新乡市二机床棚户区改造房屋征收成本

◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价陈诉地点：郑州市金水区经三北路32号财产广场1号楼13层西南户电话：0371--65856256第2页衡宇估价陈诉估价项目名称:新乡市牧野区二机床眷属院周边区域棚户区改革项目房地产拆迁赔偿本钱及收益情况估算陈诉估价委托人：新乡市牧野区衡宇征收办事中心房地产估价机构：河南利安达信隆房地产估价有限公司：钱亚军王振军二○一五年七月三十日估价陈诉编号：豫郑利安达评字[2015]070215号目录一、致估价委托人函…………3页二、估价师声明………………6页三、估价的假设和限制条件…………………8页（一）估价陈诉结论建立的假设前提………8页（二）估价陈诉使用的限制条件……………9页四、房地产估价结果陈诉……10页（一）估价委托人……………10页（二）房地产估价机构………10页（三）估价目的………………10页（四）估价工具………………10页（五）代价时点………………12页（六）代价类型………………12页（七）估价依据………………12页（八）估价原则………………14页（九）估价要领………………13页（十）估价结果………………15页（十一）估价人员……………16页（十二）估价作业期…………16页（十三）估价陈诉应用有效期………………16页五、估价技能陈诉…………17页（一）个体因素描述与阐发…………………17页（二）区位因素描述与阐发阐发…………19页（三）市场配景描述与阐发………………21页（四）最高最佳利用阐发…………………22页（五）估价要领选用………23页（六）估价测算历程………24页（七）估价结果简直定……36页六、附件………37页（一）估价工具区域位置图（二）估价工具外部照片（三）评估委托书（四）地块修建性详细筹划（五）衡宇征收赔偿安顿方案（六）估价机构营业执照副本复印件（七）估价机构资质证书复印件（八）估价人员注册证书复印件一、致估价委托人函新乡市牧野区衡宇征收办事中心：承蒙委托，我们对新乡市牧野区二机床眷属院周边区域棚户区改革《北辰悦府》项目按设定的筹划条件进行了项目评估。估价目的：测算项目在设定筹划条件下的征收赔偿本钱及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。估价工具：新乡市牧野区二机床眷属院周边区域棚户区改革《北辰悦府》项目东至二机床厂大门，西至二机床眷属院，南至二机床南自然界限，北至宏力大道，项目建立用地面积㎡，约合土地亩（具体出让面积以土地部分实测为准）。被征收衡宇根本情况表序号名称单元指标土地面积（㎡）折合亩数用途一二机床生活区6985.781住宅成套住宅㎡17725.14住宅非成套住宅㎡1149.18住宅2商业㎡2788.63商业3隶属物㎡1106.74二二机床厂区30786.001厂房及配套用房㎡28846.00产业2构筑物㎡产业3厂区配套用房（国资）㎡合计37771.78筹划情况：凭据新乡市筹划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。评估设定条件：凭据本项目为棚户区改革的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改革修建性详细筹划中的筹划控制指标对本项目进行评估。主要经济技能指标表项目数量总用地面积（㎡）净建立用地面积（㎡）37815总基底面积（㎡）地上总修建面积（㎡）其中住宅修建面积（㎡）公建修建面积（㎡）其中幼儿园面积（㎡）商业面积（㎡）社区办事中心（㎡）450未成年人运动室（㎡）公厕（㎡）45地下总修建面积（㎡）29864总户数（户）841停车位数量（个）865地面停车位数量（个）173其中商业停车位（个）24住宅停车位（个）149地下停车位数量（个）692修建密度（%）容积率2.494会合大众绿地面积（㎡）4960绿地率（%）代价时点：凭据估价委托人提供的委托书，本次代价时点确定为二○一五年三月二十五日。估价结果：估价人员经过实地查勘及市场观察，遵照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国都会房地产治理法》、《房地产估价范例》、《房地产估价根本术语尺度》等执法法例和技能尺度，遵循估价原则，凭据严谨的估价步伐，在认真阐发所掌握资料与影响估价工具代价诸因素底子上，产权变更房面积按其正当、有效的衡宇修建面积1:1.5置换等的前提下，进行了周密的阐发、测算和判断，结合估价经验，最终确定委估工具在筹划综合技能经济指标条件下的项目评估结果为：筹划控制指标土地用途居住用地（R2）兼容商业用地（B）筹划容积率总用地面积（㎡）筹划地上修建面积（㎡）筹划地下修建面积（㎡）29864征收赔偿本钱（元）158299864开发利润（元）-59860280本钱利润率-16.7%本陈诉应用有效期自出具之日起为壹年。