业委会对业主违建搭建告知书

业委会对业主违建搭建告知书各位业主：根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》以及本小区《业主管理规约》《临时管理规约》的约定，任何业主、物业使用人不得擅自占用公共区域违规搭建建筑物、构筑物，不得擅自改变房屋建筑主体、承重结构和房屋外观。截至2024年5月31日，本小区业主委员会联合物业服务中心通过全覆盖现场排查，共排查小区12栋住宅楼、49个单元、1183户住宅，排查公共区域包括楼顶平台、一楼庭院、地下车库、架空层、公共楼道、小区公共绿地共12.7万平方米，累计排查发现各类违规搭建问题共79起，其中：擅自扩建一楼庭院侵占公共绿地32起，占比40.51%；擅自在楼顶搭建阳光房、储物棚28起，占比35.44%；擅自在阳台、外窗搭建封闭阳台、防盗网格栅超出建筑立面11起，占比13.92%；擅自在架空层、公共楼道隔出储物空间5起，占比6.33%；擅自改变地下车库结构搭建私人储物间3起，占比3.8%。上述违规搭建行为，已经违反多项法律法规以及小区管理公约，严重损害全体业主的共同利益，具体危害如下：第一，违规搭建严重破坏房屋建筑安全，威胁整栋楼全体业主的生命财产安全。根据建筑设计规范，本小区住宅楼设计荷载为：楼顶屋面设计活荷载标准值为2.0kN/㎡，也就是每平方米最大承重不超过204公斤，违规搭建的阳光房、砖混结构储物棚，仅框架和覆盖材料自重就达到每平方米350-600公斤，远超设计荷载上限，长期超负荷荷载会导致楼顶楼板开裂、钢筋锈蚀，大幅降低房屋整体抗震性能。本小区建筑抗震设计标准为抗震设防烈度7度，违规搭建新增荷载已经导致3栋楼楼顶出现不同程度的结构变形，经第三方结构安全检测机构检测，2栋1单元楼顶违规搭建阳光房对应的下层住户天花板已经出现1.2米长结构性裂缝，结构安全等级评定为C级，必须立即拆除违建并进行结构加固，否则遇到中等强度地震就可能出现局部坍塌风险。同时，违规扩建庭院过程中，不少业主擅自拆除建筑地基周边的挡土墙、排水层，11起一楼违建已经出现地基周边水土流失，其中3起导致建筑地基局部裸露，地基承载力下降超过12%，对整栋建筑的结构安全造成不可逆的初期损伤。此外，违规搭建过程中擅自切割建筑承重梁、钻孔打钉破坏剪力墙的情况共有6起，已经直接破坏了建筑承重体系，改变了原有承重应力分布，极易引发结构性安全事故。第二，违规搭建严重侵占全体业主的公共利益，侵害所有业主的共有产权。根据《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地、楼顶平台、架空层、公共楼道等场所，属于业主共有，任何个人不得擅自占用。本小区违规侵占的公共绿地总面积达到1127平方米，相当于1.69亩，原本规划给全体业主使用的公共绿化空间被少数业主圈占为私人庭院，导致小区公共绿化覆盖率从规划的35%下降到33.12%，全体业主的共有产权被非法侵占。同时，楼顶违规搭建导致其他业主无法正常使用楼顶公共空间进行检修、通风，部分违建遮挡了楼顶排气烟道，导致低楼层住户排烟不畅，17户下层业主反映家中厨房反味，经过排查全部是因为楼顶违建封堵烟道出风口导致。此外，一楼违建圈占公共绿地后，破坏了小区原有排水系统，本小区2023年汛期共有12处积水点，其中8处积水点位于违规扩建庭院的区域，因为违建业主擅自填埋原有公共排水明沟，导致雨水无法及时排出，汛期积水倒灌进单元楼梯间，影响全体业主通行。第三，违规搭建严重破坏小区环境秩序，拉低小区整体资产价值。