2026从年限折价到可定价负债-重塑商业不动产估值逻辑与资产分层

评估咨询服务部2026年9月

：从“年限折价”到“可定价负债”目录现行续期政策并非统一范式 04上海到期处转长期预期管” 06广州公式化分层但续期不是无条件权利 06北京把续期放进城市更而不是单独处理一张土地证 06深圳经验最“35%补地不能被简单复制 06土地续期政策即将第一次被资本市“验算” 07土地续期重构估奠定资产分层基石 09现金流期限与终值 10续期成本 10资本化率 12做好情景和敏感性分析 12国际市场的观察与借鉴 13对市场参与方的行动建议 1506结政策确定性将重“短年期资产的市场层 17从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层REITs3从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层01现行续期政策并非统一范式我国国有建设用地出让制度自改革开放后逐步落地，上世纪90年代至21世纪初批量出让的工业、商服、仓储用地，目前已集中进入20至40年不等的年限到期节点。据行业量化统计，2025至2035年全国将有超120万宗非住宅用地到期，其中北上广深四大一线城市存量到期工商业用地规模占比超18%。随着相关立法的陆续出台和修订，有关“土地续期“的政策加速更新。

我国《民法典》及《城市房地产管理法》确立了非住宅用地到期依法申请续期、经批准后重新签订合同并支付出让金的基本法律框架。2024年二十届三中全会进一步明确了“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”的改革方向。然而，在具体落实层面，上海、广州、北京和深圳这四个一线城市根据各自的土地供给历史、存量更新压力与产业规划诉求，形成了四种不同可见度的政策样本。从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层政策城市（2026.7沪规源用〔2026234号）（2026.4地续期管理试点方案）（京规自函〔204〕1453号，无完整专项续期试点）（宅出让用地续期专项新规，沿用条例+一事一议）政策总基调以续期为常态、不续期为例外，应续尽续；公共利益收回、绩效C/D类从严到期/逾期申请原则上予以续期；提前续期需要产业评估；绩效不达标缩短续期年限甚至租赁方式续期符合规划、产业定位、履约评价可续；履约不达标按监管协议处置；支持协议出让、协议租赁两种模式非住宅到期须主动提前1年申请；无统一全覆盖续期公式；划拨历史用地与普通出让用地规则分开处理适用范围全部非居住国有建设用地：工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育综合等非居住用地。工商业用地：工业、物流仓储和商业服务业用地非住宅国有建设用地，重点产业用地、城市更新存量项目出让取得工商业/商办物业；历史划拨经营性用地单独一套旧规则申请时间窗口到期续期：剩余年限<3年提前续期：年限过半、绩效优良可申请REITs项目可灵活适配时间节点到期申请：届满前1年提前申请：年限过半，距到期>1年，需增资扩产/改造理由逾期缓冲：政策实施后2年内，处理已到期历史宗地届满前申请；城市更新项目可同步办理延期；无统一提前续期窗口期规定法定要求：届满前至少1年申请；因不可抗力、查封等特殊事由消除后6个月可补申请供地协议出让/协议租赁；租赁单次最长20年；不走招拍挂协议出让为主；绩效不达标可采用协议租赁方式续期协议出让、协议租赁（已有租赁续期落地案例）以协议出让为主；租赁续期实操案例较少（量化）原剩余年限+续期年限≤年限；产业类：一般20年（弹性重大产业可达50年；租赁：不超过20年；单次：一般不少于5年；REITs可灵活调整年限；多权利人可分别续不同年期续期+剩余≤法定最高年限达标企业：工业鼓励类最长20限制类最长10年，商服最长20年不达标企业：工业最长5年(租赁商服最长10年产业用地续期年限结合产业评估；城市更新存量项目一般不超30隔地区产业用地不超20年不得突破法定最高出让年限弹性年期新增工业用地到期考核后续期，累计一般不超50年老旧历史出让宗地，一事一议核定续期年限，无统一年限标准/让（量化核心）底线：续期地价不得低于基准地价70%，结合绩效、一级市场价格、融资情况等集体决策确定。工业：基准地价×面积×(续期/限)×系数(达标70%/不达标100%)商服：标定地价×建面×(续期/限)×系数(达标70%/不达标100%)二选一：①按首次出让地价；②按续期时点基准地价综合评估；由企业在出让合同中预先约定；城市更新项目按市场评估价格核定；无统一固定折扣系数广为流传的基准地价35%补缴仅适用于早年划拨经营性用地；普通出让工商业用地无统一比例，采取一事一议评估确定地价，不直接套用35%

