《税务会计与税务筹划》第9版课件-第5章财产税和行为

第5章财产税和行为税财产税和行为税核算与筹划一、房产税和城镇土地使用税二、车船税和车辆购置税三、资源税和环境保护税四、土地增值税五、契税和耕地占用税六、印花税和烟叶税七、财产税和行为税的纳税申报一、房产税和城镇土地使用税（一）房产税的基本规定房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。1、纳税人城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人:(1)产权国有的，由经营管理的单位缴纳；(2)产权集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；(3)产权出典的，由承典人缴纳；(4)产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳；(5)纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。一、房产税和城镇土地使用税2、计税依据房产税以房产为征税对象，以城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房产为征税范围，以房产的计税价值或房产的租金收入为计税依据。(1)从价计征。税率1.2%自用房产，以房产计税价值（房产原值一次减除10％～30％后的余值）为依据。房产原值指固定资产账面原价，包括与房屋不可分割各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。房屋原值的确定：A.对原房屋改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。B.2010年12月21日起，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。C.房产投资联营，共担风险，以房产余值计税；以房产投资，收固定收入，不承担联营风险，按租金收入计税。D.融资租赁的房产，承租人依房产余值纳税。E.房地产开发企业建造的商品房，出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，征收房产税。F.地下的建筑、地下人防设施等均应征收房产税。工业用房，以房屋原价50%~60%作为应税房屋原值；商业和其他用房，以房屋原价70%~80%作为应税房屋原值。（2）从租计征出租的房产，税率12%以劳务或其他形式为报酬抵付房租的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。租赁合同约定有免租期的，免租期内由产权所有人按照房产计税余值缴纳房产税。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。减免税优惠免缴房产主要有：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的自有房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有的非营业用房产；中国人民银行总行所属分支机构自用的房产。2027年12月31日以前，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税。（二）房产税的计算与核算自用房产应纳税=计税余值×1.2％出租房产应纳税=租金收入×12％自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。案例5-1：大华公司2021年1月1日“固定资产”明细账中，房产原值为2500万元。2月份，企业将原值100万元的房屋出租给其他单位使用，每年收取租金12万元；3月份至12月份，房产无变化。当地政府规定，计税余值扣除比例为20％。计算本年度缴纳房产税。解析：没有出租业务时，按房产余值计算1月份自用房产应纳房产税：月应交房产税＝2500×(1－20％)×1.2％÷12＝2万元有出租业务时，按房产余值计算2月份自用房产应纳房产税：月应交房产税＝(2500－100)×(1－20％)×1.2％÷12＝1.92万元按租金收入计算2月份出租房产应缴房产税：月应交房产税＝12×12％÷12＝0.12万元本年度应交房产税合计＝2＋(1.92＋0.12)×11＝24.44万元房产税的会计核算通过“应缴税费——应交房产税”科目，房产税属于经营过程中缴纳税金，列入税金及附加账户借：税金及附加贷：应交税费—应交房产税（三）土地使用税基本规定城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，以实际占地面积为计税依据，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1、征税范围和纳税人征税范围包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。（1）拥有土地使用权的单位和个人；（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，土地的实际使用人或土地的代管人为纳税人；（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，土地的实际使用人为纳税人；（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。2.计税依据和税额实际占用的土地面积，以每平方米为计量标准（每平方米土地年税额）大城市（非农业人口50万以上）

