房地产 -小区物业管理方案(实操案)

4 5 5 6 8 9 16 19 24 25 26 28 29 30 33 33 34 35 38 40第一篇管理服务中心办公室及员工宿舍用 40 41 43 45 48 53 56 60 61 68公司目前在管项目达到了20万平方米，员工近100人，其中各类专业技术人才中级到广大业主的充分肯定和物业主管部门的表彰，并在2005年被评为“物业之蔚兰东岸项目总占地面积30010平方米，住宅面积59076.48平方米，建筑密度为在建筑设计上体现独特布局，特别是二期圆形住宅楼，为珠海市最具特色的高档住宅楼宇，全部错层小复式结构，视野开阔，户型独特，拥有典雅的嵌入式和超大生态阳光花园和自由组合式个性化居室。小区景观美丽宜人，小桥流水，景观广场，由水生情，由林生景。小区配有高级休闲会所、露天泳池、网球场、景观广场等等以提供安居生活配套。在小区管理上，采取人车分流，拥有地下停车场，智能化安全防盗设施，24小时安全监督管理，保证社区安全性能之最高化。根据项目的具体特征，我们认为项目的物业管理定第三篇物业管理目标质量标准》提供物业基础服务，营造安全、宁静、自由、舒适的第二部分我们的服务特色文工程质量建议维修文工程质量建议维修一我们承诺维修基金商业配套合作，在销售前期逐步进行业主的宣传和引导传统管理公司配合发展商的单项工程及配套的接管验收、交接工作，进三、对空置房进行规范细节管理；与售楼部积极配合销售工作的进业主不满极易引起建立空置房管理档案、计四、我们拥有独特的商业管理功能，通过专业化的商业队伍和丰富的商业资源进行小区1)运用丰富的商业资源促进龙头项目的落户，从而带旺商业环境，提升商业部分的销售和促进二期房产的良性发展，大大提高项目的物业附加值2)我们可以提供专家商业团队从早期开始驻场进行招商操作，保证长期的良好的繁3)做到业主对环境满意，投资者对回报开心，发展商对二期开发充满信心，确保商进行专项的商铺招商、营拥有丰富的品牌店、主力的智能化对讲系统兼容，既提升项目档次，又保障合理的收费率，同时为业主节省一卡通管理系统一卡通管理系统业主会员功能物业收费功能门禁收费功能欧欧把蔚兰东岸创建为前山的标杆把蔚兰东岸创建为前山的标杆作为百脑会机构的一部分，整体机构利益高于一切，因此，销售（1我们将配合售楼部进行物业管理宣传和服务中心展示，从售楼部开始，所有东岸的归属感和自豪感，并乐于对外宣传，提升楼盘的品牌知名度销售不只是口号，而是根本。我们将同百脑会策划公司一道共同关乎整个百脑会机构品免收，因此必须实现良好供优质高效的服务，满足居民的合理需求，创造文明居住区的客服经理建立短信沟通平为业主免费提供装修设计免费为全体业主进行入驻现代的物业管理服务工作除了提供日常的生活服务以外，还提前为业主构画便利、品会所、超市、品牌店及后2，业委会成立前由发展商进行满意度3．客户满意度调查每低于95%一个百第五篇：建社区活动基金，提供丰富的社区文化我们提供务人员的招聘和培训、物业的接管验收、入伙准备工签订了物业管理委托合同后，我们将从公司内选派管理、招商和技术设工作和前期设计、施工过程中的合理化建议和协调物业接管验收包括物业管理公司与发展商之间的验收及服务中心与业主之间的移交的用户单元内的工程遗留问题及时通知施工单位和发展商，并跟踪施工单位引导人员进行样板房的展示和客人接待，充分展示物业管理工业管理阶段，我们将严格划分生活区域和施工区域，并分别进行2、施工区。进行严格的施工人员管理制度，确保施工工施工行为，确保施工单位的工程负责人身份和联系方式，规范施工现场分类，属施工单位遗留问题则积极与发展商和施工单位装修公司作为参考；即有利于装修，又方便管理分布图，供业主装修时参考，并有技术人员七、房屋外观装设空调器等应按服务中心的要方装修协议为依据，要求限期整改并酌情扣除装修保123服务中心组建1234服务效果展示1234政府部门沟通123设施设备配套1234工程施工跟进12345678跟进化粪池、排污、雨水井、垃圾箱、垃圾中转站的施工912管理用房12办公设备12管理制度123业主联宜活动123412全面检查对不符合交楼标准部分提出书面3入伙筹备123入伙配套费的收取及各项管理协议的签定，协助水、电、气、电视、电话、网络开通。4装修管理12档案管理1所有工程图纸、档案资料、设施设备的维2评优准备12门门童人员保安服务服务中心主任客服人员会所人员收款人员招商人员清洁绿化维修养护客服中心物业中心商业中心蔚兰东岸财务中心★服务中心主任、各项目中心主管、班长属管理11111自工程时期进驻，三期增加为3人7211111一期已入住管理编制8人,二期标准编制15人,三期完成编制为26人.