城市土地权利制度课件

城市房地產管理9.1城市土地權利制度1.城市土地的特性（1）城市土地的自然特性

1）地理位置的固定性；2）土地適用的差異性；3）土地利用的耐久性（2）城市土地的經濟特性

1）土地供給的稀缺性；2）土地價值的區位效益性；3）邊際效益的遞減性；4）土地價值的資本性9.1.1

城市土地的供給與需求9.1城市土地權利制度2.城市土地的供需關係（1）城市土地的需求城市土地需求受到空間區位、基礎設施和公共服務狀況、地區社會環境、經濟發展程度等多方面因素的影響。一般而言，在城市經濟起飛和規模擴張階段，對土地的需求量很大；中央商務區和交通樞紐等具有區位優勢的土地，由於使用價值很高，人們對它的需求程度也很高。9.1.1

城市土地的供給與需求9.1城市土地權利制度2.城市土地的供需關係（2）城市土地的供給城市土地供給包括自然供給和經濟供給。自然供給是一種無彈性供給，即可供土地面積不斷減少。經濟供給的目的在於提高土地的經濟效益，它存在相互競爭和相互置換的情況，從而可使同一地塊的土地從某種用途轉變成另一種用途。9.1.1

城市土地的供給與需求9.1城市土地權利制度2.城市土地的供需關係（3）城市土地的供求平衡自由市場主義者認為，在公開、公平和競爭條件下，土地供求關係決定土地價格，土地價格影響土地供求關係，只要實行土地競標“出價高者優先獲取”原則，就能夠實現城市土地的合理配置。由於土地資源的特殊屬性，土地供給中很容易出現投機和壟斷價格的情況。政府在一定程度上干預土地市場。9.1.1

城市土地的供給與需求9.1城市土地權利制度城市土地使用空間佈局的三種模式：（1）同心圓模式（2）放射形模式（3）多中心模式9.1.2

城市土地使用的空間結構9.1城市土地權利制度1.城市土地所有權（1）私人部門所用（2）國家或公共部門所有2.城市土地使用權土地使用權是指使用人根據法律或合同的規定，在法律允許的範圍內，對國家、集體或私人所有的土地，享有使用經營的權利。使用經營權可分為兩種情況，一是土地所有人的使用權；二是非土地所有人的使用權。9.1.3

城市土地的產權關係9.1城市土地權利制度3.城市地租城市土地存在絕對地租和級差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用費，是土地所有權在經濟上的實現方式。絕對地租是指，不論土地本身條件優劣，只要所有權與使用權發生分離，使用者向土地所有者租用土地所必須支付的費用。級差地租是指，土地使用者因為土地等級不同而向所有者支付的數量不等的費用。9.1.3

城市土地的產權關係9.1城市土地權利制度1.城市土地有償使用制度的概念城市土地有償使用制度，是指獲得國有土地使用權的單位和個人，按照國家規定的標準和方法，向國家繳納土地出讓金、土地使用稅、土地使用費、土地收益金、新增建設用地使用費等制度安排的總稱。9.1.4

中國城市土地有償使用制度9.1城市土地權利制度2.城市土地有償使用的原則（1）堅持城市土地單一的國家所有制。（2）土地所有權與使用權相分離。（3）國有土地有償使用。（4）特殊用地無償劃撥。9.1.4

中國城市土地有償使用制度9.1城市土地權利制度3.城市土地有償使用的形式（1）土地使用權出讓（2）土地使用權出租（3）土地使用權折價出資（入股）（4）土地使用權授權經營（5）收繳土地使用費或場地使用費9.1.4

中國城市土地有償使用制度9.1城市土地權利制度4.城市土地有償使用的稅費目前中國城市土地有償使用主要通過徵收以下費稅實現：（1）土地出讓金（2）土地使用稅（3）土地使用費（4）土地收益金（5）新增建設用地使用費9.1.4

中國城市土地有償使用制度9.1城市土地權利制度5.城市土地有償使用的作用（1）有利於增加財政收入（2）促使土地集約使用（3）促進產業合理佈局（4）控制城市規模膨脹（5）調節收入分配9.1.4

中國城市土地有償使用制度9.2城市土地市場管理（1）合理利用土地（2）切實保護耕地（3）土地用途管制制度（4）土地有償使用制度（5）城市土地統一管理制度9.2.1

城市土地管理原則9.2城市土地市場管理為了提高土地利用率，城市政府應當加強土地利用規劃管理，實行城市建設用地總量控制。城市土地利用總體規劃實行分級審批。制定城市土地利用總體規劃，需要堅持：（1）嚴格保護基本農田，控制非農業建設佔用農用地；（2）提高土地利用率；（3）統籌安排各類、各區域用地；（4）保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；（5）佔有耕地與開發複墾耕地相平衡。除土地總體規劃外，城市政府還制定土地利用年度計畫。我國城市政府還建立有土地調查和土地統計制度。9.2.2

