新增供给与解禁抛压-9月REITs月报

固收研究固收研究正文目录市场热点：新增供给与解禁抛压 3二级市场：缩量震荡 6一级供给：9月密集发售，热度显著分化 10风险提示 12图表目录图表1：短期供给集中释放 3图表2：2027年解禁将从阶段性冲击转为全年持续供给 4图表3：2026Q4REITs解限售明细 4图表4：2027年解限售明细 5图表5：9月中证缩量震荡 6图表6：分资产加权指数月涨跌幅 6图表7：分资产加权指数 6图表8：9月防御属性重新显现 7图表9：中证与股债黄金收益率20D相关性 7图表10：产权年期国债收益率利差 8图表经营权年期国债收益率利差 8图表12：产业园类分派率 8图表13：消费类分派率 8图表14：仓储物流类分派率 8图表15：数据中心类分派率 8图表16：能源类IRR 9图表17：保租房类分派率 9图表18：市政环保类IRR 9图表19：高速类IRR 9图表20：产权分派率vs中证红利股息率利差 9图表21：经营权IRRvs中证红利股息率利差 9图表22：公募募集规模 10图表23：公募发行类型占比 10图表24：9月多只发售，认购热度分化显著 10图表25：储备项目 固收研究市场热点：新增供给与解禁抛压固收研究短期一级供给已进入集中释放阶段，市场承接压力不低。610月募集，1单已月初募集。7131.05亿元，其中外部资金规模99（占募集规模的%9月市场日均成3.5125130.34742响估值偏高、分派率保护不足、基本面弱化的存量项目。新项目覆盖市政环保、能源、商业不动产、保租房和产业园等多个资产类型，对存量项目形成的替代效应较广，资金可能优先流向定价更低、分派率更高或资产稀缺性更强的新项目。增量资金有限的情形下，一级扩容仍可能压制存量REITs的估值修复速度。图表1：REITs短期供给集中释放实际募集资预计募集资原始权益人及认购价（元/外部资金首发流通规项目名称 发售公告日募集结束日战配比例金（亿元）金（亿元）关联方比例份）（亿元）模（亿元）银华粤海水务水利 2026/9/242026/10/1217.2615.8370%58%3.4517.255.18广发新城吾悦 2026/9/282026/10/2715.5315.4170%34%3.10610.254.66国金嘉泽新能源 2026/9/282026/10/2910.4610.4665%20%3.4878.373.68华夏凯德商业 2026/9/292026/11/932.5236.1362%20%4.64626.0212.29华泰紫金华住安住 2026/9/292026/10/2011.6512.3972%20%2.3299.323.26长城华能燃煤发电 2026/9/302026/10/1331.9830.1870%51%3.19815.679.59平安西安高科产业2026/9/30园2026/10/2011.6612.9569%36%2.9147.423.63博时山东铁投路桥11.89不低于33.40%招商资管招商蛇口28.68不低于20%华夏华润电力燃煤发电28.55不低于51%光大保德信光大安石45.7920%中金开元旅业商业15.43不低于20%注：图中列示已通过交易所审核，尚未完成募集的REITs项目，外部资金为除去原始权益人及关联方持仓的资金规模2026年四季度的解禁规模不算大，但相对现有流通盘的冲击或较为明显。9只产品合计将8.0419.0419.0427.0858.6%83.4%5.5亿份集中在12品的解禁量大于现有流通份额。20272769.66208.6833%52.5%70%。19亿-216131220262只产品的解禁量超过当前流通份额，20278产品，即使只有部分解禁份额退出，也可能带来较明显的价格冲击。后续应重点关注“解实际抛售压力还取决于解禁持有人类型、持仓成本以及二级市场价格。原始权益人及关联方通常具有较强的长期持有诉求，实际减持意愿可能有限；外部战略投资者的资金期限和收益考核更明确，在价格高于认购成本、分派率吸引力下降时，退出动力可能更强。2027年持续释放”的供给路径。在增量资金有限的情形下，供给增加可能压低估值中枢。配置上更适合选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种；对解禁规模较大的项目，可等待筹码完成换手、成交量回落后再关注配置机会。图表2：2027年解禁将从阶段性冲击转为全年持续供给解禁项目数量（只） 解禁份额（亿份） 占全年比例（右轴）25 35%30%2025%15 20%10 15%10%55%0Q1

0%Q3 Q4固收研究固收研究基金公告图表3：2026Q4REITs解限售明细固收研究固收研究图表4：2027年REITs解限售明细二级市场：缩量震荡92026930949.12指数收699.346.02%交投活跃度方面，90.31%2.22.4图表59REITs80021-0921-1222-0322-0622-0922-1221-0921-1222-0322-0622-0922-12

