《T-CPMI住宅房屋体检规范》

ICS 03.080.30CCSA16T/CPMI0XX—202X 住宅房屋体检规范Specificationofresidentialbuildinginspection（征求意见稿）202X-XX-XX实施中国物业管理协会发布202X-XX-XX发布T/CPMI0XX—202X住宅房屋体检规范范围本文件规定了住宅房屋体检的基本要求、工作内容、体检报告与档案管理。本文件适用于城镇住宅房屋体检，其他居住类房屋可参照执行。规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T45700物业管理术语GB50007建筑地基基础设计规范JGJ8建筑变形测量规范JGJ/T277红外热像法检测建筑外墙饰面粘结质量技术规程术语和定义GB/T45700界定的以及下列术语和定义适用本文件。3.1住宅房屋体检residentialbuildinginspection通过对住宅房屋进行定期检查和综合评估，发现潜在安全隐患，并给出处理建议。3.2健康问卷healthquestionnaire用于收集受检房屋的相关信息。通过问卷结果，帮助体检人员初步了解房屋基本健康状况。3.3问诊调查inquiryandinvestigation在健康问卷收集的受检房屋相关信息基础上，体检人员进一步调查房屋既往史和体检史，以全面、深入地了解房屋过往健康状况与实际使用情况，为后续体检提供依据。3.4调查investigation通过查阅档案、文件，现场勘查和询问等手段进行的信息收集活动。3.5检查inspection通常采用直观法进行判断，必要时辅以简单工具或方法对房屋、设备等进行检查(如手拭、敲击等)。3.6检测testing对结构的状况或性能所进行的现场测量和取样试验等工作。3.6鉴定appraisal判定住宅房屋今后使用的可靠程度所实施一系列活动。3.7一般体检generalinspection一般体检是对住宅房屋结构、围护系统、设备设施及管线进行全面基础检查，发现异常并详实记录异常。3.8深度体检advancedinspection深度体检是针对住宅房屋开展如沉降观测、倾斜检测、外墙饰面缺陷检测等深入专业的检测项目，发现异常并详实记录异常。基本要求一般规定4.1.1住宅房屋体检包括健康问卷、问诊调查、一般体检和深度体检四方面内容，单一住宅房屋可单独或者同时进行一般体检和深度体检。4.1.2体检对象宜为住宅房屋自然幢。4.1.3体检过程中发现重大安全隐患且情况紧急应立即采取措施的，应立即报告属地政府和行业管理部门。体检程序体检流程应按照图1所示接受委托，健康问卷、问诊调查、一般体检、深度体检、结果分析、编制体检报告、签发体检报告、归档的流程进行：图1房屋体检实施流程图4.3体检结果及处理4.3.1住宅房屋体检应结合历史状态、环境影响以及安全隐患程度，进行全面分析，综合判断。4.3.2体检结果分为未发现异常、存在异常，分级依据宜按照表1执行。表1体检子项的体检结果划分体检结果分类依据未发现异常无损坏或损坏轻微不影响安全存在异常存在一定损坏可能造成安全隐患4.3.3住宅房屋的后续处理建议宜按照表2执行。表2体检分项的体检结果划分及处理建议体检结果处理建议未发现异常保持日常检查和维护存在异常体检机构体检过程中发现房屋存在严重安全隐患的，需要立即通知委托方、区房屋管理机构，及时上报；必要时委托开展检测鉴定；加强检查并根据体检发现的隐患及时进行针对性处置。5工作内容5.1填写健康问卷5.1.1住宅房屋体检前委托方应填写健康问卷，用于收集受检房屋的相关信息。调查问卷格式可参考附录A。