违规搭建改变了小区原有规划立面，破坏了建筑外观整体协调性，不少违建使用劣质材料，不到3年就出现锈蚀、变形、脱落，既影响美观，又有高空坠物风险。2022年以来，本小区已经发生2起违建阳光房玻璃被风吹落的事故，其中1起砸坏小区停放的业主车辆，造成车主直接损失1.2万余元，虽然最后违建业主承担了赔偿责任，但也给其他业主带来了不必要的风险。同时，违规搭建产生了非常不好的示范效应，“你搭我也搭”的跟风心态导致近一年来本小区违建数量同比增长42%，如果不及时制止，不出两年本小区将变成违建遍布的“城中村”。根据本地二手房交易市场数据，同地段同户型的小区，存在大规模违建的小区房价平均比无违建小区低8%-12%，本小区目前因为违建问题，已经有3套二手房因为存在违建无法正常网签过户，还有2套因为违建被买方压价，总降价幅度达到18万元，直接损害了全体业主的房产资产价值。另外，违建业主在搭建过程中，占用公共消防通道堆放建筑材料，破坏消防设施，本小区共有3处消防登高场地被违建侵占，一旦发生火灾，消防车无法停靠开展救援，将直接威胁整栋楼业主的生命安全，2023年消防部门排查已经给本小区出具了3份整改通知书，明确要求限期拆除侵占消防空间的违建。针对本次排查发现的所有违规搭建问题，本小区业委会已经正式发函给属地街道办事处、城市管理行政执法局，申请执法部门介入核查认定，同时根据相关规定，业委会对所有存在违建的业主提出以下明确要求：一、限期自行整改拆除。所有被排查认定的违规搭建，请相关业主于本告知书发布之日起30日内，自行完成违规搭建的拆除整改，恢复场地原有状态。具体要求为：1.侵占公共绿地扩建庭院的，自行拆除私设的围栏、围墙，清退侵占的公共绿地，恢复原有绿化植被，无法自行恢复绿化的，可以委托物业服务中心代为恢复，产生的所有费用由违建业主承担，收费标准按照本地园林工程定额执行，每平方米恢复费用为180元。2.楼顶违规搭建的阳光房、储物棚，自行拆除所有钢结构、玻璃、砖混结构，清理所有建筑垃圾，恢复楼顶屋面的防水、隔热层，拆除过程中如果破坏原有屋面防水，必须重新做整体防水，并经过物业服务中心闭水试验验收合格，闭水试验时间不低于48小时，试验无渗漏后方可完成整改。3.阳台、外窗违规搭建超出建筑立面的构筑物，自行拆除超出部分，恢复原有建筑立面外观，封闭阳台必须符合小区规划外观要求，不得超出原有建筑外墙边线。4.侵占架空层、公共楼道、地下车库公共区域搭建的构筑物，自行拆除所有隔断、柜体，清理所有堆放物品，恢复公共区域原有使用功能。二、逾期不整改的处理措施。如果相关业主在限期内未完成自行整改，业委会将按照法律法规以及小区管理规约的规定，采取以下措施：1.业委会将正式向属地城市管理行政执法部门提交违法认定申请，配合执法部门开展现场勘查、调查取证，按照法定程序出具限期拆除决定书，对拒不拆除的，申请人民法院强制执行，强制执行过程中产生的所有费用，包括拆除费、清运费、保管费、执行费等，全部由违建业主承担。2.根据《民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对任意侵占公共空间、违建搭建等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业委会将代表全体业主向人民法院提起民事诉讼，要求违建业主承担拆除责任、赔偿全体业主的损失，损失包括公共绿地占用费、公共空间使用费、房屋价值贬值损失等，按照本小区周边公共空间租赁价格，公共绿地占用费按照每平方米每月15元计算，从搭建完成之日起计算到拆除之日止，其他公共空间按照每平方米每月30元计算。3.