房地产建设项目管理概论

第一章房地产建设项目管理基本概念第一节项目的基本概念第二节项目管理的基本概念一、项目(一)项目的定义在项目管理学中，“项目”是一个专业术语，许多管理专家都试图用简单通俗的语言对项目进行抽象性的概括和描述，但目前在国际上还未形成一个统一、权威的定义。ISO10006对项目的定义为：“具有独特的过程，有开始和结束日期，由一系列相互协调和受控的活动组成；过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件。”德国国家标准DIN69901将项目定义为：“项目是指在总体上符合如下条件的具有唯一性的任务(计划)：具有预定的目标；具有时间、财务、人力和其他限制条件；具有专门的组织。”美国项目管理学会在其《项目管理知识体系》(ProjectBodyofKnowledge)中对项目的定义为：“项目是可以按照明确的起点和目标进行监督的任务，现实中多数项目目标的完成都有明确的资源约束。”第一节项目的基本概念下一页返回虽然上述有关项目定义的表述形式各有不同，但其实质是基本一致的。通常项目可定义为：在一定约束条件下，为完成某一独特的产品或服务而进行的一次性努力。“项目”一词已越来越广泛地被人们应用于社会生活的各个方面。例如举行一次生日晚会、策划一场文艺演出、举行一次军事演习、进行一次市场调研、建造一座建筑物、主持一次会议、开发一种新产品、研究一个科研项目等在现代社会生活中，符合上述定义的“项目”很普遍，最常见的有：(1)各类开发项目，如资源开发项目、地区经济开发项目、小区开发项目、新产品开发项目等。第一节项目的基本概念上一页下一页返回(2)各种建设工程项目，如各类房地产开发小区项目、工业与民用建筑工程、城市基础设施建设、机场工程、港口工程、高速公路工程等。(3)各种科研项目，如基础科学研究项目、应用研究项目、科技攻关项目等。(4)各种环保和规划项目，如城市环境规划、地区规划等。(5)各种社会项目，如星火计划、希望工程、申办奥运会、人口普查、社会调查、举办体育运动会等。(6)各种投资项目，如银行的贷款项目、政府及企业的各种投资和合资项目等。(7)各种国防项目，如新型武器的研制、“两弹一星”工程、航空母舰的制造、国防工程等。第一节项目的基本概念上一页下一页返回如此等等，项目已渗入了社会经济、文化、军事的各个领域，以及社会的每一层次和每一角落。随着我国社会经济的发展，项目的范围将会越来越广泛。(二)项目的特点1.一次性这是项目最主要的特点。项目的一次性也可称为项目的单件性。一次性是指就任务本身和最终成果而言，没有与这项任务完全相同的另一项任务。当项目目标已经实现，或因项目目标不能实现而使项目被终止时，就意味着项目的结束。一次性并不意味着项目历时短，而许多大型项目都历时数年。只有认识到项目的一次性，才能做到有针对性地根据项目的特殊情况和要求进行有效的管理。2.目标的确定性项目是一次性的任务，任何任务都有其明确的目标，所以项目必须有明确的目标。项目目标一般由成果性目标与约束性目标组成。第一节项目的基本概念上一页下一页返回其中成果性目标是项目的最终目标，即项目的管理主体在完成项目的一次性任务时所要实现的目的，也是项目的最终目标(项目的功能性要求)；约束性目标通常又称限制条件(约束条件)，是实现成果性目标的客观条件和人为约束，在一般情况下，项目的约束条件为限定时间、限定投资、限定质量，通常称之为项目的三大目标，是项目实施过程中管理的主要目标。可见，项目如果没有明确的目标，行动就没有方向，也就不能称其为一项任务，也就不会有项目的存在。3.整体性项目不是一项项孤立的活动，而是一系列活动的有机组合，从而形成了一系列不能分割的完整过程。强调项目的整体性，也就是强调项目的过程性和系统性，强调局部服从整体，阶段必须服从全过程。4.生命周期性项目任务的一次性决定了项目有一个确定的起始、实施和终结的过程，这就是项目的生命周期。第一节项目的基本概念上一页下一页返回对于一般项目，其生命周期可分为三个阶段，第一阶段是项目的前期阶段，指项目的规划部署；第二阶段是项目实施阶段，即根据前期阶段的规划，具体组织项目投入要素以实现项目的目标；第三阶段是项目终结阶段，包括项目的总结、收尾和清理。在项目生命周期的不同阶段，项目任务的性质和工作内容以及所投入的要素都会有所不同，了解掌握项目的生命周期性，就可以有效地对项目实施全过程的管理和控制。二、工程项目项目按其最终成果或专业特征可分为科学研究项目、航天项目、咨询项目、工程项目等。工程项目是最为常见，也是最为典型的项目类型。凡最终成果是“工程”的项目，均可称为工程项目。工程项目通常可划分为建设项目、设计项目、施工项目、咨询项目。第一节项目的基本概念上一页返回一、项目管理项目管理是伴随着社会的进步和项目的复杂化而逐渐形成的一门管理学科，“项目管理”给人的一个直观概念就是“对项目进行的管理”。项目管理是指特定的管理主体，在一定的约束条件下，为实现项目目标，运用系统工程理论和方法对项目进行的计划、组织、控制和协调的行为过程。(一)项目管理的特点(1)项目管理与传统的部门管理相比，最大的特点是项目管理注重于综合性管理。项目管理是一项复杂的工作，项目一般由多个部分组成，其过程跨越多个组织、多个学科、多个行业，特别是大型项目通常没有或很少有可供参考的经验，未知因素多，需要将不同经历、不同组织、不同特长的人有机地组织在一个临时性的组织中，第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回在限定费用、限定工期、保证质量等约束条件下实现项目目标，这些因素和条件就决定了项目管理的复杂性。(2)项目管理是一种管理方法体系，具有创造性。项目的一次性特点，决定了项目管理既要承担风险又要创造性地进行管理。创造性必须依赖于科学的方法和科学技术的支持，通过对前人经验的继承和积累，综合多种学科的成熟知识和最新研究成果，将多种技术综合起来，创造性地实现项目的预期目标。(3)项目管理的体制是一种基于团队管理的个人负责制。项目的复杂性随其范围不同而有很大的变化，项目越大越复杂，所包含或涉及的学科、技术种类也越多，项目过程可能出现的各种问题贯穿于各组织部门，这就要求不同部门作出迅速有效而且相互关联、相互依存的反应，需要建立围绕项目进行决策、实施的专门组织。项目管理中起着非常重要作用的人是项目负责人，即项目经理。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回项目经理在一定的约束条件下负责完成项目目标，有权进行计划、资源调配、协调和控制，必须使其组织成员成为工作配合默契、具有积极性和责任心的高效群体。(二)项目管理的基本职能1.计划职能计划职能是指全面计划管理的职能，即用一个动态的计划系统来协调控制整个项目实施的全过程，通过计划体系提前发现和揭露矛盾，从而有效地协调、解决矛盾，使项目实现预期目标。2.组织职能组织职能就是通过职责划分、授权、合同的签订、执行以及制订和运用各种规章制度等方式，建立一个高效的组织保证体系，以确保项目目标的实现。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回3.协调职能项目不同阶段、不同环节、不同部门、不同层次之间存在着大量的界面，界面的协调和沟通是项目管理的重要职能。在各种界面协调中，人员与人员界面即人际关系的协调最为重要，它是项目经理协调工作的核心。4.控制职能项目管理要通过计划、实施、反馈、调整等环节实现对项目的有效控制，控制的目的是实现项目目标。项目控制是通过制订和分解目标、实施、检查对照和采取纠偏措施来实现的。工程建设项目控制通常以质量控制、投资控制、工期控制为中心内容。(三)现代项目管理的特点1.项目管理理论、方法、手段的科学化这是现代项目管理最显著的特点。现代项目管理吸收并使用了现代科学技术的最新成果，具体表现在以下几个方面：第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(1)现代管理理论，例如系统论、信息论、控制论、行为科学等在项目管理中的应用，奠定了现代项目管理理论体系的基石，项目管理实质上就是这些理论在项目实施过程中的综合运用。