5.1.2健康问卷内容应主要包括：住宅房屋名称、详细地址，建造时间、面积、层数、户数，产权人、物业管理单位、相关责任主体单位等。5.1.3健康问卷信息来源宜主要包括：查阅不动产登记信息、住宅房屋交易信息、城建档案馆档案、质监档案、排查档案、鉴定档案等。5.2问诊调查5.2.1体检人员应在健康问卷的基础上进行问诊调查，问诊调查表格式可参考附录B。5.2.2问诊调查内容应主要包括：既往史：住宅房屋的使用历史、安全鉴定、历次检测、维修与加固、用途变更与改扩建、使用荷载与动荷载作用以及遭受灾害和事故情况等；体检史：住宅房屋的历次体检时间、体检结果等。5.2.3问诊调查信息来源宜主要包括：查阅不动产登记信息、城建档案馆档案、修缮改造及装修改造等设计文件和施工资料、鉴定报告、既往住宅房屋安全排查报告等，询问相关责任人，现场查勘和调查等。5.2.4体检人员应重点现场调查房屋的使用历史情况：检查实际使用荷载是否超过原设计使用荷载；检查是否存在修缮改造情况：检查有无将原设计没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；检查有无在楼面增砌墙体、擅自垫高（如多次装修、卫生间改造等）、改为仓库或档案室使用，搭建加层、增加水箱或大型广告牌、增设屋面花园，非上人屋面改为上人屋面；检查有无拆改的基础、墙、柱、主梁及屋架等主要承重构件，有无楼板开洞、插层、增设电梯等情况；检查修缮改造后的结构安全是否存在明显隐患。检查修缮改造是否履行法定程序，如专业设计、施工许可、验收备案等。5.2.5体检人员若发现房屋使用情况存在安全隐患，应在体检报告中明确标注异常，并详实记录异常的具体情形。5.3体检5.3.1一般体检5.3.1.1一般规定5.3.1.1.1住宅房屋一般体检应包括结构、围护系统、设备设施及管线三方面内容。5.3.1.1.2在开展房屋体检工作时，体检人员宜采用现场调查、目测观察以及手拭触摸等方式。5.3.1.1.3体检人员在体检过程中发现结构、围护系统、设备设施及管线存在安全隐患，应在体检报告中明确标注异常，并详实记录异常的具体情形。5.3.1.2结构体检5.3.1.2.1住宅房屋结构体检，应在采集健康问卷、问诊调查的基础上，对住宅房屋结构体系、场地与地基基础、上部结构构件等进行检查。5.3.1.2.2结构体系体检应重点检查下列内容：结构体系和结构布置合理性，竖向传力路径合理性；上部结构承重构件类型及影响上部结构构件稳定性的构造措施；保持结构整体性的构造措施；易引起局部倒塌的构件及其节点连接情况。5.3.1.2.3场地与地基基础体检应重点检查下列内容：场地环境中相邻建设工程基坑施工、盾构施工、河道、不良地质、暗浜等不利因素；上部结构不均匀沉降、水平位移、整体倾斜以及因不均匀沉降产生开裂变形的现状和发展趋势；住宅房屋是否受列车、地铁、大型设备等振动源的长期影响；地基沉降导致的地下室、管线损伤与变形。5.3.1.2.4上部结构构件体检应重点检查下列内容：砌体构件：砌体承重墙体、柱、过梁、拱的损伤和变形状况；纵横墙交接处是否出现竖向裂缝；墙体是否出现严重的风化、酥碱和面层脱落情况；支撑梁或屋架的墙是否出现支撑点开裂情况。混凝土构件：梁、板、墙、柱的受力裂缝、变形情况和主筋锈蚀状况；屋架整体稳定性及损坏情况；阳台板、空调承台板、雨板等悬挑构件变形情况；可能引起构件承载力问题的耐久性损伤。木构件：腐朽、虫蛀、木材缺陷、构造缺陷；构件变形及失稳状况；节点连接受剪面裂缝状况；屋架平面外变形及屋盖支撑构件完整状况；处于潮湿、干湿交替等不利环境中的构件。