【《某房地产项目土地价格影响因素分析案例》1500字】

某房地产项目土地价格影响因素分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u16393某房地产项目土地价格影响因素分析案例 157281.1宏观影响因素分析 197481.2区位影响因素分析 3293091.2.1项目土地概况 3162921.2.2交通状况 546641.3个别影响因素分析 5145471.3.1临街状况 5175811.3.2配套设施 6210061.3.3项目地块规划 61.1宏观影响因素分析房地产经济的发展与国家GDP的增长是密不可分的，分析都会星宸项目土地的价格可以从宏观经济入手。图4-1近五年国家GDP增长图近五年国家GDP总量保持增长状态，前三年的增长率逐年增加，近两年受疫情影响，增长率开始下降，可以推测其对房地产经济有一定的负面影响，但在总量巨大的GDP下，影响应该不大。为了探究分析中国近五年房地产住宅市场的发展，作了下面三张图表，从中能够直观的看出近五年房地产住宅市场的变化，预测今年的市场。图4-2近五年商品住宅新开工面积变化图图4-3近五年商品住宅竣工面积变化图图4-4近五年商品住宅销售面积变化图上面三张图分别从近五年国家商品住宅的新开工面积、竣工面积和销售面积三个方面来表现房地产市场的发展。图4-2可以看出，2018年之前，新开工面积逐年增加，之后逐年减少，到2020年呈现负增长；图4-3可以看出，近五年中有多年竣工面积出现负增长，受多方面调控；图4-4可以看出，近四年的商品住宅销售面积比较稳定，增长率逐年降低。在2020年房地产市场的三个方面都出现了负增长，受疫情影响，政府一定会出面调控，使市场回归平稳。以上分析再结合第二章中的徐州市房地产市场分析，能够预测出2021年的房地产市场会回归稳定，且疫情影响导致的土地供应减少，消费需求增加，土地价格和房价可能会出现小幅上涨或与2020年持平。1.2区位影响因素分析1.2.1项目土地概况都会星宸位于徐州市泉山区，地处徐商路以北，桃花源以南，距西三环约2公里。项目为57万㎡的城市中央生活区，总用地面积17.09万㎡，其中住宅用地面积为13.86万㎡。地块用途为住宅用地，七通一平，使用年限为70年，容积率为2.4，绿化率30%。土地形状见图4-5。图4-5都会星宸项目地块图都会星宸项目位置图如下。图4-6都会星宸项目位置图都会星宸项目地块位于泉山区，泉山区在徐州市2020年的住宅用地交易面积中是最多的，并且占据了单价地王的榜首，土地市场活跃且稳。该地块不仅位置好，而且土地面积大，容积率大，土地形状是比较标准的矩形，边角线比较平滑，形状规则，总体竞争力在全徐州市各县市中比较大，唯一缺点是该地块在泉山区中相对较偏，地处泉山区的西北方向，单价可能要比市区中心的低。1.2.2交通状况（1）路况：新淮海西路、徐商公路、西三环快速路、二环西路。（2）公交：8路、77路、109路和803路等16个公交站。（3）地铁：地铁一号线距项目仅有2.5公里，有杏子山和韩山地铁站。交通状况图如下。图4-7都会星宸项目交通图都会星宸交通便利，处于淮海新城商圈当中，周边有公交、地铁，购物、娱乐和出行都比较方便。1.3个别影响因素分析1.3.1临街状况都会星宸项目地块临近徐商路，四面临街，在G311国道和G310国道交汇向东不远处，东侧就是杏子山大道。图4-8地块临街状况图1.3.2配套设施（1）购物商圈：淮海西路人民广场、市中心彭城广场、荣盛广场、金鹰商圈等。（2）医疗设施：徐州市矿山医院、三处医院、丁楼医院和第五、第六人民医院等共计8所医院。（3）教育设施：知名学府少华街小学、群英中心幼儿园和锦绣中学等22所学校，项目内配套有桃花源高级中学。（4）湿地公园：1300亩的桃花源湿地公园，泉润公园和卧牛山山体公园离项目都很近。都会星宸项目地块周边配套设施齐全，景色优美。1.3.3项目地块规划都会星宸项目地块规划分为A、B、C、D四个地块。其中的A地块总用地面积为13.86万㎡，为住宅用地，由36栋住宅组成，规划户数为2770户，停车位规划有3373个；B地块为幼儿园用地，用地面积为6538.77㎡，