【毕业设计】房地产估价报告课程设计

武汉市中州房地产评估有限公司房地产估价报告估价项目名称:武汉市洪山区关山一路369号金地太阳城17栋A804估价作业日期:2012年4月16日至2012年5月10日估价报告编号:23评字【2012】第500号地址:武汉市洪山区关山大道560号电话:84591207传真:(027)84591220方一二三四五六七委估估估估价估武汉市中州房地产评估有限公司 致委托方函武汉市洪山区财政局:受贵局的委托,我们对武汉市洪山区关山一路369号金地太阳城17栋A204室进行房地产市场价格评估,评估目的是为委托方了解武汉市洪山区行政事业单位2011年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产市场价值参考依据。评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,运用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,确定估价对象在估价时点的价格为:评估单价:￥8516元/平方米评估总价:￥108万元。武汉市中州房地产评估有限公司二0一二年五月八日2 2.在估价报告中的分析、意见和结论,是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的假设和限3.我们与估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人4.我们依照中华人民共和国标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告;5.我们已对估价报告中的估价对象进行实地勘查;(应列出实地查看的注册房地产估价师的姓名)参加本次估价的注册房地产估价师(签字、盖章)二O一二年四月十二3 1、在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市2、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。3、本次评估是以估价对象于估价时点未设定抵押、租赁等任何他项权利,无纠纷、无负债等假设条件为前提。4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、通货膨胀以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的,均不考虑未来的变动。6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之7、本估价报告依据委托方提供的相关资料,委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2010年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据,不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化,该价格需作相应调整。9、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年,此次评估的取价标准均为估价时点有效的价格标准,在估价有效期内,当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时,估价结果需作相应调整,超过有效期,则需重新进行评估。10、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为武汉中州房地产评估有限公司所有。武汉市中州房地产评估有限公司 联系人:刘明(一)区位状况:武汉市中州房地产评估有限公司 道路状况----雄楚大街,关山大道,光谷大道三条城市主干道分别紧紧环绕金地太阳城的北,西,东面;东面紧邻101省道,南面出入可用的交通工具---有公交站715路789路510路755路810路等公交系统发达便利。交通管制--------7:00—-12:00禁行大型卡车,其他不受限停车方便程度和收费标准-------地面停车位754个自然环境-----金地·太阳城座落在风景优美的首席景观大道—关山一路,大面积的园林规划,大间距的楼体排布,紧邻三条城市主干道和一条省道,西面不远处是南湖,北面有马鞍山森林公园,有光谷商圈,华中科技大学,光谷软件园,坐落在科技人文环境---设置各种健康设施,周围高校多,名校华中科技学相伴。全民健身园,各种健身设施为您提供个固定的健身活动场所。周围高新产业园密集,聚景观-----内置景观花园,绿化率达到35%,外部建筑风格具备高档物业的特点,精致大气,建筑物之间距离充足,保证了用户的舒适度和开敞度,实行人车分流。(1)外部基础设施:育才实验幼儿园、鲁巷幼儿园、光谷实武汉市中州房地产评估有限公司 (二)实物状况:(2)土地形状(4)地势-----与关山大道,光谷大道,雄楚大街三条城市主(5)土壤----土地状况良好,无重大污染。(6)地基(地质)(1)建筑规模:建筑面积220000平方米(17栋A204127m²)(4)建筑结构武汉市中州房地产评估有限公司地址:武汉市洪山区关山大道560号电话:84591207传真:(027)84591220(5)设施设备----园林灌溉采用全自动控制系统,给排水为(9)空间布局-----两室一厅(三)权益状况:(1)所有权---国有大产权房(2)使用权----商业用地70年(3)使用管制----商用,容积率1.46,建筑密度0.6.---毛坯房,未占用---使用权(1)房屋所有权8武汉市中州房地产评估有限公司 五、估价时点六、价值定义本次估价采取的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。七、估价依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、武汉市人民政府等部门颁发的有关法律、法规和政策文件;委托方提供的有关资料;估价人员实地勘察所获取的有关资料。主要内容如下:(一)主要依据的法律、法规和政策文件1.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《中华人民共和国土地管理法》3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和抵押暂行条例》4.《城市房地产市场估价管理暂行办法》6.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)(二)委托方提供的相关资料2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程形象进度表、其它3、估价委托书(三)估价机构及估价人员现场勘查记录及现场照片等其它资料1、估价对象现场勘察记录;武汉市中州房地产评估有限公司 2、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。八、估价原则1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上,评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立一要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价,而不受任何单位和个人的非法干预,客观一要求估价师要从客观实际出发,反映事物的本来面目进行估价,不带自己的好恶、情感和偏见,公正一要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则房地产估价应遵循合法原则,即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。3、最高最佳使用原则最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则,是因为在现实房地产经济活动中,每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力,采取最高最佳的使用方式,以取得最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。4、替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致。