REITs行业26年10月配置建议：二级市场对一级供应放量钝化“类期权”配置价值凸显

一、二级市场要点二级价格：中证REITs全收益指数先抑后扬，全月累计-0.3%。具体而言：（91日-3）：8815日-3011%8月末、9（915日-30Y9月11日293p至%，REITs二级流动性：26M9，REITs3.50.31%（11%分位），（0.42%）。图1：全局行情：26M9REITs全收益指数累计下跌0.3%资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年9月30日分板块来看：26M9全市场涨跌幅中位数-1.2%，其中IDC/保租房/市政环保跑赢，产业园/仓储物流跑输。具体来看：IDC（+6.0%）、保租房（+1.2%）、市政环保（+0.3%）跑赢：IDC810（864.4%）、扩（810REIT/产业园（-5.9%）、仓储物流（-1.8%）跑输：8（8月15日30，短期涨幅较大但基本面或缺乏上涨支撑、估值也或存在分歧，因此本月持有人开始陆续止盈，令产业园成为图2：板块行情：26M9IDC/保租房/市政环保板块跑赢全市场中位数，产业园/仓储物流板块跑输资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年9月30日二、一级市场要点7-891111单询价结果120026M9REITs（（认购倍数发行溢价率）询价数量和金额9共108单31亿0，REITsREITs询价结果118家-833826H1（6441%；1.0倍-3559926H1（120询价区间/平价在-10%至26H171%。发售：26M1-9单月9共449；年内累计+18487（487亿（473亿。上市（）：26M91REIT单月1REIT/4（26E市写字楼商业REIT26E5.0%。年内累计26国资REIT拖累，剔除北京国资REIT-0.04%）26912单、261亿。交易所已获批未询价：5130///开元商业REIT；已询价未发售131////REIT（1110）。26943单、1234亿元。交易所已挂网未询价：361069（1441022单、659亿元）REITs：7165图3：一级询价：26M9重现询价且放量，单月询价单数达11单、创有史以来新高资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年9月30日图4：一级发售：26M1-9累计“新发+扩募”发售规模（487亿）超过去年全年（473亿）过去历年新发扩募单数和规模（，发售起始日口）截至年月末，不同类型新发数量及规模（发售起始日口）

过去每月新发扩募单数和规模 资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年9月30日图5：一级打新：26M9仅1单北京国资商业REIT上市，延续“破发”趋势且亏损幅度扩大资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年9月30日；注1：首批4单商业REITs几乎是同一时间缴款，因此假设将资金平分成4部分参与该4单；注2：测算表中假设资金年化机会成本1.5%，缴款3日后网下投资者认购申请未确认部分可获得退还，即假设全部申购资金冻结3日图6：潜在供应之一：交易所已挂网未询价36单、总拟募1069亿元，与上月末基本持平，维持年内高位2026930注：浅黄色代表已询价未发售，浅橙色代表已获批未询价图7：潜在供应之二：国发已推荐至证监会但暂未挂网的基础设施REITs共7单、总拟募165亿元资料来源：国家发改委，招商证券；数据截至2026年9月30日注：武汉天河机场第二公路通道项目在2023/9/4由国发推荐至证监会，一直未挂网，由于时间相对久远，未在上表进行显示三、REITs基本面26Q2EBITDA（26Q2Q1变动）：（+8%，-1PCT），（+3%，-5PCT），（+1%，-14PCT），交通（-2%，-4PCT），（-12%，0PCT），（-17%，-3PCT），能源（-22%，-10PCT）。beta影响而出现下行REITs宏观层面826H1（+1.3%）（2）中观层面、82631+2.0%/-0.8%26H1约+6%）824（3）微观层面26H1图8：REITs基本面展望：保租房或维持稳定；消费业绩或难持续超预期，且预计分化或加剧资料来源：Wind，REITs财报，招商证券1注：26肥、昆明、厦门、东莞、南昌、贵阳、福州、南宁、无锡。四、REITs估值P/NAVREITs当前估值水平：269月末，REITsP/NAV1.0（24%），1.3/1.2//IDC/1.00.90.8倍。图9：全市场：P/NAV平均1.00倍，历史24%分位水平资料来源：Wind，各只REIT历年年报及资产评估报告，招商证券；数据截至2026年9月30日25（25对于直接披露“基金份额公允价值参考净值合并净资产账面价值-投房-固定资产-在建工程-无形资产+资产评估价值；3）在第一年年报发布前，使用发行价作为P/NAV分母；年报发布后，3/31及以后月份以年报NAVPS为P/NAV分母，直至下年3/31再根据最新年报数据更新NAVPS从派息率角度来看产权REITs当前估值水平：26年9月末，产权REITs平均派息率为5.0%，REITs100%REITs10Y328bps100%REITs100%/100%分位数水平，REITsREITs派息率与中证中高等级信用债YTM的322100%REITs68bps100%图10：产权REITs：与中高信用债/红利股利差位于历史100%/100%分位产派息率无风险收益率、红利资产股息率、信用债收益率 产派息率相对无风险收益率、红利资产、信用债的利差 资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年9月30日10Y269（6.1%，100%），厂房类产（5.6%，100%分位），仓储物流（5.3%，100%分位），IDC（4.0%，85%分位），非市场化保租房（3.0%，75%分位分位分位（其中，产业园/“估值陷阱”；IDC//图11：产权REITs：10Y国债利差来看，产业园/仓储估值在历史极低，IDC/保租房/消费低于历史中枢资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年9月30日269REITs高速能源10Y309bps59%分位。图12：经营权REITs：IRR与10Y国债利差位于历史59%分位数资料来源：Wind，中债金融估值中心有限公司，招商证券；数据截至2026年9月30日IRR估值收益率”s”“