我爱我家秉持经纪资管双轮驱动迎接存量时代发展机遇

目录我爱我家：深耕经纪行业28年，目前排名全国第二 7发展历程：从跨区布局到转型上市，持推进数字化升级 7主营业务：聚焦经纪和资产管理，稳步展多元业务 9股权结构：大股东持股比例为18% 公司管理层：管理架构稳定，行业经验富 12经纪、资管业务为核心，构建业务护城河 13经纪业务：深耕重点城市，公司业务稳器 13存量时代核心城市二手房量价在无宏政策下超预期修复 13经纪业务深耕重点城市，利润弹性显著 18资产管理业务：品牌运营成熟铸就公司务稳定 27业务规模效率位居行业领先水平 27分散与集中式公寓双赛道并行 27业务规模稳健增长，毛利率稳步提升 28新房业务：收入提质增效显著，风险把合理 31毛利率稳定、财务保持稳健，业绩有望触底回升 34营收、利润阶段性承压，利润率有望触回升 34财务保持稳健，负债压力逐步减小 35资产回报率转正修复 38盈利预测与投资分析意见 40细分业务弹性拆解 40盈利预测 41投资分析意见：首次覆盖，并给予“增持评级 43风险提示 446．附表 45图表目录图1：公司发历程 8图2：公司CBS/AMS8图3：公司2025年主营业务意图 9图4：公司营收入同比 9图5：公司各务营收 9图6：公司2018-2026H1各业务营收总入比重 10图7：公司2018-2026H1各业务毛润 10图8：公司2018-2026H1各业务毛润占毛利比重 11图9：公司股结构截至2026年中报） 11图10：核心20城二手房实成交 13图年1-7月核心20城分能级二房实成同比 14图12：冰山40城二手房成价走势 15图13：冰山指数40城二手房价环（成价指） 15图14：冰山指核心市二房房月环走势 16图15：冰山76城二手房租指数租挂牌指数） 17图16：冰山指数76城二手租金环（租挂牌指数） 17图17：冰山指核心市二房租月环走势 18图18：2025年全国房产中机构占率经纪业务GTV占比口径） 18图19：公司2026H1北京市占率 19图20：公司2026H1上海市占率 19图21：公司经业务GTV及比 19图22：公司经业务入及比 19图23：公司经业务利率 20图24：公司经业务金费率 20图25：公司经业务利率比全二手成交指数 20图26：公司经业务利率比北杭二房成价数 21图27：公司与壳经业务GTV交额对比 21图28：公司与壳经业务GTV交额同增速比 22图：公司与贝壳经纪业务佣金费率对比..........................................................图30：公司与壳经业务利率比 23图31：公司门总数同比 23图32：公司门结构 23图33：公司与壳门数对比 24图34：公司与壳经人数比 24图35：公司与壳单人效比 25图36：2025年度公司前五仓城分布 25图37：公司历布局市数 26图38：2025年主流长租公品牌管房规模 27图39：2025年主流长租公品牌体项出租率 27图40：公司资管理业务GTV及同比 29图41：公司资管理务收及同比 29图42：公司资管理务调前后利率 29图43：公司资管理务在房源模 30图44：公司资管理务平出房数 30图45：公司新业务GTV及比 31图46：公司新业务收及比 31图47：公司与壳新业务GTV交额、占率比 32图48：公司与壳新业务利率比 32图49：公司对贝壳房业佣金率对比 33图50：公司2018-2026H1收入及同比 34图51：公司2018-2026H1归母净利润同比 34图52：公司2018-2026H1毛利润及同比 34图53：公司2018-2026H1毛利率及净率 34图54：公司2018-2026H1扣非归母净润及比 35图55：公司扣归母利率 35图56：公司2019-2026H1短期非流动债和期租负债占比 35图57：公司2019-2026H1剔除租赁等债后真实债及对资产债率 36图58：公司新赁准后房租赁债同用权产向增减 36图59：公司2018-2026H1总资产、总债及产负率 36图60：公司2017-2026H1三项费用率 37图61：剔除租的资负债较为稳 37图62：公司2019-2026H1三项费用绝额 37图63：公司2019-2026H1财务费用中利息用同下降 38图64：公司2019-2026H1货币资金及比 38图65：公司2019-2026H1现金流情况 38图66：公司2020-2026H1ROE 39图67：公司2020-2026H1ROA 39图68：公司2018-2026H1股息率 39表1：公管理层 12表2：2026年前7月核心20城二手房实时成及同比 14表3：公同贝覆盖市对比 26表4：“相“业委托式 28表5：公业务性分析 40表6：公主营务分预测 42表7：我我家可比公司PEG估对比 43表8：合损益表 45表9：合现金量表 45表10：并资负债表 46我爱我家：深耕经纪行业28第二起源于199828年；20002017AAACBS和AMSAI2025年公司市占率为2.8%（1）2014年之前：跨区域布局、标准化服务奠基1998年我爱我家网上线，首创房产交易线上服务平台；2000年5月15日，首家甜水122001创性引入ERP20032014（2）2015-2018年：业务转型升级、借壳上市、战略合作深化2015我爱我家与昆百大A集团向公司投资10.68型战略。（3）2019-至今：数字化转型、服务革新自2018CBS和AMS2023AIAI2025约2,520图1：公司发展历程公司官网公司2002年起变引入ERP2025成以CBS/AMSCBSAMS公司CBS/AMS图2：公司CBS/AMS统 公司官网18.821.34.31.61.239.9%、9.2%、3.3%及2.6%202120212026年上半年的39.9%图3：公司2025年主营业务示意图公司公告图4：公司营收入及比 图5：公司各务营收 (亿元)140.0120.0100.00.0