法定代表人（签章）：河南利安达信隆房地产估价有限公司二○一五年一月十一日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价陈诉中报告的事实是真实的和准确的，没有虚假纪录、误导性报告和重大遗漏。2、本估价陈诉中的阐发、意见和结论是我们自己独立、客观、公平的专业阐发、意见和结论，但受到本估价陈诉中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价陈诉中的估价工具没有现实或潜在的利害干系，也与当事人没有小我私家利害干系大概偏见。4、我们依照中华人民共和国国度尺度GB/T50291—1999《房地产估价范例》和中华人民共和国国度尺度GB/T50899-2013《房地产估价根本术语范例》进行阐发，形成意见和结论，撰写本估价陈诉。5、我公司估价人员钱亚军、王振军已于2015年07月20日-2015年07月25日对本估价陈诉中的估价工具范畴内衡宇进行了实地查勘纪录和现状拍照，本估价陈诉仅限于估价工具现时状况。注册房地产估价师不负担对估价工具修建结构、质量进行观察的责任和其他被遮盖、未袒露及难于打仗到部分进行检视的责任。。6、本估价陈诉需经估价人员签名盖印并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。7、本估价陈诉所依据的有关资料由估价委托人提供，估价委托人对资料的真实性卖力。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不负担相应的责任。注册房地产估价师注册号签字盖印钱亚军4119980020王振军4120110089三、估价的假设与限制条件（一）估价陈诉结论建立的假设前提：1、估价工具在代价时点的房地产市场为公然、平等、自愿的生意业务市场，即能满足以下条件：（1）生意业务双方自愿地进行生意业务；（2）生意业务双方处于利己动机进行生意业务；（3）生意业务双方精明、谨慎行事，并了解生意业务工具、知晓市场行情；（4）生意业务双方有较充裕的时间进行生意业务；（5）不存在买者因特殊兴趣而赐与附加出价；2、估价工具产权明晰，手续齐全，可在公然市场上自由转让；3、预计工具的根本信息、控制性详细筹划及筹划综合技能经济指标均来源于估价委托人提供的相关资料，估价师未向有关部分核实，本次估价以其正当、真实、准确、完整为估价前提，因资料不实造成估价结果有误的，估价师及估价机构不负担责任；4、凭据估价委托人的委托及新乡广源置业有限公司征收安顿赔偿的实际情况，本次估价中的安顿赔偿状况设定如下：产业用房全部接纳钱币赔偿，按钱币赔偿额实际情况测算其征收赔偿本钱；住宅衡宇及隶属物全部选择产权变更；商业由于筹划条件限制50%选择产权变更，50%选择钱币赔偿，产权变更房建成后均为1-2层商业。5、凭据本项目征收赔偿安顿方案的划定，被征收人选择钱币赔偿的，钱币赔偿金额在被被征收衡宇类似房地产市场评估代价底子上嘉奖10%的赔偿款。评估历程中，依此为估价前提。6、任何有关估价工具的运作方法、步伐均切合国度和地方执法、法例。（二）估价陈诉使用的限制条件：1、本估价陈诉凭据既定目的提供应估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作须要修正甚至重新估价；2、房地产投资是一种流动性较低、占用资金量较大的恒久投资，房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济颠簸的反响十分敏感。本次估价未考虑经济形势、国度宏观调控政策等产生重大变革对房地产代价的影响；3、本估价陈诉的有效期限为壹年。如凌驾有效期，或代价时点之后、有效期之内估价工具或国度经济形势、都会筹划、房地产税费政策等产生变革，对估价结果产生明显影响时，估价委托人应实时委托房地产评估机构对估价结果作相应调解或重新估价；4、本估价陈诉专为估价委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价陈诉审查部分之外的单元和小我私家提供；5、未经估价机构书面同意，本估价陈诉的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公然颁发的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方法公然颁发；6、本陈诉数据全部接纳电算化连续盘算得出，可能出现个体等式左右不完全相等的情况，但不影响盘算结果及最终估价结论的准确性；7、如发明本估价陈诉文字或数字因校对或其他类似原因出现不对时，请通知本公司进行改正；四、房地产估价结果陈诉（一）估价委托人：新乡市牧野区衡宇征收办事中心（二）房地产估价机构：机构名称：河南利安达信隆房地产估价有限公司法定代表人：钱亚军地点：郑州市金水区经三北路32号财产广场1号楼13层西南户资质品级：二级证书编号：41010332号（三）估价目的测算项目在设定筹划条件下的征收赔偿本钱及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。