【《徐州市某房地产项目投资环境分析案例》6100字】

徐州市某房地产项目投资环境分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u5517徐州市某房地产项目投资环境分析案例 1307561.1宏观市场环境分析 1179921.2微观市场环境分析 4153801.3消费者需求分析 7133661.4周边竞争项目分析 1142721.5.1项目所处板块分析 11308031.4.2竞争项目分析 111.1宏观市场环境分析自2020年以来，由于全球新冠疫情的蔓延，全球经济出现下降趋势，所以许多国家开始实行宽松的货币政策，降低利息就是最好的一个手段。近六年来，全国商房品销售额呈现逐步增长的态势，但是增速却逐渐放缓，不仅如此，商品房的销售面积也随之减少，但商品房销售单价却逐年上升趋势，趋势依旧不减。2015年至2020年房地产商品房的销售情况及增速情况、单价如图3-1、3-2、3-3所示。图3-12015-2020年商品房的销售额及增速图3-22015年-2020年商品房的销售面积及其增速图3-32015年-2020年商品房的销售单价国家统计局对去年疫情环境下房地产市场的发展情况做了统计调查，其中我们不难发现，虽然疫情期间经济遭到重创，房地产行业也不例外，但随着国家宏观政策的调整以及医护人员的努力，国民经济逐渐复苏，房地产行业开始逐渐焕发生机。去年一整年时间，全国房地产建设投资约140000万元，同比增长7%，可见房地产行业在保证稳定增速的同时逐步发展。其中，东部地区投资额将近占了全国投资额的九成，有八成的房地产投资为住宅投资。表3-1各省商品房销售情况统计表（2020年）省份地区销售面积增长率销售金额增长率广东22572.5114.314908.257.7江苏19408.8919.415426.9910.4浙江17145.0119.510250.39.3山东11065.627.713271.744.3四川10394.257.513257.752.2河南9364.361.914100.66-1.2福建7497.748.16607.182.3安徽7346.157.79534.131.3湖北6087.9-21.56587.83-21.4上海6046.9716.21789.165.5湖南5947.066.69437.441.7江西5222.7810.96732.714.2重庆5071.34-1.16141.470.6陕西4375.3310.54452.071.2广西壮族自治区4251.47-2.66729.020.3云南3969.911.24857.260.5北京3656.858.5970.881.4辽宁3366.2810.43741.161.3贵州3224.231.35552.514.3天津2111.61-7.11306.96-11.6山西1885.9415.62685.2911.5吉林1381.55-12.61831.22-11.7内蒙古自治区1365.489.82045.891.9甘肃1291.1426.91967.9215.4河南1232.08-1.4751.54-9.4新疆维吾尔自治区1145.7910.81961.6911.9黑龙江1064.2-16.11494.36-11.3宁夏回族自治区698.3921.71095.498.5青海381.254.4469.66-2.3西藏自治区81.93-11.391.26-27如上表所示，2020年间商品房销售额排名前列的有江苏省、广东省、河南省、山东省、四川省、浙江省、安徽省、湖南省、江西省以及广西壮族自治区，其中大部分是东部沿海城市，少部分是西部内陆地区。而从商品房销售面积来看，，排名前列的有上海市、湖北省、安徽省、福建省、河南省、四川省、山东省、浙江省、江苏省和广东省。由此可见东部沿海地区房价要比西部内陆地区高。