营业收入 同比（右轴）

（%）302520151050(5)(10)(15)(20)(25)

（亿元）140.0120.0100.080.060.040.020.00.0资产管理业务 经纪业务 新房业商业租赁及服务 旅游、物业及其他司告 司告图6：公司2018-2026H1各业务营收总收入比重(%)100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1资产管理业务 经纪业务 新房业务 商业租赁及服务 旅游、物业及其他公司公告图7：公司2018-2026H1各业务毛利润6.98.08.33.85.26.98.08.33.85.24.64.95.94.71.41.43.96.01.65.30.98.28.35.811.55.9.43.715.219.613.97.07.59.09.89.35.23025201510502018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026H1资产管理业务毛利润（调回后） 经纪业务毛利润 新房业务毛利润 其他业务毛利润公司公告图8：公司2018-2026H1各业务毛利润占总毛润重 14.725.820.114.725.820.111.020.625.820.76.023.35.44.125.14.214.615.714.828.67.527.333.528.135.132.837.047.257.312.4 11.655.68.122.435.838.238.543.447.790.080.070.060.050.040.030.020.010.00.02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1资产管理业务毛利润（调回后）占比 经纪业务毛利润占比 新房业务毛利润占比 其他业务毛利润占比公司公告注：因21年新租赁准则变动，将部分资管业务的营收调整至“资产处置收益”项目，这里将该项目加回至资管业务收入计算该业务实际毛利润。2026823.5623.4399.5%17.45%5.52%2025年114.88%0.64%（7.43%）（3.1%）图9：公司股权结构（截至2026年中报）Wind，企查查EMBA2020姓名职位从业经验谢勇姓名职位从业经验谢勇董事长、总裁拥有华东政法学院法学学士学位、上海财经大学经济学硕士学位以及上海交通大学高级金融学院EMBA学位。曾在1994年7-12，2002年5月至2005年32010年122014年9月出任西藏太和2015年5年1130年的丰富经验。代文娟董事2012年1120178爱我家非独立董事，并于2018年4月出任副总裁及审计部总经理。解萍董事于年8年4月至今任中国上高晓辉副总裁7年（2年5月0年至今任我爱我家控股集团股份有限公司副总裁。公司官网，Wind存量时代核心城市二手房量价在无宏观政策下超预期修复20262026年1-7月20+12.6%+13.2%10%-40%+28.2%+29.8%+29.2%、无锡+35.1%等。图10：核心20城二手房实成交 （万套） 20城二手房实时成交套数 （%30.028.026.024.022.020.018.016.014.012.010.08.06.04.02.02023/012023/022023/012023/02023/0323/04/056山数 （据新至2026年7月）图年1-7月核心20城分能级二手实时交同比 山数 （据新至2026年7月）城市2025年前7月2026年前7月同比（城市2025年前7月2026年前7月同比（%）无锡2.393.2335.1东莞1.782.3733.1佛山2.943.8932.0合肥4.615.9929.8宁波3.644.7129.2苏州3.584.5928.2厦门1.201.4924.3武汉5.166.3022.0南京6.327.6721.4西安5.336.3519.0北京9.4510.9015.4上海14.9916.9413.0广州3.323.629.2深圳6.196.769.1沈阳6.917.417.3天津8.679.266.8重庆7.788.073.7成都13.5113.701.4长沙3.543.581.0杭州4.644.23-8.820城合计115.97131.0513.0山数 （据新至2026年7月）20264-7月，40445月、6+0.04%-0.02%2023Q12024Q4两次寻740-0.29%。在无宏观政策放松背景以及居民购买力走弱的背景下，今年上半年房价超预期进入了26年1-7月，40-2.1%，较2025-13.7%降20217图12：冰山40城二手房成交价走势山数 （据新至2026年7月）图13：冰山指数40城二手房房价月环比（成交价指数）山数 （据新至2026年7月）6202672-762-764-7月连续422-7+1.6%2-7+1.9%。图14：冰山指数核城市二房房月环比势 山数 （据新至2026年7月）1-7764月+0.2%2+0.3%5+0.1%6图15：冰山76城二手房租金指数（租金挂牌价指数）山数 （据新至2026年7月）图16：冰山指数76城二手房租金月环比（租金挂牌价指数）山数 （据新至2026年7月）202672-764.1%2-7月阶52-742.6%；深圳1-7月阶段中61.5%2-7+0.5%和图17：冰山指数核心城市二手房租金月环比走势山数 （据新至2026年7月）经纪业务深耕重点城市，利润弹性显著在2025年全国范围内房产中介机构经纪业务GTV市占率方面，公司仅次于贝壳，为全市场第二大房产中介机构。具体城市方面，公司在北京和上海的市占率稳居行业前列。图18：2025年全国房产中介机构市占率（经纪业务GTV占比口径）64.0%29.7%64.0%29.7%2.8%2.0%1.5%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%贝壳 我爱我家 中原地产 21世纪不动产 其贝壳 我爱我家 中原地产 21世纪不动产 其他证券日报43.6%16.4%2.2% 1.8%0.8% 0.6%图19：公司2026H1北京市占率 图2043.6%16.4%2.2% 1.8%0.8% 0.6%50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