会所人员主要在前期负责现场会所经营承包等▲保安班长负责安排具体保安岗位和班次，协助服务第三篇运作流程与管理机制入住手续办理须知装修审批、智能化系统学习入住手续办理须知装修审批、智能化系统学习装修监督装修验收搬迁入驻建管理档案日常管理遗留问题处理整改措施跟踪物业接管验收制订管理方案制订规章制度编制入伙资料档案管理社区文化资产管理财务管理客户服务商业管理设施设备安全管理车辆管理清洁绿化组员培织工训主主任每天报送公司财务部实施并向公司全体员工通报填写绩优奖励单或过失处罚发现员工优绩或过失服务中心例汇总、统计、分析后汇总、统计、分析后的信息反馈至公司中央监控中心统计、处理、支续改进填督查问责单给责任部门责任人采取正确行动处理处理好及时汇报并签名确认发现管理事务存在问题非我方责任并且我们不非我方责任并且我们不能解决的，及时解释说明并表示歉意，告知其他解决途径。将处理过程详细记录聆听客人投诉记录投诉内容有疑难问题马指令执行机构理给予回复，这样便于进行经营管理决策时，随时了解服务现状及业主满意反馈投诉服务中心收集处理信息监督信息源：业主、住户、租户、发展商、主管部门、上级公司、其它渠道回访检查监督反馈回访检查监督指令各部门操作人员培训对象培训时间培训内容培训方式授课部门岗前培训新招员工入职前公司概况公司制度人事制度仪容仪表岗位职责安全知识消防知识集中授课现场问答人力资源部及外聘上机操作在岗培训处理业主投诉服务技巧装修管理及催缴费用方法，文件资料管理讲座现场提问物业管理法规，各种工作手册，工作职责要求每年底组服务中心管理/特岗财务人员政府主办部门安排时间规定课程各相关培组织实施组织实施考考核每项培训，包括基础培训、上岗培训、专题培训和临时培训等，培训负责人应认真送外培训、受训人员必须认真填写培训记录并在培训结束后连同取得的培训结业证第一篇服务管理中心办公室及员工宿舍用房计划㈢针对管理用房，包括服务中心办公室、仓库、员工宿舍等，三期共需面积约250个1把1台1台1台1台1套1套1套1套1套1部3根3套3把3套5资料文件柜组2部1台1台1台1个1台1张品台2品套2台2台111213142415166728912312合商业需要的商业人员，因此导致前期阶段的大建立健全的规章制度体系是实现科学化、规范化和制度化管理的基础。我公司在物业管理实践中，形成了一整套涵盖物业管理运行过程各要公司已建立并运行了ISO9000质量管理体系，并将严格按照质量管存档保管检查竣工资料，包括：结构、建筑、电气、消防、给排水等方面住人口变化情况等，以物业管理软件进行建立与上级来往文件、顾客意见征询表、重大事件记录等等。C、大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改管理服务工作记录及录像资料的收集、管理工作。公共建筑设施名称事项计划养护周期上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥表进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理外墙饰面（涂料、面砖）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗涂料外墙粉刷内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面穿鼓更换楼面、地面瓷砖地面穿鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面世如碎石地面等）修补闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理防盗网、花园围栏、扶手根据损坏情况确定刷油漆时间沟井池渠疏通、清淤井盖、篦子刷漆挡雨篷清洗玻璃幕墙清洗休闲、游乐设施加固、刷漆1制定专业维修技术员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋外观无破坏立面、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用等现象。2接到维修单在10分钟内到达现场，零修及时完成，急修不过夜，建立回访制和回访记录，实行24小时值班制度。3建立并落实便民维修服务承诺制，并有回访记录，按照工序一步到位，杜绝返工。4增进与业主/住户沟通，提高客户满意度。按规定标准收费，不擅自提高收费标准，不乱收费，合理使用费用，每季度张榜公布一次。5绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，成片绿地实行自动喷灌。