(2)现代管理方法，如预测技术、决策技术、数学分析方法、数理统计方法、模糊数学、线性规划、网络技术、图论、排队论等的应用，可以解决各种复杂的项目问题。(3)管理手段的现代化，最显著的是计算机的应用，以及现代图文处理技术、精密仪器的使用，多媒体和互联网的使用等。目前以网络技术为主的项目管理软件已在工期、成本、资源等的计划、优化和控制方面十分完善，可供用户使用。这大大提高了项目管理的效率。2.项目管理的社会化和专业化现代社会对项目的要求越来越高，项目的数量越来越多，规模越来越大，越来越复杂，越来越需要职业化的项目管理者进行高水平的项目管理。项目管理发展到今天已不仅是一门学科，而且成为一个职业。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回以往人们进行工程建设时要组织管理班子，例如组建基建部门、成立“指挥部”，一旦工程结束，这套班子便解散或闲着。因此管理人员的经验得不到积累，只有一次教训，没有二次经验，这实质上仍是一种“小生产”的项目管理方式。在现代社会中，专业化的项目管理公司专门承接项目管理业务，提供全过程的专业化咨询和管理服务。这是世界性的潮流，项目管理(包括咨询、工程监理、工程造价等)已成为一个新兴产业，已探索出许多比较成熟的项目管理模式。这样能取得高效益的工程，达到投资省、进度快、质量好的目标。3.项目管理的标准化和规范化项目管理是一项技术性非常强的、十分复杂的工作，要符合社会化大生产的需要，项目管理必须标准化、规范化，这样项目管理工作才有通用性，才能专业化、社会化，才能提高管理水平和经济效益。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回标准化和规范化体现在许多方面，如规范化的定义和名词解释、规范化的项目管理工作流程、统一的工程费用(成本)项目的划分、统一的工程计量方法和结算方法、信息系统的标准化(如信息流程、数据格式、文档系统、信息的表达形式)、网络表达形式和各种工程文件的标准化(使用标准的合同条件、标准的招投标文件)等。这使得项目管理成为人们通用的管理技术，逐渐摆脱经验型管理以及管理工作“软”的特征，而逐渐硬化。4.项目管理国际化项目管理的国际化趋势不仅在中国，而且在全世界越来越明显。项目管理的国际化即按国际惯例进行项目管理，这主要是由于国际合作项目越来越多，例如国际工程、国际咨询和管理业务、国际投资、国际采购等。现在不仅一些大型项目，连一些中小型项目其项目要素(如参加单位、设备、材料、管理服务、资金等)都呈国际化趋势，这就要求国际化的项目管理。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回项目国际化带来项目管理的困难，这主要体现在不同文化和经济制度背景的人，由于风俗习惯、法律背景等的差异，在项目中协调起来很困难。而国际惯例就能把不同文化背景的人包罗进来，提供一套通用的程序、通行的准则和方法、统一的文件，使得项目中的协调有一个统一的基础。工程项目管理国际惯例通常有世界银行推行的工业项目可行性研究指南、世界银行的采购条件，国际咨询工程师联合会颁布的FIDIC合同条件和相应的招标投标程序、国际上处理一些工程问题的惯例和通行准则等。(四)成功项目的条件通常一个成功的项目从总体上至少必须满足如下条件：(1)满足预定的使用功能要求(包括功能、质量、工程规模等)，达到预定的生产能力或使用效果，能经济、安全、高效率地运行，并提供较好的运行条件(如运行软件系统、操作文件、操作人员、运行准备工作等)。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(2)在预算费用(成本或投资)范围内完成，尽可能地降低费用消耗，减少资金占用，保证项目的经济性要求。(3)在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。(4)能为使用者(顾客或用户)接受、认可，同时又照顾到社会各方面及各参加者的利益，使得各方面都感到满意。例如对承包商来说，业主对工程、对承包商、对双方的合作感到满意，承包企业获得了信誉和良好的形象。(5)与环境协调，即项目能为它的上层系统所接受，主要包括以下几个方面：①与自然环境协调，没有破坏生态或恶化自然环境，具有好的审美效果；②与人文环境协调，没有破坏或恶化优良的文化氛围和风俗习惯；第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回③项目的建设和运行与社会环境有良好的接口，为法律允许，或至少不能招致法律问题，有助于社会就业、社会经济发展。(6)项目能合理、充分、有效地利用各种资源，具有可持续发展的能力和前景。(7)项目实施按计划、有秩序地进行，变更较少，没有发生事故或其他损失，较好地解决了项目过程中出现的风险、困难和干扰。要取得完全符合上述每一个条件的项目几乎是不可能的，因为这些指标之间有许多矛盾。在一个具体的项目中常常需要确定它们的重要性(优先级)，有的必须保证，有的尽可能照顾，有的又不能保证。这属于项目目标优化的工作。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回二、工程项目管理(一)工程项目管理的概念和划分1.工程项目管理的概念工程项目管理是指工程建设管理主体运用系统工程的观点、理论和方法，对工程进行全过程和全方位的计划、组织、协调和控制的行为过程。2.工程项目管理的划分工程项目管理是项目管理的一大类，其管理对象是工程项目。工程项目管理是一个系统的概念，从整个项目的系统发展过程来看，参与项目建设活动的主体来自各个方面。由于建设活动的各参与者处于不同的地位，从不同的角度对项目进行管理，因此，依据不同的行为主体，工程项目管理可分为建设项目管理、设计项目管理、施工项目管理、咨询项目管理。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(1)建设项目管理。建设项目管理是建设单位对工程建设进行的综合性的管理工作。建设项目管理是指建设项目的管理主体为实现项目目标，运用系统工程的方法和手段，对工程建设项目的全过程所进行的计划、组织、控制和协调的行为过程。建设单位(业主)是工程建设项目的管理主体，对整个建设项目的全过程负责，因此，它的项目管理贯穿于建设项目的各个组成部分和各个阶段，即建设项目管理是全面的、全过程的项目管理。就一个工程项目而言，建设项目管理处于核心地位。(2)设计项目管理。设计项目管理是指设计单位受建设单位委托承担工程建设项目的设计任务后，依据工程建设设计合同，对建设项目设计阶段的工作所进行的计划、组织、控制和协调的行为过程。设计单位通过设计项目管理，从技术上和经济上对建设项目作出全面合理的策划与安排，第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回最后形成设计成果(设计图纸和说明书)交付建设单位实施，并在实施过程中对设计成果进行监督和验收。设计单位是设计项目管理的主体。设计项目管理的主要内容包括：设计竞赛或设计投标、签订设计合同、设计条件的准备、设计计划的编制、设计阶段的目标控制、设计文件的验收与归档、设计工作总结、建设项目实施过程中的设计控制与监督、竣工验收。由此可见，设计项目管理没有局限于工程设计阶段，而是延伸到了施工阶段和竣工验收阶段。(3)施工项目管理。施工项目管理是指施工企业运用系统的观点、理论和科学技术对施工项目进行的计划、组织、监督、控制和协调等全过程管理。施工企业是施工项目的管理主体，施工单位通过竞争性投标获取承包项目，其管理范围一般局限于中标工程施工阶段的管理，具有局限性和阶段性。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回其内容包括：编制“施工项目管理规划大纲”和“施工项目管理实施大纲”，施工项目的进度控制、质量控制、成本控制、安全控制、技术管理、材料管理、机械设备管理、人力资源管理、资金管理、合同管理、信息管理、现场管理、组织协调、竣工验收、考核评价、回访保修。施工项目管理与建设项目管理在管理主体、管理任务、管理内容和管理范围方面都是不同的。