房地产新模式系列丨我们将如何告别旧模式？-《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）解读

我们将如何告别房地产旧模式?这个座谈会纪要向第一部分我们将如何告别旧模式司法是出清的主要工具。破产程序能把房地产企业乱麻似的债权债务关系，包括购房合同、按揭贷款、工程款、抵押融资、民间借贷、以房抵债等，在同一个程序，按统一的规则一次处理完毕。这份纪要的直接贡献，是把过去五年危机处置中分散在个案、批复和地方性文件里的做法，整合成一套全国统一适用的规则。消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)支撑，这个批复只有第71条与2013年的企业破产法司法解释(二)第2条之间存在一直没有解纪要改变了这个前提。它未必让每一方都满意，但它让每一类主体在每一种情形下的待遇变成事先大概可计算的预期：消费购房人排第一顺位，工程款排第二，抵押权排第三，以房抵债按签约时点区分真伪，续建融资可以在增值范围内优先受偿。三十六条规则把每一类主体的待遇事先写明，所有人可以计算、可以谈判、可以交易。从这个角度看，这份纪要提供的最有价值的东西不是任何具体条款，而是预期本身。相当于给房地产风险出清这个市场提供了一套相对清晰的定价规则。有了定价规则，AMC、重整投资人、续建资金才敢进场。这是纪要针对的第二个问题：统一裁判尺度，稳定市场预期。需要同时看到的另一面是：规则确定的是框架，个案的分配结果依然此消彼长。同一条规则落在不同的项目、不同的家庭、不同的企业身上，结果的差异可以很大。这个问题会在第三部分展开。纪要全文有四处直接涉及刑事问题：第4条刑事查封财产的处置，第6条刑民交叉，第7条追回挪用资金，第36条犯罪线索移送。总体要求里还有一句话：强力追赃挽损，依法追责问责，切实防止逃废债务。这背后有一个无法回避的问题：这场退出中未能偿还的债务，最终有多大比例会转化为刑事责任。过去几年已经出现了部分答案：有的房企实际控制人被采取强制措施，有的企业因涉嫌非法集资被立案，挪用预售资金、职务侵占、合同诈骗的判例在各地陆续出现。其中的逻辑不难理解：民事程序穷尽之后，资金缺口的形成原因必须接受一次审查，究竟是经营失败，还是违法抽逃、欺诈销售、利益输送。前者按破产规则分配损失，后者进入刑事程序。从条文设计看，纪要有意让民事和刑事两条轨道并行衔接：赃款赃物能与合法财产区分的，走刑事发还；混同的，走破产分配；刑事程序不能成为拖延破产的理由，破产程序中发现的犯罪线索必须移送公安机关。刑事最终会占多大权重，目前没有答案。它取决于：存量风险处置的进度，处置越深入，暴露的线索越多；房地产的危机是系统性的问题，还是违法犯罪导致的问题，或者兼而有之；以及决策层对震慑与稳定之间平衡的把握。对房企的股东、实际控制人、高管，以及当年经手过资金调拨、违规担保、关联交易的人员来说，真正需要面对的问题是：自己经手的每一笔账，能不能经得起刑事标准的检验。这个问题没有答案，但它会是未来几年里这个行业的一条暗线。它们之中，一部分本就经营审慎，实行项目制运作，各项目独立核算，资金不作相互调拨，集团层面因此未被个别严重亏损的项目拖垮；另一部分的存续则带有偶然性：扩张阶段未能融到足额资金，杠杆未能叠加，或者管理层偏于稳健，错过了拿地最为激进的时期。无论主动还是被动，结果是它们目前仍在经营，但处境并不宽裕。它们的项目被卷入出险合作方、出险供应商的复杂关系里，承担了经营之外的巨大损失，甚至面临被一并拖入的风险：合作方爆雷导致项目公司股权被冻结，为合作项目提供的担保被追索，正常的应收款因对方进入破产程序而转为按法定顺位受偿的普通债权。面对这份纪要划定的规则，这些企业需要迅速做一个决定：按现有规则全面转入防守，从仅仅基于现金流的管理全面转向基于现金流和法律关系的管理。这包括一系列具体的动作：界定每笔未被界定过的交易和现金流的法律性质；逐项清理对外担保与关联往来：对外债权及时确权与主张，风险敞口仍在扩大的合作及时终止；夯实每个项目在资金、证照、印章、账户上的独立性，阻断关联方风险的传染；对已经出现风险信号的交易对手，须在其破产申请受理之前完成确权、结算、登记，受理前和受理后分属两种法律状态，本文第三部分将详细说明；对确无挽救可能的合作，则要抉择在庭外重组中解决，还是主动启动司法程序争取时间。这一范围并不限于民营房企，一部分中央企业与地方国企也在其中，它们持有出险的合作项目、被合作方拖欠款项、因而同样需要在规则中保护自己。动作迟缓或处置失当的企业，可能被一个本不致命的项目拖入破产程序，而这很可能成为出清阶段最常见的出局方式。