2026中国酒店市场价值指数报告-厚海MVI

回顾过去一年，中国酒店业的存量经营特征进一步显现。新增供给增速趋缓，品牌化与产品更新成为供给结构调整的重要力量；资产交易的持续推进，也使酒店的经营质量与长期收益受到更多关注。2025年末，商业不动产REITs试点启动，酒店被纳入可申报的资产城市之间的规模差距依然存在，供需匹配、品牌结构与运营效率则进一步影响市场的相对表现。在城市内部，不同商圈的需求结构、竞争密度与价格承载能力持续分化，传统核心区的存量更新与新兴功能板块的成长并行推进；而在同一商圈之内，产品状态与运营水平及必要的资本投入的差异，又可能使相邻物业走向不同的价值那么，在存量经营阶段，城市的酒店市场价值正在发生怎样的变化？城市内部哪些区位真正具备价格兑现能浩华管理顾问公司依托「厚海数据平台」持续构建酒店市场价值指数（MarketValueIndex，简称MVI），从城市、商圈与物业三个层级观察并评价酒店市场价值。本年度报告以2025年全年数据为基础，延续城市市场价值指数（cMVI）的发布，同步完善商圈市场价值指数（aMVI并将评价延伸至物业市场价值指数（pMVI形成「城市—商圈—物业」三级评价体系。其中，cMVI与aMVI界定外部市场条件，pMVI则回到资产本身，识别价值基础与提升空间，使宏观市场判断与单体资产研判形成连cMVI|城市市场价值指数aMVI|商圈市场价值指数商圈市场价值指数，从供给规pMVI|物业市场价值指数城市城市市场价值c在MVI评价体系中，针对城市（City）层面的酒店市场价值评价称为城市市场价值指数(c城市为评价单元，从市场业绩、运营健康、产品供给、品牌连锁与投资热度五个维度，综合评价一座经济规模与资源禀赋构成城市酒店业的需求基础，但这些条件能否转化为市场价值，还取决于供需匹配、品牌结构及收入转化为利润的效率。cMVI城市市场价值指数通过同类城市间的横向比较与年度变2城市价值cMVI一商圈价值aMVI-物业价值pMVIcMVI|城市市场价值2026年城市市场价值指数（cityMarketValue的确定结合了主观和客观赋权法，各维度指标数据纲的影响，本报告中的各项指标均进行了标准化处理，并将得分映射在0-100之间。指数越大，即代分项指标将城市的供给基础与经营表现区分呈现，用于考察产品结构、品牌布局与需求条件的匹配程cMVI酒店市场价值指数评价体系如需了解更多商圈细分指标及排名信息请扫描二维码或登录厚海数据平台/data.map/hotel/city/rank3城市价值cMVI一商圈价值aMVI-物业价值pMVI2026年cMVI排名TOP30三。与此同时，TOP30城市的指数分差同比有所市场业绩和财务健康表现突出。依托毗邻香港长。受其进位影响，干州和成都分别顺移至第4位和第5位；上海、北京、杭州和三亚的位次均保持排名第8至第19位的城市构成第二梯队，城市间分差较小，位次调整相对集中。天津受运营业绩改善带动上升3位；苏州依托产品丰富度和品牌连锁优势上升2位，进入前十；合肥在综合得分保持稳定的情况下上升2位。南京因市场业绩、财务健康和投资热度走弱回落3位；西安和昆明分别下降2位，排名第20至第30位的城市构成第三梯队。大营健康改善带动上升3位；佛山在综合得分保持稳定、投资热度有所改善的情况下同样上升3位；无锡受投资热度提升带动上升2位。哈尔滨由第17位业绩和运营健康均明显回落。贵阳和海口分别2位，其中贵阳主要受运营健康走弱影响，海口则在市场业绩、运营健康与投资热度三个维度均有所需要指出的是，本报告中所列排名是相对于其他城市的名次。某个城市在某个指标上的排名下降并不意味着该城市绝对水平的下降，很可能是其他城市在该指标上的提升幅度更大，反之亦然。