1.5元至30元；中等城市（非农业人口20—50万）

1.2元至24元；小城市（非农业人口20万以下）0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。北京市土地使用税的纳税等级划分为六级:一级土地30元；二级土地24元；三级土地18元；四级土地12元；五级土地3元；六级土地1.5元。通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，合同约定交付土地的次月起纳税，未约定交付时间，从合同签订次月起缴纳土地使用税。3、税收优惠法定免缴：⑴国家机关,人民团体,军队自用土地;⑵由财政机关拨付事业经费的单位自用的土地;⑶宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；⑷市政道路、广场、绿化地带等公共用地；⑸直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑹经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年；⑺对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等自用的土地，免土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征土地使用税3年；⑻企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地与企业其他用地明确区分，免土地使用税;⑼免税单位无偿使用纳税单位的土地，免土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税；⑽中国人民银行总行所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。2027年12月31日以前，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城镇土地使用税。（四）土地使用税计算与核算按年计算，分期缴纳。全年税额＝实际占用土地面积×适用税率案例5-3：某工厂实际占用土地40000平方米，其中:企业自办的托儿所用地200平方米，企业自办医院用地2000平方米。该厂位于北京市四级地段，土地使用税适用税额12元/平方米。计算该厂全年应纳土地使用税。按照规定，企业自办托儿所、医院占用的土地，可以免缴土地使用税。全年应纳税额=(40000-200-2000)×12=453600(元)城镇土地使用税的会计核算通过“应缴税费——应交土地使用税”科目，城镇土地使用税属于经营过程中缴纳的税金，列入“税金及附加”账户。借：税金及附加贷：应交税费—应交城镇土地使用税二、车船税和车辆购置税思：地方财政收入，车船管理规范化、环保与节能的引导作用（一）车船税的基本规定车船税是以车船为征税对象，向拥有车船的单位和个人征收的一种税。1.征税范围依法应当在我国车船管理部门登记的车船，包括车辆和船舶两大类。从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当在收取保险费时依法代收车船税，并出具代收税款凭证。2.车船税的税目税额税目计税单位年基准税额（元）备注乘用车（按排气量“升”分档）1.0及以下辆60—360核定载客人数9人（含）以下1.0－1.6300—5401.6－2.0360—6602.0－2.5660—12002.5－3.01200—24003.0－4.02400—36004.0以上3600—54002.车船税的税目税额税目计税单位年基准税额元）备注商用车客车每辆480—1440核定载客人数9人以上，包括电车。货车整备质量每吨16—120包括半挂牵引车、三轮汽车和低速载货汽车等。挂车整备质量每吨按照货车税额的50%计算其他车辆专用作业车整备质量每吨16—120不包括拖拉机轮式专用机械车摩托车每辆36—180船舶机动船舶净吨位每吨3—6拖船、非机动驳船分别按照机动船舶税额的50%计算。游艇艇身长度每米600—20003.税收优惠下列车船免征车船税：（1）捕捞、养殖渔船；（2）军队、武装警察部队专用的车船；（3）警用车船；（4）悬挂应急救援专用号牌的消防救援车辆和消防救援专用船舶；（5）依法应予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。（6）对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税；（7）省级政府根据当地实际情况，对公共交通车船，主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。（二）车船税的计算与核算乘用车、客车和摩托车按“辆”计算车船税；货车、挂车和其他车辆按“整备质量吨”计算车船税；机动船舶按“净吨位”计算车船税；游艇按“艇身长度米”计算车船税。通过“应缴税费——应交车船税”科目，车船税属于经营过程中缴纳的税金，列入税金及附加账户。借：税金及附加

贷：应交税费—应交车船税（三）车辆购置税的基本规定以在中国境内购置规定的车辆为课税对象，在特定环节向车辆购置者征收的一种税。税法于2019年7月1日起实施。1、纳税人：境内购置应税车辆的单位和个人。购置指购买、进口、自产、受赠、获奖或其他方式取得并自用。2.征税范围与税率应税车辆包括汽车、有轨电车、汽车挂车、排气量超过150毫升的摩托车。购置已征车辆购置税的车辆，不再征税。税率10%3、计税依据车辆购置税的计税依据是车辆的计税价格：

