土地增值税清算政策解读

土地增值税清算政策解读

《关于土地增值税清算政策的回顾》1、1993年12月13日，国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日在全国开征。2、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）；3、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；4、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；5、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；6、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）；7、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。

8、山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法9、财税〔2015〕5号关于企业改制重组有财政部国家税务总局关土地增值税政策的通知房地产开发企业土地增值税清算实务讲解第一部分土地增值税的清算概要 第二部分土地增值税清算程序第三部分转让收入的确认第四部分扣除项目金额的确定第五部分土地增值税优惠政策第一部分土地增值税的清算概要

一、土地增值税的概念二、土地增值税的征税范围三、土地增值税四级超率累进税率四、土地增值税应纳税额的计算五、土地增值税的申报和缴纳

第一部分土地增值税的清算概要

一、土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。※《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]年第138号）第二条二、土地增值税的征税范围

一般规定

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条1995财税字48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第四条这里的赠与仅指下列两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。（1）房地产公司甲将商品房两套共计180平方赠送给自然人乙，请问是否需要缴纳土地增值税？（2）张三将自己名下的一套住宅和一套商铺过户到儿子名下，请问是否缴纳土地增值税？有关事项是否属于征税范围

1.以房地产投资、联营

1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征

2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征2006财税21号

3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征

4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免财税字[1995]48号

2.合作建房

1.建成后自用，暂免

2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征财税字[1995]48号

3.企业兼并转让房地产

暂免财税字[1995]48号

※

4.房地产交换

1.单位之间换房，征

2.个人之间互换自住房免征财税字[1995]48号

5.房地产抵押抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征

6.出租不征

7.房地产评估增值不征【例题】下列行为中，不征收土地增值税的有（）。A.转让集体土地的行为B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为C.转让国有土地使用权的行为D.土地使用权所有人通过国家机关将土地使用权赠与公益事业的行为[答案]A.B.D【例题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.个人之间互换自有居住用房地产

B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C【例题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。

A.将房屋产权赠与直系亲属的

B.由双方合作建房后分配自用的

C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的

D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的

E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CE

【例题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。

A.与国有企业换房的外资企业

B.合作建房后出售房产的合作企业

C.转让办公楼的事业单位

D.继承房产的子女【答案】D三、土地增值税四级超率累进税率级数

增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%部分50154超过200%的部分6035【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】A【解析】增值额与扣除项目金额的比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

四土地增值税应纳税额的计算土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额应纳税额=增值额×税率-税法规定的扣除项目金额×速算扣除系数计算步骤：（一）确定扣除项目（二）计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额（三）计算增值率

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%（四）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。（五）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。二、扣除项目的确定（一）转让新建房屋及建筑物（二）转让旧房及建筑物（三）转让未开发的土地使用权（四）将生地变为熟地转让的（一）转让新建房屋及建筑物1.取得土地使用权所支付的金额2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）4.与转让房地产有关的税金5.财政部确定的其他扣除项目（专门针对房地产开发企业）

1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的地价款”可以有三种形式

（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；

（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。取得土地使用权时缴纳的契税可以扣除吗？房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）第五条2.房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用3.房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据利息是否能单扣，分两种情况确定扣除：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内利息的扣除还应注意两个问题：a、利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额b、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。也就是说不包括加息罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。上述5%以内或10%以内计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定山西省人民政府关于土地增值税有关问题的通知(晋政发[1995]84号).doc

关于房地产开发费用扣除比例的确定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％计算扣除。【思考】如果纳税人全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用怎么扣？房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用怎么扣？《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）4.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。

其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。

【例题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税

B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税

D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税【答案】B5.财政部确定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

此项规定只适用于从事房地产开发的纳税人

1.取得土地使用权所支付的金额2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）4.与转让房地产有关的税金5.财政部确定的其他扣除项目

4. 下列项目中，属于土地增值税中房地产开发成本的是（）。A.土地出让金B.管理费用C.前期工程费D.借款利息费用[答案]：C【例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【答案】

（1）扣除项目金额包括：

取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

房地产开发成本为3000万元

房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）

允许扣除的税费为555万元

从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）

允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）（2）增值额＝10000－6005＝3995（万元）（3）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%（4）找到税率是40%，速算扣除系数为5%（5）应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）·

【例题】某市内资房地产开发公司2006年开发一个项目，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：

