2026全国不动产登记代理人不动产登记代理实务考试真题及答案

2026全国不动产登记代理人不动产登记代理实务考试真题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续？A.10个工作日B.15个工作日C.20个工作日D.30个工作日答案D2.下列哪项不动产权利无需登记即可取得？A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.依法属于国家所有的自然资源所有权D.房屋所有权答案C3.不动产登记代理人从事代理活动，应当遵循的原则不包括：A.诚实信用B.公平竞争C.以客户利益最大化为唯一目标D.专业胜任答案C4.申请房屋所有权转移登记时，以下哪项材料不必须提交？A.不动产权属证书B.税费缴纳凭证C.房屋分层分户平面图D.申请人身份证明答案C5.当事人签订买卖合同后，未办理不动产登记，房屋所有权是否发生转移？A.合同生效时转移B.不动产登记机构受理时转移C.不动产登记簿记载时转移D.仅自合同签订之日起转移答案C6.下列关于不动产登记簿的说法，错误的是：A.登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的可以采用纸质介质B.登记簿由不动产登记机构管理C.登记簿永久保存D.任何单位和个人均可以查询全部登记簿内容答案D7.以在建工程设定抵押申请登记时，申请人除提供主债权合同、抵押合同外，还需提供：A.建设工程规划许可证B.建筑工程施工许可证C.国有土地使用证D.以上都是答案D8.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，共有不动产申请登记时，共有性质应注明为：A.共同共有或按份共有B.仅共同共有C.仅按份共有D.由当事人约定，可不注明答案A9.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是：A.申请人未提交权属来源证明材料B.不动产存在尚未解决的权属争议C.申请登记的不动产不属于登记机构管辖范围D.以上都是答案D10.不动产登记代理人在代理申请登记时，发现申请人提供的材料不真实，应当：A.继续代理，但书面提醒申请人B.拒绝代理并告知申请人C.不予理睬，由登记机构审查D.要求申请人出具承诺书答案B11.下列哪种不动产登记是依职权进行的？A.首次登记B.转移登记C.更正登记D.抵押权登记答案C12.关于异议登记，下列说法正确的是：A.异议登记有效期30天B.异议登记后，权利人可以处分不动产，但登记机构应予以限制C.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担赔偿责任D.异议登记失效后，原申请人只能再次申请异议登记答案C13.宅基地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体是：A.乡（镇）人民政府B.村集体经济组织C.宅基地使用权人及房屋所有权人D.县级自然资源主管部门答案C14.申请人提交的申请材料中，身份证明材料为外国驻华使领馆出具的，需经过：A.我国外交部认证B.该国驻华使领馆认证C.公证机构公证D.公安机关认可答案A15.下列关于地役权登记的说法，错误的是：A.地役权登记可以单独申请B.供役地权利人和需役地权利人应当共同申请C.地役权登记后，需役地转让的，地役权一并转移D.供役地部分转让的，地役权对剩余部分继续有效答案A16.不动产登记代理人因过错给当事人造成损失的，应承担：A.刑事责任B.行政责任C.民事赔偿责任D.行业纪律处分答案C17.下列登记事项中，应按相应面积分摊共同共有部分面积的有：A.独立车库登记B.住宅房屋所有权首次登记C.土地承包经营权登记D.林权登记答案B18.不动产登记机构在对申请材料进行查验时，应重点审查的内容不包括：A.申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致B.申请登记的不动产是否属于禁止登记的范围C.申请材料的规格尺寸是否符合要求D.申请登记的内容与申请材料证明的权利内容是否一致答案C19.抵押权登记中，债务人以抵押物清偿债务时，抵押物折价或者变卖的价款超过债权数额的部分归谁所有？A.抵押权人B.抵押人C.债务人的其他债权人D.不动产登记机构答案B20.根据《民法典》，所有权人对自己的不动产依法享有的权利不包括：A.占有B.使用C.收益D.