发突飞猛进。先后投资近两亿元，拓宽改造了南大街、东西大街、北新街，新修了七五路，积极实施“亮化、美化、绿化、硬化、净化”，县城新增绿地2048平方米，绿化覆盖率达到28%以上,2005年投资300万元完成了北大街改造工程、灵凤桥维修、南大街北段柏油罩面工程；对西大街、车站街、醇古街路面进行了全面整修；建成了文化广场，提升了城市品位。投资199.6万元，对县城主要街道进行美化、亮化、绿化；县城自来水覆盖面积达到21.2平方公里，用水普及率达94%，城市化水平达到20.3%。长武公路四通八达。4、从西安楼市看2011年楼市呈现五大趋势2010年是楼市风云变幻之年，房产行业变革之年，产业创新之年。楼市经历了“火爆”、“国十条”、“回暖”、“限购”、“加息”等多轮起伏，让开发企业和购房者都以更平和更理性的目光看待整个市场。机构分析2011年楼市将呈现五大发展趋势。政策调控将成为一种常态在“2010西安创新峰会”上，克而瑞西安机构张计卫先生就“2010西安房地产市场回顾及2011年楼市展望”做主题发言。张计卫分析认为，在将过去的2010年里，中国楼市宏观调控出现了新变化：一是从年度调控转变为季度调控；二是调控政策从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。对于2011年政策走势，考虑到目前的流动性依旧过剩，以及供应根本性问题没能得到很好的解决，所以季度调控的格局不可避免；从政府的意图判断，下一阶段仍旧是政策多发期，政府会继续出台相关政策；未来将会进入一个调控的常态，频出的调控政策会为中国地产市场掀开一个短周期时代。至于未来政策调控的倾向，以及未来政府的发力点，他做了预期：未来潜在的四项重磅政策主要集中在房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面。其中，唯有后者才是真正有杀伤力，有望成为宏观调控的杀手锏。大型房企助推地价上涨在土地供应方面，2010年西安土地供应增长19.2%。单从土地供应来看，预计明年住宅市场供应量充足。西安房地产市场的快速发展，吸引着众多企业拿地热情高涨，众多央企、国企、上市企业等大型房企陆续谋地，将会进一步推动地价涨幅加快，企业拿地成本增加，一定程度决定着未来房价向上趋势。浐灞生态区楼盘放量可期对于未来的热点区域，克而瑞西安机构认为，从各区域市场数据来看，短时间内依旧呈现城东、城南、城北三足鼎立格局。城南区目前主要市场支撑是曲江南湖以东以南区域，城北区主力成交项目围绕市政府区域，城东浐灞区域受世园会带动，高端产品市场较为可期。全市其他热点板块大明宫、大兴新区个别楼盘带动下成交放量，整体来看这两个热点区域大规模放量将在2012年。也就是说，2011年西安楼市的热点主要集中在浐灞板块，而到了2012年，最热点的区域将在大明宫板块和大兴新区。一季度楼市成交量或下滑虽然楼市热点板块众多，但不是所有的房子都好卖。从2010年成交结构来看，90—125平方米首次置业型产品仍为成交主力，新政后70平方米以下产品、125—144平方米改善类产品成交量下降，180平方米以上的高端产品市场份额呈现明显增长，这说明刚需型产品及高端类产品抗政策风险性较强。针对2011年的西安楼市，虽然受政策影响力较弱，宏观政策面对市场压制力较小，但是成交量主要考虑到需求抑制，一季度会有明显下滑，全年来看成交量不会产生较大波动。从结构方面分析，高端物业由于限购、土地增值税等政策的影响，特别是中高端项目的集中上市，短期内销售会受影响或有波动，中长期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响首次置业和改善性需求，中低端住宅可能受影响较大。保障型住房受政策导向影响，未来具备良好的市场空间，供应量将大幅加大。竞争加剧小企业融资受限由于受政策调控影响，楼市竞争将加剧，一些中小开发商的日子将不好过。2010年西安房产行业前十名的市场份额占较2008年增长2.30%，行业集中度明显提高；目前受政策影响，中小企业融资渠道受限，外地大型开发商对本地市场的日益垄断，不仅威胁到本地中小企业的资金链，更进一步限制其拿地能力。总体来说，土地资源将向大企业集中。二、项目可行性研究分析1、项目建设的必要性西部大开发战略的实施，天水—西安经济带及沿线经济带的形成，长武城市发展的空间格局，都为怡和水岸小区项目发展带来了千载难逢的大好机遇。长武是西部重要的能源基地，城市建设和工、农业生产、都将有很大的发展，借此发展机遇该项目的建设是很有必要。随着长武对外开放的扩大，对外政治、经济、文化交流也越来越频繁，亭口工业小区初具规模。小区尚无像样的商品住宅小区。长武县经济活动日益频繁，项目建设不断。普通商住房产业的发展蒸蒸日上，本项目的建设必将为省级重点城镇的发展带来新的契机。2、灾后重建的必要2010年07月23日晚长武县亭口镇遭遇百年不遇的暴雨，加之黑河、泾河等河流在长武境内水暴涨形成特大洪水。亭口镇地处两河交汇处、地势低洼。造成亭口镇全镇掩埋，最高进水达到3米。亭口镇受灾人数共2210人，房屋倒塌2822间，全镇经济损失达2.2亿元。灾后重建，受灾群众的妥善安置，使本项目的建设成为解决受灾群众居住问题的燃眉之急。第三章市场分析一、房产市场分析2009年，咸阳楼市整体发展一改08年的颓势，强势反弹，经历了“小阳春”、“红五月”、“金九银十”之后，还一路攀升。在土地成交量、商品房成交面积和成交价等方面均有增长，与此同时，咸阳楼市各主力板块也表现出大幅增长态势。进入2010年，从2009年12月到2010年2月份，随着中央不断对楼市调控，政策密集出台，2010年1月咸阳商品房市场一路飙增的销量渐露疲态，2月份淡季又逢春节，成交量继续下滑。咸阳春季商品房市场销售同比、环比呈现较为明显的下滑，主要是因为去年同期政策环境于今年大不相同，当时国家出台一系列救市措施具体实施细则刚刚确定，观望情绪略有缓解，而今年所有的政策都在春节前几乎都有不同程度的收紧，加上春节长假的影响，因此1季度咸阳市商品房市场销售同比、环比呈现较为明显的下滑。