1.该房地产开发公司2006年应缴纳印花税（）万元。A.1.38

B.1.50

C.2.18

D.2.30

【答案】D【解析】该房地产开发公司2006年应缴纳印花税＝4000×0.5‰＋600×0.5‰＝2.30（万元）2.该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为（）万元。A.220

B.222.65

C.225

D.230.6

【答案】A【解析】该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加＝4000×5%×（1＋7%＋3%）＝220（万元）3.该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额（）万元。A.2301

B.2303.65

C.2483

D.2685

【答案】C【解析】准予扣除土地使用费＝600＋50＝650（万元）准予扣除房地产开发成本＝200＋100＋750＋150＋60＝1260（万元）准予扣除房地产开发费用＝（650＋1260）×10%＝191（万元）准予扣除“其他扣除项目金额”＝（650＋1260）×20%＝382（万元）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计＝650＋1260＋191＋382＝2483（万元）4.该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税（）万元。A.389.1

B.394.5

C.678.54

D.679.6

【答案】A【解析】收入总额＝4000（万元）准予扣除项目合计＝220＋2483＝2703（万元）增值额＝4000－2703＝1297（万元）增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，适用税率30%。应纳土地增值税＝1297×30%＝389.1（万元）

（二）旧房及建筑物扣除项目

1、房屋及建筑物的评估价格。2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3、转让环节缴纳的税金。4、评估费用计算步骤：

（一）计算评估价格

（二）汇集扣除项目金额

（三）计算增值率

（四）依据增值税率确定适用税率（五）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数1.房屋及建筑物的评估价格。

评估价格就是房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值。评股价格须经当地税务机关确认。

重置成本价就是对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建筑标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

成新度折扣率按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。评估价中包含地价吗？例如，一幢房屋已使用近十年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材和人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房为六成新，则该房的评估价格为4000乘以60%等于2400万元，虽然当时买的时候只花了1000万元，但是按照评估价格可以扣2400万元。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额｡1995财税字48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知※不能按照评估价扣除3.转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加。4、评估费用十二､关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除,对条例第九条规定的纳税人隐瞒､虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除｡1995财税字48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知第十二条.doc中华人民共和国土地增值税暂行条例第九条购入环节缴纳的契税，可以扣除吗？对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。1995财税字48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知第十一条.doc

转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形(一)按照评估价格确定扣除项目A房地产企业以2000万元出售一幢办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时支付的土地出让金等原始凭证由于档案管理混乱无法提供。委托某资产评估公司予以评估，资产评估公司评估土地价值为800万元，按照成本法对于办公楼进行评估，重置成本为500万元，成新率70%，A企业支付评估费8万元。

A企业自行计算方案：转让办公楼税金共计111万元，土地增值税的扣除项目按房屋评估后的重置成本×成新率+土地的评估价值确定：即500×70%+800+111=1261(万元)，经计算，应申报缴纳土地增值税232.55万元。1995财税字48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知第十条.doc按照评估价格正确计算应交土地增值税如下：⑴A企业办公楼转让收入2000(万元)。⑵办公楼评估价格(不含土地部分)为500×70%=350(万元)。⑶取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0.⑷与转让房地产有关的税金=2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5‰=111(万元)。⑸支付评估费用8万元。⑹扣除项目合计=350+0+111+8=469(万元)⑺增值额=2000-469=1531(万元)⑻增值率为1531÷469=326%⑼应纳土地增值税税额=1531×60%-469×35%=754.45(万元)。（二）、按照发票所载金额确定扣除项目2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知第二条.doc2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知.doc一是购房发票所载金额二是加计扣除金额三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加)。(三)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知.doc第二条·思考：开发项目的核定征收率，适用于旧房吗？【例题】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。

A.账载余额

B.重置成本

C.账载原值乘以成新折扣率

D.重置成本价乘以成新折扣率【答案】D【思考】房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用一段时间（超过一年）再出售的，是否列入土地增值税的清算范围呢？山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第八条清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。（三）转让未开发的土地使用权国税函发〔1995〕110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知

(一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。案例分析：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析

一房开企业，取得土地成本为1000万元，取得土地后，企业对土地进行“三通一平”，发生成本500万元，由于资金问题，企业没有进行房产开发，而是将“熟地”直接销售，取得销售收入2000万元，企业为取得土地向银行贷款1000万元，截止销售发生利息支出160万元（利率符合规定），如何计算土地增值税？