原则上≤1年：签约后1个月内缴50%。特殊项目可延至2年。工业仓储分期缴清不计息。

原则上30日内一次性：确需分期：首付≥50%(30日内)，余款12个月内缴清(计LPR利息)。期，无专门绿色通道条款低效再开发工业：首付≥30%，余款24个月(按期不计息)。期，无专门绿色通道条款

未规定

一次性支付：补交地价需一次性支付。若选择租赁方式，租金按年支付。产业机制挂钩绩效C/D类产业用地从严审核，可不予续期；绩效作为地价调节因子，底线70%不能突破由属地区政府（空港委经济区管委会）对其是否达到《广州市产业用地指南》对应国民经济行业分类的投资强度进行判定开展履约综合评价；履约达标方可续期；不达标按监管协议处置，无明确分级地价系数弹性年期新增项目设置产业考核；存量老旧出让宗地暂无统一绩效-地价联动制度。

设置REITs项目绿色通道，年限可灵活适配产品要求，支持分权利人差异化续期

REITs

城市更新、产业REITs可同步办理延 无REITs专项续期条款期宗纳入存量个案研判，可受理续期申请设置2年政策缓冲窗口期集中化解历史到期遗留问题广州市规划...个案受理，一事一议，无统一缓冲窗口期按条例可申请救济，无统一窗口期，个案处理核心总结

设置地价下限底线，底线之上做绩效调节；规则完整、可预期强，适合机构大宗资产

强产业导向，绩效越好地价折扣越大；对低效项目惩罚性地价、压缩年限；历史到期设置缓冲期

框架性规则，地价二选一模式；大量实操仍依靠个案论证，缺少统一量化系数

新旧用地两套体系，划拨用地有旧标准；普通出让工商业缺少统一量化续期公式，个案裁量空间大资料来源：公开渠道政策，仲量联行整理从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层此前，市场面对的主要难题并不是完全缺乏续期可能性，而是续期申请时点、可续年限、价格基数、支付方式和审核条件缺少稳定的、可复制的操作口径。结果是同一项风险同时出现在法律尽调、现金流预测、资本化率、贷款价值比和退出价格中，容易造成过度折价或重复扣减。把四个一线城市放在一起看，政策演进并非从“无”到“有”的单线过程。深圳早期已通过地方立法和历史项目处理积累续期经验；北京将延长土地年期纳入城市更新工具箱；2026年广州、上海又分别以公式化计价和广覆盖续期机制提高可复制性。上海：从“到期处置”转向“长期预期管理”上海政策的鲜明特点是适用面广，并将“续期为常态”作为治理原则。到期续期窗口提前至剩余不足3年；符合经营稳定、绩效突出和长期投资计划等条件的优质项目，可在剩余年限不足原出让年限一半时申请提前续期。一般单次续期不少于5年，拟发行REITs等特殊项目可结合实际申请年限。广州政策的价值在于把“谁能续、什么时候续、续多久、如何支付”拆成可执行步骤。到期或逾期申请在排除公共利益收回、规划不符、合同违约、闲置、欠款等情形后，原则上予以续期；提前续期则更强调增资扩产、低效用地再开发和综合绩效。对商业服务业项目，达标与否同时影响折扣比例和最长续期年限。