价格方面则与成交截然相反，咸阳市1季度在售均价为3636元/平方米。2009年12月7日中央经济工作会议以来，国务院总理温家宝两次表态“支持居民自住和改善性购房需求，控制房价过快上涨。”进入2010年以来，财政部、国税总局、住建部等部委先后出台调控措施，政府密集出台调控政策，“有保有压”成为了此次调控的主旋律。1、量跌价涨是2010年咸阳房地产市场最为显著的特征西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2010年1季度咸阳市房地产市场成交面积同比下滑了11.69%。而房价上涨趋势明显，1季度在售均价为3636元/平方米，同比增涨了20%。量跌价涨成为1季度房地产市场最为显著的特征。2、政策影响置业者持币观望2010年初密集的楼市调控政策，让一线城市的商品房市场开始呈现降温迹象，尤其是北京、上海、广州以及深圳四大房地产市场的商品房市场成交量快速下跌。从1季度咸阳房地产来看，也受到了楼市调控政策的影响，成交面积同比下滑了11.69%，1季度购房者观望氛围较浓，但是从1月至3月的成交量来看，观望情绪逐步缓解，置业者逐渐入市。3、春季新盘频推

供应量充足2009年咸阳市房地产市场的火热，多数楼盘进入尾货消化阶段，新品上市量也在不断减少，仅有少量楼盘新货待发，市场进入阶段性断货期。而进入2010年，1季度阳光馥苑、宇宏·健康花城、华府御园、加州一号、星岛假日、地中海花园、双保凤凰城、梧桐花园、南海家缘、天园小区、华宇御轩、国奥金帝、新新家园、世纪锦城、朝阳风景、壹品风景、瑞田华安等新房相继上市，全市共开新盘18个，这股新房源、新盘放量集中在农历年后暨3月份显现，从而使得1季度全市及各城区商品房销量供应量充足。4、城南区成为市场热点2009年西安--关中天水经济区规划的出台，将使世纪大道一带将有再次更大的增值空间。而2月22日，西咸新区建设工作委员会办公室暨沣渭新区、泾渭新区管委会三机构揭牌，使得西咸一体化实质性破冰。西安房地产信息网数据研究中心调研显示：相比前几年西安置业咸阳的低迷状态，自去年年底以来，西安置业者在城南区域楼等需求，渐成咸阳市房地产市场的主要购买力。5、刚性需求依然是市场主力从2010年1季度的成交情况来看，目前咸阳市置业人群中自住型需求人群比例依然占有压倒性的优势，占有率超过90%，投资消费已不足10%。随着咸阳市房地产环境的不断改善，真正以居住为目的的购买人群逐渐增多，刚性需求依然是咸阳置业群体的主导力量。这种投资少、自主需求高的需求结构的形成，对于房地产业的健康稳定发展无疑是积极的。6、置业热情高尽管1季度咸阳房地产市场成交量下滑，但是购房者的置业热情依然较高昂。西安房地产信息网数据研究中心调查显示：准备购房的置业者比例达到了65%，不准备购房的为35%。基于对房价上涨存在较强的预期，准客户群体购房欲望强烈，置业热情较高，购房需求亟待释放。7、

80后渐成购房主力从购房者的年龄来看，80后的购房者比例逐步增加，1季度25-30岁的中青年置业者占购房者比例的46.70%。出生在1980年以后的年轻人已达到结婚生子的年龄，这部分置业者由于工作、婚房等需求，渐成咸阳市房地产市场的主要购买力。8、二室热销80-100平方米的二室和110-140平方米的三室是咸阳房地产市场上的主力供给，而从成交来看，也是以2室和3室的为主。而其中2室户型最热销，销量占总销量的55.64%，是所有户型中销量最佳的套型。二室户型的面积一般在110平方米一下，总价相对较低，除了价格优势以外，二室户型易租易售也是热销的原因之一。而1季度的购房者年龄以青年为主，这部分置业人群的往往经济能力有限，所以二室是其首选的户型。二、三线城市房价猛涨逼一线限购、限贷、限外、房产税，在诸多新老调控政策均以“失效”或“效果不明显”落幕后，人们又将目光聚焦于下一个、再下一个调控政策。不过此时，反思比期盼更为重要。就在刚刚过去的一周，国家统计局公布的统计数据显示，4月份中国70个大中城市中有56个城市的新建商品住宅价格环比出现上涨，数量较上月出现增加。这显示出，调控政策依然未撼动房地产市场。无论是从2010年1月的“国十一条”到今年1月出台的“新国八条”；还是以2009年年末营业税优惠政策取消为调控起点到近期国家发改委要求商品房销售需明码标价的国家最新调控措施都可以看出，即便是以年为单位，调控依然没有出现人们想要的结果。限购、限贷、限外、房产税，在诸多新老调控政策均以“失效”或“效果不明显”落幕后，人们又将目光聚焦于下一个、再下一个调控政策。不过此时，反思比期盼更为重要。按照常理，无论是开发商还是投资客早应在三面夹击下“束手就擒”。首先，银行信贷越收越紧，对于房地产商更是早早关起了大门；其次，尚未出现明显回调迹象的房价依然高高在上，超出一般消费者的购买力，使得消费者的观望情绪更加坚定；第三，在中央政府的坚强意志下，地方政府再也不敢轻易为地产商打开政策缺口。地方政府的松口行为应引起足够重视，与几年前不一样，倘若一线城市的房价真正得到遏制，所产生的涟漪效果必然波及二线城市，二线城市又会波及到三线城市。而如今，三四线城市房价猛涨，二线城市房价坚挺，将会倒逼一线城市。考虑到经过上一轮房地产行业的洗盘，目前所剩房地产企业基本是全国性的大房企，并早已布局二三线、甚至四线城市，如二三线城市房价不降，就为大房企资金供给提供了保障，有了资金保障，也进一步为其在一线城市的捂盘、惜售、不降价增添砝码。常言道，物以稀为贵。房价坚挺、不断上涨，说明供不应求。三、2011年房地产市场走势预测2010年，全国房地产市场整体呈现波浪形走势，一季度延续上一年的高速增长态势，二季度起，受“国十条”政策的影响，销售形势回落，三季度，市场出现反弹，但在9月开始的二轮调控政策影响下，重新进入平稳回落期。