其一，建设项目管理的主体是建设单位；施工项目管理的主体是施工企业。其二，建设项目管理的任务是取得符合使用功能要求的固定资产；施工项目管理的任务是按要求建好工程项目并获取利润。其三，建设项目管理的内容涉及建设的全过程的管理，施工项目管理的内容只涉及从投标开始到竣工验收的管理及工程保修。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回其四，建设项目管理的范围是一个建设项目，是由任务书所确定的所有工程；施工项目管理的范围是由工程承包合同所规定的承包范围。(4)咨询项目管理。咨询项目管理是指咨询单位受建设单位委托依据法律、法规、建设工程文件和合同文件，在委托范围内对建设项目进行的监督管理。建设监理单位是一种特殊的工程咨询机构，是依法成立的服务于工程建设的专业化、高智能组织。它具有服务性、科学性与公正性，按照监理法规进行项目管理。对于一个特定的工程项目，其工程项目管理系统由建设单位(业主)、设计单位、施工单位、咨询单位的项目管理子系统组成，建设单位(业主)的项目管理子系统处于主导地位，各项目管理子系统统一于整个项目管理系统，围绕着实现项目目标运行。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(二)工程项目管理的特点1.具有特定的对象任何项目都应有具体的对象，项目对象确定了项目的最基本特性，是项目分类的依据；同时它又确定了项目的工作范围、规模及界限。整个项目的实施和管理都是围绕着这个对象进行的。工程项目的对象通常是有着预定要求的工程技术系统。而“预定要求”通常可以用一定的功能要求、实物工程量、质量等指标表达。如工程项目的对象可能是一定生产能力(产量)的流水线，一定生产能力的车间或工厂，一定长度和等级的公路，一定发电量的水力发电站或核电站，一定规模的医院、住宅小区等。工程项目的对象在项目的生命期中经历了由构思到实施、由抽象到具体的过程。通常它在项目前期策划和决策阶段得到确定，在项目的设计和计划阶段被逐渐分解、细化和具体化，并通过项目的施工过程一步步得到实现，在运行(使用)中实现价值。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回工程项目的对象通常由可行性研究报告、项目任务书、设计图纸、规范、实物模型等定义和说明。在实际工程中必须将工程项目对象与工程项目本身相区别。工程项目的对象是具有一定功能的技术系统；而工程项目是指完成(如建造)这个对象(技术系统)的任务和工作的总和，是行为系统。混淆两者不仅会产生概念的错误，而且会造成计划和实施控制上的困难。2.有时间限制人们对工程项目的需求有一定的时间限制，希望尽快地实现项目的目标，发挥项目的效用，没有时间限制的工程项目是不存在的。项目的时间限制有两方面的意义。第一，一个工程项目的持续时间是一定的，即任何项目不可能无限期延长，否则这个项目无意义。工程项目的时间限制不仅确定了项目的生命期限，而且构成了工程项目管理的一个重要目标。第二，市场经济条件下工程项目的作用、功能、价值只能在一定历史阶段中体现出来，第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回因此项目的实施必须在一定的时间范围内进行。例如企业投资开发一个新产品，只有尽快地将该工程建成投产，产品及时占领市场，该项目才有价值。否则因拖延时间，让其他企业捷足先登，那么同样的项目就失去了它的价值。工程项目的时间限制通常由项目开始日期、持续时间、结束日期等构成。3.有资金限制和经济性要求任何工程项目都不可能没有财力上的限制，必然存在着与任务(目标)相关的(或者说相匹配的)投资、费用或成本预算。如果没有财力的限制，人们就能够实现当代科学技术允许的任何目标，完成任何工程项目。工程项目的资金限制和经济性要求主要表现在以下几个方面：(1)必须按投资者(企业、国家、地方等)所具有的或能够提供的财力策划相应工程范围和规模的项目；第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(2)必须按项目实施计划安排资金计划，并保障资金供应；(3)以尽可能少的费用消耗(投资、成本)完成预定的工程目标，达到预定的功能要求，提高工程项目的整体经济效益。现代工程项目资金来源渠道较多，投资呈多元化，人们对项目的资金限制越来越严格，经济性要求也会越来越高。这就要求尽可能作全面的经济分析、精确的预算、严格的投资控制。在现代社会中，财务和经济性问题已成为工程项目能否立项进而取得成功的最关键的问题。4.一次性任何工程项目从总体来说是一次性的、不重复的。它经历前期策划、批准、设计和计划、施工、运行的全过程，最后结束。即使在形式上极为相似的项目，例如两个相同产品、相同产量、相同工艺的生产流水线，两栋建筑造型和结构形式完全相同的房屋也必然存在着差异和区别，如实施时间不同、环境不同、项目组织不同、风险不同，所以它们之间无法等同，无法替代。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回项目的一次性是项目管理区别于企业管理最显著的标志之一。通常的企业管理工作，特别是企业职能管理工作，虽然有阶段性，但它是循环的、无终了的，具有继承性。而项目是一次性的，这就决定了项目管理也是一次性的。任何项目都有一个独立的管理过程，它的计划、控制、组织都是一次性的。工程项目的一次性特点对项目的组织和组织行为的影响尤为显著。5.特殊的组织和法律条件由于社会化大生产和专业化分工，现代工程项目都有几十个、几百个，甚至几千、几万个单位和部门参加。要保证项目有秩序、按计划实施，必须建立严密的项目组织。与企业组织相比，项目组织有它的特殊性：企业组织按企业法和企业章程建立，组织单元之间主要为行政的隶属关系，组织单元之间的协调和行为规范按企业规章制度执行，企业组织结构是相对稳定的；而工程项目组织是—次性的，随项目的确立而产生，随项目的结束而消亡，项目参加单位之间主要靠合同作为纽带，第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回起组织，同时以经济合同作为分配工作、划分责权利关系的依据，项目单位之间在项目过建立程中的协调主要通过合同和项目管理规范实现，项目组织是多变的、不稳定的。工程项目适用与其建设和运行相关的法律条件，例如合同法、环境保护法、税法、招标投标法等。6.复杂性和系统性现代工程项目越来越具有如下特征：项目规模大，范围广，投资大；有新知识、新工艺的要求，技术复杂、新颖；由许多专业组成，有几十个、上百个甚至几千个单位共同协作，由成千上万个在时间和空间上相互影响、互相制约的活动构成；工程项目经历由构思、决策、设计、计划、采购供应、施工、验收到运行的全过程，项目使用期长，对全局影响大；受多目标限制，如资金限制、时间限制、资源限制、环境限制等。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(三)工程项目的分类工程项目的种类繁多，为了适应科学管理的需要，可以从不同的角度进行分类。1.按工程项目的性质划分工程项目按其性质的不同可分为新建项目、扩建项目、改建项目、迁建项目和恢复项目。(1)新建项目是指根据国民经济和社会发展的近远期规划，按照规定的程序立项，从无到有、“平地起家”建设的工程项目。(2)扩建项目是指现有企业、事业单位在原有场地内或其他地点，为扩大产品的生产能力或增加经济效益而增建的生产车间、独立的生产线或分厂的项目；事业和行政单位在原有业务系统的基础上扩充规模而进行的新增固定资产投资项目。(3)改建项目包括挖潜、节能、安全、环境保护等工程项目。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(4)迁建项目是指原有企业、事业单位，根据自身生产经营和事业发展的要求，按照国家调整生产力布局的经济发展战略的需要或出于环境保护等其他特殊要求，搬迁到异地而建设的项目。(5)恢复项目是指原有企业、事业和行政单位，因在自然灾害或战争中使原有固定资产遭受全部或部分报废，需要进行投资重建来恢复生产能力和业务工作条件、生活福利设施等的工程项目。