集体经营性建设用地入市规范课件

政策解读专题课件集体经营性建设用地入市规范政策解读·操作指引·收益分配·典型案例汇报时间：2026目

录课程导览集体经营性建设用地入市规范壹改革背景与制度框架认识入市改革缘起贰入市条件与方式掌握前置条件与路径叁入市流程与操作要点走通六步法定程序肆收益分配与权益保障理清三级分配机制伍典型案例与规范展望借鉴经验展望未来改革背景与制度框架从城乡二元到同权同价01政策解读·认知基础集体经营性建设用地入市是什么入市定义农民集体以土地所有者身份，通过公开方式，将集体经营性建设用地使用权在一定期限内，以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由单位或个人使用，并以书面合同约定权利义务。核心要义与国有建设用地

同等入市、同权同价壹农用地直接用于农业生产。不能直接入市贰宅基地村民建住宅用地。只能在本集体内部流转叁集体经营性建设用地乡镇企业用地、村办企业用地、农贸市场用地、仓储用地等。唯一可直接入市交易集体经营性建设用地入市规范课件04/30三类农村土地，只有一类能入市政策解读改革前土地价值难以显化城乡二元制度下，集体建设用地不能出让、抵押，土地价值无法显化。改革前困境农民进城，闲置土地逐年增加集体存量建设用地大量“沉睡不醒”城市建设用地紧张，农村土地却难以有效配置入市改革成效18.3万亩2015年试点启动至2025年底，104个试点县市区累计入市900多亿元取得土地增值收益入市改革盘活沉睡资产为乡村振兴提供用地保障集体经营性建设用地入市规范课件05/30政策解读改革历程：从试点到立法集体经营性建设用地入市规范课件06/30起点2008十七届三中全会首提“逐步建立城乡统一的建设用地市场”定调2013十八届三中全会明确允许出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价试点2015第一轮改革试点在33个县（市、区）启动立法2019全国人大常委会修改《土地管理法》，入市政策上升至法律层面；2020年1月1日新法施行，破除法律障碍细化2021《土地管理法实施条例》进一步明确入市程序和要求深化2023自然资源部部署深化试点工作推开2026中央一号文件明确“有序推进农村集体经营性建设用地入市”，改革由试点扩大至全国政策解读法律依据与三条底线法律依据《土地管理法》第六十三条是入市制度的核心依据，明确四项要求：01规划确定为工业、商业等经营性用途02完成依法登记03可出让、出租方式交由单位或个人使用04须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意《土地管理法实施条例》进一步细化程序。“二三二”工作要求2两项前置条件完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划；完成集体土地所有权和使用权确权登记3三项负面清单划定不可入市情形，守住制度边界2两项重点机制探索入市配套机制，保障改革落地三条底线土地公有制性质不改变耕地红线不突破农民利益不受损集体经营性建设用地入市规范课件07/30入市边界三项负面清单不可触碰壹农用地转用不得通过农用地转为新增建设用地入市，严禁变相突破新增建设用地指标。贰宅基地纳入不得把农民宅基地纳入入市范围，宅基地制度改革与入市改革各有边界。叁商品住宅开发符合入市条件的土地不得用于商品住房建设。2026年中央一号文件进一步明确入市土地优先用于发展集体经济和乡村产业，严禁建设商品住房。基层须对照清单逐项核查拟入市地块，确保来源合规用途合规程序合规集体经营性建设用地入市规范课件08/30入市条件与方式先看条件，再选路径02政策解读入市须满足五项前置条件五项条件，缺一不可壹规划符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途贰权属清晰已完成集体土地所有权确权登记，无权属争议叁地上物处理完毕建筑物、构筑物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同流转肆未被限制土地权利未被司法机关、行政机关依法限制伍纳入年度计划已纳入土地供应年度计划管理附加要求符合国家产业政策、土地供应政策、生态管控要求和土壤污染防治要求。具备通路、通水、通电、土地平整等基本开发建设条件。基层摸排建议基层摸排拟入市地块时，可对照上述条件逐项核实，提前排除不符合要求的地块。集体经营性建设用地入市规范课件10/30入市方式·出让出让：一次性获取长期收益出让是集体经营性建设用地入市的主要方式之一：村集体将符合条件的地块，在规定年限内让渡使用权，一次性收取土地出让金，获得大笔启动资金；使用者则取得产权清晰、可抵押转让的完整使用权。年限规则商业等服务用地：不超过

