2026年【不动产登记员】考试题库及答案

2026年【不动产登记员】考试题库及答案一、单项选择题（每题只有1个正确答案）1.根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》，我国不动产物权变动的效力模式是以下哪一项？A.登记对抗主义B.登记生效主义C.登记生效为原则，登记对抗为例外D.交付生效主义答案：C解析：我国法律规定，土地、房屋等绝大多数不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；土地承包经营权、地役权等特殊不动产物权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人，因此采用“登记生效为原则，登记对抗为例外”的效力模式。2.负责本行政区域不动产登记工作的法定机构是？A.县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门B.县级以上人民政府自然资源主管部门C.县级以上人民政府民政部门D.乡镇人民政府答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例》第六条规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，目前全国已完成机构改革，统一由县级以上自然资源主管部门承担不动产登记职能。3.根据《中华人民共和国民法典》规定，居住权的设立时间是？A.居住权合同签订时B.居住权合同生效时C.居住权登记完成时D.居住权人占有使用房屋时答案：C解析：《民法典》第三百六十八条明确规定，居住权自登记时设立，居住权登记是居住权生效的法定要件。4.我国农村宅基地的所有权归属是？A.国家所有B.农民集体所有C.农民个人所有D.乡镇人民政府所有答案：B解析：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。5.一般情形下，不动产登记机构办结不动产登记手续的法定时限是？A.10个工作日B.15个工作日C.30个工作日D.60个工作日答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。目前各地为便民优化服务压缩了办理时限，但法定时限仍为30个工作日。6.不动产权属证书与不动产登记簿记载内容不一致，且无证据证明不动产登记簿存在错误的，应当以哪一项为准？A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.不动产交易合同D.原始登记档案答案：B解析：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。7.我国农村宅基地实行“一户一宅”制度，一户依法可以拥有几处宅基地？A.1处B.2处C.根据家庭人口数量确定D.无数量限制答案：A解析：《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，因此“一户一宅”法定标准为1处。8.集体林地所有权首次登记，申请人应当向哪一级不动产登记机构提出申请？A.国家级不动产登记机构B.省级不动产登记机构C.不动产所在地县级不动产登记机构D.不动产所在地乡镇人民政府答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，因此集体林地所有权登记应当向不动产所在地县级登记机构申请。9.异议登记申请人应当在异议登记之日起多少日内提起诉讼，逾期不起诉的异议登记失效？A.7日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第二百二十条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。10.我国不动产登记费的法定收取方式是？A.按照不动产面积比例收取B.按照不动产交易价款比例收取C.按件收取D.按照不动产体积比例收取答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第二十一条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。二、多项选择题（每题有2个及以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）1.下列选项中，属于法定不动产登记范围的有？A.房屋所有权B.建设用地使用权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地的土地承包经营权E.海域使用权答案：ABCDE解析：根据《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记范围包括：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地、水域滩涂等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利，因此选项全部正确。2.下列情形中，权利人、利害关系人可以申请更正登记的有？A.不动产登记簿记载的权利人姓名错误B.不动产登记簿记载的不动产坐落位置错误C.不动产登记簿记载的房屋面积错误D.利害关系人认为不动产登记簿记载的权利归属错误E.权利人认为不动产登记簿记载的权利内容错误答案：ABCDE解析：《民法典》第二百二十条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的任何事项错误，符合条件的均可申请更正登记，因此选项全部正确。3.下列情形中，当事人可以申请预告登记的有？A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押权C.