购买自用—实际支付全部价款，不包括增值税税款；进口自用—关税完税价格加上关税和消费税；自产自用—按同类售价确定，不包括增值税税款；受赠、获奖或其他方式—按相关凭证载明的价格确定，不包括增值税税款。申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其应纳税额。4.车辆购置税减免税：（1）外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员自用的车辆；（2）中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入装备订货计划的车辆；（3）悬挂应急救援专用号牌的国家综合性消防救援车辆；（4）设有固定装置的非运输专用作业车辆；（5）城市公交企业购置的公共汽电车辆。2027年12月31日以前，对购置挂车减半征收车辆购置税。2024年~2025年购置的新能源汽车，免征车辆购置税（免税不超3万元/辆）2026年~2027年购置的新能源汽车，减半车辆购置税（减税不超1.5万元/辆）（四）车辆购置税的计算与核算应纳税额＝计税价格×税率案例5-5：进口轿车，到岸价50000美元，汇率1:6.2，进口关税25％，消费税8％，增值税13％。另在国内购买一部轿车，含税价226000元。进口车计税价格=50000×6.2×(1+25％)÷(1-8％)=421195.65(元)进口车纳车辆购置税=421195.65×10％=42119.56国内购车计税价格=226000÷(1+13％)=200000元国内购车纳车辆购置税=200000×10％=20000元车辆购置税直接计入“固定资产”账户，构成车辆的成本。借：固定资产贷：银行存款三、资源税和环境保护税思：制造业大国，‌调节资源利用、‌促进可持续发展的有效手段，增加国家财政收入、‌实现经济和社会目标的重要工具。（一）资源税的基本规定资源税是对在我国领域及管辖海域开发应税资源的单位和个人，以销售额或者销售数量为计税依据而征收。资源税法于2020年9月1日起施行。1.纳税人、征税对象纳税人是在我国领域及管辖海域开发应税资源的单位和个人。纳税人开采或者生产应税产品自用的，应缴纳资源税；但自用于连续生产的，不纳税。征税对象是矿产品和盐等应税产品。原矿直接销售或者自用，按照原矿计征资源税。选矿产品销售或者自用，按选矿产品计征资源税，在原矿移送不纳资源税。2、税目、税率税目征税对象税率能源矿产原油原矿6%天然气、页岩气、天然气混合物原矿6%煤原矿或者选矿2%~10%煤成（层）气原矿1%~2%铀、钍原矿4%油页岩、油砂、天然沥青、石煤原矿或者选矿1%~4%地热原矿1%~20%或1~30元/立方米金属矿产黑色金属铁、锰、铬、钒、钛原矿或者选矿1%~9%有色金属钨选矿6.5%钼选矿8%轻稀土选矿7%~12%中重稀土选矿20%金、银原矿或者选矿2%~6%其他原矿或者选矿2%~10%2、税目、税率税目征税对象税率非金属矿产矿物类高岭土原矿或者选矿1%~6%石灰岩原矿或者选矿1%~6%或者1~10/吨磷原矿或者选矿3%~8%石墨原矿或者选矿3%~12%萤石、硫铁矿、自然硫原矿或者选矿1%~8%岩石类沙石原矿或者选矿1%~5%或0.1~5元/吨其他原矿或者选矿1%~10%宝玉石类宝石、玉石、宝石级金刚石、玛瑙、黄玉、碧玺原矿或者选矿4%~20%水气矿产二氧化碳气、硫化氢气、氦气、氡气原矿2%－5%矿泉水原矿1%-20%或1~30元/立方米盐钠盐、钾盐、镁盐、锂盐选矿3%-15%天然卤水原矿3%-15%或者1~10元/吨海盐2%-5%水资源税最低平均税额单位：元/m³地区地表水最低平均税额地下水最低平均税额地区地表水最低平均税额地下水最低平均税额北京

1.6

4陕西、宁夏、辽宁、吉林、黑龙江

0.3

0.7天津

0.8

4江苏、浙江、广东、云南、甘肃、新疆

0.2

0.5山西、内蒙古

0.5

2四川、上海、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广西、海南、重庆、贵州、西藏、青海

0.1

0.2河北、山东、河南

0.4

1.5地表水或者地下水，不包括再生水、集蓄雨水、海水及海水淡化水、微咸水等非常规水。地表水指陆地表面上动态水和静态水的总称，包括江、河、湖泊（含水库、引调水工程等水资源配置工程）等水资源3.减免、免税(1)有下列情形之一的，免征资源税：

A.开采原油以及在油田范围内运输原油过程中用于加热的原油、天然气；B.煤炭开采企业因安全生产需要抽采的煤成（层）气。(2)有下列情形之一的，减征资源税：

A.从低丰度油气田开采的原油、天然气，减征百分之二十资源税；B.高含硫天然气、三次采油和从深水油气田开采的原油、天然气，减征30%；C.稠油、高凝油减征百分之四十资源税；D.从衰竭期矿山开采的矿产品，减征30%。E.2027年12月31日以前，对页岩气资源税（按6%规定税率）减征30%。2027年12月31日以前，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）。