第二部分纪要的核心内容纪要对清偿顺序做了清晰的排序，再把过去的救市成果固化，最后用最有利于出清的方式改写规则、为增量资金打开进入的通道。这也是未来几年房地产风险出清的基本框架。这是全文的支点，核心条款是第31条的九级清偿顺位。消费购房人的已付房款和未还按揭排第一，工程款第二，银行抵押权第三，往后依次是破产费用、共益债务、职工债权、税款社保、普通债权，惩罚性债权垫底。配套动作还有：房屋无法交付，按揭合同解除，银行不得再向购房人追讨剩余贷款(第18条);购房人可以通过单独表决组参与续建决策(第19条)。“物权优先于债权、担保债权优先受偿”是破产法的基本结构，纪要在房企这个领域对他进行了微调。打破之后，账单有了明确的流向：购房人保护的成本，由金融机构支付。消费者排到第一顺位，担保债权和普通债权的受偿率就下降；按揭追索权被切断，风险落到银行的资产负债表上。这也解释了为什么国家要在纪要出台前后连续给国有大行补充超过7000亿元资本：先加厚垫子，再让垫子承重。近几年保交楼政策推进中，地方政府与相关参与方形成了一批由行政力量主导的纾困安排：国企代建烂尾项目、项目公司股权以名义价格转让至国资平台、依政府要求提供纾困借款。这类安排的出发点在政策目标，其效力与后果置于破产法的一般规则之下存在争议：名义对价的股权过户，可能被认定为无偿转让或以明显不合理的价格进行交易，从而落入管理人撤销权的范围；纾困借款不享有法定优先顺位，仍按普通债权受偿；行政协调形成的安排不是生效法律文书，破产程序启动后对管理人不具有当然的拘束力。纪要逐一把它们确认下来：代管、代持、代建协议免于解除和撤销(第8条);按政府要求提供的续建融资比照共益债务清偿(第26条);挪用资金追回后优先回补项目(第7条);政府协调形成的框架整体获得司法确认。效果是把行政应急阶段的成果固定下来，参与者不用担心事后被清算程序推翻。规则清晰、旧账不翻，救市的参与者才能安心，后续才有人继续进场。管辖按项目所在地为连接点，而非集团注册地(第1条),案件随项目走，处置就地解决。关联企业单独破产为原则，资金调拨、互相担保不当然构成合并破产的理由(第2条),防止一个陷于困境的集团拖垮健康项目。追回的资金优先回补被抽空的项目(第7条),不进行统一分配。规则叠加的结果是：司法上只承认项目，不承认集团。受理日在此承担分界的功能。抵押权定格在受理日(第30条)、违约金在受理日停算(第20条)、受理前窗口期的可疑交易可撤销(第13、14条)。受理日之后，各项权利被固定、排序。出清的效率来自定格：把一笔还在变动的糊涂账冻结成一张可以计算的分配表。新钱优先于旧钱。续建融资按共益债务随时清偿(第26条),续建增值与原抵押切割(第30条),经协商一致新投入的资金可以排列最前。这一顺位并非凭空产生：新钱的优先，对价是原抵押权人的权利被缩限。这个交换是否值得，取决于续建能否成功。增值实现了，各方分配额同时提高；增值落空，优先权只是纸面顺序。这是纪要留给市场的赌第三部分规则落地：参与主体的处境与应对规则的统一本身是进步，它终结了同案不同判，让每个参与主体在程序启动之前即可预判自己的位置。另一面同样应被看到：同一条规则落在不同主体身上，结果的差异很大。消费购房人与投资性购房人，前者第一顺位，后者普通债权；同样一笔以房抵债，在债务到期前签订与到期后签订，结果不同；同一份购房合同，办理了预告登记与未办理的，命运不同。每个人在规则里的位置，很大程度上由他过去做了什么、什么时候做的、留下了什么证据决定。分配此消彼长：顺位在前者大额受偿，在后者可能一无所获。破产撤销权设有两个时间窗口：受理前一年内的无偿转让、以明显不合理的价格交易、对无担保债务追加担保、提前清偿未到期债务，管理人有权请求人民法院予以撤销；受理前六个月内、债务人已具备破产原因仍进行的个别清偿，也在可撤销之列。反过来看，窗口之外正常完成的清偿和登记，原则上不受破产程序影响。一笔以房抵债，在危机信号初现时及时完成交付，与在爆雷前夜突击办理，法律评价相反。时间差还体现在权利的外观状态上。预告登记在受理前办妥的，受到纪要专门保护；受理后才发现未办的，再没有补办机会。工程价款的结算在受理前完成并有书面依据的，管理人不得无故不确认；拖到受理后，就要面对审查、鉴定、债权人会议质疑，以及可能持续数年的衍生诉讼。同样的事，早做一天和晚做一天，结果可能完全不同。第二个容易被低估的问题是举证。很多当事人有一种预期：进入破产程序后，法院和管理人会把事情查清楚。现实是，一个大型房企破产案，债权人成千上万，合同、流水、签证、往来函件数量庞大，管理人团队在有限的时间和报酬约束下，只能做形式审查和重点核查，没有人有精力替任何一方还原历史。