42.5%36.0%12%5.5%4.0%36.0%12%5.5%4.0%贝壳 太平洋房屋 我爱我家 中原地产 其他客技栈 海房产纪业会GTV业收入18.8-7.7%GTV1,013.8亿元，同比-8.5%年末+3.7pct和+5.2pct；毛利率19.6%，较25（GTV之间的比率计算佣金费用率，尽管部分核心城市佣金费用率有一定调整，经纪业务费用率左右。图21：公司经纪务GTV及同比 图22：公司经纪业收入及比 (亿元)2,500.02,000.01,500.01,000.0500.0-

（%）151050(5)(10)(15)

(亿元)70.060.050.040.030.020.010.00.0

（%）20100(10)(20)(30)(40) 经纪业务GTV 同比

经纪业务 同比（右轴）司告 司告图23：公司经纪业毛利率 图24：公司经纪业佣金费率 （%）34.327.834.327.826.622.820.220.319.616.716.035.030.025.020.015.010.05.00.0

经纪业务毛利率

（%）1.841.851.841.851.821.771.751.851.801.751.701.651.60

2022 2023 2024 2025 2026H1经纪业务佣金费率司告 司告图25：公司经纪业毛利率比全二手房交价数 （%）25,00020,00015,00010,0005,000-

2019 2020 2021 2022 2023 2024

40.035.030.025.020.015.010.05.00.0冰山二手房成交价指数 我爱我家经纪业务毛利率（右轴）冰山指数，公司公告图26

（%）70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-

2019 2020 2021 2022 2023 2024

40.035.030.025.020.015.010.05.00.0北京 上海 杭州 我爱我家经纪业务毛利率（右轴）冰山指数，公司公告对比贝壳经纪业务GTVGTV图27：公司与贝壳经纪业务GTV交易额对比（亿元）25,00020,00015,00010,0005,00002022 2023 2024 2025贝壳经纪业GTV交易额 我爱我家经纪业务GTV交易额贝壳经纪业务GTV市占率（右轴） 我爱我家经纪业务GTV市占率（右轴各公司公告