3.减免、免税(4)水资源税减免税。有下列情形之一的，减征或者免征资源税：

A.规定限额内的农业生产取用水，免征水资源税；B.除接入城镇公共供水管网以外，军队、武警部队、国家综合性消防救援队伍通过其他方式取用水的，免征水资源税；

C.抽水蓄能发电取用水，免征水资源税；

D.采油（气）排水经分离净化后在封闭管道回注的，免征水资源税；

E.国土绿化、地下水回灌、河湖生态补水等生态取用水，免征水资源税；

F.工业用水前一年度用水效率达到国家用水定额先进值的纳税人，减征本年度20%水资源税。地方政府可决定免征或者减征超过规定限额的农业生产取用水和主要供农村人口生活用水的集中式饮水工程取用水的水资源税。

（二）资源税的计算与核算应税销售额，按照纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款确定，不包括增值税税款。计入销售额中的相关运杂费用（包括建设基金在内），凡取得增值税发票或者其他合法有效凭据的，准予从销售额中扣除。纳税人自用应税产品，均应缴纳资源税。纳税人申报的应税产品销售额明显偏低且无正当理由的，或者有自用应税产品行为而无销售额的，主管税务机关核定：（1）按纳税人最近时期平均销售价格。（2）按其他纳税人最近时期平均销售价格。（3）按后续加工非应税产品销售价格，减去后续加工环节的成本利润。（4）按组成计税价格组成计税价格＝成本×（1+成本利润率）÷（1-资源税税率）

应纳资源税＝应税销售额×比例税率应纳资源税＝应税数量×定额税率案例5—6：某油田生产原油20万桶，其中：向外销售10万桶，不含税售价500元/桶，增值税13%，自用原油5万桶。生产原油同时生产天然气106000立方米，其中：对外销售100000立方米，不含税售价2.0元/立方米，增值税9%,自办炼油厂耗用6000立方米。原油和天然气资源税均为6%，计算10月份该油田应纳资源税。解析：原油资源税＝(10+5)×500×6%＝7500×6%＝450(万元)天然气资源税＝(100000+6000)×2×6%＝212000×6%＝12720(元)资源税总计为462720元,增值税销项税额=(7500+21.2)×13%＝7521.2×13%＝977.756(万元)资源税的会计核算资源税属于企业经营应缴纳的税种，故外销产品应缴纳的资源税计入“税金及附加”账户，而自用于其他方面的应纳的资源税，计入“管理费用”等账户。借：税金及附加

管理费用等

贷：应交税费——应交资源税（三）环境保护税的基本规定环境保护税是对在我国领域和管辖的海域内，直接向环境排放污染物征收的一种行为税。环境保护税税法于2018年1月1日施行。思：推动绿色发展、‌促进经济结构调整和发展方式转变1、纳税人在我国领域和管辖的海域内，直接向环境排放应税污染物企业事业单位和其他生产经营者。应税污染物包括大气污染物、水污染物、固体废物和噪声不属于直接向环境排放污染物：(1)向依法设立的污水集中处理、生活垃圾集中处理场所排放应税污染物的；(2)在符合国家和地方环境保护标准的设施、场所贮存或者处置固体废物的。2.计税依据和税率应税大气污染物、水污染物的计税依据，按照污染物排放量折合的污染当量数确定。下列情形，以产生量作为污染物的排放量：A.未安装使用污染物自动监测设备或未联网；B.损毁或者擅自移动、改变污染物自动监测设备；C.篡改、伪造污染物监测数据；D.通过暗管、渗井、渗坑、灌注或者稀释排放以及不正常运行防治污染设施等方式违法排放应税污染物；F.进行虚假纳税申报。应税固体废物的计税依据，按照固体废物的排放量确定。排放量=当期产生量-当期贮存量、处置量、综合利用量应税噪声按照超过国家规定标准的分贝数确定。税目与税额税目计税单位税额大气污染物每污染当量1.2~12水污染物每污染当量1.4~14固体废物煤矸石每吨5尾矿每吨15危险废物每吨1000冶炼渣、粉煤灰、炉渣、其他固体废物每吨25噪声工业噪声超标1~3分贝每月350元超标4~6分贝每月700元超标7~9分贝每月1400元超标10~12分贝每月2800元超标13~15分贝每月5600元超标16分贝以上每月11200元3.环境保护税减免税下列情形，暂予免征环境保护税：(1)农业生产(不包括规模化养殖)排放应税污染物的；(2)机动车、铁路机车、非道路移动机械、船舶和航空器等流动污染源排放应税污染物的；(3)依法设立的城乡污水集中处理、生活垃圾集中处理场所排放相应应税污染物，不超过规定的排放标准的；(4)纳税人综合利用的固体废物，符合环境保护标准的；(5)国务院批准免税的其他情形。排放大气污染物或者水污染物的浓度值低于规定排放标准30%的，减按75%征收环境保护税。低于规定排放标准50%的，减按50%征收环境保护税。（四）环境保护税计算与核算应税大气污染物和应税水污染物：应纳税额=污染当量数×适用税额应税固体废物：应纳税额=固体废物排放量×适用税额排放量=产生量-贮存量、处置量、综合利用量应税噪声：应纳税额=超过规定标准分贝数×适用税额会计核算：借：税金及附加