125346781012912534678101291314111619152018212422232617253029272812345678920212223242526272829上海北京深圳成都杭州三亚重庆长沙苏州武汉南京郑州天津昆明合肥济南大连福州沈阳无锡哈尔滨宁波南昌贵阳-8987868483-▲2-81-7775747370707067676766666464636362626261605857---注：指数和排名所用数据均使用前一年数据计算所得。本报告中，2026年指数和排名的数据统计时间截止于2025年年末；2025年排名的数据统计时间截止于2024年年末。城市价值cMVI一商圈价值aMVI-物业价值pMVI城市观察|深圳在本年度cMVI榜单中，深圳是头部城市中进位最科技、金融与先进制造业形成商务需求基础，港客北上进一步补充了跨境及周末客流。在多元客源结构与运营效率的共同支撑下，深圳市场业绩维持全国第2位，运营健康由全国第4位升至第1需求强度、支付能力与成长性均处于一线城市前列。深圳市场业绩指数为88分，高于一线城市中位数约5分；其中，需求度、支付力和成长力指数分别达到93、87和85，均高于一线城市中位数，体现出较强的需求基础与价格承载能力。以五星级酒店为例，根据《2026中国饭店业务统计》统计，2025年深圳出租率达到75%，平均房价约为1,038元，RevPAR约为780元，三项指标均居四个一线城市首位，在全国仅次于三亚，体现出较强收入水平与管理效率共同支撑运营优势。深圳运营健康指数达到100分，高于一线城市中位数约8分。在收入端，2025年深圳五星级酒店平均每间可供出租客房的全年总经营收入约45.4万元，位列一线城市首位，仅次于三亚；在成本端，深圳五星级酒店人房比为0.87，每名员工年均创收约52.2用工效率与相对可控的人力及运营开支。收入水平与管理效率的共同支撑，使深圳五星级酒店平均每间可供出租客房的经营利润达到约14.8万元，如需了解更多细分指标及排名信息请扫描二维码或登录厚海数据平台/data.map/hotel/city/rank2026年深圳城市市场价值指数（cMVI）投投2025年一线城市五星级酒店人均创利及revPAR对比252578074390078074365163420651634700500500300(100)5(100)北京上海广州深圳revPAR（元）人均创利（万元）revPAR（元）数据来源：厚海数据平台（www.hohidat数据来源：厚海数据平台（)6城市观察|深圳与经营端的领先表现相比，深圳在产品供给和品牌连锁两个维度尚未进入一线城市前列。2025年，其产品供给指数为78，低于一线城市中位数约10分；品牌连锁指数为72，低于一供给总量相对充裕，但高端及特色产品仍具有提升空为75；现有酒店仍以商务产品为主，与滨海休闲和本地文化资源相结合的旅游休闲及特色产品相对有限。下一发展阶段可注重高端供给占比和产品类型的丰富，通过特色增量与存量酒店更新，丰富产品类型，国际品牌吸引力较强，整体品牌覆盖与类型丰富度仍55%，低于上海的75%、北京的58%和干州的57%；品具备较强吸引力，但尚未充分转化为更干泛的品牌覆盖。下一发展阶段的品牌招商可重点关注尚未进入深圳的生活方式、休闲度假特色与设计类品牌，并结合区位良好的存量酒店更新引入适配品牌，补充现有商投资签约显著增长，为产品丰富度与品牌覆盖度改善提供长约44%；品牌签约指数由68升至81，排名由全国第9位升至第4位，其中新建项⺫签约指数位列全国前列。随着适配项⺫逐步落地，深圳在产品供给与品牌连锁两个维度的基于跨越十年的持续观察，cMVI城市市场价值指数将每座城市置于同类市场与自身发展周期两个参照系中，横向比较不同城市及能级市场的相对表现，纵向追踪市场业绩、运营健康、产品供给、品牌连锁与投资热度的长期变化，助力投资者穿透短期市场波动，识别不同城市的价值基础、结构性差距，为市场进入、产品定位与长期一线城市品牌连锁化率对比（按客房数）2021年vs.2025年2021年2025年7市场深度洞察行业发展研判产业布局规划市场深度洞察行业发展研判产业布局规划&MORE往期研究报告(部分展示)报告定制问询报告定制问询8商圈商圈市场价值a在MVI评价体系中，针对商圈（Area）层面的酒店市场价值评价称为aMVI，即商圈市场价值指数。