中证REITs全收益 换手率（右） （%）23-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-0626-0923-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-0626-098集中解禁，9月解禁冲击逐步消化，价格逐步回归基本5.04%，仍与基本面相关，部分产品风险或持续暴露。1%左右。图表6：分资产REITs加权指数月涨跌幅 图表7：分资产REITs加权指数涨跌幅5.70%0.81%5.70%0.81%0.31%0.22%-0.02%-1.22%-1.68%-5.04%6%

产业园保租房市政环保产业园保租房市政环保消费能源仓储物流高速公路180.0

160.0140.0120.0100.080.0-6%

数据中心保租房市政环保高速公路能源 消费仓储物流产业

60.02021/7/5 2022/7/5 2023/7/5 2024/7/5 2025/7/5 2026/7/固收研究固收研究注：涨跌幅计算区间为2026年9月30日对比2026年8月31日9虽然绝对收益小幅为负，但明显跑赢权益及红利资产，表现仅次于债券。90.29%300全收益（-%0（-%（-%（0.3%）（0.5%RIs月度最大回撤为-%（-%（-%（-48%（-%（-%RIs月度波动率（%）介于股债之间，低于沪深（%、中证（6.9%）和中证红利（%，高于中证全债（%）和国债指数（0.1%图表8：9月REITs防御属性重新显现收益率（%收益率（%） 最大回撤（%） 月度波动率（%）6.004.002.000.00-2.00-4.00-6.00-8.00中 300REITs全证 300REITs收益全收益

全中 全中 中 国1000收证 收证 证 债1000收益红 全 指益益 利 债 数固收研究固收研究相关性来看，9300和债券相关性为负，93030020日相关性分别为-0.03、0.25、0.24和-0.10。图表9：中证REITs与股债黄金收益率20D相关性1中证REITs全收益与沪深300中证REITs全收益与沪深300全收益 中证REITs全收益与黄金现货中证REITs全收益与中证红利全收益中证REITs全收益与中债全债0-0.2-0.4-0.6-0.82025/1/22025/3/22025/5/22025/7/22025/9/22025/11/22026/1/22026/3/22026/5/22026/7/22026/9/2的现金分派率与十年期国债利差是投资者经常参考的指标。10Y国债收益率202693010409.21BP（自RIs上市以来历史%分位数水平，相较于上月走阔2.7B。分资产来看，+1.23BP+47.16BP+10.50BP、+14.15BP、-31.90BP。而言，IRR是更为合理的估值指标。IRR10年期国债之2026930IRR4.80%10年期国债收益率利差为32.7（自RIs上市以来历史%分位数水平3.7B利差分别较上月+0.47BP+14.56BP-3.10BP。对比中证红利指数，2026930TTM利差IRRTTM利52.32BP9.08BP。图表10：产权REITs-10年期国债收益率差 图表11：经营权REITsIRR-10年期国债收益率利差产权类REITs派息率 中国十年期国债收益率 经营权类REITs平均IRR 中国十年期国债收益率（%） 利差（右轴）6.505.504.503.502.5021-1122-0221-1122-0222-0522-0822-1123-0223-0523-0823-1124-0224-0524-0824-1125-0225-0525-0825-1126-0226-0526-08

（BP）5004003002001000-100

（%） 利差（右轴）10.008.006.004.002.0021-0821-1121-0821-1122-0222-0522-0822-1123-0223-0523-0823-1124-0224-0524-0824-1125-0225-0525-0825-1126-0226-0526-08

（BP）7006005004003002001000-100 图表12：产业园类REITs分派率 图表13：消费类REITs分派率8.0产业园类分派率产业园类分派率 利差（BP，右轴）10年期国债收益率6.05.04.03.02.01.00.02021/9/30 2023/9/30 2025/9/30

7006005004003002001000-100

7.0消费类分派率（%消费类分派率（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）5.04.03.02.01.00.02024/4/1 2025/4/1 2026/4/1

450400350300250200150100500图表14：仓储物流类REITs分派率 图表15：数据中心类REITs分派率

）仓储物流类分派率（%）仓储物流类分派率（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%350300250200150100500-50-100

7.06.05.04.03.02.01.00.0

数据中心类分派率（%数据中心类分派率（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）450400350300250200150100500固收研究2021/9/30 2023/9/30 2025/9/30 2025/9/30 2025/12/31 2026/3/31 2026/6/30 2026/9/30固收研究图表16：能源类REITsIRR 图表17：保租房类REITs分派率

400能源类IRR（能源类IRR（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）2001000-100-200

6.05.04.03.02.01.0

350保租房类分派率（%保租房类分派率（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）250200150100500.0

-300

0.0 02022/7/26 2023/7/26 2024/7/26 2025/7/26 2026/7/26 2023/1/3 2024/1/3 2025/1/3 2026/1/3图表18：市政环保类REITsIRR 图表19：高速类REITsIRR高速类IRR（%）10年期国债收益率（%） 利差（BP高速类IRR（%）10年期国债收益率（%） 利差（BP，右轴） 利差（BP，右轴）9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.02021/8/13 2023/8/13 2025/8/13