行业多年的习惯恰恰不重留证：口头指示的资金调拨、没有书面确认的工程量、微信里谈妥的补充协议、只有收据没有合同的材料款、走私人账户的往来款。这些在正常经营时靠信任维系的东西，到了破产程序里基本失效。另外，经手人多已离开公司甚至离开这个行业，材料散失是常态。管理人审查债权，关注的是合同、生效法律文书、银行流水。说不清来源和用途的钱，轻则不确认，重则被怀疑是虚假债权。纪要的多项规则也把举证责任交给当事人：购房人要证明以居住为目的，实际施工人要证明已结算价款，以房抵债的债权人要证明原债权真实、利息合法，主张取回权的要证明财产可以区分。在破产这场终局分配里，证据就是权利本身。过去几年没有留证习惯的参与方，现在能做的是尽快固定还能固定的证据：补签书面确认、申请结算鉴定、公证关键记录、调取银行流水、办理一切尚能办理的登记。以下按纪要确立的清偿结构，推演各类主体在规则下的合理策略。前提是程序严格依照纪要运行，各方在各自位置上完成相应的程序动作。消费购房人。顺位最优，但权利须经申报与举证方能落实。第一，核查自身权利状态并补齐短板：尚未办理预告登记的，只要债务人尚未进入破产程序，应当尽快办理；按揭购房者需要注意的是，房屋不能交付时，已付购房款与尚未归还的个人按揭贷款同列第一顺位，银行不能继续追偿，但在合同性质与程序走向确定之前，不宜擅自停供。第二，债权申报时选择”请求交付房屋”类别，该类别单独登记并组成单独表决组，对续建和融资方案享有发言权。第三，项目续建成功、具备交付条件的，应当按要求付清尾款，否则管理人有权解除合同，购房人的权利降级为普通债权。第四，不宜以迟延交付为由主动解约，因此产生的返还请求权仅按普通债权清偿；只有项目确无续建可能时，解约才触发第一顺位退款。应关注的条文：第9条(付全款后管理人不得解除合同)、第10条(消费购房人合同应继续履应关注的条文：第9条(付全款后管理人不得解除合同)、第10条(消费购房人合同应继续履行，权利按法释〔2023〕1号批复确定)、第11条(已办预告登记的，未付全款也不能解除)、第17条(交房条件具备时须付尾款；主动以迟延交付解约的只按普通债权)、第18条(按揭合同随购房合同解除，银行不得再向购房人追索)、第19条(交房请求单独登记并单独分组表决)、第20条(违约金按普通债权、不得抵销剩余房款、受理后停止计算)、第31条第二款第一项(房屋不能交付时，已付购房款和未还按揭列第一顺位)。征收拆迁安置户。产权调换协议里写明的特定房屋是核心资产。整理拆迁补偿协议原件，确认其中对安置房位置、用途的特定化表述，这是适用消费购房人规则的要件。申报时应当主动主张参照适用。应关注的条文：第10条第二款(以产权调换方式、在拆迁补偿协议中明确约定以位置特定且用途特定的房屋予以补偿安置的，应关注的条文：第10条第二款(以产权调换方式、在拆迁补偿协议中明确约定以位置特定且用途特定的房屋予以补偿安置的，可参照商品房消费者确定债权性质与权利顺位；该条是此项主张的依据，协议中的特定化约定为适用前提)。要求)(《纪要》印发前，法律、司法解释未就房地产开发企业破产案件的审理原则作出专门规定，可供参照的一般规定如下)会主义市场经济秩序，制定本法。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕司法保障。人等各方群体利益，厚植党的执政根基，真正实现法理情有机融合、“三个效果”有机统一。填补了这一空白。审理目标不是单一的公平清偿，而是四出清风险、维护社会稳定、服务房地产发展新模式。导语使用“出清”一词，让退出有序进行，而不是阻止退出本身。领导，落地条款是第4条“逐级报请共同的上一级党委政法委进行协调”。房企以人民为中心，其列举顺序就是全篇的价值排序：职工、购房人、征收拆迁安置户在先，承建商、供货商、金融机构债权人在后，与第31条的清偿顺位互为表里；所称“三个效果”,指政治效果、社会效果与法律效果的统一。管控和事务协调，法院主导司法程序”的及时重整、对不具备存续价值的及时清算，不再无限期“以时间换空间”;逃废债两种乱象。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕产、接待购房人需要在项目现场进行。便于就地调用府院联动资源。对多项目企业，纪要按“县域一设区市中管辖，避免同一企业的不同项目被多家法院分别受理，造成债权人重复申报、司法资源挤兑。总部企业按注册地管辖，总部破产归注册地，项目公司破产归项隐含的信息是，《纪要》把“项目”而置对象。〔2018〕53号)第32条至第39条32.关联企业实质合并破产的审慎适用。人民法院在审理企业破产案件时，应当尊重员的破产原因进行单独判断并适用单个破产程序为基本原则。