项目土地增值税清算报告(二)

项目土地增值税清算报告(二)本次清算对已开发完成的商品房项目已售开发产品的销售收入、扣除项目进行全量合规性审核，严格遵循《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）以及项目所在地税务机关发布的土地增值税清算管理规程等文件要求，逐项比对企业提供的销售资料、成本凭证、财务数据，具体审核及计算结果如下。一、销售收入审核本次清算范围为项目已办理交付、签订正式销售合同的已售开发产品，审核过程中，我们将企业提供的内部销售台账、住建部门备案的商品房网签信息、增值税销售发票、购房款银行收款流水、商品房交付记录表逐一交叉核对，确认已售开发产品的销售价格、收款金额、交易时间的一致性，同时对企业可能存在的视同销售行为进行专项核查，核查范围覆盖用于抵偿债务、换取其他单位非货币性资产、分配给股东或投资人、用于回迁安置、无偿移交公共管理部门等所有法定视同销售情形。本次审核确认，项目总已售可售建筑面积为286258.36平方米，占项目全部可售建筑面积312579.42平方米的比例为91.58%，累计实现不含增值税销售收入总额为6825964872.15元，按开发产品类型拆分：普通住宅已售168529.47平方米，实现不含增值税销售收入3612987521.34元；非普通住宅已售72185.62平方米，实现不含增值税销售收入1826549872.41元；商业用房已售12586.29平方米，实现不含增值税销售收入1086524368.25元；地下产权车位已售32956.98平方米（对应1268个车位），实现不含增值税销售收入299903110.15元。本次审核共调增视同销售收入21608500元，具体调整内容为：一是项目建设中期企业以3套竣工住宅抵偿施工单位工程尾款，账务处理中直接冲减应付工程款未确认销售收入，本次清算按项目同期同类住宅的平均网签销售价格计算，调增销售收入12684500元；二是项目配建的12套回迁安置房已按土地出让合同要求无偿移交当地街道办事处用于原土地住户回迁安置，根据税法规定应按视同销售确认收入同时增加拆迁补偿成本，本次按同期同类住宅平均价格计算，调增销售收入8924000元，同时相应调增土地征用及拆迁补偿费8924000元。本次审核未发现隐瞒销售收入、不合理低价交易且无正当理由的情形，所有关联方交易价格均符合项目同期同类交易价格标准，无需做进一步收入调整。二、扣除项目金额审核扣除项目分为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除五大类，具体审核调整情况如下：（一）取得土地使用权所支付的金额企业申报取得土地使用权所支付的金额总额为1185624500元，本次审核确认可扣除总金额为1132486800元，累计核减金额62061700元，核减原因包括：一是企业逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金1562400元，按照税法规定属于与取得土地使用权无关的行政性罚款支出，不得计入扣除项目，予以全额剔除；二是企业收到当地财政部门返还的保障性住房建设专项补贴58500000元，属于与取得土地直接相关的政府返还款，按照规定应当冲减取得土地使用权所支付的金额，予以全额核减；三是核减重复入账的拆迁补偿费用1999300元，该部分费用已经在前期拆迁成本中列支，企业重复计入取得土地成本，予以剔除。上述核减完成后，加上回迁安置房视同销售调增的拆迁补偿费8924000元，最终确认取得土地使用权所支付的总金额为1132486800元，全部属于本次项目可扣除土地成本，后续按可售建筑面积分摊计入各类型开发产品扣除。（二）房地产开发成本审核企业申报房地产开发成本总额为3685962400元，本次审核确认可扣除的房地产开发成本总额为3482569700元，累计核减金额203392700元，各明细项目审核情况如下：1.土地征用及拆迁补偿费：企业申报总额为268562400元，本次审核确认金额为276265400元，其中增加回迁安置房视同销售对应拆迁补偿费8924000元，核减不合规拆迁补偿支出1221000元，核减原因是该部分补偿支出未取得收款方开具的合规收款凭证或发票，无法证明支出的真实性与相关性，予以全额剔除。2.前期工程费：企业申报总额为186524800元，本次审核确认金额为178569200元，核减金额7955600元，核减原因包括：一是项目立项前企业集团发生的跨项目前期调研费用3250000元，不属于本项目专属支出，予以剔除；二是有4705600元的规划设计费未取得合法有效增值税发票，属于不合规扣除凭证，予以剔除。3.建筑安装工程费：企业申报总额为2456852600元，本次审核确认金额为2325689400元，核减金额131163200元，核减原因包括：一是甲供材部分重复入账，企业将甲供材料价款同时计入材料成本和施工总承包结算成本，合计核减金额86524800元；二是项目竣工决算后仍有32569800元的工程支出未取得合规发票，按规定不得扣除，予以核减；三是企业将临时售楼处、外场样板房的建造装修费用12068600元计入建筑安装工程费，按照规定该部分支出属于开发期间的营销费用，应当归类为房地产开发费用，不得计入开发成本享受加计扣除，予以全额核减。4.基础设施费：企业申报总额为325685900元，本次审核确认金额为318562400元，核减金额7123500元，核减原因为部分小区景观绿化工程支出未取得合规发票，无法证明支出真实性，予以剔除。5.公共配套设施费：企业申报总额为218562300元，本次审核确认金额为215689200元，核减金额2873100元。本项目配建的居委会、派出所、公办幼儿园、公共厕所、垃圾中转站等公共配套设施，全部已完成无偿移交手续，移交对象为当地街道办事处和教育主管部门，符合土地增值税全额扣除条件；本次核减的为企业计入公共配套设施的人防车位改造工程支出2873100元，由于人防车位产权属于国家，企业不对外转让产权，其对应的成本不得计入可扣除项目，予以剔除。