这类项目，不论是按原有规模恢复建设，还是在恢复过程中同时进行扩建，都属于恢复项目。但对尚未建成投产或交付使用的项目，受到破坏后，若仍按原设计重建的，原建设性质不变；如果按新设计重建，则根据新设计内容来确定其性质。工程项目按其性质分为上述五类，一个工程项目只能有一种性质，在项目按总体设计全部建成以前，其建设性质是始终不变的。2.按工程项目投资作用划分工程项目按其投资作用可分为生产性工程项目和非生产性工程项目。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(1)生产性工程项目是指直接用于物质资料生产或直接为物质资料生产服务的工程项目。此类项目主要包括：工业建设项目，如工业、国防和能源建设项目；农业建设项目，如农、林、牧、渔、水利建设项目；基础设施建设项目，如交通、邮电、通信建设项目，地质普查、勘探建设项目等；商业建设项目，如商业、饮食、仓储、综合技术服务事业的建设项目。(2)非生产性工程项目是指用于满足人民物质和文化、福利需要的建设和非物质资料生产部门的建设项目。此类项目主要包括：办公用房，如国家各级党政机关、社会团体、企业管理机关的办公用房；居住建筑，如住宅、公寓、别墅等；公共建筑，如科学、教育、文化艺术、广播电视、卫生、博览、体育、社会福利事业、咨询服务、宗教、金融、保险等建设项目；其他非生产性工程项目。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回3.按工程项目的规模划分为适应对工程项目分级管理的需要，国家规定基本建设项目分为大型、中型、小型三类；更新改造项目分为限额以上和限额以下两类。不同等级标准的工程项目，国家规定的审批机关和报建程序也不尽相同。划分项目等级的原则如下：(1)按批准的可行性研究报告(初步设计)所确定的总设计能力或投资总额的大小，依据国家颁布的《基本建设项目大中小型划分标准》进行分类。(2)凡生产单一产品的项目，一般以产品的设计生产能力划分；生产多种产品的项目，一般按其主要产品的设计生产能力划分；产品分类较多，不易分清主次、难以按产品的设计能力划分时，可按投资总额划分。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(3)对国民经济和社会发展具有特殊意义的某些项目，虽然设计能力或全部投资不够大、中型项目标准，经国家批准已列入大、中型计划或国家重点建设工程的项目，也按大、中型项目管理。(4)更新改造项目一般只按投资额分为限额以上和限额以下项目，不再按生产能力或其他标准划分。(5)基本建设项目的大、中、小型和更新改造项目限额的具体划分标准，根据各个时期经济发展和实际工作中的需要而有所变化。现行国家的有关规定如下：①按投资额划分的基本建设项目，属于生产性工程项目中的能源、交通、原材料部门的工程项目，投资额达到5000万元以上为大中型项目；其他部门和非工业项目，投资额达到3000万元以上为大中型项目；②按生产能力或使用效益划分的工程项目，以国家对各行各业的具体规定作为标准；第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回③更新改造项目只按投资额标准划分，能源、交通、原材料部门投资额达到5000万元及其以上的工程项目和其他部门投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否则为限额以下项目。(6)一部分工业、非工业项目，在国家统一下达的计划中，不作为大中型项目安排，包括以下项目：①分散零星的江河治理、国有农场、植树造林、草原建设等；原有水库加固，并结合加高大坝、扩大溢洪道和增修灌区配套工程的项目，除国家指定者外，不作为大中型项目；②分段整治、施工期长、年度安排有较大伸缩性的航道整治疏浚工程；③科研、文教、卫生、广播、体育、出版、计量、标准、设计等事业的建设(包括工业、交通和其他部门所属的同类事业单位)，新建工程按大中型标准划分，改、扩建工程除国家指定者外，一律不作为大中型项目；第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回④城市的排水管网、污水处理、道路、立交桥梁、防洪、环保等工程；城市的一般民用建筑包括集资统一建设的住宅群、办公和生活用房等；⑤名胜古迹、风景点、旅游区的恢复、修建工程；⑥施工队伍以及地质勘探单位等独立的后方基地建设(包括工矿业的农副业基地建设)；⑦采取各种形式利用外资或国内资金兴建的旅游饭店、旅馆、贸易大楼、展览馆、科教馆等。4.按工程项目的经济效益、社会效益和市场需求划分工程项目按其经济效益、社会效益和市场需求可划分为竞争性项目、基础性项目和公益性项目三种。(1)竞争性项目主要是指投资效益比较高、竞争性比较强的工程项目。其投资主体一般为企业，由企业自主决策、自担投资风险。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(2)基础性项目主要是指具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的一部分基础工业项目，以及直接增强国力的符合经济规模的支柱产业项目，政府应集中必要的财力、物力通过经济实体进行投资，同时，还应广泛吸收企业参与投资，有时还可吸收外商直接投资。(3)公益性项目主要包括科技、文教、卫生、体育和环保等设施，公、检、法等机关以及政府机关、社会团体办公设施，国防建设等。公益性项目的投资主要由政府用财政资金安排。5.按工程项目的投资来源划分工程项目按其投资来源可划分为政府投资项目和非政府投资项目。(1)政府投资项目。政府投资项目在国外也称为公共工程，是指为了适应和推动国民经济或区域经济的发展，满足社会的文化、生活需要，以及出于政治、国防等因素的考虑，第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回由政府通过财政投资、发行国债或地方财政债券、利用外国政府赠款以及国家财政担保的国内外金融组织的贷款等方式独资或合资兴建的工程项目。按照其盈利性不同，政府投资项目又可分为经营性政府投资项目和非经营性政府投资项目。经营性政府投资项目是指具有盈利性质的政府投资项目，政府投资的水利、电力、铁路等项目基本都属于经营性项目。经营性政府投资项目应实行项目法人责任制，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值，实行全过程负责，使项目的建设与建成后的运营实现一条龙管理。非经营性政府投资项目一般是指非盈利性的、主要追求社会效益最大化的公益性项目。如学校、医院以及各行政、司法机关的办公楼等项目都属于非经营性政府投资项目。非经营性政府投资项目应推行“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，待工程竣工验收后再移交给使用单位，从而使项目的投资、建设、监管、使用实现分离。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(2)非政府投资项目。非政府投资项目是指企业、集体单位、外商和私人投资兴建的工程项目。这类项目一般均实行项目法人责任制，使项目的建设与建成后的运营实现一条龙管理。(四)建设工程项目的组成建设工程项目可分为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。1.单项工程单项工程是指在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。单项工程是工程项目的组成部分，一个工程项目有时可以仅包括一个单项工程，也可以包括许多单项工程。生产性工程项目的单项工程，一般是指能独立生产的车间，包括厂房建筑、设备的安装及设备、工具、器具、仪器的购置等。非生产性工程项目的单项工程如一所学校的办公楼、教学楼、图书馆、食堂、宿舍等。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回2.单位(子单位)工程单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。