贷：应交税费——应交环境保护税四、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。（一）土地增值税的基本规定1.纳税人只要有转让房地产的行为，均为土地增值税的纳税人。2.征税范围(1)转让国有土地使用权(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让(3)存量房地产的买卖。

界定以转让的土地是否为国有,产权是否发生转移,是否取得了收入为判定标准。对若干具体情况的判定(1)房地产的继承、赠与。没有取得任何收入，故不属于征税范围。赠与指：A.赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；B.赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。(2)房地产的出租。不属于征税范围。(3)房地产抵押，抵押期间，不征收土地增值税。抵押期满后，以房地产抵债，发生了权属转移，则属于征税范围。(4)房地产交换。属于征税范围。但个人互换自有居住用房，免土地增值税。(5)以房地产进行投资、联营。一方以房地产作价入股或作为联营条件，暂免征收土地增值税。将上述房地产再转让，应征收土地增值税。接受企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造商品房进行投资和联营的，应征税。(6)企业兼并转让房地产。暂免征收土地增值税。(7)合作建房。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，征税。(8)房地产的代建房行为。无权属转移，不属于征税范围。(9)房地产的重新评估。有增值，无权属转移，未取得收入，不属于征税范围。3.税率级数增值额占扣除项目比例

税率

扣除系数150％以下30％0250％－100％40％5%3100％－200％50％15%4200％以上60％35%4.税收优惠（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。超过20％的，应就全部增值额按纳税。（2）因国家建设需要而被依法收回的房地产，免税（3）因城市规划、国家建设需要由纳税人自行转让原房地产,免税。（4）财税[2008]137号明确：对个人销售住房暂免征收土地增值税。（5）企业改制重组土地增值税优惠政策A.企业整体改制（指不改变投资主体，承继原企业权利、义务），对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。B.两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。C.企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。D.单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。上述政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。(二)土地增值税计算土地增值税=增值额×税率-扣除项目×扣除率增值额=收入总额－允许扣除项目不含税收入总额包括货币收入、实物收入和其他收入扣除项目的确定：新开发房地产的扣除项目:1、取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和有关费用。2、房地产开发成本3、房地产开发费用利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用=利息+(土地款+开发成本)×5％以内否则，开发费用=(土地款+开发成本)×10％以内4、与转让房地产有关的税金增值税是价外税，不允许扣除城建税、教育费附加、地方教育附加允许全额扣除，印花税允许扣除5、从事房地产开发的纳税人，可以加计扣除土地款和开发成本之和的20％

案例5-8：房地产公司转让写字楼，合同金额21800万元，未分别列明价税金额。开出专用发票，金额20000万元，税率9%，税额1800万元支付土地款不含增值税金额4000万元，开发成本3800万元，开发费用共1500万元（其中利息1000万元，未超过标准，其他开发费用扣除比例5％），按规定支付了转让环节应纳的增值税(9％)、城建税(7％)、教育费附加(3％)、地方教育附加（2%）和印花税(0.5‰),计算应纳土地增值税。转让房地产收入20000万元允许扣除项目金额：开发费用=1000+(4000+3800)×5％=1390万元增值税1800万元，城建税及教育附加=1800×(7％+3％+2%)=216万元，印花税=21800×0.5‰=10.9万元加计扣除=(4000+3800)×20％=1560万元允许扣除总计=4000+3800+1390+226.9+1560=10