5、估价时点原则房地产估价之所以要遵循估价时点原则,是因为影响房地产价武汉市中州房地产评估有限公司 格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,从而房地产价格和价值也是不断变化的。实际上,随着时间的流逝,房地产本身也可能发生变化,例如建筑物会变得陈旧过时。因此,同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分,每一个价值都对应着一个时间,不存在"没有时间的价值",如果没有了对应的时间,价值也就失去了意义。法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法为根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察,并遵循房地产估价方法的确定原则,认为近期内与估价对象处于同一供需圈,用途相同的类似房地产交易较为频繁,市场交易案例较多;且根据调查,附近区域有很多类似的房屋作出租使用,故适宜用市场比较法与收益法对该房市场比较法的估价原理,是经济学上的"替代原理".即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学"替代原理"。根据这一原理,在房地产估价中,选择一定数量的市场交易可比实例,在进行各种影响房地产价格因素修正之后,测算出估价对象的市场房地产价格,计算公式如下:估价对象市场价格=市场可比实例交易价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修武汉市中州房地产评估有限公司 收益法是以"预期原理"为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。具体的说,房场状况,而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或得到的满求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值,这种估价方法,称之谓"收益法".从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和,计算公式如下:r=估价对象年净收益(资本化)率(假设估价对象在有限收益年期内资本化率、年净收益均保持不变)成本法求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,其评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,运用科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,确定估价对象在估武汉市中州房地产评估有限公司 2012年4月16日至2012年5月10日2012年4月16日武汉市中州房地产评估有限公司 估价技术报告一、个别因素分析金地·太阳城的地段绝佳,座落在风景优美的首席景观大道-关山一路,是中国光谷目前唯一一个大规模超低建筑密度庭院社区,在这样的低密度空间里,大面积的园林规划,大间距的楼体排布。开敞的楼间距,使得建筑之间没有遮挡,自然能享有超宽的景观视野,更加有效地增加了房间的通风与采光。独特的户型设计,户型内各室分布独特精妙。使得生活更加便捷。二、区域因素分析金地·太阳城坐落在繁华重镇,与多条城市主干道紧邻。交通选择多元化,人员出入快捷便利,交通便利。社区与楼宇配套齐全周围聚集科技与教育园区,身处繁华的商业区,并且有马鞍山森林公园,南湖等自然景观。三、市场背景分析金地太阳城作为商用住宅类房地产处于武汉市房地产市场的大背景下,基本上与武汉市高档类房地产相持平,处于武汉市房地产背景下的稳定的状态。因此金地太阳城市场背景会紧跟武汉市高档商品房的大背景。全武汉市11月成交均价环比下降0.13%目前全市主城区在售楼盘278个,成交均价7749.65元/平方米,较前一周价格水平下跌8.87元/平方米,楼市价格跌幅0.11%,与去年同期相比增幅武汉市中州房地产评估有限公司 4.72%.本周主城区销售套数1559套,较前一周减少18套,减幅1.14%,平均每天销量为223套,与去年同期相比增加9.25%.但金地太阳城有其独特的个别因素,处于科技与教育的重地,未来成交量可能会于其他商品房,总体上应处于武汉市高档住宅的成交量水平。四、估价方法的选用根据《房地产估价规范》,通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场根据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法为主要估价方法。根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察,并遵循房地产估价方法的确定原则,认为近期内与估价对象处于同一供需圈,用途相同的类似房地产交易较为频繁,市场交易案例较多;且根据调查,附近区域有很多类似的房屋作出租使用,故适宜用市场比较法与收益法对该房地产进行评估。市场比较法的估价原理,是经济学上的"替代原理".即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学"替代原理"。根据这一原理,在房地产估价中,选择一定数量的市场交易可比实例,在进行各种影响房地产价格因素修正之后,测算出估价对象的市场房地产价格,计算公式如下:估价对象市场价格=市场可比实例交易价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正武汉市中州房地产评估有限公司 收益法是以"预期原理"为基础的。预期原理说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。具体的说,房地估价方法,称之谓"收益法".从收益法的观点看,房地产的价值是式中:V=估价对象现值a=估价对象年净收益r=估价对象年净收益(资本化)率n=估价对象有效收益年期变)(一)市场比较法武汉市中州房地产评估有限公司 通过对估价对象周边商业房地产市场销售情况的调查,我们选择了与估价对象条件类似的3个比较案例,项目概况如下:案例项目名称项目位置用途交易日销售价格(元A当代光谷智慧城雄楚大街1019号商业7293元/m²B保利花园关山一路74号商业8078元/m²C名都花园雄楚大街450号商业7941元/m²根据估价对象与交易案例实际情况,选取影响房地产价格的各项对选取的案例与估价对象进行对比分析,以估价对象开发完成后的销售价格为基数100,且该类房地产以人民币为基准的市场价格2011年间逐月上涨0.8%,2012年以来逐月上涨1%,综合得出各项比较因素系数,详见下表。比较因素案例B案例C待估交易情况交易日期区域因素比准价格待估武汉市中州房地产评估有限公司 (三)成本法销售税费+开发利润(一)采用基准地价系数修正法及成本法测算估价对象房地产价格(1)地价基准内涵:武汉市中州房地产评估有限公司 积率条件下,同一用途的完整土地使用权的平均价格。(2)基准地价说明:20010年4月8日,武汉市省国土资源局发了《武汉市国土资源局关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》,本报告以上(3)宗地价格计算公式的说明估价对象位于武汉市基准地价居住用途4级地价区,容积率为1.46,本次估价测算的宗地价格是估价对象土地开发程度为宗地外七通,宗地内场地平整的价格,即熟地价格。用基准地价修正法测算熟宗地楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年期修(4)具体测算过程:A、适用的基准地价(楼面熟地价)的确定根据武汉市基准地价级别范围,估价对象所在区域的土地级别属于居住用途4级地价区,楼面熟地价为3882元/建筑平方米。B、相关系数的求取①期日修正期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价武汉市中州房地产评估有限公司 用权基准地价的通知》基准地价基准日为2010年4月8日,根据中2011年3季度平均每季度比上季度增长2.5%,2011年4季度至2012系数=(1+2.5%)"×(1+0.8)=1.1783.年期修正系数=【1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)】武汉市中州房地产评估有限公司 居住用地因素修正系数(居住4级)影响因素情况说明