（四）估价工具：1、被征收衡宇情况区域范畴：东至二机床厂大门，西至二机床眷属院，南至二机床南自然界限，北至宏力大道，项目建立用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部分实测为准）。被征收衡宇根本情况表序号名称单元指标土地面积（㎡）折合亩数用途一二机床生活区6985.781住宅成套住宅㎡17725.14住宅非成套住宅㎡1149.18住宅2商业㎡2788.63商业3隶属物㎡1106.74二二机床厂区30786.001厂房及配套用房㎡28846.00产业2构筑物m³产业3厂区配套用房（国资）㎡合计37771.78筹划情况：凭据新乡市筹划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。评估设定条件：凭据本项目为棚户区改革的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改革修建性详细筹划中的筹划控制指标对本项目进行评估。主要经济技能指标表项目数量总用地面积（㎡）净建立用地面积（㎡）37815总基底面积（㎡）地上总修建面积（㎡）其中住宅修建面积（㎡）公建修建面积（㎡）其中幼儿园面积（㎡）商业面积（㎡）社区办事中心（㎡）450未成年人运动室（㎡）公厕（㎡）45地下总修建面积（㎡）29864总户数（户）841停车位数量（个）865地面停车位数量（个）173其中商业停车位（个）24住宅停车位（个）149地下停车位数量（个）692修建密度（%）容积率2.494会合大众绿地面积（㎡）4960绿地率（%）3、项目配景都会棚户区是指都会建成区范畴内、平房密度大、使用年限久、衡宇质量差、人均修建面积小、底子设施配套不齐全、交通未便利、治安和消防隐患大、情况卫生脏、乱、差的区域。新乡市牧野区二机床厂棚户区改革《北辰悦府》项目包罗新乡市二机床原厂区和二机床厂眷属院。该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内底子设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重宁静隐患，切合豫政〔2014〕17号、新政办[2011]号和新政办[2011]97号文件划定的棚户区改革条件，被列入新乡市都会和工矿棚户区改革范畴。（五）代价时点凭据估价委托人提供的委托书，本次代价时点确定为二○一五年三月二十五日。（六）代价类型房地产市场代价，即假定房地产在进行了适当的营销之后，由懂行、审慎且无被迫的自愿买者和自愿卖者，以公平生意业务方法在代价时点进行生意业务的预计金额。（七）估价依据1、本次估价所依据的有关执法、法例和部分规章（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国都会房地产治理法》；（3）《中华人民共和领土地治理法》；（4）《国有土地上衡宇征收与赔偿条例》（国务院590命令）；（5）河南省人民政府关于印发《国有土地上衡宇征收与赔偿条例》若干划定的通知（豫政【2012】39号；（6）《国有土地上衡宇征收评估措施》（建房[2011]77号）。2、本次估价接纳的技能规程（1）中华人民共和国国度尺度《房地产估价范例》（GB/T50291—1999）；（2）《房地产估价根本术语尺度》（GB/T50899-2013）；（3）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（4）《国有土地上衡宇征收评估措施》（建房【2011】77号）3、估价委托人提供的有关资料（1）委托书；（2）地块修建性详细筹划（3）新乡市二机床眷属院周边区域棚户区改革项目衡宇征收赔偿安顿方案4、估价机构及估价人员掌握和收集的有关资料。（1）估价人员现场勘查资料；（2）估价人员市场观察资料；（3）省市有关工程造价治理文件；（4）新乡市二机床眷属院周边区域棚户区改革项目相关资料；（5）新乡市人民政府《关于印发新乡市推进棚户区改革实施方案的通知》（新政文【2010】29号）；（6）新乡市人民政府办公室关于《印发关于加快城中村（棚户区）改革建立的集会纪要的通知》（新政办【2011】97号）；（7）新乡市人民政府办公室《关于促进房地产市场平稳康健生长的指导意见》（【2014】125号）。（八）估价原则：本次估价遵守独立、客观、公平、正当的原则及最高最佳利用原则、代价时点原则、替代原则等技能性原则。1、独立、客观、公平原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害干系人均是公平公道的代价或代价的原则。2、正当原则要求估价结果是在依法判定的估价工具状况下的代价或代价的原则。3、代价时点原则要求估价结果是在凭据估价目简直定的某一特定时间的代价或代价的原则。4、替代原则要求估价结果与估价工具的类似房地产在同等条件下的代价或代价偏差在公道范畴内的原则。5、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价工具最高最佳利用状况下的代价或代价的原则。