当关联企业成员之间平清偿利益时，可例外适用关联企业实质合并破产方式进行审理。间。人民法院在审查实质合并申请过程中，序及其持续时间、各企业之间的利益关系、作出是否实质合并审理的裁定。院申请复议。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕当层报最高人民法院指定管辖。条已确立三要件：法人人格高度混同、包合并。结果是拿尚有清偿能力的项目法人独立人格是信用体系的基石，实质合并是对这一体系的突破。只有人格混同到区分成本已超过区分收益时，才允许例外适用。不符合条件的，可以走协调审理与集中管辖，即财产不合并，程采用实质合并方式审理关联企业破产案件的，应由关联企业中的核心控制企业住所地人民法院管辖。核心控制企业不明确的，由关联企业主要财产所在地人民法院管辖。多个法院之间对管辖权发生争议的，应当报请共同的上级人民法院指定管辖。36.实质合并审理的法律后果。人民法院裁定采用实质合并方式审理破产案件的，各关联企业成员之间的债权债务归于消灭，各成员的财产作为合并后统一的破产财产，由各成员的债权人在同一程序中按照法定顺序公平受偿。采用实质合并方式进行重整的，重整计划草案中应当制定统一的债权分类、债权调整和债权受偿方案。37.实质合并审理后的企业成员存续。适用实质合并规则进行破产清算的，破产程序和解协议或重整计划，确有需要保持个别则单独处理。相关主体的申请对多个破产程序进行协调审理，并可根据程序协调的需要，综合考家法院集中管辖。依法获得清偿。但关联企业成员之间不当先受偿。的清算组或者依法设立的律师事务所、会专业执业证书；(三)与本案有利害关系；(四)人民法院认为不宜担任管理人的其业责任保险。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕造价核算、预售资金监管等专门问题，因此要求管理人团队吸纳房地产开发、对选任的意见。院审查合格。任是破产腐败高发环节。因此，一般以程监督，评选程序全程录音录像备查，应充分听取债权人会议的建议。产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕产程序推进受到影响。本条的突破有两点：一是“先行处置与预留份额结合”,不必等刑事裁判，先最终协调人。程序，不足部分按普通债权受偿；混同人造成的除外，以免破产财产为股东、实控人的个人犯罪买单。基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、使用的他人财产；(二)抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；(三)担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；(四)依照法律规除外；(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；(六)尚未办理产权证或者产权过户手续(八)所有权专属于国家且不得转让的财不动产物权的设立、变更、转让和消灭，生效力，但是法律另有规定的除外。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕人民法院应当予以支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第七十一条第(五)(六)项把“已完全支付对价但未转移占有的特定物”“未办过户但已向买方交付的财产”业破产法司法解释二第二条存在冲突，各地实践适用情况不一。纪要明确上述两项不再适用，回归《民未过户的房屋在法律上仍是债务人财产，购房人享有的只是债权。取回权只保留一个出口，即受理前已办理产权登记，达，此时权利已外化为物权。以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。(法释〔2013〕22号，经法释〔2020〕债务人依法享有的可以用货币估价并可以定为债务人财产。但“属于债务人财产”并不等于“可以随意收回”。这是实务中需要特别区分的两个问题。房屋进入债务人财产范围合同是否解除或者继续履行；具备交付、归还的个人按揭贷款可进入第一顺位；同等保护。第二条下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财(四)其他依照法律、行政法规不属于债资金使用人民法院受理破产申请后，债务人的出资人尚未完全履行出资义务的，管理人应当出资期限的限制。