976.9万元增值额=20000-

10976.9=9023.1万元增值额占扣除项目比例=9023.1÷10976.9=82.2％，适用税率40％，扣除率5％土地增值税=9023.1×40％-10976.9×5％=3609.24－548.84＝3060.4案例5-9：主营产品制造的生产企业，建造普通住宅一栋销售给职工，售楼合同总金额为5450万元，未分别列明价税金额。开出普通发票，共计金额5000万元，税率9%，税额450万元支付土地款不含税2000万元，开发成本1750万元，开发费用计800万元，利息支出不能提供金融机构证明，当地规定开发费用扣除比例为10％，按规定支付了转让环节增值税450万元，城建税和教育附加共计54万元，印花税2.725万元，计算该公司应纳土地增值税。转让房地产收入5000万元允许扣除项目金额：开发费用=（2000＋1750）×10％＝375(万元)转让环节税金=54＋2.725＝56.73万元，一般企业没有加计扣除。允许扣除总计=2000+1750+375+

56.73

=4181.73（万元）增值额=5000-

4181.73=818.27

（万元）增值额占扣除项目比例=818.27÷4181.73=19.56％因是普通住宅，增值额又扣除项目的20％，故免土地增值税。按照国税发[2010]53号的有关规定，北京市对房地产开发企业销售商品房实行差别化土地增值税预征率。（1）销售各类保障性住房，暂不预征。（2）销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房收入，实行2%至8%预征率。容积率小于1.0项目，最低按5%预征。（3）在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。

北京市土地增值税预征率级数预计增值率

预计增值率1

预计增值率≤50％2％250％≤预计增值率≤100％3%3100％≤预计增值率≤200％5%4200％≤预计增值率8%预计增值率=（拟售价格×预售面积-项目成本）÷项目成本×100%

项目成本=（土地成本+建安成本）×（1+间接费用率）

间接费用率暂为30%转让旧房及建筑物的扣除项:（1）转让旧房能提供评估价格的，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格，二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税。此外，纳税人支付的评估费用准予扣除。案例5-10：

某公司2021年5月转让一幢2005年建造的办公楼，当时造价1000万元。经评估，重置成本价3000万元，七成新。转让前支付地价款和有关费用1200万元，另付评估费3万元，转让合同列明金额8400万元，未分别列明价税金额。转让开专用发票，金额8000万元，税率5%，税额400万元。按规定缴纳了城建税、教育附加和印花税。解析：转让房地产的收入为8000万元准予扣除的项目金额：土地使用权支付的金额1200万元评估价格＝3000×70％＝2100（万元），评估费3万元老项目，自建的，按全价5%计税，税额400万元。城建税、教育附加和印花税=400×（7%+3%+2%）+8400×0.5‰＝52.2（万元）扣除项目合计：1200+2100+3+52.2=3355.2万元土地增值额=8000－3355.2=4644.8万元土地增值率=4644.8÷3355.2=138％，税率50%应纳土地增值税＝4644.8×50％－3355.2×15％＝2322.4-503.28=1819.12（万元）

（2）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额实际上包含了支付土地使用权金额及旧房及建筑物的评估价；二是加计扣除金额加计扣除金额＝购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数；三是与转让房地产有关的税金包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。

案例5-12：2015年8月购买办公楼，发票金额200万元,税18万元购买时契税6万元(有完税凭证)。2021年8月转让该办公楼，转让合同列明金额1040万元，未分别列明价税金额。转让收入专用发票，金额1000万元，税率5%，差额计税税额40万元。该厂不能取得评估价格。解析：转让办公楼的收入为1000万元准予扣除的项目金额：购房发票金额为200万元，加计扣除金额＝200×5％×6年＝60万元老项目，购进的，按差价5%计税，税额40万元。城建税、教育附加和印花税=40×(7%+3%+2%)+1040×0.5‰+6＝11.32万扣除项目金额合计：200＋60＋11.32＝271.32万元土地增值额＝1000－271.32＝728.68万元土地增值率＝

728.68÷271.32＝268％应纳土地增值税＝728.68×60％－271.32×35％＝437.21－94.96=342.25万（3）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关核定征收。北京市地税局规定，在二手房交易中对既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，按交易价格的1%征收率，计征土地增值税。国税发[2010]53号《关于加强土地增值税征管工作的通知》明确：核定征收率：原则上不得低于5%