2011年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。通过对1998年2月-2010年10月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2010年和2011年全国房地产业的主要指标预测如下：1、房地产开发投资继续增长，增幅小幅回落预计2011年全年，城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成29.18万亿，增长22.9%；房地产开发投资完成5.70万亿，增长21.5%；商品住宅投资完成4.14万亿，增长25.6%。2、房地产开发资金来源增长平稳预计2011年全年，房地产开发资金来源保持平稳增长，全年房地产开发资金来源预计达93228亿元，增长27.8%，增速与上年基本持平。

3、房屋建设增长平稳，新开工面积增幅出现明显回落2011年，预计全年商品房施工面积为46.01万亿平方米，同比增长15.6%，其中商品住宅施工面积为36.03万亿平方米，增长16.8%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落12.7个百分点和10.1个百分点。预计2011年全年商品房新开工面积将达到万平方米，同比增长9.5%；商品住宅新开工面积万平方米，同比增长14.9%。与2010年相比，竣工面积增速明显回落，商品房和商品住宅新开工面积增速分别回落41.3和35.6个百分点。预计2011年全年商品房竣工面积将达到78708万平方米，同比增长6.7%；商品住宅竣工面积65430万平方米，同比增长8.6%。与2010年相比，竣工面积增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别加快5.2和7.6个百分点。4、销售面积和销售额增幅保持平稳增长2009年，房地产市场快速回暖，商品房销售面积和销售额增速创历史新高，2010年销售增速出现理性回落。2011年，预计房地产销售形势会保持平稳增长，预计2011年全年商品房销售面积和销售额分别实现11.72亿平方米和62663亿元，分别增长18.1%和24.8%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现11.03亿平方米和55913亿元，分别增长23.1%和31.7%。5、房屋销售价格指数平稳回落从房地产销售价格指数上看，自2010年5月份起，全国房屋销售价格指数就出现平稳回落。预计2011年，房屋销售价格指数将继续平稳回落。到2011年12月份，房屋销售价格上涨2.5%，其中，新建商品房价格上涨3.4%，新建商品住宅价格上涨2.7%。第四章项目建设条件一、项目建设的自然条件长武县位于陕西省西北黄土高原丘陵沟壑区，距离咸阳市165公里，介于东经107度38分至58分，北纬34度59分至35度18分之间，县境北临宁庆县，与子午岭相望，南依岐凤县，与陇塬县、关山余脉相近，东与彬县相连.成为渭北与陇东高原结合部的过渡地带。县境南北长30.05公里、东西宽27.23公里，总面积567.1平方公里.海拔在847-1274米，耕地面积29.9万亩，且以山坡为主，人均耕地不足2亩。自然地理分为南北两大部分，境内的泾河、黑河、南河3条河流和883条干支毛沟，将全县切割成北塬、巨家塬、枣元塬三大块，形成了塬高、沟深、坡陡的地貌特征。全县地势西南稍高，东北略低，由西南向东北呈倾斜状。是黄土高原水土流人区，属内陆干旱气候，年平均气温9.1℃，年积温2994℃，无霜期171天，年均降水量584毫米，县分布不均，春季少雨，夏季多伏旱、冰雹、风灾等自然灾害对农业生产危害较大。长武县总面积567.3平方千米，总人口17.3万人。长武县公路四通八达.312国道横贯全境.县有公路90条，其中长宁、长巨、长枣、长马、亭相、巨枣等主干公路将全县11个乡镇连成一体。与长（武）灵（台）公路交汇于五里铺，实现了县内乡乡通公路，村庄道路砂石化。全县各类公路全长521.3公里，形成以县城为中心，国、省道为骨架、县乡公路为动脉，村庄交通道路为网络的公路体系。2008年9月底褔银（福州-银川）高速长武段落成通车，从长武到西安仅需两小时车程。本项目位于长武县亭口镇，距离长武县城20公里，福银高速长武东出口。交通便利，区位优势明显。基础设施条件。

气候长武县属暖温带半干旱大陆性季风气候，具有雨热同季、寒暑极端、四季分明的特点。冬季降水稀少，寒冷干燥且较漫长，春季气温回升快，降水增多。夏季气候较热多雷阵雨，并伴有大风或冰雹，夏末常有伏旱。秋季多连阴雨，气候凉爽湿润，但有霜冻为害。年平均气温11.1℃。一年中最冷月为1月，平均气温-2.9℃，极端最低气温为-22.5℃。最热月为7月，平均气温24.4℃，极端最高气温为40℃。平均气温的年较差31.5℃，初霜期始于10月中旬，终霜期在4月下旬。全年无霜期平均175.6天，无霜期177天，年日照充足，河谷川道为2125.4小时。