40

年工业用地：不超过

50

年，可参照国有土地采取弹性年期、租让结合方式入市年限届满：土地使用权可依法收回，集体根本利益不受损实例印证山东滨州无棣县车王镇李家什坊店村12

亩闲置集体经营性建设用地挂牌出让118

万元直接成交成交款成为村集体纯收入，一次性落袋启动资金集体经营性建设用地入市规范课件11/30入市方式·出租出租：细水长流的稳定收入壹最稳妥的入市选择出租是当前最常见、风险最低的入市方式。村集体把地块租给经营主体，按年收取租金，不必一次性让出土地使用权。闲置村部厂房租给电商做仓储集体地块租给合作社搞乡村采摘园贰年限有明确边界租赁最低不少于5

年最高不超过20

年到期可续租短期租赁免去来回折腾，长期上限又为村集体保留调整空间。细水长流，稳扎稳打集体经营性建设用地入市规范课件12/30政策解读入股与二级市场盘活产权壹作价入股：从卖地到当股东土地评估作价后入股企业，村集体按股份分享经营收益，多采用“保底收益+按股分红”模式。典型案例·南京溧水区洪蓝街道上港社区集体建设用地作价入股，村集体占股共建乡村产业园，与产业发展深度绑定。3.48

亩集体建设用地100

万元作价入股金额贰二级市场：让产权真正“活”起来通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，可转让、互换、出资、赠与或抵押，形成完整二级市场。典型案例·宁波余姚市首笔抵押登记（2025年3月）办理首笔集体经营性建设用地使用权抵押登记，有效解决入市后资金需求。7012

平方米地块面积837

万元抵押担保金额集体经营性建设用地入市规范课件13/30入市流程与操作要点程序规范，步步留痕03入市程序六步法定程序环环相扣壹登记先行未完成土地所有权登记的地块，不具备入市资格。贰条件落地政府出具规划条件与产业、环保要求，划定入市边界。叁方案定盘编制入市方案，经民主表决通过后报政府审查。肆交易签约公开交易并签订合同，全程留痕。伍税费登记缴纳税费，办理不动产登记，完成闭环。操作要求方案有表决审查有批复交易有平台合同有备案登记有凭证集体经营性建设用地入市规范课件15/30六步程序·前两步确权登记与规划条件先行壹确权登记2022年1月26日·自然资源部发文入市前须依法完成集体土地所有权确权登记，这是入市环节的法定前提。未经登记的集体经营性建设用地，不得入市使用。贰规划条件与配套要求勘测与评估——委托有资质测绘单位完成勘测定界，委托土地评估机构进行价格评估，为编制方案打好基础。集体经营性建设用地入市规范课件16/30提出申请——土地所有权人向市、县自然资源主管部门提出申请明确条件——主管部门依据国土空间规划，明确界址、面积、用途、开发建设强度出具文件——会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求，出具书面文件壹方案编制依据规划条件、产业准入和生态环保要求，编制出让、出租方案。贰必载事项土地界址面积用途规划条件产业准入生态环保要求使用期限交易方式入市价格集体收益分配安排叁表决门槛2/3村民会议

三分之二以上成员

或

三分之二以上村民代表

同意肆程序衔接1形成书面意见2公示无异议3形成《入市决议》4报市、县人民政府表决意见与方案于出让、出租前不少于十个工作日报送农民的事，农民说了算。集体经营性建设用地入市规范课件17/30六步程序·民主表决入市方案须经民主表决入市程序·步骤四至五政府审查与公开交易定盘肆第四步：政府审查方案审查重点规划条件产业准入生态环境保护不符合要求→收到方案后

5个工作日内提出修改意见土地所有权人按意见修改后重新报审伍第五步：公开交易并签约交易方式招标拍卖挂牌协议原则上须通过农村产权流转交易市场平台进行书面合同必备条款土地界址面积用途规划条件使用期限价款支付交地时间开工竣工期限规划条件、产业准入和环保要求未纳入合同的，合同无效交易双方须将合同报市、县人民政府自然资源主管部门备案集体经营性建设用地入市规范课件18/30六步程序·第六步缴税登记与使用年限衔接陆缴税→登记先缴清价款与税费申请不动产登记同步办理使用权登记与规划建设手续ecide年限衔接≤40