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕六条，追回因撤销行为取得的财产、加支持。债务人的董事、监事和高级管理人员利用业财产，管理人应当追回。分配。这是对分配逻辑的政策性修正。即真正能够提高受偿率的，仍然是把能进行分配。本条与《纪要》第36条犯罪线索移送、破产撤销权制度结合，构成民事追回、刑事移送、信用惩戒的追责组合。力申请受理前成立而债务人和对方当事人均申请受理之日起二个月内未通知对方当事合同。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕司、国企或者品牌房企代建烂尾项目；建合同可能被管理人依《企业破产法》易而被撤销。《纪要》给“三代”协议背书。民法院予以撤销：(一)无偿转让财产的；(二)以明显不合理的价格进行交易的；(三)对没有财产担保的债务提供财产担保的；(四)对未到期的债务提前清偿的；人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债涉及债务人财产的下列行为无效：(一)为逃避债务而隐匿、转移财产的；(二)项目收益首先归还受让方的投资，在项目完成建设销售后或者符合约定条件时，房地产开发企业再以之前的转让价格回购项目公司股权。但是相关适用存在边界：须为保交楼、调。名为代持、实为转移资产逃债的，不在保护之列。申请受理前成立而债务人和对方当事人均申请受理之日起二个月内未通知对方当事合同。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕除购房合同。双方均未履行完毕合同的解除权。在购房场景下若不加限制，房价上涨时管理人可以解约退款、另行高价出售，购房房人已支付全部购房款的，合同不再属于主要义务均未履行完毕，管理人的解除权消灭。法理在于，购房人已付全款时，购房人义务已经履行完毕，解除权请求权与损害赔偿请求权均按普通债权征收拆迁安置户同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕1号)确定。征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议明确约定以位置特定、者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕价款优先受偿权、抵押权和其他债权；持。只支付了部分价款的商品房消费者，款的，可以适用前款规定。持。议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十九条符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款用途特定的房屋予以补偿安置，征收拆迁安置户请院关于商品房消费者权利保护问题的批复》关于商品房消费者权利的规定确定其债权性质和权利顺位的，人民法院应但相较2015年《执行异议复议规定》、“刚性或者改善型住房”表述，进一步参照适用。我们理解，被拆迁人失去的当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他按照约定可以向登记机构申请预告登记。处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕求权按照普通债权清偿，但购房人系商品房消费者的除外。行为，综合判断购房人是否实际占有房屋。根据《民法典》第二百二十一条的规定，明确，已办理预告登记的，管理人不得以未付全款为由解除；具备本登记条件时应当办理，把期待权落成物权。但项目不能续建导致合同解除的，返还与赔偿只按普通债权清偿，商品房消费者除外。已交付占有是事实状态。非消费性购房人(商铺、投资性购房)在受理时已基于卖方符合约定的交付行为合法占有房占有，需要结合交付钥匙、办理物业入住手续、实际管理与控制等外观要素，防止串通虚构交付。完成取得的地位不再被破产程序推翻，属交易安定的范畴。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申人民法院出具调解书对以物抵债协议予以权债务关系进行审理。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕持。房企资金挤兑后，以房抵债成为常见的债务化解方式。《纪要》以债务履行期是否届满为分水岭。届满前达成的以房抵债，实质是为债务提供担保，按《纪要》第15条规则处理，债权人不能要求不存在恶意损害第三人，且抵债价格、协议签订时间、债权形成原因不属于企业破产法第三十一条、第三十二条、第四十条及企业破产法司法解释二第四十四条情形的，认定有效。