多年平均降水量558mm。年最大降水量797毫米（1983），最小降水量320.3毫米（1979）。年际相差476.7毫米，变率2.39。多年平均日照数每年2125.4小时。一年之中冬季盛行西北风，夏季多为东南风，平均风速为1.4m/s，最大风速1.9m/s。交通东连彬县、永寿，南依宝鸡、麟游，西临甘肃泾川、灵台，北接甘肃正宁，为连接秦陇的咽喉要道，是古“丝绸之路”上的重要驿站。312国道纵贯全境，距离西安咸阳国际机场180公里。福银（福州—银川）高速公路西平段（西安—平凉）穿境而过。电力县内有火力发电厂一户，总装机容量已达到6.1万千瓦。有330KV变电站1座，有110KV变电站2座，35KV变电站4座，投资19.6亿元的2×200MW煤矸石电厂正在建设之中，电力网络遍布全县，电力供应充足。水资源县境内有大小河流12条,水资源总量19.01亿立方米。县城供水工程2处，县水厂日供水5000立方米，八乡人饮工程日供水5000立方米，污水处理厂日处理能力10000吨。通讯通讯网络先进，以光缆传输为主，数字微波和卫星为辅的通讯网络，为电子商务和公众信息提供平台，移动电话实现无缝隙覆盖。服务业金融保险、商贸文化、广播电视、教育卫生、体育健身、广告传媒、休闲娱乐等配套服务体系一应俱全。二、地质条件1、地质构造长武位于鄂尔多斯地台南缘、祁（连山）吕（梁山）贺兰山“山”字形构造前绵东翼内侧，总体构造形态为北西向的平缓单斜，在单斜面上有为数不多的、方向单一的宽缓褶曲，地层倾角小于9，构造简单。南翼倾角平缓，一般1°--2°，北翼较陡，从西到东由4°陡增至9°。两翼跨度8公里，北翼起伏幅度300米，起伏一般为80米。2、地层岩性

县境内所见到的地层从三叠纪开始，有侏罗纪、白垩纪、第三纪和第四纪层，特别是有巨厚的第四纪黄土堆积。龟蛇山的地岩层性应为白垩系（Ｋ）洛河组，为棕红色砾岩、砂砾岩平粗砂岩。3、地质灾害情况

长武主要地貌单元为黄土梁峁、黄土台塬、河流阶地与河谷平原，地质灾害分布有明显的规律性。以泾河谷地为界，可分为南北两个集中发育地带，分别是南塬黄土斜坡与泾河高阶地区；北塬河流高阶地与百子沟地区。4、工程地质条件建设场地范围内无不良地质发育，上部黄土，下部为泾河河道阶梯淤土和非自重湿陷性黄土地基。根据《陕西省各县（区）建筑抗震设防标准》，该地区抗震设防烈度为6度。三、项目建设地社会经济条件1、城镇规划与社会环境条件长武县是商贸重地，流通活跃，历来是陕甘两省主要商品聚集地。如今县城及省（县）临边乡镇也一直是两省五县的贸易商阜中心。改革开放以来，各类市场迅速发育。目前，全县有各类市场12个，联结城乡，辐射全国，商贾云集，购销两旺，年成交额7440万元。长武县发展战略规划确定的“东连西进，南抑北拓”方针，为下一步全县经济发展指明了方向。长武县新区建设、长武县老城区改造、工业集中区建设的基本框架已经构划，各自的空间布局发展结构已经明晰，这就为项目建设方案的确定打下了基础。近年来,在各级领导的重视和带领下,以招商引资为突破口,以项目带动为原则,积极与客商联系,洽谈,为长武更美好的明天而努力奋斗!2、社会经济发展依托条件“十一五”期间全县经济社会发展的基本思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六届五中全会精神，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，围绕建设咸阳经济强县一个目标，抓住能源开发和果畜产业化两个关键，处理好改革、发展、稳定三者之间的关系，建设能源化工、优质果品生产、畜牧业生产和省际边贸四大基地，逐步实现工业小县到工业大县、传统农业县到现代农业县、三产弱县到三产强县、财政困难县到财政状况较好县、国家扶贫开发工作重点县到咸阳经济强县五个跨越，为建设小康长武，构建和谐社会努力奋斗。

、主要预期目标建设咸阳经济强县是建设小康长武的阶段性目标,也是今后一个时期的主要任务。“十一五”期间，预期目标是:打造四个基地，生产总值翻番，财政收入过亿，建成咸阳强县。、建成咸阳经济强县。经济结构进一步优化，工业经济在国民经济中的支撑作用更加突出，农业产业化水平进一步提高，现代服务业具备相当规模，一、二、三产业之间的比例趋于合理。到2010年，全县国内生产总值力争达到19.2亿元，比“十五”翻两番，年均增长28.9%；地方财政收入预计达到1.2亿元，年均增长44.7%；全社会固定资产累计完成113亿元，比“十五”期间增长7.7倍，年均增长44.3%;工业总产值年均增长52.8%;社会消费品零售总额年均增长11.7%;城镇化水平达到30%以上；城市居民人均可支配收入年均增长11.2%;农民人均纯收入年均增长12.6%;城镇登记失业率控制在4％以下，人口自然增长率控制在4‰以内。、打造关中重要的能源基地。积极开发境内煤油气资源，延长产业链，建设以采掘、加工、制造为主的新型能源化工基地，重点做大做强煤—电—材产业，形成三大产业体系：一是形成煤炭采掘工业体系；二是以煤炭转化深加工为方向，充分利用高新技术，大力开展煤炭深加工业，形成深加工产业体系；三是以资源循环利用为主，用粉煤灰等为原料生产建材，形成建筑材料生产体系。到2010年，全县煤炭产量力争达到600万吨，电厂装机容量达到120万千瓦。能化工业总产值达到18.8亿元，占全县工业总产值的80％以上，走出一条工业立县、能源强县的路子。、打造陕西优质果品生产基地。抓住国家建设渭北苹果优质产业带和实行原产地保护的机遇，按照“稳步发展、优化品种、提高质量、促进营销”的思路，大力实施“优果工程”和“杂果兴长工程”，调整果业内部结构，扩大种植规模，推广“四项”关键技术，规范果园管理，提高果品质量。提早打算，规划到位，行政推动，扩大澳洲青苹等加工品种栽植规模，建设青苹基地，生产果汁、果酱等果品深加工食品，延长产业链条，提高果品附加值。到2010年全县果园挂果面积稳定在20万亩以上，认证绿色果品基地15万亩以上，总产达到15万吨，优果率达到70％以上，果品贮藏能力达到10万吨以上，果品产值达到1.5亿元，进一步提升果业强县地位。、打造咸阳畜牧业生产基地。坚持以奶畜产业发展为重点，积极推广标准化饲养技术，抓好畜禽良种体系、疾病预防控制体系和畜牧养殖示范小区建设。加快草业发展步伐，建立饲草加工体系，引导农户舍饲养畜，做大做强畜牧产业。到2010年畜牧业产值占到农业产值的35％以上，大家畜存栏达到6万头以上。、打造省际边贸基地。依托地处陕甘两省交界的区位优势，大力发展商贸流通，不断活跃城乡市场。结合城镇开发，加强市场建设，培育小商品批发、家俱建材、粮油、服装布匹等专业市场，大力发展现代物流业，把长武建成陕甘交界处的小商品批发中心、农副产品批发中心、交通货运中心，建设省际边贸基地。