6.开发间接费用：企业申报总额为230274400元，本次审核确认金额为168294100元，核减金额61980300元，核减原因主要为企业将集团总部管理人员工资、办公费、差旅费等共计58652400元计入开发间接费用，按照规定该部分费用属于企业行政管理部门为组织管理全集团生产经营活动发生的管理费用，应当归类为房地产开发费用，不得计入开发成本享受加计扣除，予以剔除；另外核减了不合规凭证支出3327900元。上述调整完成后，本项目房地产开发成本总金额为3482569700元，全部符合扣除规定，后续按可售建筑面积分摊计入各类型开发产品扣除。（三）房地产开发费用审核根据项目财务核算情况，本项目发生的银行开发贷利息支出无法按不同类型开发产品单独分摊计算，也无法提供完整的金融机构利息支出证明，符合国税函〔2010〕220号文件规定的按比例计算扣除的条件，因此房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除。本次计算确认，房地产开发费用总扣除金额为（1132486800+3482569700）×10%=461505650元，全部符合规定，无需调整，再按可售建筑面积分摊计入各类型开发产品扣除。（四）与转让房地产有关的税金审核本项目开发产品销售全部发生在2016年5月1日营改增之后，按照规定允许扣除的与转让房地产有关的税金包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，印花税已经按照增值税会计处理规定计入税金及附加，不属于可单独扣除的税金范围。本次审核确认，企业实际缴纳的与已售收入对应的城建税、教育费附加、地方教育附加合计286598721.5元，不存在预提未缴、与项目收入不匹配的情形，可全额扣除，确认扣除金额为286598721.5元。（五）加计扣除项目审核本项目为房地产开发企业开发的市场化商品房项目，符合土地增值税加计扣除政策规定，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。本次计算确认加计扣除总金额为（1132486800+3482569700）×20%=923011300元，不存在受让土地直接转让、生地变熟地等不符合全额加计扣除的项目，无需调整。上述五类扣除项目合计，本项目总扣除项目金额为1132486800+3482569700+461505650+286598721.5+923011300=6286172171.5元，对应已售部分可扣除的总金额为总扣除项目乘以已售面积占总可售面积的比例，即6286172171.5×91.58%=5756982314.62元，按开发产品类型拆分扣除金额为：普通住宅3012569872.45元，非普通住宅1268596321.14元，商业用房658962451.32元，产权车位216853669.71元。三、土地增值税应纳税额计算按照土地增值税“分类型计算、整体清算”的要求，分不同类型开发产品分别计算增值额、增值率、应纳税额，具体计算过程如下：1.普通住宅：已售不含增值税销售收入3612987521.34元，可扣除项目金额3012569872.45元，增值额=3612987521.34-3012569872.45=600417648.89元，增值率=600417648.89÷3012569872.45≈19.93%，根据土地增值税优惠政策，普通住宅增值率未超过20%的，免征土地增值税，因此普通住宅应缴纳土地增值税0元。2.非普通住宅：已售不含增值税销售收入1826549872.41元，可扣除项目金额1268596321.14元，增值额=1826549872.41-1268596321.14=557953551.27元，增值率=557953551.27÷1268596321.14≈43.98%，适用税率30%，速算扣除系数0，应缴纳土地增值税=557953551.27×30%=167386065.38元。3.商业用房：已售不含增值税销售收入1086524368.25元，可扣除项目金额658962451.32元，增值额=1086524368.25-658962451.32=427561916.93元，增值率=427561916.93÷658962451.32≈64.88%，适用税率40%，速算扣除系数5%，应缴纳土地增值税=427561916.93×40%-658962451.32×5%=171024766.77-32948122.57=138076644.2元。4.地下产权车位：已售不含增值税销售收入299903110.15元，可扣除项目金额216853669.71元，增值额=299903110.15-216853669.71=83049440.44元，增值率=83049440.44÷216853669.71≈38.30%，适用税率30%，速算扣除系数0，应缴纳土地增值税=83049440.44×30%=24914832.13元。上述四类开发产品合计，本项目已售部分应缴纳土地增值税总额为0+167386065.38+138076644.2+24914832.13=330377541.71元。截至本次清算基准日2023年12月31日，企业已经累计预缴土地增值税218562400元，因此本次清算应补缴土地增值税金额为330377541.71-218562400=111815141.71元。四、特殊事项说明本项目总可售建筑面积为312579.42平方米，已售面积286258.36平方米，剩余未售面积26321.06平方米，其中普通住宅8521.36平方米，非普通住宅2568.42平方米，商业用房1256.89平方米，地下车位13974.39平方米，对应预留扣除项目总金额为单位建筑面积扣除成本乘以未售面积