真实性：超出法律保护限额的高额利息足以支付全部购房款的，按照《纪要》第9条规则处理。以房抵债协议被撤销或者认定无效的，屋已经交付占有的，管理人有权收回；已办理所有权登记或者预告登记的，应当裁定撤销登记。45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提其根据原债权债务关系另行提起诉讼。下列情形之一的，不得抵销：(一)债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；(二)债权人已知债务人有不能清偿到期务的除外；(三)债务人的债务人已知债务人有不能因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。企业破产法》若干问题的规定(二)第四第四十四条破产申请受理前六个月内，债务人有企业破产法第二条第一款规定的张该抵销无效的，人民法院应予支持。务人财产受益的除外。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕对以自有财产设定担保物权的债权进行的个别清偿不可撤销。理由是担保权人可就担保财产优先受偿，清偿只是提前物权的债权进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务清偿时担保财产的价值低于债权额的除外。中本属优先级，用房屋抵偿与前述原理相同。防止以房抵偿套利的关键在“补交差额”。抵债房屋价值高于担保财产价值或者抵偿债权额的部分，实质是无担保的变相清偿，管理人有权要求补交，增〔2020〕28号)第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕已办理房屋所有权登记的，让与担保物的，按担保制度司法解释第五十二条第围内优先受偿；未办理登记的，按普通71.【让与担保】债务人或者第三人与债权到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，影响合同其他部分的效力。订买卖合同并办理登记或者预告登记的除外。这对应《企业破产法》第三十一机前夜补办登记“加保”的口子。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、的，人民法院亦应依法予以支持。数卖的保护顺位设置专门条文。此前裁判参照物权变动与合同履行的一般规则处理，可供参照的一般规则如下：产登记簿时发生效力。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕于商品房消费者权利保护问题的批复》确定。预售制下，同一房屋常同时存在买卖、有权预告登记);(2)合法占有；(3)合同履行情况；(4)合同成立先后。能对抗已合法占有的先买受人。这是以无效规则相呼应。第一百五十四条行为人与相对人恶意串效。因一房数卖而合同目的落空的购房人可以解除合同，返还与赔偿按普通债权清偿，权利获得优先保护的购房人除外。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕条件时，购房人需履行对待给付义务，其二，经催告在合理期限内仍不付款的，项解除合同，且购房款返还请求权按照普通债权清偿。非不能续建的原因主张解除的，返还与《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕停贷”这一撕裂性问题，共分为四项规因购房合同解除而注销，银行的担保权偿的债权要求购房人继续承担清偿责任的，不予支持。效果是把断供风险从购房人转移给银行和债务人：银行让渡对购房人的追索权，换得第一顺位的破产员，有权参加债权人会议，享有表决权。为其行使表决权而临时确定债权额的外，的，对于本法第六十一条第一款第七项、民法院或者债权人会议主席提交债权人的意见。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕产中大量购房人的诉求是“要房不要与其生死攸关的事项可能没有发言权(表决基数会被金融机构的大额债权淹表决权按已支付的房款金额而非房屋总同，防止“空头表决权”。后续履行中明并调整登记类别。当事人可以约定一方违约时应当根据违约以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕抵销，等同让购房人从债务人财产中优受理后停止计息同理，债务人的清偿责实际施工人以转包人、违法分包人为被告实际施工人以发包人为被告主张权利的，或者违法分包人建设工程价款的数额后，实际施工人承担责任。