业委会将把违建业主的违建行为以及拒不整改的情况，报送至本地公共信用信息平台，按照相关规定将其失信信息纳入个人信用记录，影响违建业主的个人征信。4.根据本小区《业主管理规约》第三十二条规定，对拒不整改违规搭建的业主，业委会可以决定限制其使用小区公共收益对应的公共服务，包括暂停其享受小区公共收益支出的停车补贴、公共区域使用权益，直至其完成整改为止。5.如果违建业主在整改过程中，暴力妨碍执法、妨碍业委会和物业服务中心开展工作，业委会将配合公安机关依法追究其法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。同时，业委会也要提醒所有尚未开展装修或者有搭建计划的业主，严格遵守法律法规和小区管理规定，任何搭建改造必须提前向物业服务中心申报，经过业委会、规划部门审批同意后方可施工，凡是未经过审批的搭建，一律认定为违规搭建，必须按照本告知书的要求进行整改。小区装修申报流程为：1.业主携带装修设计图纸、改造方案到物业服务中心前台登记；2.物业服务中心初步审核改造方案，确认是否涉及建筑主体、承重结构、公共区域改造；3.如果涉及公共区域占用或者建筑外观改变，由物业服务中心提交业委会审核，业委会组织业主代表现场勘查，出具审核意见；4.需要办理规划审批的，由业主自行向自然资源和规划部门申请办理审批手续，取得审批文件后方可开工。凡是未申报、未审批擅自开工的，物业服务中心有权按照装修管理协议停止施工，制止违规行为，由此产生的所有损失由业主自行承担。另外，针对部分业主提出的“其他业主先搭了，我为什么不能搭”“我搭建的时候没人说，现在为什么要拆”的说法，业委会在此统一回复：首先，不管什么时候搭建的，只要是没有经过合法审批、擅自占用公共区域、改变建筑结构的，都属于违规搭建，不存在“历史遗留”就可以合法化的说法，早搭建不代表合法，之前没有排查不代表违规行为就变成合法。其次，本次整改是全覆盖无差别整改，不存在区别对待，本次排查出的79起违建，不管是什么时候搭建的，不管业主是什么身份，全部都纳入整改范围，业委会已经建立了违建台账，每一起违建都对应具体楼栋房号，会逐一跟进整改进度，定期在小区公示栏、业主公众号公布整改进度，接受全体业主监督，不会放过任何一起违建。最后，小区是全体业主共同的家，少数人侵占公共利益，就是损害大多数人的利益，不能让少数违规的业主占便宜，守规矩的业主吃亏，只有所有业主都遵守规则，小区才能保持良好环境，所有业主的房产才能保值增值。本次排查过程中，我们也发现部分业主的搭建是因为原有房屋设计存在一定缺陷，比如楼顶漏水、阳台漏雨，业主为了解决问题才搭建阳光房，对于这类情况，业委会也明确了处理方案：如果确实是因为房屋质量问题需要搭建构筑物解决问题，业主可以向业委会提出申请，业委会组织专业人员现场勘查，确实符合条件的，协助业主向规划部门申请临时改造审批，审批通过后可以按照审批要求进行规范改造，不需要拆除，但如果审批不通过，还是必须按照要求拆除，房屋质量问题可以通过正规维修解决，楼顶防水属于公共部位维修，可以申请住宅专项维修资金进行维修，不需要业主自行搭建解决问题。本小区目前结余住宅专项维修资金共1287万元，符合维修条件的公共部位维修，都可以按照流程申请使用，不会让业主因为维修问题承担违规成本。各位业主，违规搭建不是小事，它关系到每一位业主的生命安全，关系到每一位业主的切身利益，业委会开展本次违建整改工作，不是针对哪一位业主，而是为了维护全体业主的共同利益，维护小区的公共秩序，希望涉及违建的业主能够理解，主动配合整改，在限期内完成拆除工作，也希望全体业主能够监督违建整改工作，发现新的违建及时向业委会或者物业服务中