设定无追索权的代理答案D21.在办理不动产继承登记时，申请人提交的遗嘱应当经过何种确认？A.公证机关公证B.法院判决或经公证的遗嘱优先C.由所有法定继承人见证即可D.需由不动产登记机构直接认可答案B22.不动产登记代理合同终止的情形不包括：A.代理事务完成B.委托人死亡或丧失民事行为能力C.代理人被吊销执业资格D.委托人单方解除合同且不承担任何责任答案D23.关于不动产登记信息查询，下列哪项说法是正确的？A.任何人均可查询全部不动产登记信息B.权利人仅可查询自身名下全部不动产信息C.利害关系人可查询相关不动产的自然状况及限制信息D.查询不动产登记信息必须获取权利人书面同意答案C24.不动产登记代理人应当使用哪种姓名或名称从事代理活动？A.本名B.笔名C.执业机构名D.委托人指定名称答案A25.下列哪种情形，不动产登记机构可以办理注销登记？A.不动产灭失B.权利人放弃权利C.因不可抗力导致无法登记D.A和B答案D26.根据《不动产登记暂行条例》，登记申请不符合受理条件的，不动产登记机构应当当场或者在几日内书面告知补正内容？A.1日B.3日C.5日D.10日答案C27.关于预告登记，下列说法错误的是：A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记仅适用于商品房预售，不适用于现房买卖D.抵押不动产的，可以申请预告登记答案C28.不动产登记代理人不得有下列行为：A.同时在两个或两个以上不动产登记代理机构执业B.以自己的名义承接业务C.向委托人介绍自己专业背景D.A和B答案D29.对于历史遗留的无产权房屋，进行首次登记时需要经过：A.国土资源主管部门确认B.规划部门确认C.县级以上人民政府公告确认并妥善处理D.只需地籍调查完成即可答案C30.不动产登记代理人收取费用的依据是：A.代理人自行定价B.委托代理合同约定C.国家统一的收费标准D.当地不动产登记机构指导价答案B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确选项，全部选对得2分，多选、错选不得分，少选每个正确选项得0.5分，但本题答案中仅列出全部正确选项）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记包括下列哪些类型？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.预告登记答案ABCDE2.不动产登记代理人应当具备的专业知识包括：A.不动产登记法律法规B.地籍调查知识C.房地产估价知识D.土地管理制度E.建筑工程技术答案ABD3.下列哪些情形中，当事人可以申请不动产登记？A.因人民法院判决导致物权变动，判决生效后B.因继承取得不动产，继承开始后C.因合法建造房屋，房屋竣工后D.因生效仲裁裁决导致物权设立E.以上皆是答案ABCDE4.关于不动产登记申请的方式，下列说法正确的有：A.可以委托代理人申请B.必须由当事人亲自申请，不得代理C.当事人为无民事行为能力人的，由监护人代理D.境外申请人出具授权委托书需经公证或认证E.代理人在代理权限内以被代理人名义申请答案ACDE5.有下列哪些情形之一的，不动产登记机构应当不予登记？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议C.申请登记的不动产权利超过规定期限D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请材料不齐全且未按照要求补正答案ABCDE6.不动产登记代理人的权利包括：A.在委托权限内实施代理行为B.要求委托人提供真实、完整的材料C.按照合同约定获得报酬D.因委托人过错造成损失时要求赔偿E.未经委托人同意可以转委托答案ABCD7.关于共有不动产登记，下列表述正确的有：A.共有不动产应当由全体共有人共同申请登记B.按份共有人可以转让其份额，无需其他共有人同意C.共同共有人不得随意处分共有不动产，但另有约定的除外D.共有性质发生变化的，可以申请变更登记E.共有不动产分割后，各权利人分别持证答案ABCDE8.下列哪些不动产物权可以因登记而产生？A.建设用地使用权B.房屋所有权C.土地承包经营权（已登记）D.抵押权E.地役权（已登记）答案ABCDE9.不动产登记代理实务中，代理人应当注意的风险包括：A.委托人提供虚假材料B.不动产存在未披露的查封状态C.代理合同中权利义务不明D.登记机构人员失误E.与委托人自身无关的产权争议答案ABC10.