其中，广东省、江苏省、四川省和山东省四个地区无论是销售面积还是销售总金额都位列前五名以内，广东省的商品房销售金额更是超过了20000亿元，江苏省则最为接近20000亿元，预估明年有望突破2万亿大关。且江苏省和浙江省的商品房销售面积及金额与去年相比增长幅度较大，同比增速较快，楼市火热，反观湖北省因疫情原因，销售面积与金额大不如前，与去年同期相比都减少了20%以上，十分可惜。1.2微观市场环境分析（一）土地市场分析2020年全年徐州市区的土地成交额约为280亿元，土地成交面积约为439万平方千米。而其中，有46宗住宅开发用地已经成交，占去年徐州市区土地交易量的一半，共产生约261亿元的交易金额，超过去年徐州市区土地交易额的九成。从2015到2020年，徐州市区的土地成交面积和土地成交额一直不断增长，到了2019年，其上升趋势放缓，土地成交面积减少，但土地成交额却同比增加了15亿元，同比增长率为5.6%。2020年徐州市土地出让总量如下图。图3-42020年徐州市土地出让总量（二）商品房市场分析从2016年到2018年，徐州商品房供应面积持续上升，但从2018年往后，开始呈现下降趋势，而成交面积却从2016年到2018年快速提升，到2020年为止都是呈上升趋势但趋势逐渐放缓，2020年以后开始下跌。其中2018-2020年三年间，土地供应面积不断下降，但成交面积却稳步上升，说明房地产市场较为火热，供需情况也从2018年的不平衡到2020年的相对比较平衡的状态。随着疫情得到控制，商品房市场逐渐复苏，在2020年12月时供应面积和成交面积都达到了最大，但是在2021年1-4月期间，商品房供应面和成交面积都持续走低。图3-52016-2021年商品房供应及成交面积图3-62020-2021年4月徐州市商品房供应及成交面积近两年来徐州市商品房销售均价都超过了8000元/㎡，2019年和2020年徐州市商品房销售均价分别为8836元/㎡和9327元/㎡，相比2019年，2020年徐州市商品房销售价格同比增长5.6%，在2021年1-4月，徐州市商品房销售均价达到了9395元/㎡，按照2020年的增速增长，预计2021年徐州市商品房销售均价会达到9849元/㎡。总体上，徐州市商品房销售状况呈平稳发展态势，在房住不炒的宏观大背景下，价格在涨但是趋于稳定，房地产市场处于相对平稳的状态。图3-72019年4月-2021年4月徐州市商品房成交价格（三）房地产新政策分析2021年，徐州市出台了房地产市场调控新政策。（1）开展房地产领域非法金融活动专项整治。加强信贷资金用途审查和流向监测，严厉查处经营性贷款违规进入房地产市场。（2）开展房地产市场虚假宣传专项整治。进一步加大联合执法力度，严厉打击房地产企业和中介机构发布虚假房地产广告、制造市场恐慌等侵害群众利益的违法违规行为。（3）切实提升公积金服务效能。建立完善淮海经济区住房公积金一体化信息共享平台并上线运行，提高公积金贷款办理速度。及时受理领军人才和专门人才购房贷款申请并按政策放宽贷款限额。（4）合理平衡成品住房比例。对新建商品住房，通过土地出让规划条件将成品住房比例控制40%，其余部分为非成品住房，让群众有自主选择的权利，维护百姓合法权益。（5）加快完善住房保障体系建设。上半年启动实施鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区的公租房、长租房（优租房）项目建设。其他县（市）区参照主城区做法，编制工作计划，相继启动公租房、长租房（优租房）项目建设。徐州作为二线城市，同时也是较大的地级市，房地产市场一直表现火爆，该政策也有利于徐州房地产投资的发展，给徐州房地产市场带来积极的影响。1.3消费者需求分析为了能更好的出售房产，首先要对本项目的目标客户与潜在客户进行分析，根据分发的传单以及网络调查得出了大致的消费者的消费意向。