对于建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分作为一个子单位工程。具有独立施工条件和能形成独立使用功能是单位(子单位)工程划分的基本要求。单位工程是单项工程的组成部分。按照构成，可将单项工程分解为建筑工程和设备安装工程。如工业厂房工程中的土建工程、设备安装工程、工业管道工程等分别是单项工程中所包含的不同性质的单位工程。3.分部工程分部工程是单位工程的组成部分，通常按专业性质、建筑部位进行划分。如一般工业与民用建筑工程的分部工程包括：地基与基础工程、主体结构工程、装饰装修工程、屋面工程、给排水及采暖工程、电气工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程等。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回当分部工程较大或较复杂时，可按材料种类、施工特点、施工程序、专业系统及类别等将其划分为若干子分部工程。例如，地基与基础分部工程又可细分为无支护土方、有支护土方、地基与基础处理、桩基、地下防水、混凝土基础、砌体基础、钢筋(管)混凝土、钢结构等子分部工程；主体结构分部工程又可细分为混凝土结构、钢筋(管)混凝土结构、砌体结构、钢结构、木结构、网架和索膜结构等子分部工程；建筑装饰装修分部工程又可细分为地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板(砖)、幕墙、涂饰、裱糊与软包、细部等子分部工程；智能建筑分部工程又可细分为通信网络系统、办公自动化系统、建筑设备监控系统、火灾报警及消防联动系统、安全防范系统、综合布线系统、智能化集成系统、电源与接地、环境、住宅(小区)智能化系统等子分部工程。4.分项工程分项工程是分部工程的组成部分，一般按主要工程、材料、施工工艺、设备类别等进行划分。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回例如，土方开挖工程、土方回填工程、钢筋工程、模板工程、混凝土工程、砖砌体工程、木门窗制作与安装工程、玻璃幕墙工程等。分项工程是工程项目施工生产活动的基础，也是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元；同时，又是工程质量形成的直接过程。分项工程既有其作业活动的独立性，又有相互联系、相互制约的整体性。(五)工程项目建设程序工程项目建设程序是指工程项目从策划、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。工程项目建设程序是工程建设过程客观规律的反映，是工程项目科学决策和顺利进行的重要保证。世界上各个国家和国际组织在工程项目建设程序上可能存在着某些差异，但是按照工程项目发展的内在规律，投资建设一个工程项目都要经过投资决策和建设实施两个发展时期。这两个发展时期又可分为若干个阶段，它们之间存在着严格的先后次序，可以进行合理的交叉，但不能任意颠倒次序。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回以世界银行贷款项目为例，其建设周期包括项目选定、项目准备、项目评估、项目谈判、项目实施和项目总结评价六个阶段。每一阶段的工作深度决定着项目在下一阶段的发展，彼此相互联系、相互制约。在项目选定阶段，要根据借款申请国所提出的项目清单，进行鉴别选择，一般根据项目性质选择符合世界银行贷款原则，有助于当地经济和社会发展的急需项目。被选定的项目经过1～2年的项目准备，提出详细的可行性研究报告，由世界银行组织专家进行项目评估之后，与申请国进行贷款谈判、签订协议，然后进入项目的勘察设计、采购、施工、生产准备和试运转等实施阶段，在项目贷款发放完成后一年左右进行项目的总结评价。正是其科学、严密的项目周期保证了世界银行在各国的投资保持有较高的成功率。按照我国现行的规定，政府投资项目的建设程序可以分为以下几个阶段：(1)根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地区发展规划的要求，提出项目建议书。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(2)在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基础上编制可行性研究报告。(3)根据咨询评估情况，对工程项目进行决策。(4)根据可行性研究报告，编制设计文件。(5)进行建设准备工作。(6)组织施工，并根据施工进度，做好生产或动用前的准备工作。(7)项目按批准的设计内容完成，经验收合格后正式投产交付使用。(8)生产运营(一般为1年)。(六)工程项目管理的基本目标争取成功地完成工程项目是工程项目管理的总体目标。工程项目管理的具体目标是在限定的时间内，在限定的资源(如资金、劳动力、设备材料等)条件下，以尽可能快的进度、尽可能低的费用(成本或投资)圆满完成项目任务。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回英国建造学会《项目管理实施规则》是这样定义项目管理的：“为一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。”所以项目管理的目标有三个最主要的方面：专业目标(功能、质量、生产能力等)、工期目标和费用(成本、投资)目标，它们共同构成项目管理的目标体系(图1-1)。工程项目管理的三大目标通常由项目任务书、技术设计和计划文件、合同文件(承包合同和咨询合同等)具体地定义。这三者在项目生命期中有如下特征：(1)三者共同构成项目管理的目标系统，互相联系、互相影响，某一方面的变化必然引起另两个方面的变化，例如过于追求缩短工期，必然会损害项目的功能(质量)，引起成本增加。所以项目管理应追求它们三者之间的优化和平衡。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(2)这三个目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到具体、由概念到实施、由简单到详细的过程。工程项目管理的三大目标必须按项目组成应用WBS分解结构落实到具体的各个项目单元(子项目、活动)上，这样才能保证总目标的实现，形成一个控制体系，所以项目管理又是目标管理。(3)工程项目管理必须保证三者结构关系的均衡性和合理性，任何强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。三者的均衡性和合理性不仅体现在工程项目总体上，而且体现在工程项目的各个单元上，构成项目管理目标的基本逻辑关系。(七)工程项目管理的任务工程项目管理的主要任务是在工程项目可行性研究、投资决策的基础上，对勘察设计、建设准备、施工及竣工验收等全过程的一系列活动进行规划、协调、监督、控制和总结评价，通过合同管理、组织协调、目标控制、风险管理和信息管理等措施，保证工程项目质量、进度、造价目标得到有效控制。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(1)合同管理。工程总承包合同、勘察设计合同、施工合同、材料设备采购合同、委托项目管理合同、委托监理合同等均是业主和参与项目实施各主体之间明确权利义务关系的具有法律效力的协议文件，也是市场经济体制下组织工程项目实施的基本手段。从某种意义上讲，工程项目的实施过程就是合同订立和履行的过程。合同管理主要是指对各类合同的订立过程和履行过程的管理，包括合同文本的选择，合同条件的协商、谈判，合同书的签署，合同履行的检查、变更和违约、纠纷的处理，总结评价等。(2)组织协调。组织协调是实现工程项目目标必不可少的方法和手段。在项目实施过程中，各个项目参与单位需要处理和调整众多复杂的业务组织关系，主要包括：外部环境协调，如与政府管理部门之间的协调、资源供应及社区环境方面的协调等；项目参与单位之间的协调；项目参与单位内部各部门、各层次及个人之间的协调。