（%）35.030.025.020.015.010.05.00.0图28：公司与贝壳经纪业务GTV交易额同比增速对比(%)2022202320222023202420252026H130.020.010.00.0-10.0-20.0-30.0

贝壳经纪业务GTV交易额同比 我爱我家经纪业务GTV交易额同比各公司公告图29：公司与贝壳经纪业务佣金费率对比（%）2.82.8 2.72.52.52.51.81.81.81.81.82.52.01.51.00.52022 2023 2024 2025 2026H1我爱我家经纪业务佣金费率 贝壳经纪业务佣金费率（剔除加盟门店后）各公司公告贝壳整体经纪业务毛利率高于公司经纪业务的毛利率，这主要是由于：2021图30：公司与贝壳纪业务利率比 47.246.140.943.247.246.140.943.238.438.939.837.039.334.327.826.622.820.220.319.616.716.050.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1贝壳经纪业务毛利率 我爱我家经纪业务毛利率各公司公告（4）积极优化门店及人员，人效保持稳定2026H12368196554公司于2018（（资）；7010图31：公司门店总及同比 图32：公司门店结构 （家）5,000.04,000.03,000.02,000.01,000.0-

（%）30.020.010.00.0(10.0)(20.0)门店总数同比（右轴）门店总数同比（右轴）

（家）3,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.0-

2020 2021 2022 2023 2024 20252026H1直营门店 加盟及特许门店司告 司告图33：公司与贝壳门店数对比（个）70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 贝壳门店数量 我爱我家门店数量（右轴）

（个）5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000各公司公告图34：公司与贝壳经纪人数对比（人）600,000500,000400,000300,000200,000100,00002018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 贝壳经纪人数量 我爱我家经纪人数量（右轴）

（人）80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000各公司公告（公司年度GTV2025年单位人效为840万元/人，图35：公司与贝壳单位人效对比947.7958.7860.0853.4947.7958.7860.0853.4840.0800.0742.9734.9709.8662.3670.0608.71000.0950.0900.0850.0800.0750.0700.0650.0600.0550.0500.02020 2021 2022 2023 2024 2025我爱我家单位人效 贝壳单位人效各公司公告（5）聚焦核心城市，直营门店占主要比重600加盟+图36：2025年度公司前五重仓城市分布（家）0北京 杭州 南昌 上海 南门店数证券日报图37：公司历年布城市数 （座）17151517151515153025201510502020 2021 2022 2023 2024 2025我爱我家布局城市数公司公告公司名称覆盖范围从业经验我爱我家公司名称覆盖范围从业经验我爱我家2025年实施“聚焦核心城市”战略，收缩非核心市场布局，业务集中于一线及强二线核心城市，正式展业城市约30座，核心深耕10余个高潜力市场（银川、拉萨等。贝壳1. 2025全国超300广的房产经纪平台佛山；3.成渝、长江中游等城市群的三四线城市。；公司官网业务规模效率位居行业领先水平司资产管理业务在管房源套数、整体项目出租率等方面在头部长租公寓品牌中均处于领先地位。202533.75CAGR+7.4%，保持202533.7702025年长租公95.2%95.4%图年主流长租公寓品牌管房源模 图年主流长租公寓品牌体项目租率 （万套）7033.77033.727.012.09.88.03.7706050403020100