将消费者按不同比较指标分类，大致分为不同年龄、不同资产状况、不同购房需求三类，据此分析数据得出结论。图3-8各年龄段消费者需求分析从图中我们可以看出，二十至四十岁的中青年已经开始步入社会或者已经在社会拼搏奋斗了多年时间，急需房产以支持其自身稳定发展，因此对房产的需求最大，为66%左右；四十至六十的中年人及六十岁以上的老年人对房产的需求较为相近，为14%左右；二十岁以下的年轻人大多为未进入社会的学生，饮食起居大多由家长供养，因此购房意愿最低，仅有6%左右。图3-9受访者购房意图分布图如图3-6所示，消费者购买房产大多用于日常生活起居的需要，在图中约为54%左右；有五分之一的消费者将房产用于第二居住，尤其是非独生子女，家长往往会购置第二套房产供孩子使用；或者是在外工作者很多会选择购买第二套房产省去租房的不便，在图中约为17%；而在其他用途中，最常见的用于作为子女的婚房或者用于出租给外地打工者，在图中约占8.6%左右。图3-10消费者买房考虑因素分布图据该分布图显示，房价及地段位置是永远是消费者最关心的两个因素，它们在分布图中都占到七成以上，由此可见，消费者更倾向于购买价位合适且地段繁华，交通便利及周边配套设施齐全的房产，由此可见消费者清楚自己的购买力及非常注重房产的附加价值。于是，本项目针对消费者的各种需求，设计出符合各种消费者需求的房型，定价也相对合理，由此来吸引消费者购买。仅次于房价和地段的是房型因素，其在图中占比为57%左右，可见消费者注重住房户型的舒适和合理度，拥有自己的住房审美经验。图3-11消费者房产性质分布图图3-12消费者每层住房户数意向分布图据该分布图显示，将近一半消费者倾向于选择高层住宅及层数大于等于10层的住宅，约占分布图的49%左右；其次是多层住宅即6层以下4层以上的住宅，大约占分布图的三分之一左右；少部分消费者会选择底层或者超高层，各占14%和8%左右，二者加起来仅占分布图的五分之一。由此可见，中间或者稍高层数的住宅更加受消费者的青睐，他们倾向于一个采光和私密度较为优秀的楼层。图3-13消费者欲购户型倾向分布图如上图所示，超过一半消费者倾向于选择三室一厅户型的住宅，占分布图的51%左右；将近三分之一的消费者愿意选择二室二厅的户型，占分布图的29%左右；青睐于二室一厅与海景别墅户型的消费者较少，二者加起来约占分布图的五分之一，分别为14%和6%左右。因此，我们可以看出消费者更加愿意选择两室或者三室的户型。据此，本项目推出大量的中等和大型户型供消费者选择。图3-14消费者周围配套设施倾向分布图图3-15消费者周边区域性质倾向分布图据上面两个分布图显示，37%左右的消费者要求住宅周边需要有娱乐场地；31%左右的消费者要求住宅周边需要有公园绿地；医院和其他场所的占比皆不足五分之一，分别为14%和17%左右。在对周边区域的要求中，60%的消费者要求周边要有商贸区；62%的消费者要求要有文化区；新开发小区和高科技区的占比较小，分别为34%和23%左右。由此可以发现，消费者较为看重休闲文娱生活。因此，本项目注重周边文娱设施的建设，为消费者们带来丰富轻松的休闲生活。图3-16消费者付款方式倾向分布图据上述分布图所示，选择银行贷款方式付款的消费者占比较大，为40%；其次就是一次性付清和分期付款，分别占分布图的31%和29%左右。因此，仅有小部分消费者拥有足够的资金和财力，有能力一次性付清房款，大多数消费者没有办法一下子拿出大笔资金购买住房，只能通过用公积金或者其他贷款方式像银行贷款，通过分期付款购买住房。根据上述图表和数据分析，可以得出：（1）有稳定工作收入的青中年群体更加具有购房意愿，且他们的购房目的大多是为了日常生活及工作需要，因为他们的资金相对来说更加充裕。（2）消费者更倾向于购买价位合适且地段繁华，交通便利及周边配套设施齐全的房产（3）中间或者稍高层数的住宅更加受消费者的青睐，他们倾向于一个采光和私密度皆优秀的楼层。（4）消费者更加愿意选择两室或者三室的户型。