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回(3)目标控制。目标控制是指工程项目管理人员在不断变化的动态环境中为保证既定计划目标的实现而进行的一系列检查和调整活动的过程。目标控制的主要任务是采用规划、组织、协调等手段，采取组织、技术、经济、合同等措施，确保项目总目标的实现。项目目标控制的任务贯穿于项目前期策划与决策、勘察设计、施工、竣工验收及交付使用等各个阶段。(4)风险管理。随着工程项目规模的大型化和技术的复杂化，业主及项目参与各方所面临的风险越来越大。为确保工程项目的投资效益，必须对项目风险进行识别，并在定量分析和系统评价的基础上提出风险对策组合。(5)信息管理。信息管理是工程项目目标控制的基础，其主要任务就是及时、准确地向各层级领导、各参加单位及各类人员提供所需的综合程度不同的信息，以便在项目进展的全过程中，动态地进行项目规划，迅速正确地进行各种决策，并及时检查决策执行结果。第二节项目管理的基本概念上一页下一页返回为了做好信息管理工作，需要建立完善的信息采集制度以收集信息；做好信息编目分类和流程设计工作，实现信息的科学检索和传递；充分利用现有信息资源。(6)环境保护。工程建设可以改造环境、为人类造福，优秀的设计作品还可以增添社会景观，给人们带来观赏价值。但一个工程项目的实施过程和结果，同时也存在着影响甚至恶化环境的种种因素。因此，应在工程建设中强化环保意识，切实有效地把环境保护和损害自然环境、破坏生态平衡、污染空气和水质、扰动周围建筑物和地下管网等现象的发生作为项目管理的重要任务之一。项目管理者必须充分研究和掌握国家和地区的有关环保法规和规定，对于环保方面有要求的工程项目在项目可行性研究和决策阶段，必须提出环境影响评价报告，严格按工程建设程序向环保行政主管部门报批。在项目实施阶段，要做到“三同时”，即主体工程与环保措施工程同时设计、同时施工、同时投入运行。第二节项目管理的基本概念上一页返回图1-1返回第二章房地产建设项目监理第一节工程建设监理概述第二节工程建设监理单位的选择第三节工程建设项目委托监理合同工程建设监理是我国工程建设领域对工程建设项目实施专业化、社会化、科学化管理的一种方法，它对确保工程质量，提高工程建设管理水平，提高工程投资效益，促进建筑社会化生产起着巨大的作用。一、工程建设监理的概念所谓工程建设监理，是指具有相应资质的工程监理企业，接受建设单位的委托，承担其项目管理工作，并代表建设单位对承建单位的建设行为进行监控的专业化服务活动。建设单位(业主)是委托监理的一方，在工程建设中拥有确定建设工程规模、标准、功能以及选择勘察、设计、施工、监理单位等工程建设中重大问题的决定权。工程监理企业是指取得企业法人营业执照，具有监理资质证书的依法从事建设工程监理业务活动的经济组织。工程建设监理只能由具有相应资质的工程监理企业来开展，工程建设监理的行为主体是工程监理企业。第一节工程建设监理概述下一页返回工程建设监理不同于建设行政主管部门的监督管理，后者的行为主体是政府部门，具有明显的强制性，是行政性的监督管理，它的任务、职责、内容不同于工程建设监理。同样，总承包单位对分包单位的监督管理，也不能视为工程建设监理。二、工程建设监理的范围《建设工程监理范围和规模标准规定》确定了下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程；(2)大中型公用事业工程；(3)成片开发建设的住宅小区工程；(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；(5)国家规定必须实行监理的其他工程。其中，国家重点建设工程是指依据《国家重点建设项目管理办法》所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。第一节工程建设监理概述上一页下一页返回在此还应指出，工程监理范围除了特指工程范围以外，还有阶段范围。工程监理的阶段范围由委托监理合同确定，可以是全过程的监理，也可以是某个阶段的监理。如委托监理合同中约定的是全过程监理，那么监理范围从决策、设计、招投标到施工都包括；如果委托监理合同中约定为施工监理，那么监理的范围仅限于房地产项目施工阶段。三、工程建设监理的工作性质工程建设监理单位是建筑市场的主体之一。工程建设监理的工作性质有如下几个特点：1.服务性工程监理机构提供的不是工程任务的承包，而是服务。在工程建设中，监理单位是利用自己的知识、技能和经验、信息以及必要的试验、检验手段为建设单位提供高智能的技术及管理服务，最终实现建设目标。但与此同时，工程监理机构将尽一切努力进行项目的目标控制，第一节工程建设监理概述上一页下一页返回但它不可能保证项目的目标一定实现，它也不可能承担由于不是它的原因而导致的项目目标失控。2.科学性这是由工程建设监理要完成的任务和实现的目标决定的。其科学性主要表现在：工程监理单位要有组织管理能力强、工程建设经验丰富的领导者；有由足够数量的、有丰富的管理经验和应变能力的监理工程师组成的骨干队伍；要有健全的、科学的管理制度；掌握先进的管理理论、方法；要有现代化的管理手段；要积累足够的技术、经济资料和数据；要有科学的工作态度和严谨的工作作风，实事求是、创造性地完成工程监理工作。3.独立性《建设工程监理规范》要求监理单位公正、独立、自主地开展监理工作，维护建设单位和承包单位的合法权益。第一节工程建设监理概述上一页下一页返回其独立性体现在：工程监理应当严格地按照相关法律、法规、规章、工程建设文件等的规定实施监理；在委托监理工程中，在工程监理单位和被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属管理或其他利害关系；在开展监理过程中必须建立独立的监理组织机构，按照自己的工作计划、程序、流程、方法、手段，根据自己的判断独立开展工作。4.公正性公正性是全社会公认的道德行为准则，也是监理行业能够长期生存和发展的基本职业道德。在建设工程监理过程中，工程监理单位应排除各种干扰，客观、公正地对待监理的委托单位和承建单位。四、工程建设监理实施的前提工程建设监理的实施需要建设单位的委托和授权，工程监理企业应根据委托监理合同和有关建设工程合同的规定实施监理。第一节工程建设监理概述上一页下一页返回工程监理只有在建设单位委托的情况下才能进行。只有与建设单位订立书面委托监理合同，明确了监理的范围、内容、权利、义务、责任等，工程监理企业才能在规定的范围内行使管理权，合法地开展工程建设监理。工程监理企业在委托监理的工程中拥有一定的管理权限，能够开展管理活动，是建设单位授权的结果。承建单位根据法律、法规的规定和它与建设单位签订的有关建设工程合同的规定接受工程监理企业对其建设行为进行的监督管理，接受并配合监理是其履行合同的一种行为。工程监理企业对哪些单位的哪些建设行为实施监理要根据有关建设工程合同的规定。例如，仅委托施工阶段监理的工程，工程监理企业只能根据委托监理合同和施工合同对施工行为实行监理。而在委托全过程监理的工程中，工程监理企业则可以根据委托监理合同以及勘察合同、设计合同、施工合同对勘察单位、设计单位和施工单位的建设行为实行监理。第一节工程建设监理概述上一页下一页返回五、工程建设监理的内容1.建设前期阶段(1)建设项目的咨询；(2)编制项目建议书和项目可行性研究报告；(3)项目评估。2.设计阶段(1)协助建设单位审查或评选设计方案；(2)协助建设单位选择勘察、设计单位；(3)协助建设单位签订勘察、设计合同并监督合同的实施；(4)核查设计概(预)算。3.施工准备阶段(1)协助建设单位编制招标文件；(2)核查施工图设计和概(预)算；第一节工程建设监理概述上一页下一页返回(3)协助建设单位组织招标、投标活动；(4)协助建设单位与中标单位商签承包合同。4.施工阶段(1)协助建设单位与承包单位编写开工报告；(2)确认承包单位选择的分包单位；(3)审批施工组织设计；(4)下达开工通知书；(5)审查承包单位的材料、设备采购清单；(6)检查工程使用的材料、构件、设备的规格和质量；(7)检查施工技术措施和安全防护设施；(8)主持协商工程设计变更(超出委托权限的变更须报建设单位批准)；第一节工程建设监理概述上一页下一页返回(9)监督履行承包合同，主持协商合同条款的变更，调解合同双方的争议，处理索赔事项；(10)检查工程进度和施工质量，验收分部分项工程，签署工程付款凭证；(11)督促整理承包合同文件和技术档案资料；(12)组织工程竣工的预验收，提出竣工验收报告；(13)审查工程结算。