8007006005004003002001000-100-200-300

12.010.08.06.04.02.00.02021/8/13 2023/8/13 2025/8/13

9008007006005004003002001000 图表20：产权REITs分派率vs中证红利息率利差 图表21：经营权REITsIRRvs中证红利股息率利差

产权类派息率 中证红利股息率

利差（BP利差（BP，右轴）1000-100-200-300-500

10.0

经营权类IRR经营权类IRR（%） 利差（BP，右轴）中证红利股息率（%）3002001000-100-200-300-400固收研究2021/9/30 2023/9/30 2025/9/30固收研究注：派息率单位为%

2021/8/13 2023/8/13 2025/8/13一级供给：9月密集发售，热度显著分化9月上市1只商业不动产REITs，上市后遇破发。创金合信北京国资公司REIT于9月32.831元/28.3110.99%。发行提速，9市场新增3380.8048.44（同比+6.81%、41.4%6年9Rs市场累计上市9约2528亿元。9集中发售，认购热度呈现结构性分化。从网下资金有效认购倍数来看，保资金偏好差异明显。展望后市，一级储备资产丰富，供给端压力仍存。图表22：公募REITs募集规模 图表23：公募REITs发行类型占比产权类募集规模 经营权类募集规模累计上市只数（右（亿元） 经营权类累计上市只数（右）3,000 产权类累计上市只数（右）

（只）

消费

商业不动产

保租房,159.43 流,258.382,500

80数据中60 市政环40 20 能源,305.482

产业园区,378.81固收研究固收研究0 021-0621-0821-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-0823-1023-1224-0224-0424-0624-0824-1024-1225-0225-0425-0625-0825-1025-1226-0226-0426-0626-08路,759.26注：数据截至2026年9月30日 注：数据截至2026年9月30日，单位亿元图表24：9月多只REITs发售，认购热度分化显著发售公告日项目名称网下有效认购倍数底层资产类型2026/9/3山证晋中公投瑞阳供热175.44供热2026/9/11国泰海通中国建筑租赁住房86.67保租房2026/9/17中金菜鸟仓储物流29.84仓储物流2026/9/18中金杭州安居保障性租赁住房355.04保租房2026/9/24银华粤海水务水利218.26市政环保2026/9/28广发新城吾悦8.08商业不动产2026/9/28国金嘉泽新能源12.82能源2026/9/29华夏凯德商业1.14商业不动产2026/9/29华泰紫金华住安住1.53商业不动产2026/9/30长城华能燃煤发电89.2能源2026/9/30平安西安高科产业园1产业园固收研究固收研究图表25：REITs储备项目名称资产类型申报类型项目状态更新日期受理日期汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募已受理2026-09-302026-09-30中金开元旅业封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发通过2026-09-302026-04-30华夏凯华封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已受理2026-09-242026-09-24汇添富顺联封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已受理2026-09-242026-09-24国泰海通信义能源新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发已受理2026-09-242026-09-24华夏世纪金源封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已受理2026-09-242026-09-24招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发通过2026-09-212026-06-15嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发已反馈2026-09-212026-08-25华夏华润电力燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发通过2026-09-212026-05-12长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发通过2026-09-202026-05-12广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已受理2026-09-192026-09-19国泰海通鹏瑞利封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已受理2026-09-182026-09-16华安晶澳科技新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发已受理2026-09-182026-09-16华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已反馈2026-09-182026-01-30中金中国绿发封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已问询2026-09-182026-08-25国联安泰华城封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已受理2026-09-162026-09-16国泰海通上实租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房首发已受理2026-09-162026-09-16中金温州公用水利封闭式基础设施证券投资基金水利设施首发已反馈2026-09-142026-08-20国金嘉泽新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发通过2026-09-112026-03-02华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已受理2026-09-112026-09-10嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流扩募已反馈2026-09-072026-08-10华安中电浦软封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已反馈2026-09-042026-08-07中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房首发通过2026-09-042026-05-06中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流首发通过2026-09-042026-04-30银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金水利设施首发通过2026-09-042026-04-27华泰紫金金鹰封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已反馈2026-09-032026-08-06广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发通过2026-09-032026-03-06华夏大悦城封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已问询2026-08-212026-07-29平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发通过2026-08-182025-12-04华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发通过2026-08-172026-02-05山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金供热首发通过2026-08-132025-09-19国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房首发通过2026-08-132026-04-17博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金高速公路首发通过2026-08-132025-12-19南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金数据中心扩募已问询2026-08-102026-07-16东方红申能股份新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发已反馈2026-07-312026-07-13广发海珠城发封闭式商业不动产证券投资基金商业不动产首发已问询2026-07-222026-06-26博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施扩募已问询2026-07-152026-06-