案例分析：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析

一、销售收入2000万元二、扣除项目

1、土地成本1000万元；

2、开发成本500万元；

3、加计扣除500*20%=100万元（只对开发成本进行加计20%扣除）；

4、税金2000*5%*（1+7%+3%）=110万元（不包括印花税）；扣除项目合计（1000+500+100+110）=1710万元。三、增值额=2000-1710=290万元四、增值率=290/1710=16.96%五、应纳土地增值税=290*30%=87万元

类型扣除项目房地产开发企业转让新建房屋及建筑物五项非房地产开发企业转让新建房及建筑物四项转让旧房及建筑物四项转让未开发的土地使用权二项将生地变为熟地转让的三项五、土地增值税的申报和缴纳一、申报纳税程序(一)以一次交割、付清价款方式转让房地产的

根据《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc第十五条根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

(二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。1995财税字48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc十六､关于纳税期限的问题根据条例第十条､第十二条和细则第十五条的规定,税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后､办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前｡（二）项目全部竣工结算前转让房地产的第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.doc1995财税字48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知十四､关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题

根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税｡具体办法由各省､自治区､直辖市地方税务局根据当地情况制定｡因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案｡山西省人民政府关于土地增值税有关问题的通知（晋政发[1995]84号）.doc关于预征税款对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可由县级（含县级）以上地方税务机关根据具体情况和征管工作实际，在取得转让房地产收入的5％以内预征税款，待该项目全部竣工，办理结算后进行清算。※《太原市地方税务局关于印发<太原市土地增值税预征管理暂行办法>的通知》（并地税税一发〔2003〕33号）自2003年1月1日起实施。土地增值税的预征率暂按下列比例执行：

(一)住宅项目暂按0.5%的比例预征；

(二)其他项目暂按1%的比例预征。土地增值税实行“项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补”的征管办法。

纳税人应于取得房地产开发项目许可后三十日内，向主管地方税务机关填报《土地增值税项目登记表》，办理土地增值税项目登记手续。纳税人每月取得的预收房地产收入，应于月份终了后十日内向主管地方税务机关如实填报《土地增值税预缴申报表》，申报预缴税款。纳税人应于房地产开发项目竣工结算并转让完毕后十日内，向主管地方税务机关填报《土地增值税纳税申报表》(代清算申请)，申请办理土地增值税清算手续。晋地税税一发[2005]6号《山西省土地增值税预征管理办法》的通知本办法自二00五年一月一日起实施山西省地方税务局公告2012年第3号重新公布第八条纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件，由纳税人提出书面申请，经主管地方税务机关核准后，暂不预征土地增值税。1、经政府计划主管部门批准为经济适用住房；2、房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格。2007年太原市经济适用住房管理办法第61号第十三条经济适用住房严格控制在中小套型。多层住宅单套建筑面积在60平方米左右的不得低于70%，80平方米左右的不得超过20%，100平方米左右的不得超过10%。中高层、高层住宅套型建筑面积可适当增加,但不得超过10平方米。市规划部门在审核项目规划时，应当按照前款规定户型比例办理。第二十一条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格及浮动幅度，由市物价部门会同市建管、房地产管理部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润不得高于3%核定；市人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。2010国税发53号《关于加强土地增值税征管工作的通知》发文日期2010年5月为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。太原市地方税务局2010第1号公告《关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》一、土地增值税预征率调整为：（一）住宅项目：1.5%；（二）除住宅以外的其他房地产项目3%。三、本公告自2010年9月1日起执行。太原市地税局2011年第1号公告《太原市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告.》doc土地增值税预征率调整为：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。本通知自2011年5月1日起执行。晋政办发〔2011〕65号山西省人民政府办公厅关于落实控制新建住房价格目标的通知发布日期：2011年8月1、商品住房项目销（预）售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，