土地增值税的会计核算主营、兼营房地产开发的企业应纳的土地增值税，计入“税金及附加”账户，销售旧房应纳的土地增值税，计入“固定资产清理”账户。借：税金及附加固定资产清理贷：应交税费—应交土地增值税五、契税和耕地占用税思：深化税制改革，‌完善地方税体系，房地产市场健康发展和社会经济稳定（一）契税的基本规定1.征税对象以境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。转移土地、房屋权属，是指下列行为：（1）土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。（3）房屋买卖、赠与、互换。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当按规定征收契税。契税2、纳税人在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。即：买卖契约的纳税人是买者；房产典当的纳税人是受典人；房产赠与的纳税人是受赠人。3.计税依据和税率税率为3％～5％（1）土地使用权出让、出售，房屋买卖，成交价格；（2）土地使用权互换、房屋互换，差价；（3）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移，税务机关核定

4、税收优惠（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税。（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属，免征契税。企业改革中有关契税政策2027年12月31日以前(1)企业改制。整体改制:非公司制企业改制为有限公司或股份公司，有限公司与股份公司之间变更，原投资主体存续并在改制后的持股超75%且承继原企业权利、义务的，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。(2)事业单位改制。原投资主体存续并改制后持股超50%的，承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。(3)企业合并。原投资主体存续，承受合并各方土地、房屋权属，免征契税。(4)企业分立。分立为与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。(5)企业破产。债权人(职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；非债权人,安置全部职工，且签订不少于3年劳动用工合同，承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；超过30%职工签订不少于3年劳动用工合同，减半征契税。(6)资产划转。县级以上政府或国资委按规定调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划拨，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。(7)债权转股权。国务院批准，对债权转股权后新设立的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。(8)划拨用地出让或作价出资。以出让方式或国家出资方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方按规定征收契税。(9)公司股权转让。土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（二）契税的计算与核算应纳税额=计税依据×税率案例5-16：居民李兴将一套私有房屋出售给张某，不含增值税成交价100万元；李兴将另一处两居室住房与居民王某交换成两处一居室住房，支付换房不含增值税差价10万元。计算李某、张某、王某应纳契税(3％)。(1)房屋买卖的纳税人为承受人，故张某应纳的契税为：100×3％=3(万元)(2)交换价格不等由多交付的一方纳契税。故李兴应纳契税：10×3％=0.3(万元)契税的核算契税是土地、房屋成本的构成部分，缴纳契税应计入土地、房屋的成本中。取得房产所有权，计算应纳契税时：借：固定资产

无形资产——土地使用权贷：应交税费——应交契税（三）耕地占用税的基本规定耕地占用税以纳税人实际占用的“应税土地”面积为计税依据，按应税土地适用税额计税，实行一次性征收。1.纳税人指境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。2.征税范围应税土地面积包括经批准占用面积和未经批准占用面积，以平方米为单位。3.计税依据与税率

以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据上海45元/㎡；江苏、浙江、福建、广东，30元/㎡；北京40元/㎡；河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川，22.5元/㎡；天津35元/㎡；内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆，12.5元/㎡广西、海南、贵州、云南、陕西20元/㎡；山西、吉林、黑龙江17.5元/

；辽宁、湖北、湖南，25元/㎡；4.耕地占用税减免税军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免税。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米2元的税额征税。农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免税。农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免税。2027年12月31日以前，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收耕地占用税。（四）耕地占用税的计算与核算应纳税额＝应税土地面积×适用税额案例5－17：某企业征用耕地15000平方米，适用税额20元/平方米。解析：应纳耕地占用税＝15000×20＝300000（元）企业计算应缴纳的耕地占用税时：借：在建工程