5.保修阶段在规定的保修期限内，负责检查工程质量状况，鉴定质量问题责任，督促责任单位限期修理。工程建设监理的具体内容与工程项目的类型、规模及建设单位的委托范围有关。某一工程监理的具体内容，应由建设单位和监理单位经过协商后在监理委托合同中具体规定。第一节工程建设监理概述上一页返回一、工程建设监理单位的资质等级和业务范围(一)工程建设监理单位的资质等级工程建设监理单位的资质是企业技术能力、管理水平、业务经验、经营规模、社会信誉等综合性实力指标。对工程建设监理单位进行资质管理的制度是我国政府实行市场准入控制的有效手段。工程建设监理单位应当按照所拥有的注册资本、专业技术人员数量和工程监理业绩等资质条件申请资质，经审查合格，取得相应等级的资质证书后，才能在其资质等级许可的范围内从事工程监理活动。工程建设监理单位的资质按照等级分为甲级、乙级和丙级，按照工程性质和技术特点分为十四个专业工程类别，每个专业工程类别按照工程规模和技术复杂程度又分为三个等级。工程建设监理单位的资质包括主项资质和增项资质。工程建设监理单位如果申请多项专业工程资质，则其主要选择的一项为主项资质，其余的为增项资质。第二节工程建设监理单位的选择下一页返回同时，其注册资金应当达到主项资质标准要求，从事增项专业工程监理业务的注册监理工程师人数应当符合专业要求。增项资质级别不得高于主项资质级别。1.甲级(1)企业负责人和技术负责人应当具有从事工程建设工作15年以上的经历，技术负责人应当取得监理工程师注册证书；(2)取得监理工程师注册证书的人员不少于25人；(3)注册资本不少于100万元；(4)近3年内监理过5个以上二等房屋建筑工程项目或者3个以上二等专业工程项目。2.乙级(1)企业负责人和技术负责人应当具有10年以上从事工程建设工作的经历，技术负责人应当取得监理工程师注册证书；第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回(2)取得监理工程师注册证书的人员不少于15人；(3)注册资本不少于50万元；(4)近3年内监理过5个以上三等房屋建筑工程项目或者3个以上专业工程项目。3.丙级(1)企业负责人和技术负责人应当具有从事工程建设工作8年以上的经历，技术负责人应当取得监理工程师注册证书；(2)取得监理工程师注册证书的人员不少于5人；(3)注册资本不少于10万元；(4)承担过2个以上房屋建筑工程项目或者1个以上专业工程项目。(二)工程建设监理单位的业务范围各主项资质等级的工程建设监理单位的业务范围是：甲级工程监理单位可以监理经核定的工程类别中一、二、三等工程；第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回乙级工程监理单位可以监理经核定的工程类别中二、三等工程；丙级工程监理单位只可监理经核定工程类别中的三等工程。甲、乙、丙级资质监理单位的经营范围均不受国内地域限制。房屋建筑工程等级见表2-1。表2-1房屋建筑工程等级二、选择工程建设监理单位的方式与步骤在建设项目的实施过程中，建设单位需要将工程项目建设过程中某一阶段或各个阶段的监督协调、管理、控制委托给工程监理单位来完成，因此，工程建设监理单位选择的好坏与项目建设的成败有着极其密切的关系。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，选择工程建设监理单位应采取招标方式，即进行公开招标或邀请招标。在目前情况下，建设单位选择监理单位时多采用邀请招标方式。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回建设单位根据实际需要，可委托一个监理单位承担工程项目建设的全部监理任务，或委托多个监理单位分别承担不同阶段的监理。下面以邀请招标为例，说明选择监理单位的步骤(图2-1)。三、工程建设监理招标文件的编制(一)确定工程建设监理委托工作范围监理委托合同的标的，是监理单位为发包人提供的监理服务。《工程建设监理规定》中明确规定：“工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量，进行工程建设合同管理，协调有关单位间的工作关系。”按照这一规定，委托监理业务的范围非常广泛，从工程建设各阶段来说，可以包括项目前期立项咨询、设计阶段监理、施工阶段监理、保修阶段监理。在每一阶段内，又可以进行投资、质量、工期的三大控制，及合同管理和信息管理。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回招标发包的监理工作内容和范围，既可以是整个工程项目的全过程，也可以按不同实施阶段的工作内容或不同合同内容分别委托给几家监理单位。划分工作范围时，应考虑以下几个方面因素的影响：(1)工程规模。中小型工程项目，有条件时可将全部监理工作委托给一个单位；大型或复杂工程，则应按设计、施工等不同阶段及监理工作的专业性质分别委托给几家监理单位。(2)工程项目的专业特点。不同的施工内容对监理人员的素质、专业技能和管理水平的要求不同，划分招标工作范围时，应充分考虑专业特点的要求。如将土建工程和安装工程分开招标，甚至在有特殊基础处理时，将此部分监理工作从土建工程中分离出去单独招标。(3)被监理合同履行的难易程度。工程项目建设期间，项目法人与第三方签订的经济合同种类和数量较多。对于较易履行合同的监理工作，可以并入相关工作的委托监理内容之中。如采购通用建筑材料购销合同的履行监理工作，可并入施工监理的工作范围之内。而设备加工订购合同的履行，则需委托专门的监理单位。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回但就具体项目而言，要根据工程的特点、监理单位的能力、不同建设阶段的监理任务等诸方面因素，将委托的监理任务详细地写入招标文件和合同的专用条件之中。

(二)工程建设监理招标文件的主要内容工程建设监理招标文件通常由以下几个部分组成：1.投标邀请函依据委托监理工程项目的特点和委托监理工作范围的不同，招标人可在熟悉的监理单位范围内确定邀请投标人的短名单。投标邀请函是招标人发给短名单内监理单位的信函，应在监理招标的准备阶段完成。2.投标须知投标须知是投标人参加投标竞争和编制投标书的主要依据，内容应尽可能完整、详细。一般情况下包括以下几方面的内容：(1)工程的综合说明。说明监理工程项目的主要建设内容、规模、工程等级、地点、总投资、现场条件、预计的开竣工日期等。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回(2)委托的监理任务。即招标人准备委托的工作范围，投标人据此编制监理大纲。(3)合格条件与资格要求。①说明本次招标对投标人的最低资格要求；②评审内容；③投标人应提供资格的有关材料等。(4)招标投标程序。①有关活动的时间、地点的安排，如现场考察、投标截止日期等；②对投标书的编制和递送要求。(5)评标考虑的要素和评标原则。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回3.合同条件发包方与中标人签订的监理委托合同应采用原建设部和国家工商行政管理总局联合颁布的《建设工程委托监理合同》(GF-2000-0202)标准化文本，合同的标准条件部分不得改动，结合委托监理任务的工程特点和项目地域特点，双方可针对标准条件中的要求予以补充、细化或修改。在编制招标文件时，为了能使投标人明确义务和责任，专用条件的相应条款内容均应写明。然而招标文件专用条款的内容只是编写投标书的依据，如果通过投标、评标和合同谈判发包人同意接受投标书中的某些建议，双方协商达成一致修改专用条款的约定后可签订合同。4.工程技术文件工程技术文件是投标人完成委托监理任务的依据，应包括以下内容：(1)工程建设项目设计任务书；第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回(2)标准、规范；(3)设计文件、图纸和有关资料。