(%)96.095.495.295.495.295.095.093.591.294.093.092.091.090.089.0 分散与集中式公寓双赛道并行行业拥有超20相寓和相寓（相寓PARK、相寓、相寓DORM和相寓BASE）分散式：（可选）集中式：（）模式精装普通随心租服务流程模式精装普通随心租服务流程模式特点相寓针对具体委托房屋进行综合评看出租等。全权委托的、想省心的忙碌客户1）设置空置兜底。保留原房屋装修风格，不进行装修调改相寓负责房源平台上线、带看、维护等。。 相寓仅对房屋行使出租权与管理权，并不提供装修调改等服务。不希望改变房屋风格、布局的客户无长期出租计划的客户置兜底。该模式无法保证稳定的房租承担空置给客户带来的损失公司官网业务规模稳健增长，毛利率稳步提升2018-2025CAGR+17.2%；2026H1实现GTV91.4+6%；2026H121.2-21.8%；营收所致。2026H1毛利率为1.9%2021部分房源租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，资产管理业务2026H1实际毛利率为25+5pct20202022图40：公司资产管业务GTV同比 图41：公司资产管业务收及同比 (亿元)200.0150.0100.00.0

资产管理业务GTV 同比

（%）76543210(1)

(亿元)70.060.050.040.030.020.010.00.0

资产管理业务 同比（右轴）

（%）120100806040200(20)(40)司告 司告图42：公司资产管业务调前后利率 24.1%21.2%24.1%21.2%19.9%16.8%12.4%11.3%13.3%14.9%12.7%218 219 220 221 222 223 224 225 2H1-4.8%-7.1%-6.0%-5.4%-5.5%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%资产管理业务毛利率 资产管理业务毛利率调整后公司公告2120258.8-0.226H1别录得33.7和35.8图43：公司资产管业务在房源模 图44：公司资产管业务平出房数 （万套）33.735.833.735.830.330.327.0 27.623.625.325.427.1在管房源规模35.030.025.020.015.010.05.00.0

（万天）12.69.712.69.79.49.07.88.38.812.010.08.06.04.02.00.0

平均出房天数司告 司告公司新房业务主要是面向房地产开发企业提供渠道销售和代理销售服务，公司将新房2026H14.3-7.5%；2026H1GTV交易额171.1-6.5%1）有限；这总体使得公司新房业务营收呈逐年下降的态势。公司整体对于新房市场保持谨慎态度。图45：公司新房务GTV及同比 图46：公司新房业营收及比 (亿元)600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0

新房业务GTV 同比

（%）0(2)(4)(6)(8)(10)(12)(14)(16)(18)

(亿元)25.020.015.010.05.00.0

新房业务 同比（右轴）

（%）3020100(10)(20)(30)(40)司告 司告GTVGTV在毛利率方面，公司新房业务毛利率低于贝壳的毛利率，这主要是由于：/覆盖区域上，但新房业务收入占总收入比重较低，占比9%。47GTV（亿元）12,00010,0008,0006,0004,0002,000

8.06.04.02.002022

2023

2025

0.0贝壳新房业务GTV交易额 我爱我家新房业务GTV交易额贝壳新房业务GTV市占率（右轴） 我爱我家新房业务GTV市占率（右轴）各公司公告图48：公司与贝壳新房业务毛利率对比（%）45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1贝壳新房业务毛利率 我爱我家新房业务毛利率各公司公告我们以新房业务营收同对应GTV佣金费率为25自24图49：公司对比贝新房业佣金率对比 （%）3.53.43.53.43.53.03.03.02.62.62.52.53.53.02.52.01.52022 2023 2024 2025 2026H1我爱我家新房业务佣金费率 贝壳新房业务佣金费率各公司公告公司1营收7-.1归母净利润.8+.；26H1毛利润6.1+9.9%26H1毛利率录得2026H10.9。公司25（2026H1图50：公司2018-2026H1收入及同比 图51：公司2018-2026H1归母净利润及比 140.0120.0100.00.0

营业收入 同比（右轴）

（%）302520151050(5)(10)(15)(20)(25)

(亿元)8.06.04.02.00.0(10.0)

归母净利润 同比（右轴）

（%）2001000(100)(200)(300)(400)司告 司告图52：公司2018-2026H1毛利润及同比 图53：公司2018-2026H1毛利率及净利率 (亿元)40.035.030.025.020.015.010.05.00.0

毛利润 同比（右轴）

（%）7006005004003002001000(100)

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%

毛利率 净利率司告 司告图54：公司2018-2026H1扣非归母净利及同比 图55：公司扣非归净利率 (亿元)8.06.04.02.00.0(10.0)

扣非归母净利润 同比（右轴）

（%）120010008006004002000(200)(400)(600)

