基于BIM等信息技术的房地产开发成本的研究-浅谈如何做好建设工程造价管理

PAGE基于BIM等信息技术的房地产开发成本的研究——浅谈如何做好建设工程造价管理作者仲昭亮学籍批次201406学习中心层次专升本专业工程管理指导教师刘禹内容摘要本论文的题目为《基于BIM等信息技术的房地产开发成本的研究》。下面简要介绍一下我的选题动机：房地产一直是近年来社会上的热门话题，关于房地产以及相关元素有太多的争议与理论研究。单从投资角度来看，我们依然可以用不同的版本将房地产投资加以诠释。在多年的学习与工作实践中，如何更好的掌握好专业理论知识，如何将更先进的管理模式与实际相结合，如何从众多投资方案中选出最佳投资路线，创造出更高的生产效益的同时降低投资消耗等等是我矢志不渝的长久追求。正值此次创作毕业论文之际，借助本学习平台，系统的对以上若干问题做如下概况论述：伴随着社会进步以及信息技术的发展，房地产行业的产业升级需求也日益显现。在地产企业开发的过程中，开发成本越来越透明，各种规费税金更加合理规范化，如何创新行业生产技术，提高行业生产力，更好的有效控制投资，做好开发成本管理，势必成为投资者们应该审慎面对的关键。在信息技术领域，BIM，云计算等新兴理论的产生，势必也会将效率优势作用到房地产行业本身，本文就将针对信息技术领域对房地产开发成本方面的影响加以论述，深入分析房地产开发中的成本控制问题，大致提纲如下列几部分：关键词：工程管理，成本控制，信息技术，BIM1. 问题的提出我国房地产业经过二十多年的发展己初具规模，特别是自1998年房地产市场复苏以来，投资额、开工竣工面积、销售额连续保持两位数字的增长速度，已发展成为与人民生产、生活息息相关的支柱产业。据国家统计局发布的最新统计显示，2006年1到5月份全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5%。商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。由于各种因素和供需矛盾的影响，在我国现有的工资水平上，房价收入比远超过国际公认的6倍的标准，房价相对偏高。为了抑制房价的过快上涨，保证房地产业健康持续发展，政府先后出台了一系列措施加强对房地产业的宏观调控。如2006年5月17日出台的新“国六条”以及2006年9月5日公布的《国务院关于加强土地宏观调控的有关通知》，促使土地价格上涨，房地产开发的利润空间大大压缩，房地产开发过程中的成木控制变得愈发重要。我国的房地产业由于起步较晚，目前国内房地产开发的成木管理总的来说还比较落后，项目成木监控实际操作水平还不是很理想。不少企业还沿用传统的成木控制理论和手段，偏重于事后控制，成木管理意识弱化，缺乏规范化和制度化，房地产开发成本迫切需要科学的管理和有效地控制。2. 相关研究的基本状况（一）国外研究现状20世纪80年代英国工程造价管理学界提出了“全生命周期造价管理”的工程项冃投资评估与造价管理的理论与方法。即建设项目全生命周期成木等于项目建设期的成木加上项目运营期的成本，人们通过科学的设计和计划应该设法使项目全生命周期成木努力做到最小。1.作业成木管理作业成本管理是美国成木管理的代表模式，是以产品生产作业过程成木结构为基础的成本计算方法。最早由斯拖布斯教授分别在1981年的《作业成木计算和投入产出会计》和1988年的《服务与决策的作业成木计算——决策有用框架中的成木会计》等著作中较系统地阐述了从作业成木的财务处理到作业的投入产出控制等一系列方法。111作业成木法是一种通过对所有作业活动进行动态追踪反映，计量作业成木对象的成木，评价作业业绩和资源利用情况的成木计算和管理方法；是把企业消耗的资源按资源动因分配到作业以及把作业收集的作业成木按作业动因分配到成木对象（产品)的核算方法。2.战略成本管理20世纪70年代以来，以适应现代市场竞争环境出现的企业战略管理得到迅速发展。1981年，英国学者西蒙(Simmon)首次提出了“战略成本管理”的概念，并对其进行了初步的理论性探讨。随后，美国学者波特(MichaelPorter)在《竞争战略》和《竞争优势》两书中对成木战略进行了专门探讨，强调了建立成木优势的重要性。W在此基础上，美国管理会计专家桑克（Shank.J.K)于1993年出版了《战略成木管理》一书，书中指出，战略成木管理是服务于企业战略的开发与实施，从战略高度对企业成木结果与成木行为进行全面了解、控制和改善，寻求企业长期竞争优势的一种成木管理手段。3.成本企划成本管理的前馈控制体现了成木管理的两种新思维，其一是源流式成木管理，即将降低产品成木的“重心”由传统的生产阶段推溯至开发、设计阶段，对企划对象的最初起始点实施充分透彻的分析，从而有助于避免后续制造过程的大量无效作业耗费无谓的成木，使得大幅度削减成木成为可能。其二，前馈控制体现了“成木筑入”的思想。-个完成了的产品设计，在某种意义上是图纸上就制造过程进行了一次预演，预演时赋予的各种条件就是实际生产过程中具体各项要求的体现。直观地说，设计就是在图纸上制造产品。成木筑入意味着在将材料等汇集在一起装配成产品的同时，也将成木一并装配进去。1111倘若在图纸的预演中排除了各种无效或低效因素，图纸上有限的注入成木可能就等同于制造现场的实际成本，这就等于在前期确保了成本降低的可能性。4.成木位置管理成木位置管理是德国成木管理的代表模式，其核心是成木位置核算和成木控制。