钢构件：钢构件缺失、锈蚀、损坏和变形状况；钢构件连接节点的焊缝、螺栓、铆钉的松动、断裂、缺失情况；防火涂装情况；处于潮湿、干湿交替等不利环境中的构件。5.3.1.2.5对于底部为商业的住宅房屋的现场检查，除应满足第5.3.2.2条~第5.3.2.4条的规定，还应重点检查底层结构体系、结构构件的安全状况。当缺乏图纸并对结构的安全性存疑时，建议委托专业单位进行检测鉴定。5.3.1.3围护系统体检5.3.1.3.1围护系统体检，应在相关资料核查的基础上，对住宅房屋外墙墙面、外立面附属构件、吊顶等进行检查。5.3.1.3.2围护系统体检的资料核查应包括：竣工图纸及相关计算书；有关材料、构件和其他附件的产品合格证书和安全性相关检验报告；有关施工和验收记录；日常维护维修资料；历次检查报告、体检报告、排查报告、安全鉴定报告等。5.3.1.3.3外墙墙面体检应重点检查下列内容：外墙饰面层的起壳、开裂、破损、脱落情况；外墙保温板、保温砂浆开裂、松动、脱落等情况；幕墙是否按照相关要求排查或安全评估。5.3.1.3.4外立面附属构件体检应重点检查下列内容：装饰线、装饰构架的损坏、变形和脱落情况；挑檐的变形、剥落和脱落等情况；外立面临空位置防护栏杆或栏板的变形、开裂、锈蚀等情况；外立面附属构件与主体结构的连接情况。5.3.1.3.5吊顶体检应重点检查下列内容：吊顶面层出现下扰、松动、脱落等情况；吊杆的锚固件出现松动、脱落、锈蚀情况；吊杆与主龙骨的连接件出现松动、脱落、锈蚀情况；主龙骨和次龙骨的连接件出现变形、脱落情况。5.3.1.4设施设备及管线体检5.3.1.4.1设施设备及管线体检以核查资料为主，以现场检查为辅。5.3.1.4.2消防系统体检应重点检查下列资料：消防验收报告；消防联动试验报告；大修记录和改造资料；人员岗位和规章制度建立与执行情况；使用运行和维修保养记录；体检记录。5.3.1.4.3住宅房屋电梯设施体检应重点检查下列资料：竣工验收报告；电梯出厂随机资料、注册登记资料；电梯监督检验报告、定期检验报告及特种设备使用标志电梯使用说明书；电梯使用状况记录以及应急救援演习记录；电梯故障与事故的应急措施和救援预案；电梯钥匙使用管理制度；电梯运行故障和事故记录；电梯日常维护报告记录和修理记录；体检记录。5.3.1.4.4给排水管线应重点检查下列资料：竣工验收报告；大修记录和改造资料；人员岗位和规章制度建立与执行情况记录；使用功能、设备运行和维修保养记录；检验检测报告；5.3.1.4.5供电系统应重点检查下列资料：竣工验收报告；大修记录和改造记录；人员岗位和规章制度建立与执行情况；使用记录、设备运行和维修报告记录；检验、检测报告；体检记录。5.3.2深度体检5.3.2.1一般规定5.3.2.1.1住宅房屋深度体检主要包括房屋沉降观测、房屋倾斜、红外热成像法检测外墙饰面缺陷。5.3.2.1.2委托方可根据房屋的实际情况，委托体检人员开展一个或几个项目。5.3.2.2房屋沉降观测5.3.2.2.1当房屋沉降差大于GB50007规定的允许值时，应评定为存在异常，并在体检报告中明确记录不均匀沉降数据及与允许沉降差的对比情况。5.3.2.2.2当单层或多层房屋处于自然状态时，地基沉降速率连续两个月大于4mm/月，且短期内无收敛趋势的；当高层房屋不利于房屋整体稳定性的倾斜率增速连续两个月大于0.05%/月，且短期无收敛趋势的，应立即通知委托方并处置。5.3.2.2.3测点布置、数据处理及相关技术要求应符合JGJ8的相关规定。5.3.2.3房屋倾斜5.3.2.3.1当房屋整体倾斜率超过表3要求时，应评定为存在异常。表3：各类结构侧向位移限值检查项目结构类别顶点位移层间位移Cu级或Du级Cu级或Du级结构平面