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕的穿透保护。对于建筑行业常见的“挂承包人出借资质且发包人知情、承包人已全额申报的，挂靠人可在已结算价款范围内申报，与承包人债权作同一笔登记，并在承包人受偿范围内按比例直接分配，但不享有表决权。承包人转包、实际施工人可在欠付范围内代位申报，并行使承包人在破产程序中的权利。代位申报的范围排除管理费和挂靠费，参照职工债权清偿，把生存权保护延伸到建筑工人。人民法院受理破产申请后，债务人占有的以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕以支持。破产债权。真正需要进一步判断的是：受理时是否仍然能够与债务人其他财产区分。直接视为已经到期。以主张取回；如果已经与债务人其他资破产时的法律后果。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕债权审查是破产程序中最易激化矛盾的环节，管理人对债权作出“不予确认”人协商聘请双方认可的机构(破产程序中已依法选聘的中介机构出具相关报告的除外);协商不成的，经人民法院许考，并在破产期间可供查阅。考核，形成审慎审查、减少诉讼的闭环。人民法院受理破产申请后发生的下列债务，费用以及由此产生的其他债务；(五)管生的债务；(六)债务人财产致人损害所《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕24.房地产项目的续建。破产申请受理前项目已经停量是划分“旧账”(受理前工程款，普通债权)与“新账”(续建工程款，共益债务)的分界线，受理后人民法院监资料，可以有效防止日后扯皮。建方案须提交债权人会议表决，而第一次债权人会议往往数月后才召开；允许法院在一债会之前先行批准、会后通报，所回应的，是房地产项目价值的时效性：(五)在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；(六)管人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；(八)提议召开债权人会议；(九)人民费用以及由此产生的其他债务；(五)管恢复行使担保权。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕一是续建借款须在续建方案中列明融资安排，经债权人会议表决通过或者法院许可后实施，一般按共益债务清偿，且协商一致，可优先于受理前产生的工程价款债权或者抵押债权受偿，守住意思四是溯及既往：受理前按项目属地政府有关部门要求为复工续建提供融资，经查明确实用于复工续建的，比照共益债务确认，相当于为此前参与纾困的资金法确认自己是否可以后进先出。本条用共费用行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社照该企业职工的平均工资计算。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕公共费用债权：共费用本金可作为共益债务随时清偿。破产法》第一百一十三条第二项(社会保险费用与税款)顺位清偿。不能续建方案，适时变价出售破产财产。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕目原有的规划、配套、预售许可和客户关系，避免土地、在建工程、车位和商业物业被拆开出售后产生折价。产程序中继续履行的购房合同、土地出让人在取得项目的同时继续履行交房、协助办证、缴纳相关公共费用的义务，置而悬空。出售时，可以将其中的无形资产和其他财的方式处理。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕延续《企业破产法》第一百一十二条以并就成交后购房人与买受人之间的衔接作出安排，避免买受人对交房义务一无所知。除本办法第八条规定情形外，闲置土地按(一)未动工开发满1年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。“无偿收回”架空金融债权，也防止抵押人尝试以收回方式涤除担保。〔2020〕28号)第五十一条当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规支持。物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕不及于续建增值。