（九）估价要领：凭据《房地产估价范例》，在房地产估价中，应凭据估价目的及估价工具的特点，分别接纳差别的估价要领，估价要领通常有比力法、收益法、本钱法、假设开发法四种。比力法适用于同类房地产生意业务案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；本钱法适用于无市场依据或市场依据不充实且不适宜接纳比力法、收益法进行估价的情况下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。本项目为棚户区改革项目的征收本钱及收益情况估算，其差别于房地产代价的个案评估。本次参照本钱法的估价技能思路，凭据估价委托人的委托，按项目主要经济技能指标及被征收衡宇的实际情况对估价工具的征收本钱及收益情况进行估算。盘算公式为：项目征收赔偿本钱=项目征收赔偿用度+钱币赔偿用度+产权变更及廉租衡宇建立本钱+投资利息项目利润=项目总销售收入-项目征收赔偿本钱-项目开发本钱-取得土地尚需缴纳的用度（十）估价结果：估价人员遵循科学客观、独立公平、公平公道的事情原则，凭据国度划定的技能范例和估价步伐，在现场勘察核实、市场行情观察的底子上，对估价资料进行了深入阐发研究，接纳公道估价要领，产权变更房面积按其正当、有效的衡宇修建面积1:1.5置换等的前提下，经过认真阐发和测算，最终确定委估工具在筹划综合技能经济指标条件下的项目评估结果为：筹划控制指标土地用途居住用地（R2）兼容商业用地（B）筹划容积率总用地面积（㎡）筹划地上修建面积（㎡）筹划地下修建面积（㎡）29864征收赔偿本钱（元）158299864开发利润（元）-59860280本钱利润率-16.7%（十一）估价人员注册房地产估价师注册号签字盖印钱亚军4119980020王振军4120110089（十二）估价作业期：二○一五年一月四日至二○一五年一月十一日。（十三）估价陈诉应用有效期：自本陈诉出具之日起一年内有效(即从2015年01月11日至2016年01月10日)。河南利安达信隆房地产估价有限公司二○一五年一月十一日五、估价技能陈诉（一）个体因素描述与阐发区域范畴：东至二机床厂大门，西至二机床眷属院，南至二机床南自然界限，北至宏力大道，项目建立用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部分实测为准）。被征收衡宇根本情况表序号名称单元指标土地面积（㎡）折合亩数用途一二机床生活区6985.781住宅成套住宅㎡17725.14住宅非成套住宅㎡1149.18住宅2商业㎡2788.63商业3隶属物㎡1106.74二二机床厂区30786.001厂房及配套用房㎡28846.00产业2构筑物m³产业3厂区配套用房（国资）㎡合计37771.78筹划情况：凭据新乡市筹划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。评估设定条件：凭据本项目为棚户区改革的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改革修建性详细筹划中的筹划控制指标对本项目进行评估。主要经济技能指标表项目数量总用地面积（㎡）净建立用地面积（㎡）37815总基底面积（㎡）地上总修建面积（㎡）其中住宅修建面积（㎡）公建修建面积（㎡）其中幼儿园面积（㎡）商业面积（㎡）社区办事中心（㎡）450未成年人运动室（㎡）公厕（㎡）45地下总修建面积（㎡）29864总户数（户）841停车位数量（个）865地面停车位数量（个）173其中商业停车位（个）24住宅停车位（个）149地下停车位数量（个）692修建密度（%）容积率2.494会合大众绿地面积（㎡）4960绿地率（%）3、项目配景都会棚户区是指都会建成区范畴内、平房密度大、使用年限久、衡宇质量差、人均修建面积小、底子设施配套不齐全、交通未便利、治安和消防隐患大、情况卫生脏、乱、差的区域。新乡市牧野区二机床厂棚户区改革《北辰悦府》项目包罗新乡市二机床原厂区和二机床厂眷属院。该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内底子设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重宁静隐患，切合豫政〔2014〕17号、新政办[2011]号和新政办[2011]97号文件划定的棚户区改革条件，被列入新乡市都会和工矿棚户区改革范畴。（二）区位因素描述与阐发：新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，是河南第三大都会，豫北的经济、文化和交通中心，中原都会群都会之一。新乡新乡市区人口120万，建成区114平方千米，辖四区两市六县，拥有中国最佳生态宜居都会、中国国度森林都会、中国优秀旅游都会、国度卫生都会、中国可连续生长都会等多项荣誉新乡地处中原大地，河南北部，是豫北地域唯一的国度级交通运输枢纽都会，铁路南北大动脉京广铁路和太石铁路在此交汇，京港高铁客运专线石武段、新月二线正在建立，107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。