300000

贷：应交税费——应交耕地占用税300000实际缴纳耕地占用税时：借：应交税费——应交耕地占用税300000

贷：银行存款300000

也可不通过“应交税费—应交耕地占用税”，直接通过银行存款账户。六、印花税和烟叶税思：财政收入，加强经济监督、调节经济活动、培养纳税意识、促进合同履行（一）印花税的基本规定印花税是对经济活动和经济交往中，以书立应税凭证、进行证券交易的行为为征税对象征收的一种行为税。印花税法于自2022年7月1日起施行。1、纳税人在境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，在境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，也是印花税纳税人。应税凭证是指合同、产权转移书据和营业账簿。证券交易是指转让在证券交易所或其他全国性证券交易场所交易的股票和以股票为基础的存托凭证。仅对证券交易的出让方征税。多方当事人共同书立的应税凭证，当事人各方都是印花税纳税人，应各就其所持凭证的计税金额履行纳税义务。2.印花税税目、税率税目税率备注合同（书面合同）借款合同0.05‰指银行业金融机构、经银行业监管机构批准设立的其他金融机构与借款人(不包括同业拆借)书立的借款合同融资租赁合同0.05‰买卖合同0.3‰指动产买卖合同，不包括个人书立的动产买卖合同承揽合同0.3‰建筑工程合同0.3‰运输合同0.3‰货运合同和多式联运合同，不包括管道运输合同技术合同0.3‰不包括专利权、专有技术使用权转让书据租赁合同1‰保管合同1‰仓储合同1‰财产保险合同1‰不包括再保险合同2.印花税税目、税率税目税率备注产权转移书据土地使用权出让0.5‰转让包括买卖（出售）、继承、赠与、互换、分割土地使用权、房屋等建筑物或构建物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）0.5‰股权转让书据（不包括应缴纳证券交易税的）,即非上市股权转让0.5‰商标专用权、著作权、专利权、专业技术使用权转让书据0.5‰营业账簿0.25‰实收资本(股本)和资本公积合计金额证券交易即上市公司股票交易1‰4.印花税计税依据（1）合同，为合同所列的金额，不包括增值税税款；（2）产权转移书据，为产权转移书据所列的金额，不包括增值税税款；（3）营业账簿，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额；（4）证券交易的计税依据，为成交金额。合同、产权转移书据未列明金额的，按照实际结算的金额确定。证券交易无转让价格的，按办理过户登记手续时前一个交易日收盘价；无收盘价的，按证券面值。同一凭证载有两个以上税目事项并分别列明金额的，按各自税率分别计算；未分别列明金额的，从高适用税率。已纳印花税的营业账簿，以后年度记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额有增加的，按增加部分计算应纳税。4.免税下列凭证，免纳印花税：（1）应税凭证的副本或者抄本；（2）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构为获得馆舍书立的应税凭证；（3）中国人民解放军、中国人民武装警察部队书立的应税凭证；（4）农民、家庭农场、农民专业合作社、农村集体经济组织、村民委员会购买农业生产资料或者销售农产品书立的买卖合同和农业保险合同；（5）无息或者贴息借款合同、国际金融组织向中国提供优惠贷款书立的借款合同；（6）财产所有权人将财产赠与政府、学校、社会福利机构、慈善组织书立的产权转移书据；（7）非营利性医疗卫生机构采购药品或者卫生材料书立的买卖合同；（8）个人与电子商务经营者订立的电子订单。2027年12月31日以前，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收印花税（不含证券交易印花税）；对金融机构与小型企业、微型企业签订的借款合同，免征印花税。自2023年8月28日起，证券交易印花税实施减半征收。企业改制重组或事业单位改制印花税规定在2027年12月31日以前，改制重组执行以下印花税政策：（1）营业账簿的印花税 A.实收资本、资本公积合计金额，原已缴纳印花税的部分不再缴纳印花税，未缴纳印花税部分和以后新增加部分按规定缴纳印花税。 B.企业债权转股权新增加的实收资本、资本公积合计金额，按规定缴纳印花税。对经国务院批准的重组项目中债务转为资本而增加的实收资本、资本公积合计金额，免征印花税。 C.经评估增加的实收资本、资本公积合计金额，按规定缴纳印花税。 D.企业其他科目记载的资金转为实收资本或者资本公积的，按规定缴纳印花税。 企业改制重组或事业单位改制印花税规定（2）各类应税合同的印花税 改制前书立但尚未履行完毕的应税合同，改制重组后主体承继原合同权利和义务且未变更原合同计税依据的，改制重组前已缴纳印花税的，不再缴纳印花税。 （3）关于产权转移书据的印花税 对企业改制、合并、分立、破产清算以及事业单位改制书立的产权转移书据，免征印花税。 县以上政府或国资委按规定对土地使用权、房屋所有权、股权进行行政性调整书立的产权转移书据，免征印花税。 同一投资主体