（5）消费者注重周边文娱设施的建设，希望有丰富的文娱生活。（6）大部分消费者无法一次付清，需要银行贷款购买住房。1.4周边竞争项目分析1.5.1项目所处板块分析本项目处于徐州市鼓楼区的马场湖板块，周围交通干线环绕，东临中山北路，西近天齐南路，北接马场湖路，还临近西三环高架快速路，先前该道路还进行了修整拓宽，更加方便居民的交通出行。众多公交站台汇集于此，如马场湖站、九龙湖公园站、后勤学院北站、鼓楼生态园站、马场村站等等，地铁二号线在今年也已经通达，更加方面交通出行。临近君盛广场、鼓楼广场商圈，商业繁华，便于居民的购物娱乐，同时坐拥九龙湖双拥公园，湖边景色优美、鸟语花香，是休闲惬意的极佳场所。总的来说，该板块不仅交通通达，商圈繁荣，而且环境优美，适宜人居，适合开发房产项目。1.4.2竞争项目分析1.4.2.1竞争项目概述1、保利和府保利和府位于徐州市泉山区学府路南侧，由徐州晟通开发建设。其详细参数如下表。规划数据占地面积78014.9㎡建筑面积212091.06㎡容积率2.0绿化率30%停车位1183个总户数1183户楼栋总数24物业费2.66元/㎡·月均价19300元/㎡表3-2保利和府详细参数表2、浅山风华千山风华位于徐州市铜山区铜山区龙腰山南麓華山路与玫瑰大道交汇处，由徐州鸿迪开发建设，其详细参数如下表。规划数据占地面积96710㎡建筑面积220416.38㎡容积率1.5绿化率30%停车位1098个总户数1074户楼栋总数29物业费2.5元/㎡·月均价17000元/㎡表3-3浅山风华详细参数表3、中海淮海世家中海淮海世家位于徐州泉山区火花农贸市场南侧，由徐州海创投资建设。其详细参数如下。规划数据占地面积55719.7㎡建筑面积139298.75㎡容积率2.5绿化率35%停车位1384个总户数1144户楼栋总数29物业费2.5元/㎡·月均价13752元/㎡表3-5中海淮海世家详细参数表1.4.2.2竞争项目各方面对比1、交通条件本项目所在区域交通发达，拥有徐州市主干道中山路及多条交通线路，临近中心城区。徐州2号线地铁基本建成后，乘坐二号线于九龙湖地铁站九号口即可到达新城玖珑湖项目所在地，十分便利。公交站点也十分密集，无论是坐公交地铁还是自己驾车出行，都不失为一个很好的选择。与这三个竞争项目相比最大的优势就是地铁二号线已建成并且已经通过项目所在区域。项目名称交通条件保利和府北临鹤大高速，周边交通主干路交错，地铁三号线（在建），交通便利浅山风华拥有三环快速路、大学路、华山路形成立体交通网络，地铁4和6号线（在建），众多公交站点如63w、706w等中海淮海世家位于徐州西区重要交通枢纽，交通通达徐州各地表3-6竞争项目交通分析对比表2.周围配套条件本项目周围商业繁荣，临近苏宁广场商业圈和鼓楼广场商业圈，购物亦是十分方便。再说周围的环境，九里山、白云山、霸王山、水山、簸箕山等山峦环绕，九龙湖、马场湖等波光潋滟，京杭运河黄河故道穿市而过，还能畅享各种开放式公园如九龙湖双拥公园、辛山山体公园、五山公园、光山公园、马场湖公园等。周边有徐州市第二中学、徐州市第十中学、徐州市树德中学等优质学府以及江苏省人民医院、徐州附院等医疗资源，对孩子的教育及日常生活十分友好。与竞争项目相比，本项目最大的优势就是周围自然环境优美，开放式公园众多，而劣势就是缺乏项目自带的商业、医疗和教育配套建设。项目名称周围配套条件保利和府项目配套建设幼儿园，周围有三十四中及三十四中附小等中小学以及矿大等大学，临近三胞广场、汇林湾广场，医疗方面有市四院和第一人民医院等综合性医院。浅山风华项目自带幼儿园，周围教学资源丰富，有南师大附属学校、矿大附小、矿大附中等优质学校，临近铜山万达广场、乐购欢乐街区、怡和广场等大型商业广场，医疗方面有徐州市第一人民医院、铜山妇幼保健院等等，周边环境优美，靠近云龙湖和娇山湖还有泉山森林公园等大型开放式公园。中海淮海世家项目周边靠近众多学校，中小学有少华街第三小、徐州