成木位置核算是基础，成木控制是目的。总体上来看，成木位置管理尚属传统成木管理体系。@不过，在传统成木管理体系下，成木位置核算和成木控制表现出不少先进性。近年来，德国在改进现有成木管理系统的基础上进行成木管理系统的开发以适应环境变化对成本管理的需要，但尚没有取得实质性突破。（二）国内研究现状20世纪80年代，我国建设项目造价管理学界提出建设项目全过程成木管理该管理思想认为，项冃成木应该是贯穿项冃生命周期各阶段的全过程、全方位的工作。因为项目的投资要贯穿于项目建设的全过程，而且实施之前的决策和设计方案对投资的影响最大，因此，成木管理的关键在于采取经济技术手段，以设计阶段为重点，对项目建设全过程进行全方位管理。房地产企业在我国还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，国内房地产开发企业在借鉴国外成木管理理论的基础上，在房地产开发实践中也开始了一些有益的探索，并取得了一些成果。1.全过程管理王鹏，高扬(2004)在《建立以利润为基准品牌为目标的成木管理体系》提出了以利润为基准，以品牌为目标的全局成木管理理念；一方面成木与收入、利润、品牌存在着连动的影响；另一方面，成本要素内部以及成本与时间和质量之间也有一定的代偿性，往往表现为发生互为消长。宋体民(2005)在《全生命周期工程造价管理研究》中指出全生命周期造价管理是一种实现工程项目全生命周期，包括建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段总造价最小化的方法。全生命周期工程造价管理思想和方法不能只局限于工程项目建设前期的投资决策阶段和设计阶段，还应该进一步在施工组织设计方案的评价、工程合同的总体策划和工程建设的其它阶段中使用，尤其是要考虑项目的运营与维护阶段的成木管理。2.目标成木管理张保成(2004)在《基于信息化的房地产成木控制战略》一文中指出目标成木管理是指产品方案基木成立、在施工之前预先设置一个符合规划方案、品质要求的成木冃标，现实发生的成本要尽力与之相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控，在出现超付或未付差异的时候迅速找到弥补和调整的空间。3.战略成本管理蒋云霞(2006)在《价值链分析在战略成木管理中的应用》中指出战略成本管理(StrategicCostManagement,SCM)是在提高企业的竞争优势的同时进行的成木管理。幽它是指管理会计人员从战略的高度，围绕木企业、顾客和竞争对手组成的“战略三角”进行成木形成和成木结构分析，既提供与企业具有战略相关性的外向型信息，又对木企业的内部信息进行战略审视，为战略管理提供信息服务。4.从流程再造角度聂琦波，郭金金(2005)在《房地产企业开发成木控制的一种新方法一基于流程再造的作业成木法》中提出基于开发流程再造的ABC法持续降低成木模型。3. 针对现状提出理论及方法建筑生命期管理思想和理念的核心是通过在建筑生命期屮有效的信息管理为建设工程项目的建设和使用增值。有效的信息管理是指有效的创建信息、有效的管理信息和有效的共享信息而BIM便是实现有效的信息管理的关键。本章首先介绍建设工程信息管理，分析了工程项目的特点、信息流、信息特征和当前的信息管理模式。然后，分析BIM的含义及其建模技术。最后提出基于BIM的工程信息管理的休系框架及集成机制。本章作为全文的理论基础和框架。（一）房地产开发的内容“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上的房地产开发，这些开发视为广义的房地产开发活动。1.投资机会选择与决策分析阶段投资机会选择与决策分析，是整个开发过程最为重要一个环节，其目的就是通过一系列调查研究与分析，选择一个最佳的可行的项目开发方案或舍弃项目的替代依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。项目选择是指多渠道获取信息，形成开发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、项冃财务评价等，这是影响项目成败的关键之处。1.前期工作阶段这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包括：①获取土地使用权；②实施筹资计划；③规划设计与建设方案的制定；④与城市规划管理部门协商，获得规划及配套部门许可；⑤征地、拆迁、安置、补偿；⑥施工现场“三通一平”或“七通一平”；⑦对开发成木和可能的工程量进行更详细的估算；3.项目建设阶段项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的空间与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。4.房屋租售阶段也就是房屋交易阶段。当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预算的开发成木是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平销售产品。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者。