城市土地規劃管理9.2城市土地市場管理1.城市建設土地徵收我國城市政府通過行政徵收的方式獲取農民集體所有的土地，以滿足新增建設用地的需要。《土地管理法》規定，“建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”徵收下列土地的，由國務院批准：（1）徵用基本農田；（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的；（3）其他土地超過70公頃的。徵收上述規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市政府批准，並報國務院備案。9.2.3

建設土地徵收和劃撥9.2城市土地市場管理1.城市建設土地徵收城市政府徵收土地，按照被徵收土地的原有用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。9.2.3

建設土地徵收和劃撥9.2城市土地市場管理2.城市土地使用權劃撥城市土地使用權劃撥，是指城市政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。但下列建設用地，經城市政府批准，可以通過無償劃撥方式取得參見《土地管理法》，第五十四條。：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。9.2.4

城市土地使用權的出讓9.2城市土地市場管理2.城市土地使用權劃撥劃撥的土地使用權，一般不得轉讓、出租或抵押。符合下列條件的，經政府土地和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押參見《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條。9.2.4

城市土地使用權的出讓9.2城市土地市場管理1.城市土地使用權的出讓年限城市土地使用權的出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓需要簽訂出讓合同。出讓合同按照平等、自願、有償的原則，由城市政府土地管理部門與土地使用者簽訂。9.2.4

城市土地使用權的出讓9.2城市土地市場管理1.城市土地使用權的出讓年限出讓年限：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。9.2.4

城市土地使用權的出讓9.2城市土地市場管理2.城市土地使用權的出讓方法（1）協議出讓（2）招標出讓（3）拍賣出讓9.2.4

城市土地使用權的出讓9.2城市土地市場管理3.城市土地使用權的收回城市政府可以收回國有土地使用權的情形：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。9.2.4

城市土地使用權的出讓9.2城市土地市場管理1.城市土地市場的結構（1）一級市場。即由國家以土地所有者的身份，通過批租將土地的使用權投放市場運行。它表現為城市政府與土地經營者、使用者之間的縱向交易行為，具有壟斷性質。（2）二級市場。即由獲得土地使用權的經營者，直接將土地投入市場流通，或通過建設商品房間接地將土地投放市場。它表現為土地經營者與使用者之間的橫向交易，具有經營性質。9.2.5

城市土地的市場交易9.2城市土地市場管理1.城市土地市場的結構（3）三級市場。即由土地使用者通過房產交易而使土地間接進入市場流通，表現為土地使用者之間的橫向交易，具有消費性質。9.2.5

城市土地的市場交易9.2城市土地市場管理2.城市土地使用權轉讓其是指土地使用者將土地使用權進行再轉讓的行為，它包括出售、交換和贈與三種方式。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。在土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。9.2.5

城市土地的市場交易9.2城市土地市場管理2.城市土地使用權轉讓土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，需要辦理過戶手續。土地使用權可以依法多次轉讓，每次轉讓後的土地使用期限，為土地使用權出讓合同上規定的使用年限減去已使用的年限後的剩餘期限。9.2.5

城市土地的市場交易9.2城市土地市場管理3.城市土地使用權出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的土地，土地使用權不得出租。9.2.5

城市土地的市場交易9.2城市土地市場管理4.城市土地使用權抵押是指土地使用者以土地使用權作為履行債務的一種債務擔保形式。我國法律規定，城市土地使用權可以抵押。當抵押人不能按期履行債務時，債權人享有從變賣土地使用權的價款中獲得優先受償的權利。土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人需簽訂抵押合同，抵押合同不得違背土地使用權出讓合同的規定。9.2.5

城市土地的市場交易9.3城市房產市場管理1.城市住房的特性（1）建築的耐久性（2）消費的昂貴性（3）位置的固定性（4）住房的投資性9.3.1

城市住房的特性和作用9.3城市房產市場管理1.城市住房的需求城市住房需求受制於以下因素：（1）經濟發展（2）家庭收入（3）住房價格（4）人口密度（5）人口結構9.3.2

城市住房的供給與需求9.3城市房產市場管理2.城市住房的供給城市住房供給，是指一定時期內城市可供居住使用的住房總量，包括住房存量與住房流量。城市住房的供給方式可分為三種類型：即市場調節型、國家分配型、市場調節與政府保障結合型。9.3.2

城市住房的供給與需求9.3城市房產市場管理3.城市住房的消費城市住房的消費主要有2種方式：（1）租賃（2）購買9.3.2

城市住房的供給與需求9.3城市房產市場管理1.城市住房制度改革歷程1980.6：准許私人建房、私人買房、准許私人擁有自己的住宅1988.1：第一個房改總體方案—“提租補貼”1994.7：住房商品化與社會化，安居工程1998.7：住房分配貨幣化，經濟適用房1999：形成兩個住房供給體系9.3.3