房屋所有权转让D.房屋所有权抵押E.在建工程所有权抵押答案：ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押、法律行政法规规定的其他情形，当事人可以申请预告登记，在建工程抵押直接办理首次抵押登记，无需申请预告登记。4.下列情形中，属于应当办理不动产转移登记的有？A.房屋所有权赠与B.房屋所有权互换C.房屋继承权实现D.房屋所有权分割合并导致权利转移E.房屋权利人名称变更答案：ABCD解析：转移登记适用于不动产权利主体发生变更的情形，E选项房屋权利人名称变更属于权利主体不变，仅内容变更，应当办理变更登记，不属于转移登记范畴。5.根据我国法律规定，不得办理抵押登记的不动产有？A.非营利性公立学校的教学楼B.非营利性公办幼儿园的幼儿活动用房C.非营利性公立医院的住院楼D.权属有争议尚未解决的房屋E.依法被司法机关查封的房屋答案：ABCDE解析：《民法典》第三百九十九条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押；权属有争议、被依法查封的不动产权利不完整，依法不得抵押，因此全部选项不得办理抵押登记。6.不动产登记机构不予登记的法定情形有？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请人未提交公证材料的答案：ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。目前我国已经取消了不动产登记的强制公证要求，未提交公证材料不属于不予登记情形。三、判断题（正确打√，错误打×）1.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不办理登记。（）答案：√解析：《民法典》第二百零九条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2.居住权可以转让、继承，设立居住权的住宅可以随意出租。（）答案：×解析：《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，因此本题表述错误。3.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：√解析：《民法典》第二百二十一条明确规定了预告登记的上述效力，预告登记能够限制权利人处分不动产，保障预告登记权利人的未来物权实现。4.异议登记失效后，当事人不得再就不动产权利争议提起民事诉讼。（）答案：×解析：异议登记失效仅丧失异议登记的物权对抗效力，不影响当事人就权属争议向人民法院提起民事诉讼的权利，因此本题表述错误。5.查封期限届满，人民法院未办理续封手续的，查封登记自动失效。（）答案：√解析：根据《最高人民法院自然资源部关于加强不动产登记协作的通知》规定，查封期限届满，人民法院未办理续行查封手续的，查封效力消灭，不动产登记机构自动解除查封登记。6.不动产登记簿由不动产权利人持有，永久保存。（）答案：×解析：不动产登记簿由不动产登记机构统一管理、永久保存，不动产权属证书由权利人持有，因此本题表述错误。四、案例分析题案例一：张某于2024年10月与李某签订房屋买卖合同，购买李某位于甲市A区的一套商品住宅，总价款120万元。张某支付全部购房款后，李某将房屋交付给张某居住，但因张某当时工作调动，双方未办理房屋所有权转移登记。2025年6月，李某因欠王某50万元到期债务无法偿还，隐瞒房屋已经出售的事实，将该房屋抵押给王某，王某对房屋已经出售的事实不知情，双方共同到A区不动产登记机构办理了抵押权登记。2025年10月，李某无力偿还债务，王某申请实现抵押权，拍卖房屋，张某才得知抵押事实，向A区不动产登记机构申请更正登记，主张房屋所有权归自己所有，李某不同意更正登记。问题：1.张某未办理转移登记，是否取得案涉房屋的所有权？请说明理由。2.王某的抵押权是否合法有效？请说明理由。3.张某可以通过哪些途径维护自身合法权益？参考答案：1.张某未取得案涉房屋的所有权。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。本案中，张某与李某仅完成了房屋交付和购房款支付，未办理不动产转移登记，物权未发生变动，案涉房屋的所有权仍归李某所有。2.王某的抵押权合法有效。本案中，不动产登记簿记载李某为房屋所有权人，王某对李某已经出售房屋的事实不知情，属于善意第三人；王某的债权合法，抵押权办理了登记，符合善意取得的构成要件，因此抵押权合法有效。3.张某可通过以下途径维权：（1）因李某不同意更正登记，张某可以向不动产登记机构申请异议登记，并在异议登记之日起15日内向人民法院提起诉讼，确认房屋权利归属；（2）张某可以起诉李某，主张解除房屋买卖合同，要求李某返还购房款、利息并承担违约责任，赔偿房屋溢价损失；（3）若王某行使抵押权拍卖房屋，张某可以就拍卖所得价款优先主张受偿，不足部分向李某追偿。案例二：王某与李某系夫妻关系，2023年5月双方婚姻关系存续期间共同出资购买一套位于乙市B区的商品住宅，因办理贷款手续便利，房屋登记在王某一人名下。2025年8月，王某因个人投资欠下巨额债务，未经李某同意，擅自将该房屋以市场价格180万元卖给不知情的赵某，赵某一次性支付全部购房款，双方共同到B区不动产登记机构办理了房屋所有权转移登记。2025年10月李某得知此事后，要求不动产登记机构撤销赵某的登记，收回房屋归自己和王某所有。问题：1.案涉房屋原所有权归属是谁？请说明理由。2.赵某是否已经取得案涉房屋的所有权？请说明理由。3.李某的损失应当由谁承担？参考答案：1.案涉房屋原所有权归王某与李某共同共有。案涉房屋是王某与李某婚姻关系存续期间共同出资购买，根据《民法典》婚姻家庭编相关规定，属于夫妻共同财产，虽然登记在王某