aMVI以城市内部的酒店商圈为评价单元，即围绕商务、产业、交通、会展、消费或文旅功能形成的住宿市场单元，从供给规模、品牌连锁与价格深度三个维度，综合评价一个商圈的市场成熟度与价格实供给集聚是市场形成的基础，却未必带来同等的房价溢价。客源结构、支付水平和需求周期的差异，使不同商圈形成各自的价格支撑。aMVI通过同城比较与持续追踪，呈现成熟商圈的更新、新兴板块的成长及其价值差异，使城市层面的市场判断进一步落城市价值cMVI一商圈价值aMVI-物业价值pMVIaMVI|商圈市场价值2026年，厚海数据平台根据城市功能与酒店供给的变化，更新商圈识别，完善aMVI评价维度。随着新的商务、产业、交通与文旅节点形成，核心酒店商圈的边界也相应调托厚海数据平台对商圈房价的持续监测，引入价格深度指aMVI由三个维度构成，分别对应商圈的容量基础、品牌成•供给规模：酒店规模、客房规模、高端供给规模与供给•价格深度：商圈价格、同档溢价与旺季溢价，衡量整体价格维度的加入，使商圈之间的结构差异得到更加完整的呈现。较大的供给规模，既可能对应供给、品牌与价格相互支撑的成熟核心区，也可能对应以商务、会展或交通需求为主，市场容量较大但价格承载相对有限的商圈；较小的供给规模之下，也可能凭借稀缺区位、文旅资源或稳定由供给数量或品牌集聚程度判断，还需要观察这些市场基•成熟商圈通过存量更新调整供给结构部分传统核心区的新增空间有限，酒店翻牌、产品改造，以及符合条件的商业、办公物业向酒店转换，成为供给调整的重要方式。即使客房总量趋于稳定，品牌结构与产品•新兴商圈随城市功能扩展逐步形成来新的住宿需求节点，上海前滩是其中的代表。此类板块能否形成成熟的酒店市场，取决于新增供给能否获得持续供给规模指数A.酒店规模指数客房规模指数高端规模指数供给密度指数*供给规模指数反映商圈是否已经形成相对完整的酒店市A.连锁水平指数品牌连锁指数B.国际品牌指数品牌丰富指数A.商圈价格指数价格深度指数B.同档溢价指数旺季溢价指数*价格深度指数反映商圈当前能够实现的价格水平，并进如需了解更多商圈细分指标及排名信息如需了解更多商圈细分指标及排名信息请扫描二维码或登录厚海数据平台/data.map/hotel/city/rank9城市价值cMVI一商圈价值aMVI-物业价值pMVI数据来源：厚海数据平台（)商圈观察|上海上海酒店市场发展成熟、整体价值居于高位，商务、产业、交通、会展、消费与文旅功能均形成了较为清晰的住宿需求节点，其中商圈种类多元，具备较强的代表性。本年度aMVI在上海共识别出20个主要酒店商圈，以追踪各细核心商圈从空间分布看，酒店供给在黄浦江两岸和中心城区形成高密度集聚，并沿主要商务、产业与交通节点向外延展。传统核心区构成规模最大、密度最高的酒店商圈组团；前新的供给中心；迪士尼、临港、佘山及崇明等区域则依托核心商圈传统核心区保持领先，新兴板块逐步成长，外围特色市场呈现不同的发展路径。aMVI排名前六的商圈构成上海的核心商圈，多位于中心城区。商务、消费与文旅需求长期叠加，为这些商圈提供了稳定的客源；较高的供给密度、完整的档次层级，以及国际与本土品牌的持续进入，使其产品体系相对成熟。客源基础与产品条件共同支撑了更高的上海酒店市场供给热力图上海酒店市场供给热力图商圈观察|上海产品在这一区位更能实现房价溢价，市场价格的天花板也相对更高。将供给规模与价格深度交叉观察，上海20个酒店商圈形成了以下差异化的价值结构：价值高地价值高地｜高供给×高价格这类商圈已经形成较为完整的市价格表现能够相互支撑。