城市住房制度的改革9.3城市房產市場管理2.城市住房供給的制度安排（1）商品住房（2）經濟適用住房（3）廉租住房9.3.3

城市住房制度的改革9.3城市房產市場管理1.城市住房建設管理城市住房建設管理涉及城市規劃、土地、市容、環境、市政公用設施等行政部門。當前，中國城市住房建設的制度安排主要有：（1）城市住房建設規劃制度（2）房地產開發經營制度（3）綜合開發、配套建設制度（4）鼓勵和扶持房地產開發企業建設政策性居民住宅（5）舊區改建和新區建設相結合9.3.4

城市住房市場管理9.3城市房產市場管理2.城市住房交易管理城市住房交易，包括房產轉讓、房產抵押和房屋租賃。（1）城市住房交易的制度安排1）房屋所有權和土地使用權同時交易2）房產價格評估制度3）房產成交價格申報制度4）房產交易登記制度9.3.4

城市住房市場管理9.3城市房產市場管理2.城市住房交易管理（2）城市房產的轉讓城市房產轉讓，是指房產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房產轉移給他人的行為。房產轉讓，需要簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。9.3.4

城市住房市場管理9.3城市房產市場管理2.城市住房交易管理（2）城市房產的轉讓商品房預售，需要符合下列條件：1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2）持有建設工程規劃許可證；3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。9.3.4

城市住房市場管理9.3城市房產市場管理2.城市住房交易管理（3）城市房產的抵押和租賃房產抵押應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，需要從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款項後，抵押權人方可優先受償。房屋租賃的出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款。9.3.4

城市住房市場管理9.4城市住房保障制度1.美國住房保障制度美國住房保障制度的主要內容，可以概括為：（1）發展商業性的房屋抵押貸款保險（2）為中低收入家庭購房提供低息貸款（3）對低收入家庭提供住房補貼（4）向低收入家庭提供低租金公共住宅9.4.1

國外城市住房保障制度9.4城市住房保障制度2.德國住房保障制度（1）房租補貼制度這是目前德國對低收入居民住房保障的主要形式。根據法律規定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者，有權享受住房補貼。房租補貼數額根據家庭人口、收入和房租支出情況確定。對於低收入居民，其實際交納租金與實際繳納租金的差額部分由政府負擔。房租補貼資金由聯邦政府和州政府各承擔50%。9.4.1

國外城市住房保障制度9.4城市住房保障制度2.德國住房保障制度（2）住房儲蓄和融資制度德國住房融資實行互助合作融資，其主要特點是先儲蓄、後貸款。即先由儲戶根據自己的住房需要及儲蓄能力，與住房儲蓄銀行簽訂儲貸合同，儲戶每月按合同約定存錢，當存滿儲貸金額的一定比例以後，即可取得貸款權。9.4.1

國外城市住房保障制度9.4城市住房保障制度2.德國住房保障制度（3）購建房稅收優惠政策首先，政府對非營利性企業所興建的福利性社會住宅給予資助或政策優惠。其次，政府鼓勵私人建房，並給予減免稅等優惠政策措施。最後，政府鼓勵私人按市場價購房。9.4.1

國外城市住房保障制度9.4城市住房保障制度1.美國公共住房的政策變遷20世紀30年代，政府開始大規模投資公共住房建設美國公共住房建設主要用於租賃，以滿足絕大多數民眾的住房需要。聯邦政府資助建造的公共住房，主要是造價較低的低租金住房。二戰爆發以後，公共住房建設開始讓位於戰時住房建設。二戰結束以後，大量軍人復員，房荒問題嚴重，住房建設供不應求。在此背景下，大規模的公共住房建設再次啟動。9.4.2

國外城市公共住房制度9.4城市住房保障制度1.美國公共住房的政策變遷20世紀70年代以後，政府的住房政策進行了戰略性調整，即由補貼住房供應商轉變為向住房需求者提供補貼。租房補貼逐漸成為住房保障的基本政策。美國公共住房政策的發展軌跡表明，在城市住房供應嚴重短缺情況下，政府直接投資於公共住房建設是解決低收入居民住房問題的重要手段。隨著住房供給短缺問題逐漸緩解，住房保障政策就需要逐漸過渡到以租房補貼為主、修建公共住房為輔上來。9.4.2

國外城市公共住房制度9.4城市住房保障制度2.新加坡公共住房制度（1）制定住房長遠規劃，政府出資建設公共住房（2）實行住房公積金保障制度。（3）公共住宅出售政策（4）分級提供公共住宅保障補貼9.4.2

國外城市公共住房制度9.4城市住房保障制度1.完善住房保障的法律基礎，依法構建城市住房保障體系2.堅持市場機制與政府調節雙管齊下，構建多層次的住房保障體系3.強化政府在低收入群體住房保障中的底線責任4.住房金融成為實現住房保障政策目標的重要手段9.4.3

國外城市住房保障經驗9