6实行卫生责任区包干，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁，永恒公共部位共用设施设备无蚁害，小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。7道路完好率及道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无承受意占道，无改变使用功能。8化粪池、雨水率定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅无阻9排水畅通无阻，无积水、无塌陷、无残缺路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。率车场无损坏，路面平坦整洁，无随意战友道无改变使用功能。娱乐场所完好率确保娱乐设施使用功能，定期维修、养护，完好无损治安案件发生率24小时巡逻，力保居民无被盗、被抢事件，年度无重大刑事案件发生。消防设施设备指定专人维护，实行巡查制度，建立文件记录并由维修主管监督执行，以确保消防设施设备完好无损、正常使用。加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防组织，定期进行消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患。1．建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理。及时回访记录。2．加强宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每一个人的行动中，依法管理。住户有效投诉按政策规定做好做细各项工作，提高管理人员素质，定期征求居民意见，主动改进工作，建立回访制度，作好有关记录。管理人员专业及时组织无证人员参加取证培训维修服务回访率1．建立健全回访制度2．做好维修、回访记录；3．加强维修队伍服务意识。居民对物业管科技与人性化管理相结合，编制无漏洞的管理网络；加强业主走访，重点解决问题；不断改善工作，赢得业主支持。三、小区共用部位日常维修养护计划及实施场准标识清楚，无污迹破损安放牢固棚管理用房四、房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施房屋承重结构损较轻，由维修保养实外墙面无渗水、无统一屋面好机电设备有操作规程道、墙、天棚；完好。2、完善变配电房的安全防护设施，如避雷装置、防3、制定并严格执行变配电设备运行管理规程、情况，如实记录设备运行参数，及时发现运转中存在的问题并及时报5、柴油发电机组每半月进行一次试运转，检查行二次试运转（控制压力确保消防水泵能随时投入使用；备用泵与工用的办法，做到每台水泵均衡使用，确保每台水泵处于完好状态，安全、2、维修技术人员加强对智能化系统的日常3、操作人员应熟悉智能化系统的操作并正常使4、建立智能化系统器件、配件的供应商档案和价格，并储备2、一级检查由班（组）组织实施，要求每班检查一施，每月检查一次；三级检查由公司组织实施，要求每季度检查4、实行消防安全责任制，班（组）人员与服务中心签订消防5、消防监控实行二十四小时值班制，制订消防履行工作职责，如实记录监控设备各参数及报警情6、制定小区消防管理规章制度，经公司审批后严格实7、成立义务消防队，服务中心全体工作人员参加，每年进行一次消防演练，定期进行消防培训和加强消防宣传教育。液或蒸馏水或去离子水，电解度必须符合产清除蓄电池表面污垢时，用合成树脂制作的外壳松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空检查整个机组有无漏油现象，接地是否良好，然后做好机组手动运行一小时停机后，模拟市电停电变电试验场组自动服务中心主管、保服务中心主管、保安领班检查、登记交安全事务主管编号存档发现问题放放行护卫员识别身份收回放行条收回放行条往现场往现场由入口处保安员引至现场往现场掌握现场情况往现场义务消防队员护卫班长服务中心主管出事业户通知报警报告报告通知在楼栋煤气总进行处理后检修人员打开煤气总阀门报警点逻保安员调度值班人员火警扑救值班人员卫人员，可由分公司出面与使用者共同协商，妥善处理；若情节严重，或社会上的人⑶当场抓获作案人后，要连同物证一起移送公安机关处理。失⑷保护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物⑹对可疑作案人员，可采取暗中监视设法约束，⑴要保持镇静并应立即发出信号，通知附近的保安员⑵若在楼内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知大堂关闭大门。若罪犯逃跑，又追不上