3、政策、资源、市场、科技、基础设施条件等3.1、政策倾斜，资金扶持。为贯彻落实中共中央十七届三中全会和中央1号文件精神，近日商务部下发通知，要求各地全面贯彻落实中央精神，继续推进"万村千乡市场工程"，加强农产品流通网络建设，加快农村市场体系建设。该项目符合十七届三中全会和中央1号文件精神，增强做好《三农"工作的紧迫感和使命感，结合贯彻落实《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见况加快农村市场体系建设，促进国民经济平稳较快发展。继续实施"双百市场工程"，支持大型鲜活农产品批发市场和县乡农贸市场升级改造。3.2、资源综合利用项目的建设不仅可以改善长武、特别是亭口镇的投资环境，而且实现客商的投资、商贾、旅游的出行目标；从而促进该区域经济的协调发展。四、区位优势亭口镇位于陕西省长武县东南部，东临泾河与彬县水帘乡车家庄相望，西邻巨家镇，北靠冉店乡，南与彬县永坪乡、甘肃省灵台县邵寨镇以地权为界，面积9000平方公里。全乡辖39个行政村，4965户，2.1万人，是长武县人口和面积第一大乡。乡政府驻地亭北村，西距县城20公里。据考证，亭口因泾、黑两河在此交汇，是汉以来出使西域的必经渡口。又因距彬州（现在彬县）、甘肃灵台县邵寨镇、彬县北极镇、长武县城各40里，古代40里为一亭，故取名为亭口。境内四季分明，光热、水力、煤炭资源丰富，已探明煤炭储量35.3亿吨，占彬长煤田的56%。2002年山东淄博煤业有限集团开发亭南煤矿。地形以沟壑山坡为主，西南少数村为平坦塬面，形成了川塬坡咀相间，沟壑纵横的地貌。2001年11月撤乡并镇时，将原路家乡并入亭口乡。全乡水、电、路等基础设施完备，312国道穿越东北部，交通便利，1999年修建的黑河大桥高89米，长962米，为西北桥梁之最。粮食生产以小麦、玉米、大豆、高粱为主，经济作物以苹果、酥梨、核桃、柿子、大枣为主，尤以盛产柿饼远近闻名。根据长武县亭口镇总体规划，未来十年亭口人口将从现在的21000人发展到50000人口，占地面积将从现在的90平方公里扩展到300平方公里。充分利用水、电、煤三大资源优势，发展长武县亭口镇经济，打造西部强镇、重镇。第五章

项目建设规模和建设方案一、规划指导思想及设计特点1设计指导思想（1）项目在规划设计时严格按照政府有关部门关于亭口镇规划设计要求；（2）以建筑的低密度，雅致灵动的园林景观设计和具有自然风韵的建筑设计来体现自然，历史，文化有机融合的高品位的休闲、购物居住特色；（3）注重结合市场调查结果，充分满足群众消费与居民住家、企业投资市场的需求；（4）强调经济效益、社会效益、生态环境效益的统一，提高项目的综合效益。2设计特点（1）合理的总体布局。项目总占地面积32022.81平方米，即3.20228公顷，总建筑面积约69976.54平方米，容积率1.99，建筑根据地形依山伴水而建。建筑群的功能布局合理，园林景观设计富有特色，突出地方建筑风韵。注重古今融合的特色设计，强调环境与建筑、单体与群体、空间与实体的整合性，做到建筑，景观具有古典园林雅与美的同时又具有实用性，做到古与今的协调。小区道路组织合理，做到人车分流，保证小区内部的道路安全，车位充足。主干道较宽，宅前小路曲径通幽，尽显人性化、园林化。（2）自然，历史和文化的相互呼应，传统与现代的完美结合。小区规划设计古朴典雅，突出体现自然优雅，品味文化的思想。小区的绿化采用园林式的设计：有大面积的绿地，给人以心旷神怡的感觉。以水和路为双重纽带，将不同区域和组团连接起来。使住户、商贾真正回归大自然的怀抱。（3）合理、完善的配套设施。小区供电、给排水采暖、智能化的设计方案较经济合理。二、总体规划1、平面布置原则1）采用灵活新颖的规划设计手法，以道路为框架，将住宅、公建、绿地等全面系统的组织安排。2）在住宅组织及总体设计上，力求造型各异，形成充满情趣的生活空间，再配以园林绿地和完善的公共设施，从而实现社会、经济、环境的全面提高。3）结合本小区区位特点，从分考虑环境设计，以吸引购房者。同时创造安全、清洁、美观的内部交通条件，做到人车分流，通行流畅。2、规划思路总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造中央绿地广场，采用坡地式设计，实行立体绿化，建造特色景观，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。小区建筑以点面结合式布局，以主干道组织交通，设公共绿地，单位建筑间道路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具有浓郁的地域风情及强烈的可识别性。3、平面设计每户均为“明厨、明卫、明卧、明厅”,提供良好的日照、采光和通风条件。为照顾当地的生活习惯,强调起居与主卧的高档舒适性,起居室开间为4.2～4.8m,主卧室开间为3.6～3.9m。各使用空间布置紧凑合理,功能分区明确。功能合理,动静分明,流线清晰,互不干扰。每户南北两面均设阳台(一梯三户的中间户除外),保证良好的景观视野。突出“二厅”概念,独立的用餐空间与客厅遥相呼应,通透宽敞,并尽可能地增大厨房面积。每户均设有储藏空间,以满足现代家居生活的需求。同时为照顾当地的生活习惯,在所有的多层住宅楼下都设有半地下或地下的储藏窒供居民使用。在小区中两个中心地块,各布置有一个独立汽车区,总停车位超过200个,以满足客户大多有自备车的需要。4、设计人性化根据现代人的生活规律,采用大厅、大厨、大卫,及面积适度的卧室。基本尺度:大厅(开间3.9～6.6m不等)20～40m2,厨房(开间2.2～3.0m不等)8～12m2,卫生间(2.3×2.4)5m2,主卧室(开间3.6m以上)16m2左右,次卧室14m2。三室套型和复式套型均设双卫或多卫,满足不同年龄或临时使用者的不同需求,充分满足私密性要求。