房地产 -存量时代下重点15城二手房成交占比的分化格局与演进逻辑

导语：9月18日，住房城乡建设部在国新办新闻发布会上以“两个转变”为房地产市场运行定调，并披露全国二手房交易占比达52%、首次在完整周期内过半。本系列首篇《存量时代：房地产运行逻辑的切换及主体角色重排》存量时代：房地产运行逻辑的切换及主体角色重排已从全国视角论证：增量开发不再是市场运行的唯一主轴，总量竞争让位于结构竞争，存量流通、结构优化与增量提质并重成为新阶段特征。但全国均值往往低估了重点城市的真实存量化深度，据CRIC监测，重点15城二手住宅成交面积占比由2021年的42.8%升至2022年的49.0%，2023年达52.9%即越过50%标志线，领先全国约两年半；2026年前8月进一步升至70.1%。对核心城市而言，存量时代不仅已经确立，更在加速深化并呈现明显分化。本文为系列第二篇，将视角下沉至城市维度，回答三个问题：15城存量化水平如何分层？分化由哪些机制驱从全国到15城：存量时代的城市维度1.115城2023年即整体过半，领先全国约两年半全国口径之下，重点城市的存量化进程走得更深，时间差清晰可见。据CRIC监测，重点15城二手住宅成交面积占比，2023年约为52.9%整体过半，2024年升至61.3%，2025年进一步升至66.3%，2026年前8月达到70.1%。这意味着，重点15城在2023年便已越过全国52%的存量时代标志线，领先约两年半。从推进斜率看，15城占比从2023-2026年前8月累计提升17.2个百分点、年均约4.7个百分点；而全国口径2020年至2026年前8月的年均增幅约3.8个百分点，前者存量化推进速度约为全国平均水平的1.2倍。全国意义上的存量时代，在核心城市已是深度进行中的结构性现实。图12021年—2026年重点15城二手房成交面积占比变化1.2总量换挡：二手房成交占比的上行，约八成来自增量端收缩存量时代的形成，并非二手市场的单方扩容，而是新房收缩与二手扩张双向作用、以增量端收缩为主的结果。15城二手占比由2023年的52.9%升至2026年前8月的70.1%，提升17.2个百分点；同期新房成交面积由12726.6万㎡降至7160.0万㎡（2026年按1-8月×1.5年化折算，下同），累计收缩43.7%；二手房由14311.0万㎡升至反事实分解可量化两端的相对贡献：若二手房维持2023年水平、仅新房收缩至2026年水平，二手占比将为66.7%，较2023年提升13.7个百分点；若新房维持2023年水平、仅二手房扩张至2026年水平，占比将为56.9%，仅提升4.0个百分点。二者对17.2个百分点总提升的贡献分别约为80%与23%，交叉项约-0.5个百分点。换言之，2023年以来15城二手占比的提升，约八成来自新房端的收缩。一手缩量、二手稳增，市场交易形态完成系统性切换，但“换挡”并非需求消失：15城一二手成交总量由2023年的27037.6万㎡降至2026年的23967.2万㎡（年化折算），总量三年收缩约11.4%，而结构已由“新房过半”逆转为“二手占七成”。表115城新房与二手房成交面积及二手占比（2023—2026年*）注：2026年为1—8月数据，面积按×1.5年化折算（标注2026年*），占比为1—8城市图谱：15城二手房占比水平与变化2.1水平分层：15城二手房占比的三级梯队70.1%对应的成交结构，是二手房与新房比值达2.35倍，这意味着每成交1㎡新房，市场同步成交约2.35㎡二手房。分城市看，该比值自深圳的1.32倍（占比56.9%）至上海的4.49倍（占比81.8%）不等。按占比水平，15城可分为三级梯队：第一梯队（占比＞70%）：6城，包含上海、北京、苏州、重庆、南京、成都，二手占绝对主导，二手/新房比值2.5倍以上，其中京沪存量结构最为成熟。第二梯队（60%—70%）：7城，包括长沙、天津、西安、佛山、武汉、杭州、厦门，是城市数量最多的梯队，二手/新房比值1.5倍以上。第三梯队（＜60%）：2城，为广州、深圳，是15城占比最低的一组。表22026年1—8月15城新房与二手房成交面积、二手占比及比值注：2026年为1—8月数据；二手/新房为二手房成交面积与新房成交面积之比；合计为15城加总；重庆新房成交数据不包含周边区县，与月报数据存在口径差异。2.2演进逻辑：15城的存量化进程及驱动逻辑占比的绝对水平之外，各城存量主导地位的确立次序与提升斜率，构成城市存量化的进程与深度。