同时，“不低于基准地价70%”只是一条价格底线，而不是统一定价公式，更不是“市场楼面价七折”。商业、办公项目仍需考虑区域一级市场地价、资产融资和绩效等因素。因此，对估值而言，政策提高了可预期性，但在获得项目批复或主管部门明确意见前，续期成本仍应采用区间和情景，而非单点。这意味着评估师不能只读取证载到期日，还需核对投资强度、规划用途、原合同履约、地下空间有偿使用、分割登记及是否存在历史欠款。续期价格公式看似明确，但标定地价修正、项目是否达标和最终批准年限仍需项目级核实。北京：把续期放进城市更新，而不是单独处理一张土地证北京的制度重点不是建立一套覆盖全市所有商业、办公和工业资产的统一续期价格公式，而是把剩余年期与用途转换、改造规模、公共贡献和土地再配置放进同一份城市更新实施方案。《北京市城市更新条例》第五十一条明确：更新项目剩余土地年期不足且确需延长的，可以依法适当延长，但剩余年期与续期之和不得超过用途法定最高年限；土地价款应考虑土地取得成本和公共要素贡献。

因此，相关项目的关键并非简单询问“还剩多少年”，而是先判断项目是否纳入城市更新计划、延长年期是否为更新方案所必需、规划和用途是否同步调整，以及公共贡献会如何影响价款。对于未进入更新路径的一般商业物业，公开规则仍主要停留在国家法律和出让合同所规定的届满前申请、获批后重新办理有偿用地手续。北京市2026年工作要点提出围绕土地续期强化政策支持，也说明统一、精细化口径仍在继续完善。深圳：经验最早，但“35%补地价”不能被简单复制深圳的价值在于提供了较早的立法和个案样本。《深圳经济特区土地使用权出让条例》规定，土地使用者应在年期届满前6个月申请；申请用途符合届时城市规划的，准予继续使用，获批后15日内重新签订出让合同，并支付土地使用权出让金及土地开发、市政配套设施金。市场经常引用深圳国际商业大厦的续期案例和“公告基准地价

35%”口径，但深圳官方解释曾明确，该政策针对的是特定历史阶段形成的特殊行政划拨用地；1995年9月18日前已签订出让合同的部分土地，则曾按国家法定最高年期顺延且无需补交地价。两类安排都不能直接推导出今天所有一般出让商业用地的统一续期价格。对产业用地租赁，深圳另有履约考核、重新评估租金和续租期限规则，进一步说明估值必须先识别土地取得方式和适用制度。从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层02从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层践绑定在一起。践绑定在一起。无法满足其公募REITs底层资产存续需要，续期为申报发行清除了关键障碍，或将把土地续期制度和商业不动产REITs实2026年8月，凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获广州市政府批复并完成续期合同签订，土地出让金足额缴清，成为广州首个落地的商业用地续期项目。该项目原土地使用权将于2043年到期，公开信息显示，原剩余年限“20年”更适合作为“市场注意力阈值”在估值实践中，剩余使用年限低于20年更适合作为“市场注意力阈值”。从理论公式计算、投资人调研以及估值实践中发现，25至30年、25年和20年区间，一定程度上反映了交易者何时开始把续期纳入尽调和回报测算。进入15年或10年后，影响通常会从估值参数延伸到贷款期限、改造回收期、潜在买方范围和退出路径，但是否出现明显折价仍取决于资产与政策。土地剩余年限的市场敏感区间剩余年限常见市场反应主要估值关注25至30年以上，核对权属与证寿命的错配免忽略与建筑20至25年进入重点成调或退出情景要求续期终值是否申请提前续期的路径否存在可15至20年RIs收期显性计时点和持有期做压力测试、支付10至15年；交限制终值大CapEx回10年以内著；若无清路径，折价可//永续”三资料来源：投资人访谈，仲量联行整理从资产管理以及投资决策的角度看，土地权利、建筑物经济耐用以及资本周期三个期限中的最短，往往决定真实的价值敏感点。其中，土地权利包括：土地剩余年限、申请窗口、预计获批年限以及规划/履约条件；建筑物经济耐用包括：建筑物剩余经济寿命、设备更新周期、绿色改造和结构性CapEx；资本周期包括：基金存续、贷款到期、持有期、退出窗口以及潜在买方的最低年限要求。例如，剩余土地年限20年并不必然意味着大幅折价：如果项目状态尚佳、当地提前续期路径清晰、续期成本可测且买方计划持有5年，影响可能有限。相反，即便尚余25年，若投资者计划投入大额改造、贷款期限较长且退出依赖REITs，年限风险也可能立刻成为定价核心。从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层03土地续期重构估值，奠定资产分层基石从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层现金流期限与终值若估值基准日尚无合理依据支持续期，现金流不得自然越过土地到期日，终值也不能按永续或常规退出资本化率直接计算。若续期具有较高可见度，则可在续期时点计入出让金、税费、顾问费、潜在停业或合规整改成本，并在获批年限内延续现金流。续期成本估值时不能共用一个续期成本模板。广州可围绕标定地价、年限比例与绩效系数测算；上海应以区级决策价格和基准地价底线建立区间；北京需把续期与城市更新实施方案、用途调整和公共贡献联动；深圳则必须先区分历史划拨、一般出让与产业租赁。无论适用哪一套规则，都应区分当前地价基数、未来地价增长、续期年限、付款时点及分期利息。若价款在多年后支付，应折现至估值基准日；若买方需要提前储备资金，可同时给出年金化或偿债基金口径。以广州政策为例，假设某商业物业，建筑面积10,000㎡，剩余年限15年，年净收益1,000万元，折现率6.0%，年净收益增长率2%。所在区域商业标定地价为20,000元/㎡，法定最高使用年限40年。假设情形基准情景A：达标续期情景B：不达标续期不续期续期20年续期10年续期10年现金流预测期15年35年(15+20)25年(15+10)25年(15+10)估值（万元）10,960.4018,495.1015,443.5315,443.53补缴地价（万元）/7,000（按照70%）3,500（按照70%）5,000（按照100%）净估值提升（万元）/534.69983.12-516.88补缴地价成本收益率/7.6%28.1%-10.3%资本化率9.1%5.4%6.5%6.5%经济可行性判定/次可行最优可行不可行资料来源：仲量联行备注：补地价成本收益率=估值提升/补缴地价数额从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层（即估值提升/补缴地价数额接纳为经济可行。上述情景A分析中续期10NOI(净运营收益NetOperating资本化率资本化率应反映市场对资产、租赁、流动性和非显性风险的综合要求，但不宜用一个额外的资本化率加点替代所有续期分析。只有在可比交易本身包含相似剩余年限和政策预期，或续