考虑到该工程所处的地理位置,夏季气温高,主导风为南北向,因此在住宅平面设计中尤其注意朝向、采光和穿堂风的组织。该工程地块所有户型均为座南朝北。每户均有1～2间朝南卧室,起居室均为南向,为住户提供了一个明亮干净的居住环境。通过起居室与餐厅的组合,将穿堂风引入室内,使人能度过一个凉风习习的夏季。为了避免住户入住后二次装修对房屋结构的破坏，预先统一考虑了空调搁板,厨房合理布置,并设置了一定面积的储藏空间。三、建筑设计理念1．突显地方建筑风韵，古为今用，以传统建筑雄浑大气而又飘逸灵动的神韵表现厚重的文化底蕴。2．传达古典建筑文化神韵，提取传统建筑的特色符号——坡顶、挑檐、斗拱等，以现代建筑语言加以抽象和诠释，取其神似。3．建筑富有灵气，与自然景观充分结合，传统院落与现代组团的结合，展示灵秀、生动的美感。结合自然景观，以天然材料——石、木、砖等运用于立面造型中，使建筑仿佛生于山水之间，与环境浑然一体，你中有我，我中有你。4．在怡和水岸小区项目规划设计过程中，我们始终注重“以人为本”的指导思想，并站在历史和时代进步所要求的高度，抱着为国争光、为社会主义现代化建设和为全人类文明进步事业服务的宗旨，打破常规，创新思维，使“怡和水岸小区”真正成为创建重点镇标志性小区。四、项目规划用地技术指标规划用地技术指标一览表序号项目单位数量1规划征地面积平方米32022.81(3.2022公顷)2规划建筑占地平方米62063规划道路占地平方米120474规划绿化占地平方米13769.805规划总建筑面积平方米69976.546容积率1.997建筑系数19.38%8绿地率43%9总户数户61210投资强度万元/公顷五、结构设计1、设计依据《建筑结构荷载规范》(GB5O009-2001)《建筑抗震设计规范》(GB5O011-2001)《混凝土结构设计规范》(GB5O010-2002)《建筑地基基础设计规范》(GB5O007-2002)《钢结构设计规范》(GBJl7-88)2、基本数据基本风压:0.35kn/m2基本雪压:0.30kn。/m2建筑物生产(火灾危险性)类别属丙类建筑物耐火等级为一、二级抗震设防烈度根据《中国地震动参数区划图》确定;3、结构选型为保证建筑物的整体性，主要建筑一般采用现浇钢筋混凝土结构方案。次要建筑及部分辅助建筑可采用砌体结构。做到安全，经济，合理。本着满足安全、适用、经济合理、建筑选型符合现代住宅小区建筑特点的要求，拟采用造型简洁、建筑内部分隔布置灵活、耐久性好的结构形式。小区建筑实际设计中除要注意选择经济合理的结构形式以满足使用要求，内部隔墙主要采用240粘土实心砖墙或200厚新型空心砖。4、地基处理湿陷性黄土地基的处理，是根据建筑物的类别采取相应的处理措施。对场地内的地基土一般建筑物主要是消除其部分湿陷性，采用可靠的灰土挤密桩或换土法。大型建筑物或荷载较大的建筑物，既要消除地基土的湿陷性，又要满足强度和变形的要求，采用人工挖土扩底灌注桩。较小的建构筑物本工程将尽量采用天然基础作为基础持力层。5、主要结构材料选用砼强度等级现浇构件采用C3O或C25.用钢为工字钢、槽钢、角钢、圆钢、薄壁型钢或钢管。墙体为M5混合砂浆砌240砖或200厚空心砖砌块，砌块容量小于等于9kn/m3.六、公用工程方案1、给、排水工程1.1给水工程水质要求:生活用水符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-2006卫生要求。给水方案:生活用水由亭口自来水厂供水，采用Ø2OOmm的注水管供水。该项目完成后，小区日用水量为:360m3/天。供水管网为环状网，生活与消防合用，消防采用临时高压制，有加压消防泵。1.2、排水工程本项目排水主要来自于生活废水，以及道路绿化浇洒水等。其中生活废水进入小区污水管网，并汇入亭口镇污水管网中，最终送至废水处理厂处理。而道路绿化浇灌水，因无污染，故纳入小区雨水管网排出。整个工程排水实行清污分流。废水日排放总量约280m3左右。小区雨水排水组织。小区整平坡度一般应不小于5‰，困难地段不宜小于3‰。最大坡度也不宜超过6‰。以便小区的雨水能顺利的汇集到某一集水口或明沟，排至小区外。排放方式和管材:小区内的排水管网采用环状结构。小区排水系统采取分流制，粪便污水经化粪池处理后并入小区下水道，合流进入小区的污水管网中。室内排水管采用UPVC排水管，承插胶粘接口;室外采用混凝土预应力管，水泥沙浆接口。2、供电工程2.1、设计依据根据小区建设规模、建筑类型及其标准，确定供电性质、容量、等级和建筑电气设计标准。做到立足现实、适度超前、适应发展之需要。遵循国家制定的有关电气设计规范和标准如下:、供配电系统设计规范(GB5005295)、10KV及以下变电所设计规范(GB5005394)、低压配点设计规范(GB5005495)、建筑物防雷设计规范(GB5005794)、工业与民用电力装置的规范(GBJ6583)2.2、供电、供电电源本项目的供电电源，由小区西北方距离2Km的亭口镇变电站供电所提供。以10KV架空专线单回路引入小区变电所。、电压等级供电电压：AC10KV高压配电电压：AC10KV低压配电电压：AC0.4/0.23KV照明电压：AC220V控制电压：AC220V、用电负荷和电耗总装机容量：1000KW、供配电系统本项目设场内变配电所1座，内有配电室、值班室和工具间。其中l0kV高压开关柜为JYN2—10型1台，直流操作，操作电源采用铅酸免维护直流屏。低压配电柜为GGD型1台。变配电所用电缆以放射式向各建筑配电控制箱供电。、配电线路小区内电缆以电缆直埋敷设为主，局部桥架敷设为辅。高压电缆采用YJV—l0KV交联电缆低压电缆采用YJV—0.6/1KV全塑电缆、控制电缆采用KVV—0.5全塑电缆、电气照明小区照明由变电所供电，各栋住宅设照明配电箱。以一般照明为主，局部照明为辅。高层建筑采用高压钠灯，普通建筑采用白炽灯。道路照明采用高压钠灯。照明线路敷设。以穿管明敷为主，道路采用直埋敷设。