在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。（二）房地产开发的特征分析房地产开发是房地产业最基本、最主要的物质生产活动，在城市建设中担当着重要的角色，房地产开发有着自身的特征。1.房地产开发最本质的特征是综合性综合性是房地产开发的内在要求，现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑要进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划。其次其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、环境、园林等部门，而且还有可能涉及征地、拆迁、安置等工作众多环节。每个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、市场竞争等情况都不一样，因此开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。2.房地产开发过程具有长期性房地产开发从投入资木到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶段工作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一过程与资金是否到位关系重大。一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。3.房地产开发有很强的时序性房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等，阶段虽然很多，但先后有序。这不仅受政府土地、规划、建设等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。因此房地产开发项目的实施必须有周密的计划，各环节紧密衔接，协调进行，缩短周期，降低风险。4.房地产开发具有很强的地域性房地产开发具有很强的地域特性，开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址十分重要。（三）房地产开发成本构成房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成木及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。1.土地费用土地费用包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、地上附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。2.工程建设成木工程建设成木包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费。①前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。②建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。③基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。④公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。3.开发间接费用开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。4.销售费用销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用同时包括专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费用、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其它经费。除了上述各种销售费用之外，房地产开发企业的销售费用还应包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。4. 详细论述信息技术在房地产开发成本管理中的具体应用措施本章针对上述问题系统分析了基于IFC的BIM体系结构与信息表达,研究了+同机制的特点及适用范围，并通过实例加以验证。其屮，基于属性集、类型实休、IFD的信息描述与集成机制是对主休实休信息描述的补充和辅助。基于IfcProxy和IFC模式定义的信息描述与集成机制是对主休实体信息描述功能的扩展。对上述多个机制的深入理解和应用是形成正确、完整的BIM信息描述的基础。（一）项目决策项目的决策阶段非常重要，项目可行性是成木控制的基础，因为项目不可行，成木控制也就失去了意义。项目的风险性以及把握风险的能力是房地产企业所应当考察的重要方面，同一项目对不同的房地产企业其风险是不同的，房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力。（二）土地成木在同一个区域内，地价主要受两大因素的影响。一是土地的用途。不同用途的土地所建房产会带来不同的收益，从而导致高低不同的地价；二是土地的容积率。