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记机构应当查验下列哪些内容？A.申请人与提交材料的主体是否一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突D.申请材料形式上是否符合要求E.税费缴纳凭证是否齐全答案ABCDE三、判断题（每题1分，共10分。正确的标“正确”，错误的标“错误”）1.不动产登记代理人可以在全国范围内执业，不受地域限制。答案正确2.不动产登记机构可以要求申请人提供超出《不动产登记暂行条例》规定之外的申请材料。答案错误3.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转让不动产的合同无效。答案错误4.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生物权效力。答案正确5.同一不动产上设立多个抵押权的，登记顺序即为抵押权清偿顺序。答案正确6.不动产登记代理人泄露委托人商业秘密的，由登记机构责令改正，吊销代理人资格证书。答案错误7.耕地转为建设用地必须先办理农用地转用审批手续，然后才能进行登记。答案正确8.不动产登记簿记载的事项与权属证书不一致时，以权属证书为准。答案错误9.遗失不动产权属证书的，权利人应当在当地主要媒体刊发遗失声明，后续可申请补发。答案正确10.委托代理终止后，代理人已实施的代理行为仍旧有效。答案正确四、简答题（每题5分，共20分）1.简述不动产登记代理人的主要义务。答案（1）按照委托合同约定实施代理行为，尽职尽责；（2）为委托人保守商业秘密，不得泄露或非法利用；（3）严格遵守法律法规，不得代理违法登记事项；（4）如实向委托人说明代理事务的真实情况；（5）办理代理事务中应亲自实施，不得擅自转委托；（6）按规定收费标准或合同约定收取费用，不得额外索要财物。2.简述不动产登记机构对登记申请进行受理时查验的主要内容。答案（1）申请人是否与提交材料记载的主体一致；（2）申请登记的不动产是否属于登记机构管辖范围；（3）申请登记的不动产是否属于禁止登记的情形；（4）申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否冲突；（5）申请材料的形式是否符合要求，如是否完整、清晰、有无涂改等；（6）缴纳税费凭证是否齐全；（7）法律、行政法规规定的其他查验内容。3.简述预告登记的适用范围及其效力。答案适用范围：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向不动产登记机构申请预告登记。效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。4.简述共有不动产中按份共有与共同共有的主要区别及登记要点。答案按份共有人对共有不动产的份额享有所有权，可以自由转让其份额（其他共有人有优先购买权）；登记时应注明各共有人享有的份额。共同共有则基于家庭关系等，共有人共同享有权利、承担义务，处分共有不动产需全体共有人同意；登记时应注明共有性质为共同共有，不记载份额。共有方式变更是变更登记的情形之一。五、案例分析题（每题10分，共20分）1.案情：甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将一套商品房卖给乙，总价200万元，乙支付全款后甲交付房屋，但双方未及时办理所有权转移登记。一年后，甲又将该房屋以220万元卖给丙，并办理了转移登记手续。乙得知后诉至法院，请求确认房屋归自己所有。请回答：（1）乙是否取得该房屋的物权？为什么？（2）丙能否取得该房屋所有权？为什么？（3）乙应如何维护自身权益？答案：（1）乙未取得房屋物权。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。乙虽支付全款并居住，但未办理转移登记，故未取得所有权。（2）丙能取得该房屋所有权。丙与甲签订合同并完成登记，符合善意取得条件（丙不知甲已卖给乙且支付合理价款），依法取得所有权。（3）乙可依据买卖合同向甲主张违约责任，要求返还购房款并赔偿损失；如果甲存在恶意，乙还可请求法院确认买卖合同有效并要求甲承担继续履行的违约责任，但基于物权已变动，只能请求金钱赔偿。解析：本案展示了不动产物权登记取得原则及善意取得制度。乙未登记的教训在于，买卖合同仅发生债权效力，不能对抗已登记的善意第三人。2.