普通标准住宅预征率不得低于1.5%，

非普通标准住宅预征率不得低于2%，

其他商品房的预征率不得低于2.5%；

2、高于平均价格的，

普通标准住宅预征率为3%，

非普通标准住宅预征率为4%，

其他商品房的预征率为5%。并地税函【2011】142号《太原市地方税务局转发山西省人民政府办公厅关于落实控制新建住房价格目标的通知》一、商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县（市）上一年度新建商品房平均价格的，继续依照《太原市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告》（2011第1号）文件执行。商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县（市）上一年度新建商品房平均价格的，土地增值税预征率调整为：（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。2010年市辖城区新建商品房平均价格：（一）普通标准住宅5300元/平方米；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅10766元/平方米；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目10801元/平方米。2011年市辖城区新建商品房平均价格：（一）普通标准住宅5374元/平方米；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅7978元/平方米；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目12348元/平方米。2014年市辖城区新建商品房平均价格：（一）普通标准住宅6718元/平方米；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅8653元/平方米；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目13653元/平方米。思考：未按规定预征土地增值税，可以加收滞纳金吗？对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知土地增值税清算完毕后缴款期限如何确定呢？《土地增值税清算管理规程》（国税发（2009）91号）第三十二条规定：“土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限”土地增值税清算补税通知书中规定的15日第二部分、土地增值税清算程序一、土地增值税的清算概念二、土地增值税清算单位的确定三、土地增值税的清算条件四、清算的申请与受理五、清算审核六、核定征收

一、土地增值税的清算的概念

是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条）。

二、土地增值税清算单位的确定1.《土增税实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。2.国税发〔2006〕187号第一条：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

3、国税发【2009】91号第十七条规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项规定：“如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。”第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法问题：某公司项目为两栋高层，1—4层为商铺，5—22层为住宅，由于在财务核算中未能分割两部分成本，请问清算时是否可以混起来统一计算增值率？2007北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法.doc2007吉林房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见.doc2007重庆房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见.doc2008广西关于土地增值税清算工作若干问题的通知.doc2008湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知.doc2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法.doc

三、土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算(国税发〔2006〕187号\国税发【2009】91号)：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算(国税发〔2006〕187号、国税发【2009】91号)

：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发〔2009〕91号）。总可售面积10万平方米，已售面积8万平米，出租面积是1万平米，请问是否达到可要求清算条件？1、在实际判定是否超过85%时，已售面积包括实际销售面积和出租或自用的可售面积，用公式表示：（实际销售面积+出租或自用面积）/总可售面积*100%≥85%。

关于《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的解读2、同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，如何确定三年期限？在确定三年期限时应以最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法3、对纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的由可清算条件调整为应清算的条件，是按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第十六条纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款。缴销发票、税务登记证件和其他税务证件的规定所作的合理调整。

关于《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的解读4、经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。四、清算的申请与受理

符合必须清算条件规定的纳税人，纳税人须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续。（国税发【2009】91号第11条第一款）

符合要求清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（国税发【2009】91号文件第11条第一款）

第九条凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应当向主管地税机关提交有关清算项目资料和清算申报表，并填写《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第十一条纳税人应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，中介机构应当在《土地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法山西省地方税务局关于税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务有关事宜的公告（山西省地方税务局2012年第7号）.doc税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。2006国税发187号第六条※土地增值税清算鉴证机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，提请有权机关取消其土地增值税鉴证资格，出具的鉴证报告也不予采信。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第九十八条税务代理人违反税收法律、行政法规，造成纳税人未缴或者少缴税款的，除由纳税人缴纳或者补缴应纳税款、滞纳金外，对税务代理人处纳税人未缴或者少缴税款50%以上3倍以下的罚款。第十二条对纳税人提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的，主管地税机关应当予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的，应当在5个工作日内退回纳税人重新修改或补充完善，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》，纳税人应当在30日内将清算资料修改补充完整，并重新办理税款清算手续。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法清算时应提供的资料国税发【2009】91号(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。土地增值税清算申报资料清单1 项目竣工清算报表；2 清算项目立项批复（发改委文件）3 建筑工程施工许可证4 工程竣工验收备案表5 建设工程规划许可证6 国有土地使用权证书7 取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证8 国有土地使用权出让或转让合同9 建筑安装工程合同10 设计合同11 园林绿化合同12 建安发票、设计发票和其他发票13 清算项目所有单项工程的结算书（单）14 借款合同及支付证明15 商品房销（预）售许可证16 测绘成果报告书17 与转让房地产有关的完税凭证18 销售平面图19 拆迁补偿办法20 拆迁补偿协议收据或其他证明性资料21 土地增值税清算税款鉴证报告22 工程概算书23 房屋分户（室）测绘面积对照表

五、清算审核第十三条土地增值税清算审核工作由县及县以上主管地税机关组织实施，并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内（不含纳税人应地税机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上一级地税机关批准，并通知纳税人。