容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有不同的土地价格。政府出让土地使用权之前都会公布土地的概况和使用要求，如土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求等指标，这些指标都与地价有着密切的关系。发展商应仔细分析这些因素，在遵守土地使用限制的规定的前提下，充分利用没被限制的一切因素，构思出一个最佳的土地经营方案，以最佳的经营状态去评估地价。（三）工程建设成木1.工程设计方案的经济性设计问题木身就是一个经济问题，它有设计的技术性，更包含设计的科学性和经济性，影响工程设计方案经济性的主要因素有以下八个方面：建筑造价构成比，建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值；户型，小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抹灰、管线敷设安装单方造价就高；层高与层数。室内净高直接影响建筑造价；高层建筑可以节约用地，节约市政投资。建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。建筑的单位组合。结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定建筑钢筋含量的高低，从而影响造价。建筑结构形式。框架结构体系造价最高，框架异型柱结构体系次之，砖混结构造价最低。2工期的影响建筑工程成本与工期有着密切的关系，成木在一定的范围内是随着工期的变化而变化。工程成本包括直接费与间接费两部分，这两种费用随着工期的变化而变化的规律是不相同的。在一般情况下要把工期缩短，就要多支出直接(用于增加人力，机械和采取技术组织措施等)费部分，但是，工期并不是可以无限期缩短的，就是说，存在一个即使是直接费增加得再多也不能再缩短的工期，称为极限工期(或最短工期)相反，工期越长，直接费用就越少。同样，工期延长和直接费减少也是有限度的，因为对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们把正常直接费用所对应的工期称为正常工期。间接费的大小一般与施工时间的长短成正比，即工期越长间接费就越多，工期越短，则间接费越少。3.质量的影响建筑产品的质量水平的高低与工程所耗费的成木水平有一定的关系，任何产品都有最起码的质量要求与之相适应的最低产品成本，当产品质量水平低到一定程度时，产品成木便不再降低。建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的，相反，产品的质量降低，产品的价值就会随之减少，当产品质量提高到一定程度时，产品的价值就不再提高。在相同的质量水平的情况下，用户希望购买价格尽可能低的产品，而企业则希望获得较多的利润。5. 进行实证研究信息的标准化表达是实现基于BIM的工程信息管理的基础。只有信息被正确、完整的描述和表达，才能在此基础上实现信息交换与共享。以前，大部分基于BIM的应用软件，尤其是设计阶段的应用软件以处理BIM的儿何数据为主。而对于如何在儿何数据的基础上集成其他工程数据，通过何种机制进行集成，以及如何选择不同的数据集成机制间是需要研究的问题。IFC模型拥有数量众多的实休，实休间的关系错综复杂，如何合理的利用这些实休进行信息表达并非易事。另外，IFC模型提供的实休数量有限，仅仅使用有限的实休进行信息描述大大限制了BIM数据的表达能力。因此，需要对BIM信息的扩展机制进行研究。构造LM工程属性判断矩阵并求解相对属性权重。利用9标度法按照层次分析法的原理，根据房地产成本的指标体系，对各指标进行专家打分，构造房地产成本的判断矩阵，即工程建设成本>土地成本>开发费用>税费>隐性成本。根据分析结果，建筑安装成本是占商品房总成本比例最大的，其次是土地成本。模型结果影响因素分析首先，从建筑安装成本方面，LM工程受国际市场资源类原材料价格大幅上涨和国内通胀预期的双重影响，2011年，钢材、木材、水泥等7大类建筑企业经常使用的建材同比上涨均在10%左右，无形推动了建筑企业的施工成本，难免使建安成本成为总成本之最。建筑成本随时间逐年增长，占房价的比例从1994年开始逐年递减，目前基本在40%以上，但该项成本对房价的影响弹性相对较弱。其次，从土地成本方面，LM工程由于“招、拍、挂”政策的实施，以及地方政府对“土地财政收入”的依赖，主要通过市场供求关系形成的居高不下土地成本，最终由上涨的房价形式转嫁于消费者。土地成本约占总成本的30%-35%，是影响房价最关键的要素之一。再次，从税费方面，LM工程税费分为税金和行政性费用，税收按取得、交易和保有3种不同的征收环节有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费(营业税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等，税金对房价的贡献率相对较小；行政性费用，主要有由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费，煤气水电增容费、开发管理费等，该项占比相对较大，位居总排序第四位。两项之和排序位居前期工程费之前，名列第三位，税费收取的基数依照开发面积和