期概率难以判断时，年期风险才可能主要隐含在资本化率和交易单价中。使用短年期可比时，应披露其证载年限、续期状态及交易结构。从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层做好情景和敏感性分析对于尚未获得续期批复的项目，可建立三种情景：

提前续期或更长年限获批。假设一项稳定商业物业年NOI，不考虑年期时的参考价值为20448%折现。续期价款现值敏感性（单位：百万元）距支付年数固定4亿元的现值占参考价值若价款基数每年增长2%的现值占参考价值25年58.42.9%95.84.8%20年85.84.3%127.56.4%15年126.16.3%169.78.5%10年185.39.3%225.911.3%资料来源：仲量联行整理8%2%义务或营运中断。25年缩短至1042.9%升至约；若续期价款随地价基数每年增长，影响则由约4.8%升至约11.3%在估值中，土地年期对所有投资者都重要，对REITs、保险资金、养老金及长期基金更重要，因为它同时影响四个层面：底层资产合规与权利完整性：土地权利需要与资产运营和基金安排相匹配，短年期可能成为申报、尽调和信息披露的核心问题。底层资产合规与权利完整性：土地权利需要与资产运营和基金安排相匹配，短年期可能成为申报、尽调和信息披露的核心问题。可分派现金流：一次性续期价款会与分派目标、储备账户和融资安排发生冲突；分期支付则形成可预测但持续的现金流占用。终值与净值波动：当续期日进入估值预测期或潜在退出窗口，续期成本的现值和情景概率会快速影响估值。买方的持有期。否覆盖债务期限、重大CapEx回收期与下一轮者会关注土地年限能贷款人和二级市场投资再融资与退出：从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层04国际市场的观察与借鉴从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层不同市场土地续期制度的估值逻辑制度核心机制成本形态对估值的主要影响中国内地：更新绑定，深圳按土地来源和适通常以一分期和产业情景概率和尽调证显。临近付中国香港50上特殊用途租契等另行处理。3按的政府地租。NI资附近的跳新加坡期前和经集期强调/遍的免地价续期。但余；制度更利于土地再配置与退出纪律。资料来源：香港发展局、地政总署；新加坡土地管理局，JTC；仲量联行整理若只从估值可预测性和长期投资决策看，香港模式通常更友好。原因不是“免费续期”，而是其把大额、不确定、低频的续期价款，转换为规则清晰、可随租值调整的年度政府地租。估值时候可以像处理物业税或地租一样计入NOI，买卖双方也不必在到期日前对一次性巨额资金需求进行大幅议价。但香港模式并不等于没有成本：3%