新晋高速、鹤辉高速正在修建。新乡与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡新乡市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接郑州、建立“复核”都会的桥头堡，目前已初具范围。主城区到“三区五城”8条快速路（双向六车道一级公路）和新乡大外环（双向六车道，全长112Km）建成通车，30分钟同城经济圈开端形成。全市公路总里程到达12735公里，高速公路通车里程达306公里，市内市、县根本上实行一级公路连接，乡镇根本实现二级以上公路连接。开通了新乡市内到各县城际公交和新乡-郑州、新乡-开封、新乡-许昌、新乡-鹤壁、新乡-安阳、新乡-焦作市际公交。各县公路客运站均到达了二级以上。牧野区位于新乡市市区中北部，工具横穿整个新乡市区。现辖王村镇、牧野镇2个镇和新辉路、卫北、北干道、花圃、荣校路、东干道、宁静路7个办事处，共58个行政村和31个社区居委会。全区总面积100平方公里，总人口32.9万人。。经过近几年来的快速生长，牧野区已形成自己的特色财产、行业优势，成为豫北地域全方位开放的经济强区。以项目动员加快产业，逐步形成了电池电源、车辆及汽车零部件两大特色财产和轻钢结构及新型建材、食品加工、包装印刷、白色家电四大支柱财产。2014年，全区地域生产总值完成68.7亿元（区本级），增长11%；牢固资产投资完成138.6亿元，增长17%；大众财务预算收入完成5亿元；范围以上产业增加值完成39.9亿元，增长14.7%，其中高新技能企业增加值完成20.5亿元，增长20%；社会消费品零售总额完成67.6亿元，增长12.7%。估价工具为位于东至二机床厂大门，西至二机床眷属院，南至二机床南自然界限，北至宏力大道，其具体区域状况如下：交通条件：估价工具北至宏力大道、南有中原路、西至宁静大道、东至畅岗路，交通通达度高；四周有15路、23路、31路等公交线路停靠点，大众交通便捷；生活办事设施：估价工具周边有新飞大酒店、天然居烤鸭店、新亚手机连锁、中国银行、新乡银行、超市、中国移动、中国联通等商服网点，生活较方便；教诲配套设施：估价工具所在区域内漫衍有新乡市AAA实验幼儿园、新飞大道小学、新乡市第二中学等学校，就近入学方便，教诲配套设施较齐全；情况质量：估价工具所在区域修建密度一般，绿化率低，噪音污染水平一般，卫生条件一般。（三）市场配景描述与阐发市区内现有棚户区72片，修建面积531万㎡，其中，都会棚户区47片，修建面积377.6万㎡，工矿棚户区25片，修建面积153.8万㎡。从2011年起，筹划用五年时间，根本完玉成部工矿棚户区和都会棚户区的改革任务。其中：至2013年完成拆迁改革任务的50%，2015年完成拆迁改革的全部任务。1、城中村及棚户区筹划原则（1）统筹筹划，分步实施。对峙以人为本，以建立调和新乡、促进经济社会协调生长为目的，改进都会居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高都会土地节约集约利用水平，提升都会形象。（2）市场运作，政府支持。充实发挥小我私家、企业等多方面的积极性，以棚户区居民为主，多渠道筹措资金，政府在政策与资金上赐与须要的支持。（3）多方结合，综合开发。棚户区改革要与廉租房建立、经济适用住房建立、都会危旧房改革、城中村改革、都会建立用地挖潜结合起来，注重改进都会生长情况，注重提升都会形象，充实变更各方面积极性，勉励综合开发。（4）整体推进，配套建立。凭据“全面筹划、公道结构、综合开发、配套建立”的目标，将棚户区改革成衡宇质量优良、功效完善、设施齐全、生活便利、情况优美的新型都会社区。门路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等底子设施和学校、商业等大众办事设施要同步筹划建立，同步交付使用。2、城中村及棚户区改革尺度城中村及棚户区改革要凭据国度修建节能的有关划定，建立节能省地型住宅。改革项目户型修建面积原则上控制在80㎡以内，高层修建可适当放宽到90㎡。安顿回迁居民的户型面积结合本地居民住房实际情况和居民收入水平确定，以中小套型为主。3、改革目标凭据郭省长在全省推进城乡建立加快城镇化进程事情集会上的发言精神和省政府《关于推进城乡建立加快城镇化进程的指导意见》的要求，结合新乡市实际，至2015年完成现状所有城中村的改革任务。预计在2015年底，根本完玉成市工矿棚户区和都会棚户区改革任务，即完成拆迁改革531万㎡。4、城中村及棚户区改革筹划“十二五”期间，新乡市将继承启动市区内未改革的城中村，具体筹划如下：2012年已启动改革城中村20个，其中红旗区2个，牧野区11个，高新区2个，凤泉区5个。2013年筹划改革城中村23个，其中卫滨区4个，红旗区5个，牧野区11个，高新区2个，凤泉区1个。