、防雷及接地小区内15米以上的建筑物均须设置防雷装置，利用建筑物顶部金属栏杆做避雷带，用扁钢连接形成电气通路，并在需要时设置避雷针作为接闪器，充分利用建筑物基础内钢筋作为防雷接地体，在其接地电阻值不能满足要求时可补打接地极来满足要求。接地电阻要求：变配电室：不大于4欧防雷及接地：不大于30欧电子及仪表：不大于1欧，控制接地与工作接地严格分开。3、供热3.1、供热方案根据小区住户面积需购置2台1Ot/h锅炉。选择SZL10-1.25-AII型蒸汽锅炉，蒸发量10t/h，蒸发温度为194℃，工作压力1.25MPa，设计效率为92%。锅炉房的左部为水处理间，右部为锅炉操作间，后侧为露天设置的除尘、排烟设施。水处理间的软水设备为组合式钠离子交换器，给水除氧为低位真空除氧器。3.2、除尘、除渣方案锅炉烟尘净化采用多管旋风除尘器，除尘效率达90%以上，经该除尘器处理后，烟气浓度为18Omg/m'，林格曼黑度1级，符合国家二类地区排放标准。清理出来的粉煤灰堆放在渣场定期外运。4、通风、采暖小区的住宅楼和宿商业门面房、物业办公室的相关建筑冬季均需进行采暖，采暖热媒为70℃的热水，型式为上供下回同程式系统，散热器材住户自选。5、小区绿化绿化环境设计是作为小区环境建设的一大特色推出,规划上采取措施以尽量增大绿地面积；尽可能地减小建筑覆盖率；尽量减少车行道的量，回车道、临时停车位和消防登高硬地共用达到资源共享；摒弃喷泉、广场、大块水景等与环境或与小区的品位极不协调、不合时宜又耗费资源的纯西式作法。小区绿化景观设计原则主要体现为地方园林的精髓与现代时尚相结合、与环境协调具有生态环保理念的新风格。要凸显地方特色,首先,在小区庭院内营造一个简约清新、现代时尚,融入自然的园林式景观中心,与沿江绿地遥相呼应,相映成趣。小区内外,四季常在河边诗情画意的青山绿水中,远山近水与大自然和谐一体，浑然天成。小区绿化是环境保护的重要措施，有调节空气、美化环境的作用。小区绿地率应保证在35%左右。在建筑四周，道路两侧广植树木、花草，使道路和场地不露裸土，尽量增大小区绿化面积，营造优美的小区环境，以保持良好的生态环境和小区卫生标准。第六章生态环境保护一、概述面对可持续发展的环境保护规划，要求先进的原则和理念作指导,而应用生态优先原则指导环境保护规划对实行可持续发展具有重要意义.建立环境友好型的企业应该始终保持先进的环保理念,不断追求优秀的环境绩效,还应具有以下特点,第一,在改善周围环境方面做出贡献;第二,与周围环境有良好相容性;第三,在环境容量范围内,企业生产的环境影响在人们可接受的限度内.可以将企业环境友好行为细化为具有对环境友好的资源利用方式、对环境友好的生产技术、对环境友好的生产过程、对环境友好的污染控制方式、对环境友好的产品、对环境友好的管理方式、对环境友好的企业文化等方面的内容。本项目建立和完善了日常监督和检测制度，详细规定了各类污染物的内外部监测频次和方法，确保各类污染物持续稳定达标排放，确保符合国家和地方各项法律法规的要求；结合企业的经营理念，积极推行清洁运行工艺，同时采取了各种有效措施，节约使用中的能源消耗；建立并实施ISO14001环境管理体系，通过每年制定目标指标，持续改进企业的环境管理绩效。力争创建国家环境友好企业，减少企业的污染物排放，提高废弃物再生利用率。本项目环境保护方案符合下列要求：符合国家环境保护法律和环境功能规划的要求。最大限度提高资源、能源利用率，尽可能在生产过程中把污染物减少到最低限度。坚持污染物排放总量控制，达标排放的要求。采取各种有效的措施，避免污染物的无组织排放。环境工程设计因地制宜地采用行之有效的治理和综合利用技术。坚持“三同时”原则，环境治理设施与本项目建设的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。力求环境效益与经济效益相统一。二、环境影响评价依据和标准1、编制依据[1]中华人民共和国环境保护法1989.12.[2]中华人民共和国水污染防治法1996.5.[3]中华人民共和国土地管理法1999.3.[4]中华人民共和国水土保持法1991.6.29.[5]中华人民共和国环境噪声污染防治法1996.10[6]中华人民共和国大气污染防治法1995.8[7]国务院第293号令《建设项目环境保护管理条例》[8]（87）国环字第002号文件，关于颁发《建设项目环境保护设计规定》的通知[9]（86）国环字第003号文《建设项目环境保护管理办法》2、环境保护标准[1]《环境空气质量标准》GB3095-1996二级标准；[2]《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级标准；[3]《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准；[4]《污水综合排放标准》GB8978-1996二级标准。[5]《地表水环境质量标准》GB3838-2002Ⅳ类水域标准[6]《一般工业固体废物贮存、处置场污染物控制标准》GB18599-2001[7]《生活垃圾填埋污染控制标准》GB16889-1997三、环境影响分析1、施工期环境影响分析:施工期环境影响主要表现在施工扬尘、施工噪声、施工废水、建筑垃圾堆放、水土流失、局部生态破坏等方面。随着施工期的结束，施工扬尘、施工噪声、施工废水、建筑垃圾堆放影响也随之消除。（1）、施工扬尘:工程施工期间，土石方开挖过程破坏地表结构、建筑材料砂石的运输过程，都会造成地面扬尘污染环境，施工扬尘主要来源为:场地地基开挖裸露地面扬尘、粗放施工造成的建筑扬尘和交通运输过程中车辆沿途洒落于道路上的沙、土、灰、渣和建筑垃圾造成的道路扬尘。类比资料表明:施工场地及其下风距离50m范固内，环境中TSP超标严重；施工扬尘对环境空气的影响主要是在下风距离2OOm范围以内，超标范围主要分布在下风距离0~50m。根据现状调查，该项目施工期间，附近村庄、学校、单位均会受到扬尘污染的影响，因此，施工中必须采取措施控制施工扬尘。