城市更新改造再运营案例剖析及启示

日前，由住建部与高和资本共同撰写的《2017中国城市更新研究报告》发布。新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍报告思路主要参与者：商商商商政府机构投资机构——典型代表：高和资本1)城市更新介入模式和项目操作流程房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，16年和红星美16年和红星美室内精装修数据来源：保顾研究院整理2)围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资业态情况业态情况商办：丹阳大厦(北京)商办020平台：商办：丹阳大厦(北京)企业：鲲程投资(上海)备注：坐标轴根据高和房地产价值链得出3)改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦(现名静安高和大厦)项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%,售价每平米上涨100%,2年内完成退出。市场机会点抓取产品定位市场机会点抓取产品定位硬件改造改造升级运营后出售(带租约)标的：中华企业大厦(静安区),数据来源：保顾研究院整理数据来源：保顾研究院整理数据来源：保顾研究院整理数据来源：保顾研究院整理4)改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦(现名高和蓝峰大厦)改造后再运营，租金涨幅高达75%,部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军(成交8.5亿)项目获取改造升级公司环)硬件尚可但运营较差硬件改造改造特点：增幅75%·改造整体景观；资产出租权，·给企业内部活动提供服务，促进本楼企业1)万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色二、各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓万科2)万丈资本——地产基金运作模式：以上海企业天地3号项目为例项目获取改造升级持有运营退出万丈(10%)联合李锦记(90%)57.9亿元获取99%权益同进行运营管理(招商、运营等)3)北京万科——“曼哈顿计划”:以北京西单商场改造为写字楼为例北京万科2015年启动“曼哈顿计划”,旨在以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价退出金额：10.2亿元(82.5%权益)华融AMC介入(未正式认定为不良资产),(估计)18年完工18年完工重资产模式一部分股权收购(泊寓)等管理；·星商汇(上海万科专门成立)负责提·目前出租率约40%2017年初开业运营，出改造后楼顶活动中心改造后项目内部4)上海万科——产业地产改造战略(轻资产模式):以哥伦比亚公园为例上海万科与原业主签订20年整租协议以轻资产方式获取物业，对项目更新局部改造后，重新定位为商办综合体，74%办公；18%餐饮娱乐健身；8%文创艺术运营方：4)上海万科——产业地产改造战略(轻资产模式):以哥伦比亚公园为例历史建筑：保护性改造保利投顾保利1)世联行：城市更新介入模式与项目操作流程创业办公世联领客Young品数据资料来源：保顾研究院调研整理1)世联行：以上海长宁、苏城项目为例策划装修策划装修代理运营本金+收益标的：项目商办体(20余栋独栋建筑)归还方式：初始本金的10%,预期收益：剩余未偿本金的8%归还方式：初始本金的10%,预期收益：剩余未偿本金的8%·上海长宁(100%)数据资料来源：保顾研究院调研整理保利数据资料来源：保顾研究院调研整理2)其他服务商：合富旧厂房改造试水案例则由合富进行招商和旗下物业主导运营，该项目入驻率达95%,租金溢价20%港联(合富收购物业)主导邦华(合富关联公司)主导数据资料来源：保顾研究院调研整理2)其他服务商：同策推进与开发商、基金合作意图切入城市更新同策切入城市更新方式：与开发商合作(主流)及与基金合作(尚未有项目落地)五牛基金五牛基金 理服务理服务数据资料来源：保顾研究院调研整理核心优势备注/城市功能规划更新重资产大长非盈利性以推动城市发展为目的、需要联合有经验运营方开发商资金、大规模项目操作优势；与政府合作经验丰富投入大、期限长、层面广的重/轻资产大长高倾向大规模、综合性项目资本运营能力买入价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产重资产适中适中适中对房地产运营公司的股权投资亦是一种盈利方式服务商资产评估、运营、配套服务经验投入较小、改造难度较低项目轻资产较小较短较低加快探索与资金方合作、输出运营服务的重资产模式资产获取方式投入成本收益显著特点租金差案例启示：3)城市更新机会点总结◆核心城市核心区域率先迎来城市有机更新机会点，存量资产改造需求来源存量资产改造需求来源②产业升级换代的硬件需求，如工业园区升级改造如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升；核心地段的高品质商改办、酒店改办公等改造物业存在机③打造新的需求模式，如传统办公更新为共享办公模式③打造新的需求模式，如传统办公更新为共享办公模式