（%）8.06.04.02.00.0(2.0)(4.0)(6.0)(8.0)

扣非归母净利率司告，Wind 司告，Wind2026H1138.52021/52.42021年以来下降，截至26H117.6（该科目2026H1得38.3亿元26H150.5%25年末-9.4pct。图56：公司2019-2026H1短期非流动负和长期赁负债占比 （亿元）120.0100.00.0

（%）70.060.050.040.030.020.010.00.02019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1一年内到期非流动负债 长期租赁负债 合计占总负债比重公司公告572019-2026H1（亿元）120.0100.00.0

（%）50.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.02019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1剔除租赁等负债后的真实负债 剔除租赁等负债后的真实资产负债率（右轴）公司公告图58：公司新租赁准则后房屋租赁负债同使用权资产同向增减（亿元）160.0140.0120.0100.00.02021 2022 2023 2024 2025 2026H1房屋租赁负债合计 使用权资产公司公告592018-2026H1（亿元）350.0300.0250.0200.0150.0100.00.0

（%）0.02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1总资产 总负债 资产负债率（右轴）公司公告25-1pct销6%/8.9%/3.4%，较25+0.5pct//-0.8pct核心城市地产市场的止跌回稳带来的营收增长，三项费用绝对额有望得到进一步控制、三21利息23（图60：公司2017-2026H1三项费用率 图61：剔除租赁的产负债较为稳 （%）14.012.010.08.06.04.02.00.0

销售费率 管理费率 财务费率

（%）80.070.060.050.040.030.020.010.00.0

2021 2022 2023 2024 2025 2026H1资产负债率 剔除租赁负债后的资产负债率司告 司告图62：公司2019-2026H1三项费用绝对额 （亿元）35.030.025.020.015.010.05.00.02019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1销售费用 管理费用 财务费用公司公告图63：公司2019-2026H1财务费用中的息费用步下降 （亿元）1098765432102019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1利息费用公司公告截至2025年度，公司在手货币资金为31.6亿元，同比-2.4%；2026H1在手货币资金33.5+9.9%2026H11.8亿元，较2521图64：公司2019-2026H1货币资金及同比 图65：公司2019-2026H1现金流情况 (亿元)45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0

货币资金（亿元） 同比（右轴

（%）140120100806040200(20)

（亿元）150.0100.00.0(50.0)(100.0)(150.0)(200.0)

筹资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额现金及现金等价物净增加额（右轴）

（亿元）20.015.010.05.00.0(5.0)司告 司告2023年以来，公司ROE、ROA两项指标持续修复且转正。公司ROE从2023年的-8.6%提升至2026年H1的0.9%，上升9.4pct，修复效果显著；ROA从2023年的-2.6%提升至2026年H1的0.4%，上升3pct。图66：公司2020-2026H1ROE 图67：公司2020-2026H1ROA （%）2020 2021 2022 2023 2024 20252020 2021 2022 2023 2024 20252026H12.00.0-2.0-4.0-6.0-8.0