2015年筹划改革城中村19个，其中卫滨区10个，红旗区3个，牧野区6个。（四）最高最佳利用阐发在正当使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才气发挥最大效用。最高最佳使用应是执法上允许、技能上可能、经济上可行，经过充实公道的论证，能使估价工具产生最高代价的使用方法。最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①执法上许可；②技能上可能；③经济上可行；④代价最大化。估价中在判断估价工具的最高最佳使用时，往往容易忽视“执法上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与正当原则有时是辩论的。实际上，最高最佳使用是在执法（包罗执法、法例、政策、土地使用权出让条约等）允许范畴内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与正当原则之间的干系是：遵守了正当原则，不一定切合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，一定遵守了正当原则中对正当使用方面的要求，但不一定切合正当原则对正当产权、正当处分等方面的要求。凭据本次估价目的，拟被征收衡宇以现状利用为最高最佳使用，拟开发衡宇按设定的筹划综合技能经济指标进行开发建立为最高最佳使用。（五）估价要领选用凭据《房地产估价范例》，在房地产估价中，应凭据估价目的及估价工具的特点，分别接纳差别的估价要领，估价要领通常有比力法、收益法、本钱法、假设开发法四种。比力法适用于同类房地产生意业务案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；本钱法适用于无市场依据或市场依据不充实且不适宜接纳比力法、收益法进行估价的情况下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。本次估价的技能路线为：本项目为棚户区改革项目的征收本钱及收益情况估算，凭据估价委托人的委托，按筹划综合技能经济指标对项目及被征收衡宇的实际情况对项目进行评估，首先接纳本钱法估价理论，测算棚户区改革项目征收赔偿本钱（土地取得本钱），再测算项目可销售部分的销售收入，最后测算项目利润情况。盘算公式为：项目征收赔偿本钱=项目征收赔偿用度+钱币赔偿用度+产权变更及廉租衡宇本钱+投资利息项目利润=项目总销售收入-项目征收赔偿本钱-项目开发本钱-取得土地尚需缴纳的用度（六）估价测算历程方案1：筹划控制指标测算凭据估价委托人评估设定条件，凭据筹划综合技能经济指标指标对本项目进行评估。凭据估价委托人提供的有关资料，本项目拆迁范畴内有住宅、商业、产业等房地产，住宅修建面积为18874.32㎡（成套住宅修建面积为㎡，非成套住宅修建面积为1149.18㎡），隶属物㎡，商业修建面积为㎡，二机床生活区占地面积6985.78㎡；产业厂房及配套用房修建面积为28846㎡，厂区占地面积为30786㎡。A、项目征收赔偿本钱测算1、征收赔偿用度（1）搬家补贴费凭据估价人员观察，新乡市衡宇征收时，被征收人选择钱币赔偿较少，选择产权变更较多。凭据新乡市广源置业有限公司对该项目赔偿的实际情况，本次估价按生活区住宅、隶属物修建面积100%全部选择产权变更；商业由于筹划条件限制，50%选择产权变更，50%选择钱币赔偿；二机床厂区厂房及配套用房100%全部选择钱币赔偿。搬家补贴费住宅、商业、隶属物按被征收衡宇认定的修建面积以10元/㎡发放，产业按被征收衡宇认定的修建面积以10元/㎡发放。钱币赔偿的补贴一次，产权变更的补贴两次。（2）临时安顿补贴费临时安顿补贴费按被征收衡宇认定的修建面积以10元/㎡/月发放。选择钱币赔偿的，征收人不支付临时安顿补贴费；选择产权变更的，赐与30个月的临时安顿补贴费。（3）积极搬家嘉奖凭据征收赔偿安顿方案划定：凡在征收通告下发后，安顿时对被征收人一次性嘉奖10000元；此次征收涉及住宅与商业总户数为235户，产业由于已经拆除不涉及该嘉奖。（4）室内装饰装修赔偿本次评估生活区住宅、商业及隶属物总修建面积㎡，凭据《国有土地上衡宇征收与赔偿条例》，应对室内装饰装修进行赔偿。凭据新乡市广源置业有限公司对该项目赔偿的实际情况，本次装饰装修赔偿尺度按450元/㎡计。（5）停产停业损失赔偿凭据《河南省实施〈国有土地上衡宇征收与赔偿条例〉若干划定》，停产停业损失赔偿尺度以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不敷3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。停产停业损失赔偿期限,产业生产行业不低于6个月。本次测算的赔偿安顿方案，对临街门面按实际产权衡宇的修建面积补贴10元/㎡/月；办公房或生产用房，按实际产权衡宇的修建面积补贴10元/㎡/月；赔偿周期为30个月。