5.投标文件的要求在招标文件内，招标人应说明投标书包括的内容和投标书的封记与递送要求。(1)投标书的文件组成。①投标单位概况，包括投标单位资质等级、核准的监理业务范围、主管部门或股东单位、人员综合情况等；②监理大纲；③监理机构的组成，包括总监理工程师、专业监理工程师、监理员及主要人员的监理业绩；④监理机构人员的职称证书及监理工程师执业资格证书等证明文件；第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回⑤用于工程的检测设备、仪器一览表或委托有关单位检测的协议；⑥近几年的监理单位监理业绩及奖惩情况；⑦监理费报价；⑧招标文件要求的其他内容。(2)投标书的封记。我国目前对只委托施工阶段监理的一般工程招标，投标文件可以放在一起打捆包封，开标时报价也予以宣读。如果是大型复杂工程，因其委托监理工作范围广泛(包括不同阶段或不同性质的内容)，评标时主要关注所提供监理服务的质量，按规定技术投标书和财务投标书要分开单独包封。只有经过技术评审合格的投标书，才在缩小的范围内进行二次开标公布报价，未通过技术评审的财务投标书不再启封。如果是基于质量和费用的选择，技术标和商务标必须同时递交，投标截止日期后虽然不马上开启商务标，投标人也不允许对报价再作任何修改第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回若招标仅是基于质量的选择，不要求投标人报送商务标，经过技术评审比较出最优投标书后，再通过其提交商务报价书。商务报价书的内容是否合理，作为合同谈判的内容来解决。6.可提供的监理条件建设单位在监理实施过程中，可能提供的监理条件如下：(1)监理工作所需的文件和资料；(2)现场办公和生活用房；(3)现场监理用车；(4)现场办公用品(计算机、复印机等)；(5)现场试验室条件；(6)涉及实施监理服务所需的通道。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回7.投标单位对投标负责人的授权书【例2-4】投标人法定代表人授权书项目标号：日期：年月日致：____________________________________(投标人名称)，中华人民共和国合法企业，法定地址：__________________。__________________(授权人姓名)特授权__________________(被授权人姓名)代表我公司全权办理针对上述项目的投文件、协议及合同。我公司对被授权人的签名负全部责任。在撤销授权的书面通知以前，本授权书一直有效，被授权人签署的所有文件(在授权书有效期内签署的)不因授权的撤销而失效。被授权人签名：_________授权人签名：_________第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回8.履约担保履约担保是工程发包人为防止承包人在合同执行过程中违反合同规定或违约，而弥补给发包人造成的经济损失。其形式有履约保证金、履约银行保函和履约担保书三种。履约担保金可用保兑支票、银行汇票或现金支票，额度为合同价格的10%；履约银行保函是中标人从银行开具的保函，额度是合同价格的10%；履约担保书是由保险公司、信托公司、证券公司、实体公司或社会上担保公司出具担保书，担保额度是合同价格的30%。一般情况下履约担保是在保修期满并颁发保修责任证书后15天或14天退回。四、对监理投标人的资格审查监理招标对投标人资格的审查通常是采取分别座谈的形式进行。通过与被邀请投标的监理单位当面会谈，有助于更全面、详细地了解监理单位的资质情况，以及听取他们对完成该项目监理工作的建议。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回与各家监理单位会谈以后，再通过对各家的资格进行书面的评审和比较，以便进一步确定邀请投标的监理单位短名单。对监理投标人的资格审查，是总体考察所邀请的监理单位资质、能力是否与拟建项目相适应，因此，审查的重点应侧重于监理投标人的资质条件、监理经验、可用资源条件、社会效益、监理能力等方面。1.资质条件(1)审查监理单位的资质等级是否与拟建项目工程类别、等级相适应。(2)审查营业执照、注册范围是否满足拟建工程项目的要求。(3)审查监理单位与可能选择的施工单位或供货商是否有行政隶属关系或合伙关系。(4)审查监理单位资质年检情况，是否有年检不合格或连续两年基本合格的情况。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回2.监理经验(1)审查监理过的工程项目，考察在其注册范围内监理过哪些行业的工程，以及哪些专业项目具有监理经验或是其特长。(2)审查其已监理过的工程中类似工程的监理情况，是否具有与拟委托监理项目等级相适应的监理工作经验。3.现有资源条件(1)审查可用于拟委托监理项目人员的数量、组成结构、专业配置及能力，具有监理工程师注册证书人员数量的情况，看其是否满足本项目监理工作的要求。(2)自有的检测仪器、设备不作为考查是否胜任的必要条件，若有的话，可予以优先考虑。但对必要的检测方法及获取的途径、以往做法应作为重点，看其是否能满足项目监理工作的需要。(3)审查其监理工作的现代化管理能力，已拥有的计算机管理软件是否先进，能否满足监理工作的需要。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回4.社会信誉(1)通过对已监理过的工程项目发包人的咨询，了解监理单位在科学、诚实、公正方面是否有良好信誉。(2)以往监理工作中有无因其失职行为而给发包人带来重大损失的情况。(3)是否有因与发包人发生合同纠纷而导致仲裁或诉讼的记录，事件发生的责任由哪方承担。(4)是否发生过因监理单位或其监理人员接受被监理单位佣金、回扣、津贴等而违背应忠诚地为发包人服务原则的行为。5.承接新项目的监理能力审查其正在实施监理的工程项目数量、规模，开、竣工时间及工程实施地点。分析其是否还有能力承担拟委托项目的监理工作，对部分不能满足专业要求的监理工作，其提出的解决方案是否可以接受。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回五、监理投标书的评审(一)评标方法监理招标的标的是监理服务，招标人选择中标人的基本原则是“基于能力的选择”。监理投标书的形式，一般以投标单位准备如何实施委托监理任务的建议书方式编报。评审时应划分成技术标(技术建议书)评审和商务标(财务建议书)评审两大部分。这两部分在评审记分时可以分别考虑也可以同时综合考虑，采用哪种方法要根据委托监理工作的项目特点和工作范围要求的内容等因素来决定。技术建议书评审主要分为监理单位的经验、拟完成委托监理任务的计划方案和人员配备方案三个主要方面；财务建议书评审主要评价报价的合理性。建设项目监理投标书的评标方法一般有专家评审法(定性评审)和计分评审法(定量评审)两种。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回1.专家评审法专家评审法是指评标小组的专家以自己的知识和经验，对标书的各个方面进行分析比较，最终以投票的方式择优选择监理单位。其优点是评审专家可充分发表自己对各标书的意见，能集思广益进行全面评价，节约评标的时间；但其缺点是以定性的因素作为评审原则，没有量化指标对标书进行全面的综合比较，受主观因素影响较大。2.计分评审法计分评审法是指通过对标书中各项指标(因素)的定量评价，计算每一标书累计分值的高低，排出标书的优劣顺序，从中择优确定监理单位。由于评标是对各投标人针对本项目的实施方案进行审查比较，因此，评定的原则主要是技术、管理能力是否符合工程监理要求，监理方法是否科学，措施是否可靠，监理取费是否合理。第二节工程建设监理单位的选择上一页下一页返回首先应根据项目监理内容的特点划分评审比较的内容，然后再根据重要程度规定各主要部分的分值权重。如技术评审的权重一般为70％～90%，财务评审的权重为10％～30%。在此基础上还应细致地规定出各主要部分的打分标准。各投标书的分项内容