（%）2020 2021 2022 2023 2024 20252020 2021 2022 2023 2024 20252026H11.51.00.50.0-0.5-1.0-1.5-2.0-2.5ROE -3.0

ROA2026H1，公司股息率为0.2%，较25年末的图68：公司2018-2026H1股息率 1.61.70.40.31.61.70.40.30.20.10.20.0 0.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1股息率公司公告盈利预测与投资分析意见新房GTV（总结：业务名称弹性强度影响收入弹性的会计科目经纪业务业务名称弹性强度影响收入弹性的会计科目经纪业务时GTV收入弹性科目：1. （二手房买卖/租赁居间佣金变动成本（弹性来源，随成交同步变化）：经纪业务大额固定成本（压制弹性释放）：（物业费、基础水电；门店租约3–5年，短期无法关停，折旧持续计提；薪酬、门店行政后勤固定工资；经纪人规模约3万人，人员调整周期长。业务名称弹性强度影响收入弹性的会计科目新房业务收入端弹性科目：1. （GTV新房业务弹性弱于经纪业务，但高于资产管理业务。新房渠道佣金高度依赖房企推盘节奏、市场成交热度、开发商渠道政策；行业上行时开发商加大分销投放、佣金点位抬升，收入快速放量；下行期房企缩营销、压佣金、停渠道，收入大幅收缩。这部分业务整体占比较低。佣金率同向波动；2.应收账款（拖累利润；成本&费用弹性科目：市场冷淡可直接砍投放，费用快速收缩。资产管理业务新旧模式弹性科目对比（1）传统重资产二房东（高弹性、高波动，逐步收缩）（（市场下行空置走高，刚性业主租金仍需支付，亏损弹性极强。（2）相寓优选轻托管（当前主流，低弹性）仅收取月租金服务费（净额法确认收入，代收租金不计报表）：波动对利润影响极小。公司公告公司主要业务包括资产管理业务、经纪业务、新房业务及其他业务。GTV营业收入有望凭借其较快的GTV2026-2028E+3.3%+4.5%、+6.0%。认收入的“相寓优选”业务占比逐步提升。我们预计2026-2028E公司资产管理业务营收增速为-13.5%、-11.4%、-4.4%；新房业务：2026-2028E-8%。2026-2028E93.493.4-4.5%13.8%1.6、1.92.2+18.4%1.81.9、2.2亿元，同比增速分别扭亏、+3.7%、+17.2%。主要指标202420252026E主要指标202420252026E2027E2028E营业收入（亿元）125.4104.897.893.493.4营业收入增长率YoY3.7(16.4)(6.7)(4.5)(0.0)毛利润（亿元）12.39.713.515.216.6毛利率（%）9.89.213.816.317.7经纪业务市场成交GTV（亿元）7242072420724927336274536同比（%）2.00.00.11.21.6我爱我家经纪业务GTV（亿元）23151998203021202236同比（%）4.2(13.7)1.64.55.5我爱我家经纪业务市占率（%）3.22.82.82.93.0新房业务成交GTV（亿元）8486473335623354986842388同比（%）(17.6)(13.6)(15.0)(20.0)(15.0)我爱我家新房业务GTV（亿元）381343249199170同比（%）(15.9)(10.0)(27.3)(20.0)(15.0)我爱我家新房业务市占率（%）0.40.50.40.40.4其中：经纪业务总营收（亿元）41.036.337.639.241.6经纪业务总营收增长率YoY0.2(11.4)3.34.56.0经纪业务毛利率（%）20.316.020.821.021.0资产管理业务总营收（亿元）61.350.143.338.436.7资产管理业务总营收增长率YoY6.5(18.2)(13.5)(11.4)(4.4)资产管理业务毛利率（%）12.714.920.522.023.0新房业务总营收（亿元）11.59.08.37.67.0新房业务总营收增长率YoY3.9(21.8)(8.0)(8.0)(8.0)新房业务毛利率（%）12.010.110.310.310.3主要指标202420252026E2027E2028E其他业务总营收（亿元）其他业务总营收增长率YoY其他业务毛利率（%）（%）（亿元归母净利润增长率YoY扣非归母净利润（亿元）扣非归母净利润增长率YoY11.59.38.68.18.01.9 (19.1) (8.0) (5.0) (1.4)51.257.445.045.045.017.8 18.6 20.5 20.7 20.60.7(1.0)1.61.92.2- - - 18.4 17.50.4(0.4)1.81.92.2- - - 3.7 17.2公司官网，Wind（-W）司（）26-28对应WPG年PEG均值2.720271.993.9亿元，目标价3.99元。公司代码公司名称市值（亿元）归母净利润（亿元）归母净利润增速PE公司代码公司名称市值（亿元）归母净利润（亿元）归母净利润增速PEPEG2026/9/2220252026E2027E2028E2026E2027E2028E2026E2027E2028E2026E2027E2028E603506.SH南都物业22.91.01.31.31.428.64.24.217.917.216.50.64.13.9002968.SZ新大正21.90.91.11.21.311.610.78.420.718.717.31.81.72.12423.HK贝壳-W1,263.729.950.054.858.166.99.76.025.323.121.70.42.43.6均值0.92.73.2000560.SZ我爱我家82.68-1.01.61.92.2-266.618.617.351.343.336.9-0.22.32.1（南都物业、新大正业绩采用Wind一致盈利预测；贝壳-W业绩由申万宏源房地产团队预测）4.