这与担保制度司法解释第五十一条“抵押权的效力不及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物”一致。法理在于，增值来源于破产程序中新注入的资金和劳动，原抵押清偿续建产生的建设工程价款债权、续行政法规规定应当支付给职工的补偿金； 照该企业职工的平均工资计算。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕的个人按揭贷款；(二)享有优先权的建设工程价款债权；(三)对债务人特定财产享有担保权的债权；(四)破产费用；(五)共益债务；序的清偿要求的，按照比例分配。款”,仅适用于宣告破产、房屋不能交或者终止的终局分配场景。18条联动，把生存权置于包括担保债权工程价款优先债权，依据民法典第八百零七条及建工司法解释一第三十六条。产费用、共益债务排在担保债权之后，益债务在一般破产程序中的优先地位。(一)破产案件的诉讼费用；(二)管理、变价和分配债务人财产的费(三)管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。共益债务的，按照比例清偿。以催告发包人在合理期限内支付价款。发院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。院报告工作，并接受债权人会议和债权人回答询问。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕32.依法履职。各高级人民法院要切实提高政治站位，依法忠实防控提高破产审判质量的意见》,加强案件管理，切实防范廉政风问题。判者扩展为风险治理的参与者：参与属地风险化解工作专班、预研预判法律适用问题、做好行政化解与司法程序以及破产程序与刑事程序的衔接，并依托府院联动机制指导管理人梳理需要政府支原因在于，规划审批、竣工验收、税费减免、信用修复、招商引资这些事项与政府部门密切相关，“政府主导风险管控和事务协调、法院主导司法程序”成为常态分工。30.对管理人的监督、产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》(法〔2026〕 承包人和实际施工人。建设工程价款优先受偿权列第二顺位。承包人应当在受理前完成结算并形成书面文件；质保金属于工程价款组成部分的，主张优先受偿；续建部分的价款按共益债务随时清偿，可以承接续建工程，但旧账不要以占场、扣资料的方式催要，纪要授权法院强制移交并对责任人罚款拘留。实际施工人应当关注上游承包人是否全额申报，怠于申报的，可在欠付价款范围内代位申报，提前准备施工合同、结算单、签证、付款记录；其中涉及的农民工工资在前述范围内未足额清偿的部分，可参照职工债权主张。应关注的条文：第21条(承包人申报为原则；挂靠、转包情形下实际施工人可代位申报；管理费、挂靠费不保护；农民工工资应关注的条文：第21条(承包人申报为原则；挂靠、转包情形下实际施工人可代位申报；管理费、挂靠费不保护；农民工工资参照职工债权)、第22条(质保金、履约保证金的取回权与共益债务通道)、第24条(停工项目工程量勘查与资料封存——新旧账的分界线)、第25条(续建工程价款按共益债务随时清偿；拒不移交资料的强制措施)、第30条(续建增值部分先清偿续建工程款)、第31条第二款第二项(工程价款优先权列第二顺位)。银行和其他金融机构。需要接受的现实是：在建工程抵押的优先范围定格在受理时点，续建增值无关；按揭业务中对购房人的追索权已切断，银行只能就担保物受偿，并就不足部分按第一顺位在破产程序中受偿。应对要点在于：债权申报的证据完整，抵押登记、借款合同、放款凭证齐备；积极参与债权人会议和债委会，在续建方案、变价方案、重整计划的表决中维护利益，项目整体盘活对抵押权人通常优于清算；重新评估存量开发贷的贷后管理，规则只会进一步清晰，不会趋于宽松。应关注的条文：第3条(预重整中介转任管理人须金融机构债权人委员会或三分之二以上债权额同意——债权人对管理人应关注的条文：第3条(预重整中介转任管理人须金融机构债权人委员会或三分之二以上债权额同意——债权人对管理人选任有发言权)、第14条(受理前六个月内以房抵偿担保债权的不可撤销，但须补交差额)、第15条(名为买卖实为担保的，按登记状态确定优先受偿)、第18条(按揭抵押登记不注销、就担保物受偿、不足部分入第一顺位、不得向购房人追索)、第26条(续建融资的共益债务待遇与增值范围优先权——参与纾困和新增融资的依据)、第29条(政府收回闲置土地不得注销抵押登记)、第30条(抵押权优先范围以受理时已完工部分价值为限)、第31条