（6）征收劳务费征收劳务费包罗谈判、签订协议、拆除衡宇等事情内容，凭据新乡市实际情况，按50元/㎡估算。（7）征收评估费被征收衡宇及隶属物总修建面积㎡，评估均价按1750元/㎡估算，被征收商业总修建面积为2788.63㎡，评估均价按8500元/㎡估算，以河南省房地产评估收费尺度按评估价的4‰盘算。2、钱币赔偿用度凭据新乡市衡宇征收的实际情况，征收开始后，被征收人选择钱币赔偿的，对选择钱币赔偿的，钱币赔偿金额在被征收衡宇类似房地产评估代价的底子上嘉奖10%的赔偿款。本次拟征收项目，二机床生活区的住宅及隶属物全部选择产权变更不涉及钱币赔偿；商业由于筹划条件限制50%选择产权变更，50%选择钱币赔偿；产业修建面积为28846㎡，全部为钱币赔偿，凭据新乡市广源置业有限公司对该项目赔偿的实际情况，钱币赔偿金额为37000000元。3、产权变更房开发本钱凭据新乡市以往衡宇征收的征收赔偿安顿方案，结合本次拟征收项目的实际情况，本次估价赔偿安顿方案设定如下：征收开始后，选择产权变更的，凡15日内完成搬家的，被征收衡宇正当修建面积小于100㎡（含100㎡）的，嘉奖10㎡安顿房修建面积；被征收衡宇正当修建面积大于100㎡的，嘉奖被征收衡宇正当修建面积的10%的安顿房修建面积；凡30日内完成搬家的，被征收衡宇正当修建面积小于100㎡（含100㎡）的，嘉奖5㎡安顿房修建面积；被征收衡宇正当修建面积大于100㎡的，嘉奖被征收衡宇正当修建面积的5%的安顿房修建面积。凭据估价委托人提供资料的详实情况，本次评估不再考虑被征收衡宇正当修建面积的巨细及搬家期限，生活区产权变更修建面积为：住宅修建面积为18874.32㎡（成套住宅修建面积为17725.14㎡，非成套住宅修建面积为1149.18㎡），隶属物1106.74㎡，商业修建面积为㎡，二机床生活区占地面积㎡。凭据新乡市广源置业有限公司对该项目赔偿的实际情况，按修建面积的1：1.5的比例变更。（1）开发前期用度开发前期用度主要包罗三通一平费、契税、地质勘探费、地下文物勘探费、蓝图审核（建规证之前）、防雷装置检测费、地动宁静性评价、日照阐发、人防设计费、图纸设计费、图纸审核费、情况评价费、市政配套费、供电用度、修建垃圾处置惩罚费、墙改费、散装水泥费、代价调治基金等。（2）底子设施建立费底子设施建立费是指小区内的电力工程费、给水工程费、排水工程费、燃气工程费、热力工程费、围墙大门安防建立费、绿化景观费、小区门路及游乐、停车设施等工程的建立用度。（3）建安工程费建安工程费包罗住宅、商业用房建安工程费和隶属用房建安工程费等。（4）间接用度间接用度包罗监理费、治理费、测绘费、印花税、不可预见费等。（5）产权变更本钱产权变更本钱=开发前期用度+底子设施建立费+建安工程费+间接用度4、贷款利息贷款利息指资金投入应盘算的时间本钱。拆迁期限以6个月进行估算，建立期以30个月进行估算，假设资金均匀投入。5、项目征收赔偿本钱=征收赔偿用度+钱币赔偿用度+产权变更本钱+贷款利息以上盘算历程和参数选取详见《项目征收本钱测算表》。项目征收本钱测算表序号项目名称数量单元测算比率指标指标单元测算结果（元）一征收赔偿用度319146381搬家补贴费729910住宅18874.32㎡100%10元/㎡377486隶属物1106.74㎡100%10元/㎡22135商业：产权变更2788.63㎡50%10元/㎡27886钱币赔偿2788.63㎡50%10元/㎡13943产业28846.00㎡100%10元/㎡2884602临时安顿补贴费6080591住宅18874.32㎡100%10元/㎡5662296商业：产权变更2788.63㎡50%10元/㎡4182953积极搬家现金嘉奖2350000住宅与商业235户100%10000元/户2350000产业0户100%0元/户04装饰装修赔偿22769.69㎡100%450元/㎡102463615停产停业损失赔偿9490389商业2788.63㎡100%10元/㎡836589产业28846.00㎡100%10元/㎡86538006征收劳务费2580785住宅、厂房及隶属物48827.06㎡100%50元/㎡2441353商业2788.63m3100%50元/m31394327征收评估费436602住宅、厂房及隶属物48827.06㎡4‰1750元/㎡341789商业2788.63㎡4‰8500元/m394813二钱币赔偿用度50036845商业2788.63㎡50%8500元/㎡13036845产业28846.00㎡100%1283元/㎡37000000三产权变更房开发本钱58487161产权变更房占地面积㎡产权变更房修建面积㎡1开发前期费5916901土方单税10.48亩4%670720三通一平费12856.08㎡15元/㎡192841地质勘探费12856.08㎡5元/㎡64280文物勘探费12856.08㎡元/㎡19284蓝图审核费32063.06㎡元/㎡48095防雷装置检测费32063.06㎡元/㎡80158地动宁静性评价费32063.06㎡元/㎡80158日照阐发费32063.06㎡1元/㎡32063人防设计费