陆家嘴、外滩、静安寺、人民干场/新天地等传统核心区均集中于费与高支付力需求能够进一步转供给高发｜高供给×低价格这类商圈通常已形成较大酒店容量和较高品牌集聚度，但价格深桥枢纽、虹桥地区、金桥/张江等均具有较明显的商务、会展、稳定，但客群预算、停留特征与培育观察｜低供给×低价格培育观察｜低供给×低价格这类商圈⺫前的市场容量与价格定、松江、浦东机场及部分近郊业与人口导入以及供给结构演此外，低供给与高价格的组合⺫前在上海尚无对应商圈。这一结构通常出现在依托稀缺自然或文旅资源、且尚未充分成熟的度假市场，价格主要由资源稀缺性与旺季需求驱各类结构对应着不同的区位条件、拓展机会与风险重点，可为商圈筛选、产品档次、品牌定位以及进入方式和溢价显现区低供给×高价格数据来源：厚海数据平台（www.hohi虹桥地区迪士尼/川沙地区虹桥枢纽/国家会展中心地区8060培育观察区低供给×低价格40供给高发区高供给×低价格价值高地区高供给×高价格全国机会扫描筛选潜力商圈匹配项目线索……产品预约演⽰产品预约演⽰物业物业市场价值pMVI以单体酒店物业为评价单元，从市场与区位、产品状态与运营表现三个维度，评价资产的价值基置、更新节奏、品牌与管理模式不同，呈现不同的经营结果。pMVI将市场城市价值cMVI一商圈价值aMVI-物业价值pMVIpMVI|物业市场价值单体物业评价需综合考察外部市场、产品条件与实际经营表现。在制定运营优化及资产提升方案前，应首先识市场与区位：运营表现：产品状态：市场与区位：运营表现：产品状态：考察所在城市与商圈的需求基础、价格支撑及竞争趋势，包括周边商务、文旅、交通客源和新增供给，判断项⺫具备怎样的经考察建筑、客房与设施配置对当前需求的适应程度，结合品牌档次、客房规模、开业年限、维护状况与更新投入，判断产品竞争通过经营毛利润及人工效率，判断项⺫是否充分实现其市场与产品条件所支持的经营潜力以及管适用于具备一定市场基础和提升潜力，但设施已老化或与需适用于区位有一定市场基础，但现有定位、品牌或管理模式适用于市场与产品基础均较好，但收入、渠道、收益管理、成本或组织效率仍有改善评估继续经营或业态转换适用于市场支撑较弱、产品改造难度较大或酒店经营提升空条件、资本投入与替代用途收城市价值cMVI一商圈价值aMVI-物业价值pMVI物业观察|武汉富力威斯汀资产基底优质,产品迭代释放长线价值潜力武汉富力威斯汀是近期进入交易市场的代表性存量酒店之一。酒店于2011年开业，拥有305间客房，拍卖以约3.76亿元成交，折合每间客房约123经营收入水平及全服务酒店合理的息税前收益区间测算，对从pMVI物业市场价值指数的评价视角看，该项⺫在市场与区位、产品条件与运营表现三个维度均具备良好基础，我们认为，该项⺫是具有投资吸引力的优质存量资产。市场与区位城市基础与稀缺资源共同支撑。武汉在2026cMVI城市市场价值榜单位列第13位，为项⺫提供了较好的城市市场基础；酒店5公里范围内含楚河汉街/东湖风景区商圈和黄鹤楼/户部巷/武昌火车站商圈，商务、文旅与交通客源较为丰富。项⺫紧邻长江沿线，一线江景资源在城市内部具有稀缺性，为产品状态产品基础较好，更新投入有助于延续竞争力。项⺫由国际品牌管理，客房与公区配置、单房均摊面积及空间布局具备较好的经营条件，为承接多元客源与后续产品升级提供了基础。酒店已运营约15年，部分客房与设施逐步进入更新周期；2019—2025年，周边5公里中档及以上客房规模增幅约72%，新增产品持续进入，使项⺫需要通过针运营表现经营指标领先市场，体现资产的收益基础。2025年，酒店平近16个百分点，体现出较好的客源基础与经营能力，为收购综合来看，武汉富力威斯汀的区位市场与运营基础具备较好支撑，其价值提升的重点在于应对产品老化。下一阶段的关键在于通过产品更新进一步提升现金流，应重新评估翻新范围、产品升级方向与必要的资本投入，并测算改造对房价