内的侧向

位移混凝

土结

构或

钢结

构单层建筑＞H/150—多层建筑＞H/200＞Hi/150高层建筑框架＞H/250

或＞300mm＞Hi/150框架剪力墙

框架筒体＞H/300

或＞400mm＞Hi/250结构平面

内的侧向

位移砌体

结构单层

建筑墙H≤7m＞H/250—H＞7m＞H/300—柱H≤7m＞H/300—H＞7m＞H/330—多层

建筑墙H≤10m＞H/300＞Hi/330H＞10m＞H/330墙H≤10m＞H/330＞Hi/330单层排架平面外侧倾＞H/350—注：1.表中H为结构顶点高度；Hi为第i层层间高度；2.墙包括带壁柱墙。5.3.2.3.2当房屋整体倾斜率超过表4限值时，应立即通知委托方并处置。表4房屋整体倾斜率限值层数或高度整体倾斜率限值（‰）两层及以下30.0三层以上，≤24m20.0>24m，≤60m7.0>60m5.05.3.2.3.3测点布置、数据处理及相关技术要求应符合JGJ8的相关规定。5.3.2.4红外热成像法检测外墙饰面缺陷5.3.2.4.1建筑外墙采用满粘法施工的饰面层，可采用红外热成像法检查空鼓、渗漏等情况。5.3.2.4.2现场检测的环境和条件、数据分析及相关技术要求应符合JGJ/T277的相关规定。若检测发现外墙饰面存在空鼓、渗漏等问题，视为存在异常，应在体检报告中记录问题部位。6体检报告6.1住宅房屋体检报告应结论准确、用词规范、文字简练，报告格式参见附录C。6.2住宅房屋体检报告应主要包括以下内容：住宅房屋名称、住宅房屋地址、住宅房屋产权人及联系人电话、物业管理单位及联系人电话，所在街道/镇，所在社区/村；建设单位、施工单位、设计单位、监理单位；房屋情况，包括：建造时间、产权登记情况、住宅房屋面积及层数、结构类型目前居住情况和房屋使用情况；设计方式、图纸情况；既往史、体检史；体检异常内容；体检小结和建议；一般体检的各项情况与体检结果；深度体检的各项情况与体检结果；体检机构盖章、体检人员签字。6.2.1住宅房屋体检报告发放符合下列要求：正式发放的体检报告应含体检机构公章，并有体检人员签字；体检报告应有发放记录。7档案管理体检机构存档应符合下列要求：建立符合国家相关规定的档案管理制度；体检电子档案的保管期限为长期；档案管理有专人负责,鉴定档案的立卷,应做到电子资料与纸质资料同步存档；体检过程中形成的所有材料，应客观、准确、完整、全面；存储与检测鉴定相关的照片、影像、模型文件及其他电子数据的介质，应与纸质材料同时归档。

附录A（资料性）住宅房屋体检健康问卷表表A.1住宅房屋体检健康问卷表（委托人填写）委托人住宅房屋名称住宅房屋地址产权登记□有□无是否有物业管理单位□有□无住宅房屋产权人多产权联系人姓名联系人电话单产权产权人姓名产权人电话物业管理单位联系人电话所在街道/镇所在社区/村建设单位施工单位设计单位监理单位建造时间房屋面积㎡层数户数目前居住情况□空置□有人居住委托人（签字或盖章）委托时间：

附录B（资料性）住宅房屋体检问诊调查表表B.1住宅房屋体检问诊调查表（体检人员填写）住宅房屋名称住宅房屋地址结构类型砖混+底框混凝土框架框架-剪力墙砖混砖木木结构钢结构混合结构其他设计方式□有专业设计(或采用标准图集)□无专业设计(未采用标准图集)图纸情况□有全套图纸□无图纸□有部分图纸_____________________既往史使用历史情况：□未发现异常□存在异常，____________________历史安全鉴定情况：□无□有安全鉴定（鉴定年份______鉴定结果_______________）历史修缮情况：□无修缮□有修缮（修缮年份______修缮内容_______________）其他需要记录的情况：______体检史是否首次体检：□是□否：体检时间______体检结果_______________

附录C（资料性）体检报告表XXXXX（公司名称）体检报告表委托单编号：报告日期：房屋名称：委托单位：委托人住宅房屋名称住宅房屋地址产权登记□有□无是否有物业管理单位□有□无住宅房屋产权人多产权联系人姓名联系人电话单产权产权人姓名产权人电话物业管理单位联系人电话所在街道/镇所在社区/村建设单位施工单位设计单位监理单位建造时间房屋面积㎡层数户数目前居住情况□空置□有人居住结构类型砖混+底框混凝土框架框架-剪力墙砖混砖木木结构钢结构混合结构其他设计方式□有专业设计(或采用标准图集)□无专业设计(未采用标准图集)图纸情况□有全套图纸□无图纸□有部分图纸_____________________既往史使用历史情况：□未发现异常□存在异常，____________________历史安全鉴定情况：□无□有安全鉴定（鉴定年份______鉴定结果_______________）历史修缮情况：□无修缮□有修缮（修缮年份______修缮内容_______________）其他需要记录的情况：______体检史是否首次体检：□是