结合CRIC可回溯至2010年的历史口径，上海、北京在2010年即已过半（二手占比55.6%、61.4%），为最早确立存量主导格局的城市；厦门于2015年、广州与深圳于2017年、苏州与武汉于2018年、南京于2020年陆续过半；天津于2021年、重庆于2022年（可比口径）、佛山于2023年相继过半；成都、杭州、西安、长沙则集中于2024年过半。至此，15城全部进入存量主导格局，而确立次序前后相差逾十年，存量化的起点时点呈显著城际分化。表3各城市二手占比过半时间（%）注：首次过半时间为二手房成交面积占一二手合计比重首次超过50%的年份，基于CRIC历年监测数据（可回溯至2010年）判定。从占比变化看，15城2023年以来二手占比全线抬升，但幅度悬殊。长沙（+37.9pct）、杭州（+25.7pct）、成都（+24.3pct）、苏州（+22.4pct）居前，多为存量放量与新房收缩并进的快速换挡型城市；上海（+19.6pct）、西安（+19.2pct）次之；北京（+9.9pct）、厦门（+8.3pct）、天津（+7.8pct）、广州（+2.6pct）则仅保持个位数。值得注意的是，高占比城市的提升斜率未必更快——上海快于北京、重庆快于天津，存量水平与提升速度并不同步。表4各城市二手占比变化及归因分解（2023年—2026年前8月）注：以2023年全年为基期、2026年1—8月为当期；占比为实际值，面积变化按1—8月×1.5年化折算；占比变化=新房收缩贡献+二手扩张贡献+交叉项。“增量收缩驱动”是大部分城市二手占比提升的共性，而结构的变化更能反映存量化进程的性质。以2023年全年为基期、2026年前8月为当期（面积按×1.5年化折算）分解，广州、天津、武汉、南京、佛山5城二手成交贡献为负或接近于零——二手年化成交基本持平或低于2023年水平，占比上行几乎完全由新房收缩驱动；其余10城为新房收缩与二手扩张并存，其中深圳（13.6个百分点）、长沙（12.2个百分点）的二手扩张贡献尤为突出。深圳是15城唯一新房成交不降反升的城市，占比提升几乎全部来自二二手成交占比提升，在“新房收缩单轮驱动”的城市更多是供给端的被动结果；在“二手扩张并驱”的城市，才是存量需求真实释放的主动演进。2.3分化类型：15城的四种类型划分结合存量水平（深度）与提升幅度（速度），并对结构分解中新房收缩与二手扩张存量成熟型：上海、北京两市在可得数据起始的2010年即已过半，是存量时代的先行者；2026年前8月占比78%-82%、为15城最高，但内部已现速度分化，上海2023年以来提升19.6个百分点、居15城第5，北京提升9.9个百分点、居末段。二者共同特征是占比高位运行之下新房基本盘仍在，新房年化成交461-486万㎡，较各自历史峰值收缩六成以上（上海较2015年峰值-66.3%、北京较2012年峰值-64.7%），绝对体量在15城中仍居前八，二手/新房快速换挡型：长沙、杭州、成都、苏州、西安本类城市过半时点多集中于2023-2024年，2023年以来占比提升19.2-37.9个百分点、为15城上行最快的一类，2026年前8月占比62.8%-77.0%。归因上，长沙（新房-65.5%、二手+70.1%）、杭州（-57.8%、+20.8%）、成都（-57.3%、+19.9%）为典型的双轮驱动；苏州（-55.2%、+24.7%）、西安（-44.0%、+23.7%）以新房收缩为主、二手温和扩张。共同特征是二手房成交绝对量已进入放量通道、存量需求真实增量依赖型：深圳、广州、厦门三城过半均早（厦门2015年、深圳2017年、广州2017年前后），2026年前8月占比却仅57%上下、居15城最低，2023年以来提升2.6-11.6个百分点、速度居末段——高起点、低占比，是增量韧性叠加制度扰动的结果。共同特征是新房体量仍具韧性，广州2026年前8月新房成交476.0万㎡、居15城第二，占比提升仅2.6个百分点、为15城最低；深圳新房成交不降反升（年化+8.6%），占比提升完全由二手修复驱动；厦门新房进度（1-8月达2025年全年83.8%）明显快于二手（75.8%）。此类城市受增量端约束最弱、占比上行空间最大，但也最容易因新房收缩补位型：重庆、天津、武汉、南京、佛山本类城市占比相对较高——重庆76.7%、居15城第4，南京73.5%，天津、武汉、佛山在65%-68%区间，但占比上行几乎完全由新房收缩驱动：重庆占比提升13.5个百分点中新房收缩贡献10.5个百分点（约八成）；天津（-8.1%）、武汉（-1.4%）、南京（+4.2%）、佛山（+3.0%）二手成交走平或小幅波动，二手贡献接近于零甚至为负。