类比资料显示:无围栏时施工扬尘与施工作业条件、作业时的气象条件(风速、相对湿度、气压等)均有关，尤其当气候干燥、风速大时扬尘污染十分严重，为了减少施工期扬尘对周围环境空气的影响，工程建设单位应加强施工期的环境管理和监督，对施工现场及物料堆放场应采取洒水降尘和篷布覆盖、设置围防护栏等措施，采取喷水洒水作业的次数一般3~4次/日，可根据气候情况适当增加:施工中的渣土、建筑垃圾应及时清运，清运时必须采取覆盖等防尘措施，对运输物料的车辆必须封闭严密，防止漏洒，并对外出车辆进行冲洗以免产生扬尘:同时按照陕西省政府《关于控制扬尘污染的通告》规定，四级(5.5m/s)以上风力应停止土建施工，以便有效地降低施工扬尘对周围环境空气的影响。（2）、施工噪声:项目施工期间，主要建筑机械设备噪声源有挖掘机、推土机、切割机和混凝土搅拌机等，设备噪声源多，声级较大，大多属于高噪声设备，单台机械噪声强度约在90-105dB(A)，且噪声设备成流动性。拟建项目在开挖土方、基础打桩、结构施工、装修阶段对施工场界噪声影响较大，会造成施工场界噪声超标，因此建设单位必须与施工单位共同协商制定施工计划，合理安排施工时间，缩短施工周期，并按照国家坏境噪声污染防治条例的有关规定严格控制或禁止夜间高噪声设备的运行及运行时段，夜间22时~凌晨06时禁止施工。同时，应将高噪声设备合理布置在工地远离敏感点位置，购买商品混凝土，避免混凝土搅拌机运行所产生的噪声影响；同时采取必要的隔声降噪措施，以减轻施工噪声对周围声坏境的影响。（3）、建筑材料:工程中所选用的建筑材料和装饰材料必须符合GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求。（4）、施工废水:项目施工期污水主要包括施工机械设备和车辆冲洗水，结构阶段混凝土养护排水，施工场地雨水以及施工人员的生活污水。施工阶段施工场地的废水应排入市政污水管网，禁止就地排放，防止污染地下水体和附近水体。（5）、施工期生态环境影响A、压占土地.植被拟建项目占地32022.81平方米。项目施工时，大量土方开挖，开挖土方部分的植被被挖除以及土方压占的部分植被，使局部生态坏境受到影响。该项目开挖的土方全部回填，用于区域绿化建设，基本可实现就地平衡，无须建设单独的弃土场。B、加重水土流失整个工程在施工期原有的茂密植被被破坏，土壤裸露及挖出的土方就地堆放，会加重施工工地的水土流失，随着施工结束，水土流失基本得以恢复。2、使用期环境影响分析:项目建成后，住宅使用过程突出的污染影响是噪声、固体废物、生活废水及洗车废水的影响。2.1、噪声影响分析该项目噪声源主要为交通噪声。进入小区的各种机动车辆处于低速行驶或者处于停车状态，一般低速行驶车辆产生的噪声小于75dB(A)。2.2、废气影响分析项目建成使用后；相关的废气污染源主要为采暖燃煤废气和各种机动车辆产生的废气，以北京市对低速行驶(20公里/1小时)的车辆单车排放因子测试结果，按车辆行驶为20公里/小时、每辆车在小区内的行驶距离500米计算，预测该项目机动车辆尾气污染物年排放量CO为102kg，HC为19.2kg，NOx为3.2kg。故项目建成后汽车尾气排放对小区产生的影响较小。采暖燃煤废气，经过楼除尘系统处理，达标后排放。2.3、固废影响分析项目使用期固体废物主要是生活垃圾。这部分生活垃圾由环卫部门收集处理。2.4、废水影响分析拟建项目用水主要为生活用水和绿化用水，其中绿化水蒸发、渗入地下;其余用水排放。废水主要污染物浓度COD：300mg/l、SS：200mg/l、氨氮：25mg/l、动植物油40mg/I；产生量分别为：COD：1.80t/a、SS：1.2Ot/a，氨氮：0.15t/a、动植物油：0.24t/a。

该项目污水经过自行处理后排入市政管网。生活污水经化粪池处理后(COD去除率2.5%，SS去除率20%)污水水质满足GB8978-1996《污水综合排放标准》中的预处理标准及DB61-224-2006《渭河水系(陕西段)污水综合排放标准》三级标准。污水最后汇集处理后排放，实现达标排放，对受纳水体影响较小。四、项目的环境保护1、项目建设期环境保护[1]工程施工废物的管理工程施工产生的废渣石，应本着因地制宜利用的原则，首先应尽量为本工程本身利用，以便减少占地和节约工程费用。多余部分应由建设单位会同有关部门，制定弃土处置计划，选择合适地点作为弃场，做到少占耕地或不占耕地，并应防止水土流失。对较大的渣石弃物，应覆土植草以减少对植被的破坏和对生态环境的影响。[2]恢复植被对因施工过程中需移栽的树木，应在可移栽季节妥善移栽至指定场地。对因工程压占植被，施工后植被尽快恢复，应把植被的恢复补偿视为环保措施的一部分，并与主体工程统筹安排，使其尽早发挥生态作用。[3]扬尘和噪声的防治措施为减少工程扬尘对周围环境的影响，施工现场遇风天应适当保持堆土表面有一定湿润度或及时清运，运输车辆按规章装载并加以遮盖，防止散落或扬起。另外，该项目实施过程中拟选用“环保型”的建筑材料及装修材料，禁止使用散装白灰，使用商品混凝土，以降低地面灰尘和二次扬尘污染。建设项目的噪声源为泵房运行噪声，源强70~80dB(A)，做减振隔振基础，可使场界噪声达到45dB(A)以内。同时，该项目在夜间（22：00~6：00）施工时严禁使用大型施工机械。2、项目环境保护[1]项目环境保护主要体现在生活垃圾尤其是固体废弃物的处理上，小区内合理设置厕所和果皮箱。设专人负责清扫、收集和运送，做到日产日清，以保持干净整洁的小区环境。[2]对生活污水必须集中处理达标后，由污水管排入市政污水管网。[3]该项目排放的废气主要来自卫生设备使用产生的废气，因其排放量小，对空气环境质量影响甚微，经大气扩散、释放、自净等作用，浓度大大降低。[4]绿化不仅是环保的要求，也是美化环境、营造舒适空间的需要，另外绿化还有隔尘、吸声、调节温度、吸收CO2等作用。第七章节能