山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第十四条主管地税机关应当成立由领导总负责，征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组。领导组按清算审核的不同内容和要求，下设收入审核、土地成本审核、其他开发成本及费用审核、税金及其他扣除项目审核等若干审核小组，明确各小组的职责和分工。各审核小组应当在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料进行认真审查核实，出具初审意见，报清算审核领导组集体审议。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第二十四条清算审核领导组根据各清算审核小组的审核意见，汇总有关资料，经清算审核领导组会议或经办公会议集体审议后，确定清算项目的增值额、适用税率，最终做出清算审核结论。税源管理部门根据清算审核结论制作相应税务文书，送达纳税人。对需补缴税款的清算项目应当出具《土地增值税清算补税通知书》，由纳税人自行办理纳税申报手续；对需退税的清算项目，按照有关退税流程办理退税手续；对符合核定征收条件的清算项目，应当明确核定依据、核定征收率、核定税额，督促纳税人按核定税额按期缴纳税款。

山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金吗？2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知.doc八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。未清算的法律责任

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理（国税发【2009】91号文件第11条第一款）。

房地产开发企业存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税、不缴或少缴税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第六十二条

纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

第六十三条

纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。六、核定征收国税发【2009】91号

第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第三十五条符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。第二十一条房地产开发企业有下列情形之一的，地税机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法核定征收率的规定《太原市地方税务局关于加强营业税财产行为税和国际税收管理工作的通知》（并地税函〔2010〕58号）不得低于：（一）普通标准住宅：3%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：4%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：5%。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号土地增值税核定征收率调整为：（一）普通标准住宅：5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。本公告自2010年9月1日起执行。《山西省太原市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》太原市地方税务局2010年第1号公告

核定四项开发成本的方法

2006国税发187号第四条

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。第二十二条对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，地税机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平米造价，又无正当理由的。山西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第三部分收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定二、房地产代收费用的收入确认三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认四、视同销售房产收入的确认五、地下车位（车库）的收入确认

一、有关销售发票开具与否的收入确定第十五条土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。第八条纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。山西省土地增值税清算管理办法

二、房地产代收费用的收入确认

（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定

（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认

（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

2、企业所得税的处理

国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。※

3、土地增值税的处理第十五条售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）。山西省土地增值税清算管理办法

三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认1、合同履行，房地产企业向业主支付违约金甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定2011年5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。※而“违约金”没有在扣除项目中列举，因此，房地产开发企业支付的违约金不可以在计算土地增值税时扣除。

2、合同履行，业主向房地产企业支付违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款利息等甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。※

3、合同解除，一方支付违约金甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约定一周内付完全款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约金。请问双方如何进行财税处理？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。※

4、个人购房时由于房地产公司的违约而从房地产公司取得的违约金或赔偿金是否需要交纳个人所得税？《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。

根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”

※

四、视同销售房产收入的确认（一）视同销售的处理

（二）拆迁安置用房的财税处理

1、土地增值税视同销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1).按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。国税发[2006]187号第三条开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定；（2）按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。山西省土地增值税清算管理办法

2、企业所得税视同销售2009国税发91号第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。3、营业税视同销售新细则第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。与企业所得税视同销售对比：捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为以开发产品对外投资如何缴纳营业税？（1）以自有的开发产品对外投资，如果是收取固定利润的，属于将房屋租赁给他人使用的行为，按“服务业”项目收营业税（2）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与接受投资方利润分配的，共同承担风险的，则不收营业税。国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复国税函[1998]771号大连市地方税务局：你局《关于大连市西岗区金属物资中心被法院裁决以房屋抵顶债务是否征收营业税的请示》(大地税函[1998]42号)收悉。现批复如下：

单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。（二）拆迁安置用房的财税处理

1、房地产企业拆迁还房的账务处理※（1）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：

借：开发成本———拆迁补偿费

贷：应付账款———拆迁补偿费

借：应付账款———拆迁补偿费

贷：主营业务收入

（2）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

贷：开发产品

2、房地产企业拆迁还房的税务处理（1）营业税的处理根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内※国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告

国家税务总局公告2014年第2号

现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：

纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

特此公告。

第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

（2）土地增值税的处理

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

案例：某房屋开发公司开发30万平方米房屋，其中6万平方米用于拆迁安置，拆一还一部分28000平方米。该房屋对外平均售价7000元，先期发生开发成本6亿元，返迁时超面积部分每平方米收取补差款1000元。总成本：600000000＋7000×60000－1000×32000＝988000000元

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”

（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（3）企业所得税的处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。※案例分析：

A公司2011年5月开发某项目，该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户的住宅面积为7900平方米，其