高占比并非存量市场强大之主动结果，而是增量端收缩到极限后的“补位”，占比相近、驱动结构不同，是本类城市与存量成熟型城市的本质区别。注：横轴为2026年前8月二手占比（深度），纵轴为2023—2026年前8月占比变化（速度），气泡大小为2026年前8月一二手合计成交面积。分化机制：多维成因的传导分解3.1城市端：房龄结构与存量基数决定存量化“家底”存量化的供给基础，取决于城市存量房的房龄结构与基数。七普数据显示，全国城镇住房中2000年以前建成的占比达27.46%，一线城市更高达35.24%。存量房龄偏老、基数偏大的城市，二手房流通的供给基础更厚、存量化起点更高——上海、北京等一线城市2010年即已过半，正是其庞大存量基数的映射。相反，成都、重庆、长沙等过去十年新房供应量大的城市，大量房源尚处交付或持有早期，存量转化存在时滞，构成其占比起点偏低、随房源逐年交付而逐步抬升的底层原因。3.2供给端：新房供给收缩是占比抬升的第一推动力2026年前8月，15城新房成交面积与二手占比呈清晰的负相关：新房规模居前的成都（534.4万㎡）对应占比仍达71.5%，广州（476.0万㎡）则仅58.8%；新房收缩幅度较大的苏州（170.2万㎡）、重庆（256.8万㎡）占比分别达77.0%、76.7%。“控增量、去库存、优供给”的政策组合，叠加新增建设用地严控（自然资发〔2026〕38号），使新房供应自源头系统收缩，分母的萎缩被动抬升了二手占比。3.3价格端：一二手价差与购买力分流一二手价差的存在与扩大，是二手房承接刚需、推动占比抬升的价格机制。据克而瑞监测，重点城市一二手价差2026年1-8月一度达8577元/㎡；当新房价格受备案约束、改善型产品溢价上行，而二手房以价换量、议价空间充足时，总价敏感的刚需购买力系统性流向二手市场，新房则向改善与品质需求收敛。克而瑞口径下，2026年天津、武汉、杭州总价200万元以下成交占比分别提升2.2、3.0、5.7个百分点，武汉该价位段成交占比达89.6%。“刚需看二手、改善看新房”的结构分层在多数重点城市已基本确3.4政策端：政策变量可以在短周期内影响存量占比存量主导格局并非不可逆，政策变量可以在短周期内显著改变存量占比。深圳是典型案例：2021-2022年二手参考价政策实施期间，其二手成交面积由2020年的859.8万㎡骤降至2021年的375.5万㎡、2022年进一步降至215.1万㎡，占比一度低至35%左右，2023年政策放松后才逐步回升至2026年前8月的56.9%。3.5信用端：期房交付不确定性改变相对偏好2021年以来的行业风险暴露，改变了购房者对期房与现房、新房与二手房之间的相对偏好。期房交付不确定性上升，使“所见即所得”的二手房在同等价格下获得系统性偏好溢价，也放大了新房端的收缩斜率。重庆是这一机制最典型的样本：其新房成交较2018年峰值收缩85.7%（为15城之最），2023年以来再收缩38.9%；同期二手房成交扩张17.0%，占比提升13.5个百分点中新房端贡献10.5个百分点（约八成）。武汉（新房-45.7%、二手-1.4%）、南京（-46.4%、+4.2%）同样呈现新房收缩为主、二手趋平的组合。一部分需求并未消失，而是从期房市场迁移至存量市场。现房销售制的推进，则将从制度层面缩小一二手在“交付确定性”上的差距，或阶段性抑制二手占比的上行斜率。但现房须竣工后入市，供应释放周期拉长，短期可能被3.6需求端：置换链条是否顺畅决定新房的有效需求规模在改善型需求占主导的购房结构下，相当部分新房改善需求以“卖旧买新”为前提，置换链条是否顺畅，直接决定新房市场的有效需求规模。这一机制在快速换挡型城市中表现最为充分：苏州、杭州2023—2026年前8月二手房成交分别扩张24.7%、20.8%，新房收缩55.2%、57.8%，新房收缩越深、二手放量越明显，置换链条以一二手此消彼长的形式承接了改善需求。链条顺畅的城市，存量占比抬升与新房改善市场并行：上海二手占比81.8%，据克而瑞监测其二手成交周期已缩短至3个月左右，改善链条的流动性构成新房改善盘成交的底层支撑。二手房市场既是存量交易的终点，也是新展望：十五五期间15城二手房占比走势与行业转型4.1整体走势：占比中枢继续上移，但斜率将有所放缓15城可比样本2026年前8月整体占比已在57%—82%区间，对照住建部全国口径2026年前8个月52%，核心城市领先全国约5—30个百分点。判断“十五五”期间15城整体占比将向70%—80%区间收敛，其中京沪在