着价格规则、办理时限和案例证据积累，风险折价才可能逐步收窄。新加坡的制度最强调土地回收再配置和经济绩效。新加坡土地管理局明确，所有续期均需符合政府规划意图并由政府个案决定；商业项目可能因提前实现土地集约化而获考虑，工业项目租值变化，并持续压低NOI

的政府地租会随应课差饷

续期还会评估投资、就业和经济增值。该模式为城市规划保留；政府仍可按法定程序对不获续期的契约作出安排，特殊用途或重大改变条件的项目也可能涉及其他处理。其优势是“可预测”，而非“无负担”。内地政策的共同特征，是在经营连续性、土地价值再捕获和城市资源配置之间保留政策弹性，但实现方式不同：广州强调公式和绩效分层，上海强调广覆盖和长期预期，北京将续期嵌入城市更新，深圳体现早期立法、历史处置与产业用地规则并存。一次性价款和项目审核使长期估值更依赖情景分析；随

更强控制，但投资人必须更严格地将有限年期和续期条件计入终值。这些制度并非简单的“宽松与严格”之分，而是在三个目标之间作不同权衡：产权与经营连续性、政府对土地增值的分享、以及城市对稀缺土地的再配置能力。香港把政府收益主要设计为随租值变化的长期年金；内地通过阶段性有偿续期、城市更新或分类管理实现价值再捕获；新加坡则将是否续期本身作为规划和产业升级工具。从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层05对市场参与方的行动建议从“年限折价”到“可定价负债”产重塑，而不是把续期仅视为合规费用。REITs、进行大额改造或长期融资，应更早启动主管部门沟通。产重塑，而不是把续期仅视为合规费用。REITs、进行大额改造或长期融资，应更早启动主管部门沟通。3.把续期与改造计划联动：用延长后的经营期支持能源改造、租户升级和资下空间和历史欠款纳入同一数据底座。2.当剩余年限进入25年以内，至少每年更新续期政策和成本区间；如拟发行1.建立土地年限台账，将证载到期日、用途、原合同、分割登记、履约、地对资产持有方地用于短年期标的。件时，应避免与交易价格重复扣减。3.可比交易需要核对剩余年限和续期状态，不能将长年期资产收益率无调整并明确卖方与买方承担的成本和执行责任。2.贷款期限不应跨越土地到期日而没有续期安排；设置储备、分期或先决条1.交易模型至少保留“未续期、按政策续期、交易前完成续期”三个版本，对投资方对已签订续期合同的资产，按合同现金流和付款安排处理。三者是否一致。3.对已具备明确政策但尚无项目批复的资产，续期成本宜用区间而非单点；续期成本扣减是否重叠。2.在报告中同时披露法律权利期限、建筑经济寿命和预测/退出期限，说明1.优先采用显性现金流和情景概率；资本化率调整应有市场证据，并解释与对估值机构从“年限折价”到“可定价负债”：重塑商业不动产估值逻辑与资产分层06.政策确定性将重塑“短年期资产”的市场分层REITs20年或1517仲量联行评估咨询服务团队的全链条赋能基于上述政策洞察与量化逻辑，土地续期涵盖多种应用场景，包括：/存续管理公募REITs发行/存续管理公募REITs发行风险管理金融机构抵押物并购、大宗交易资产转让、股权改造升级城市更新、补办续期逾期到期土地针对上述应用场景，仲量联行评估咨询团队提供以下专业服务：核心应用场景 JLL评估咨询团队专业服务矩阵公募/类发行大宗物业并购交易

商业不动产估值与定价并购交易中的资产公允价值评估续期后资产现金流重构与HBU

价值最大化发行合规与合理定价从“年限折