年商业等服务用地≤50

年工业用地≤20

年出租方式弹性创新工业用地可实行弹性年期出让，降低前期用地成本。3.197亩一类工业用地30年首次弹性年期出让2026年3月，广州增城区小楼镇青迳村首次出让，实现土地资源与产业生命周期精准匹配。集体经营性建设用地入市规范课件19/30收益分配与权益保障分好蛋糕，保障权益04政策解读收益分配遵循三级体系壹调节金按土地增值收益

20%—50%

征收，纳入一般公共预算，各地按用途和区位差异化执行。贰集体留存扣除调节金、取得成本、开发支出和税费后的净收益，归农村集体经济组织全体成员所有。叁成员分配集体留存后的剩余可分配给成员，分配方案须经村民会议民主议定，并依法缴纳个人所得税。三级分配，三方共赢集体经营性建设用地入市规范课件21/30政策解读政府调节金实行差异化调节金按土地增值收益的

20%—50%

征收，各地按用途与区位实行差异化标准。龙泉市区位与用途双档中心城区·商服类50

%中心城区·工矿仓储类35

%中心镇规划区·商服类40

%中心镇规划区·工矿仓储类30

%其他区域·商服类30

%其他区域·工矿仓储类25

%芜湖湾沚区区镇村三级留存商业用地·区级20

%商业用地·镇级30

%商业用地·村级50

%工业用地·区级12

%工业用地·镇级18

%工业用地·村级70

%宁波试点统一20%入市成交3018.3

万元缴纳调节金603.66

万元留存村集体2414.64

万元直接增加集体土地财产收入。集体经营性建设用地入市规范课件22/30收益分配·案例印证集体留存与成员分配落地收益分配机制壹集体留存净收益归全体成员，提留约

50%

用于修路、水电、学校等公共事业。贰成员分配方案须经村民会议民主议定，并依法缴纳个人所得税。新疆沙湾宋圣宫村·整宗出让43.87亩以

269.07万元出让，财政不收调节金，全部归村集体，带动就业

20多个。湖南浏阳西湖潭村·一地三收入股分红

＋

房屋租金

＋

园区务工，一份土地三份收入。集体经营性建设用地入市规范课件23/30权益保障权益保障贯穿入市全程壹入市前民主决策是核心保障入市方案须经村民会议三分之二以上成员或村民代表同意，确保知情权、参与权、决策权。贰入市中政府审查与公开交易保障程序公正规划条件、产业准入、环保要求未纳入合同的，合同无效，从源头防范风险。叁入市后合同备案与不动产登记保障产权稳定依法取得的集体经营性建设用地使用权可转让、转租、抵押；建立入市土地市场监管机制，合理确定调节金征收标准，完善增值收益分配，支持办理使用权抵押贷款。权益不受损，长远生计有保障集体经营性建设用地入市规范课件24/30典型案例与规范展望他山之石，可以攻玉05试点成效全国试点取得阶段性成果入市规模·试点自2023年3月启动719

宗入市面积13138.76

亩成交金额185.2

亿元缴纳调节金22.98

亿元用途结构工业385宗

53.55%商业276宗

38.39%保障性租赁住房5宗其他53宗

合计8.06%带动效应累计带动产业投资1441.57

亿元提供就业岗位39645

个增加工资性收入11.39

亿元其中脱贫人口就业

6129人、增收

2.7亿元示范案例35个试点地区入选典型示范程序规范类13个收益分配类12个用地主体引导类10个集体经营性建设用地入市规范课件26/30典型案例增城三年三宗突破可借鉴壹首例破冰2024年7月·石滩镇水龙村65.805亩存量集体经营性建设用地入市，广州首例。一类工业用地、年限50年，运营“电商+农产品销售”综合产业园，入选自然资源部2024年典型示范案例。贰模式创新2025年10月·小楼镇江坳村4.15亩商业地块入市，以“化解遗留问题、打通入市通道”完成历史用地确权登记，聚焦团建、研学、康养多元业态。叁弹性年期2026年3月·小楼镇青迳村3.197亩一类工业用地入市，首创“30年弹性年期出让”模式。

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建章立制、规范流程、持续创新，方有可复制经验。

❞集体经营性建设用地入市规范课件27/30试点经验大兴经验与战旗村样本大兴：以统筹机制放大入市收益机制统筹·南北均衡16.7

平方公里3