0㎡40元/㎡0图纸设计费32063.06㎡15元/㎡480946图纸审核费32063.06㎡元/㎡48095情况评价用度32063.06㎡1元/㎡32063市政配套费32063.06㎡50元/㎡1603153供电用度32063.06㎡80元/㎡2565045修建垃圾处置惩罚费32063.06㎡0元/㎡0墙改费32063.06㎡0元/㎡0散装水泥费32063.06㎡0元/㎡0代价调治基金32063.06㎡0元/㎡02底子设施建立费6252296电力工程费㎡40元/㎡1282522给水工程费㎡20元/㎡641261排水工程费㎡30元/㎡961892燃气工程费㎡10元/㎡320631热力工程费㎡40元/㎡1282522围墙大门安防㎡20元/㎡641261绿化景观费㎡15元/㎡480946小区配套设施费㎡20元/㎡6412613建安工程费44058229住宅、商业产权变更修建建安工程费㎡1400元/㎡42564130隶属物产权变更建安工程费㎡900元/㎡14940994间接费2259735监理费44058229元0.50%220291治理费44058229元2.50%1101456测绘费㎡元/㎡43606印花税44058229元0.03%13217不可预见费44058229元2%881165四投资利息5.25%17861220五项目征收赔偿本钱158299864B、项目销售收入估算凭据估价委托人提供的资料，项目筹划地上修建面积㎡，地下修建面积29864㎡。项目数量总用地面积（㎡）净建立用地面积（㎡）37815总基底面积（㎡）地上总修建面积（㎡）其中住宅修建面积（㎡）公建修建面积（㎡）其中幼儿园面积（㎡）商业面积（㎡）社区办事中心（㎡）450未成年人运动室（㎡）公厕（㎡）45地下总修建面积（㎡）29864总户数（户）841停车位数量（个）865地面停车位数量（个）173其中商业停车位（个）24住宅停车位（个）149地下停车位数量（个）692修建密度（%）容积率2.494会合大众绿地面积（㎡）4960绿地率（%）住宅产权变更房修建面积28311.48㎡，则住宅可销售修建面积为㎡；商业产权变更房修建面积㎡，则商业房可销售面积为㎡（商业均为1-2层商业)。地下修建面积29864㎡，则地下车库可销售数量为692个。凭据估价师观察，本拟征收项目周边在售小区住宅售价在3900元/㎡-4200元/㎡之间；纯一层商业房售价在9000元/㎡左右，地下停车位7-8万元/个。考虑到本项目的具体情况，在综合阐发影响房地产代价诸因素的底子上，确定本项目住宅单价为4000元/㎡；1-2层商业用房单价为7200元/㎡；地下停车位为75000元/个。1、住宅销售收入×4000=24641004元2、商业房销售收入1-2层商业：×7200=763848元3、地下车库可销售收入692×75000=51900000元4、项目销售收入24641004+763848+51900000=299073888元C、项目开发利润测算1、可销售衡宇及大众配套用房开发本钱（1）开发前期用度开发前期用度主要包罗三通一平费、契税、地质勘探费、地下文物勘探费、蓝图审核（建规证之前）、防雷装置检测费、地动宁静性评价、日照阐发、人防设计费、图纸设计费、图纸审核费、情况评价费、市政配套费、供电用度、修建垃圾处置惩罚费、墙改费、散装水泥费、代价调治基金等。（2）底子设施建立费底子设施建立费是指小区内的电力工程费、给水工程费、排水工程费、燃气工程费、热力工程费、围墙大门安防建立费、绿化景观费、小区门路及游乐、停车设施等工程的建立用度。（3）建安工程费建安工程费包罗地上修建建安工程费、地下车库建安工程费和人防设施建安工程费。（4）间接用度间接用度包罗监理费、治理费、测绘费、印花税、不可预见费等。（5）可销售衡宇开发本钱可销售衡宇开发本钱=开发前期用度+底子设施建立费+建安工程费+间接用度2、贷款利息贷款利息指资金投入应盘算的时间本钱。建立期以30个月进行估算，假设资金均匀投入。3、销售用度销售用度是指房地产营销推广用度和日常用度。4、销售税金销售税金是指房地产开发企业主要涉及的营业税、教诲费附加、城建税附加、印花税等。5、征收赔偿本钱征收赔偿本钱指在征收历程中产生的征收赔偿用度、钱币赔偿用度、产权变更本钱和贷款利息等6、开发利润开发利润是指销售收入减去种种本钱、用度和税金后的余额。开发利润=销售收入-征收赔偿本钱（土地取得费）-可销售衡宇及人防工程、大众配套用房开发本钱-投资利息-治理费-取得土地尚需缴纳的用度-销售用度-销售税金7、本钱利润率本钱利润率是指开发利润占总开发本钱的比率。本钱利润率=开发利润/[征收赔偿本钱（土地取得费）+可销售衡宇及人防工程、大众配套用房开发本钱+投资利息+取得土地尚需缴纳的用度+销售用度+治理费]以上盘算历程和参数选取详见《项目开发利润测算表》。项目开发利润测算表序号项目名称数量单元指标指标单元测算结果（元）筹划总用地地面积46288.94㎡住宅修建面积89913.99㎡商业修建面积2197.56㎡大众办事配套用房2184.83㎡筹划总修建面积124160.3